Решение по делу № А60-27893/2025 от 26.09.2025 | АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Екатеринбург 26 сентября 2025 года Дело № А60-27893/2025

Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2025 года Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.С. Трухина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Кореньковой, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску ООО "Юридическое агентство "Юринформ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными расчеты арендной платы, об обязании произвести расчет арендной платы,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1 представитель по доверенности от

01.08.2024,

от ответчика: ФИО2 представитель по доверенности от

24.05.2024.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отвода составу суда не заявлено.

Истец, с учетом уточнения, просит:

Признать недействительными расчеты арендной платы к договору аренды земельного участка № Т-117 от 24.06.2016 г. на 2023 (с 10 июня 2023г. по декабрь 2023г.), 2024, 2025 годы в части применения ставки арендной платы «Деловое управление» в размере 5,94% от кадастровой стоимости.

аренды земельного участка № Т-117 от 24.06.2016 г. с применением ставки арендной платы «Иное использование» в размере 2,00% от кадастровой стоимости.

Также истец в судебном заседании устно уточнил период – вместо «на 2023 (с 11 июня 2023г. по декабрь 2023г.)», указал период «на 2023 (с 10 июня 2023г. по декабрь 2023г.)».

Уточнения приняты судом на основании ст. 49 АПК РФ.

От ответчика приобщен отзыв, указывает, что спорная ставка применена правомерно.

Истец в заявлении об уточнении исковых требований выразил свою позицию по доводам отзыва.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «ЮрИнформ» (Истец) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0305001:48, площадью 3 803 кв.м., расположенном на полуострове Большом конном в г. Екатеринбурге, по договору аренды земельного участка от 24.06.2016 г. № Т-117 (Договор).

Срок действия Договора – с 01.01.2016 по 31.12.2018. После окончания срока Договора, Арендатор продолжал пользоваться земельным участком, Арендодатель не возражал. Дополнительным соглашением от 31 января 2025 года срок действия договора установлен с 21.01.2025 по 20.01.2028.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0305001:355, принадлежащий на праве собственности истцу, что подтверждается записью регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости 66-66/001-66/001/705/2015-83/2 от 08.04.2015.

Согласно Договору аренды, вид разрешенного использования земельного участка: для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания.

Приложение № 1 – расчет арендной платы, является неотъемлемой частью Договора аренды.

До июня 2023 к расчетам применялась ставка арендной платы 1,500 (прочие земельные участки) для строительства административного здания со встроенно-пристроенной отапливаемой автостоянкой и автономной

крышной газовой котельной, локальные очистные сооружения по разрешению на строительство от 10.08.2017.

Расчеты арендной платы на 2023 (с 10 июня 2023г. по декабрь 2023г.), 2024, 2025 были выполнены исходя из ставки арендной платы 5,94, предусмотренной для делового управления (размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным и муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности). Арендная плата для истца повысилась более, чем в 5 раз.

Как указывает истец, цель предоставления земельного участка не достигнута, на Участке отсутствует здание, завершенное строительством, вид разрешенного использования Участка, указанный в договоре (для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания) не соответствует Классификатору и фактическому использованию земельного участка (под объектом незавершенного строительства). Таким образом, применение ставки в размере 5,94 не соответствует принципу экономической обоснованности, поскольку арендатор не может использовать Участок в соответствии с тем видом разрешенного использования, который указан в расчетах в качестве обоснования применения ставки арендной платы.

Арендатор обратился в Администрацию города Екатеринбурга с предложением произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.06.2016 г. № Т-117 и применить ставку 2,0 для земельного участка, находящегося в государственной собственности Свердловской области, или государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Свердловской области и предоставленного в аренду без торгов, вид разрешенного использования которого не позволяет установить соответствие наименованию и описанию одного из видов разрешенного использования, предусмотренных Классификатором (п. 169 Приказа N 6356).

Письмом от 06 мая 2025 года № 23.5-01/001/1527 ответчик в удовлетворении требования отказал, что и послужило основанием для обращения с иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, суд считает требования подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного

самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ

от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Стоимость аренды земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной и неразграниченной собственности относится к категории регулируемых цен, о чем указано в п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п.19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).

С учетом положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 N 82-ПП (с изменениями от 26 февраля, 11 июня 2020 г., 29 июля, 19 ноября 2021 г., 2 февраля, 23 ноября 2023 г., 1 февраля 2024 г.), утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов.

С 01.01.2023 ставки арендной платы находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, утверждены Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 декабря 2022 г. N 6356 (с изменениями и дополнениями от 29 июля 2024 г.).

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (ред. от 10.02.2023) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о

Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» одним из принципов определения арендной платы является принцип экономической обоснованности (Принцип № 1). В целях применения Принципа N 1 рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - порядок определения размера арендной платы) предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы (ставки арендной платы).

В целях соблюдения интересов арендатора земельного участка при установлении ставок арендной платы целесообразно исходить из возможности арендатора земельного участка с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы при существующем уровне налогообложения, государственном регулировании тарифов на соответствующие товары (работы, услуги) и производственных затратах получать сложившуюся норму прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность (п. 2, 3 раздела II Приказа Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2017 г. N 710 "Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582").

В соответствии с позицией пункта 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019, произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым. Ставки арендной платы должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Указанная позиция изложена также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.10.2021 № 309-ЭС21-18020, от 12.11.2020 № 305-ЭС20-12758, в которых указано, что в случае выявления несоответствия фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования, установленному в договоре аренды, расчет арендной платы

осуществляется в соответствии с фактическим использованием земельного участка.

Пунктом 71 таблицы ставок, утвержденных Приказом N 6356 предусмотрена ставка 5,94 для делового управления, предусмотренного п. 4.1. Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 (далее - Классификатор): «размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)».

В данном случае:

- вид разрешенного использования, предусмотренный п. 4.1. Классификатора: «деловое управление» предполагает наличие здания для офисов, переговоров, биржевой деятельности и проч. Участок не используется под деловое управление (нет здания, только объект незавершенного строительства);

- вид разрешенного использования, установленный в договоре (для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания) не соответствует виду разрешенного использования, предусмотренного п. 4.1. Классификатора

- фактическое использование Участка (под объектом незавершенного строительства) не соответствует виду разрешенного использования, предусмотренного п. 4.1. Классификатора

- применение ставки 5,94 (для земельных участков, занятых существующими коммерческими объектами, приносящими прибыль) не имеет экономического обоснования, так как истец не получает соответствующей выгоды

- в Классификаторе отсутствует вид разрешенного использования: «под объектом незавершенного строительства».

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок предназначен для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания, между тем, строительство не завершено, на земельном участке находится объект незавершенного строительства.

Таким образом, необходимо применять ставку 2,0 для земельного участка, находящегося в государственной собственности Свердловской области, или государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Свердловской области и предоставленного в аренду без торгов, вид разрешенного использования, которого не позволяет установить соответствие наименованию и описанию одного из

видов разрешенного использования, предусмотренных Классификатором (п. 169 Приказа N 6356).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Возложить на Администрацию города Екатеринбурга обязанность произвести для ООО «Юридическое агентство «ЮрИнформ» расчет арендной платы на 2023 (с июня по декабрь) 2024, 2025 годы к договору аренды земельного участка № Т-117 от 24.06.2016 г. с применением ставки арендной платы «Иное использование» в размере 2,00% от кадастровой стоимости.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу ООО «Юридическое агентство «ЮрИнформ» 50 000 руб. – госпошлина.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

Судья В.С. Трухин

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 29.07.2025 11:27:40

Кому выдана Трухин Владимир Сергеевич