АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-52005/2023

11 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 декабря 2023 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Мигулиной Д.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Божко Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (г. Краснодар, ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» (г. Новороссийск, ИНН <***>, ОГРН <***>)

о приостановлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,

при участии:

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 23.12.2023, диплом),

от заинтересованного лица: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – заявитель, департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на 5 месяцев осуществления ООО «Капитал Строй» (далее – заинтересованное лицо, общество) деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Толстого, 2а в г. Новороссийске корректировка», расположенного по адресу: 353900, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0305019:10.

Представитель Департамента в судебном заседании требования поддержал. Общество, извещенное надлежащим образом, явку представителя не обеспечило, отзыв не направило.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. 156, 158, 163 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании разрешения на строительство от 09.08.2017 №23-303000-405-2017 общество на основании разрешения на строительство №23-308000-1439-2017 от 07.04.2017 осуществляло строительство жилого комплекса «Южный берег» на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413070:24, площадью 654 кв.м., находящимся в пользовании на основании договора аренды от 11.09.2013 №23-23-12/102/2013-221, по адресу: <...>.

Неисполнение обществом обязанности по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований является нарушением требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

Кроме того, обществом нарушено также требование Федерального закона N 214-ФЗ в части требования о предоставлении в контролирующий орган отчетности.

Указанные нарушения общества с ограниченной ответственностью «Капитал Строй» явились основанием для обращения департамента в суд с требованием о приостановлении на 5 мес. деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Принимая решение по данному делу, суд руководствовался следующим.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регламентированы Федеральным законом №214-ФЗ.

Данный Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 23 Закона N 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.12.2015 № 1245 «О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края» полномочия по осуществлению в установленном порядке функции по государственному контролю (надзору) за деятельность застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Краснодарского края возложены на департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее - Департамент).

Согласно пункту 6 части 6 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ контролирующий орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости вправе ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с требованиями пункта 3 части 15 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если: застройщик не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с условиями договоров, заключенных гражданами с застройщиком, данный объект долевого строительства должен быть передан гражданам по акту приема-передачи до 30 апреля 2019 года. Однако, как указывает заявитель, до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию, что свидетельствует о грубом нарушении со стороны общества норм действующего законодательства, регулирующих отношения в области долевого строительства, ставящим под угрозу права и законные интересы участников долевого строительства, граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости.

Между тем, судом установлено, что Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 по делу № А32-31394/2021 ООО «Капитал строй» отказано в удовлетворении требования о признании незаконным отказа Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края, выраженного в письме от 22.04.2021 года N 08.03-1.3-3635/21, во внесении изменений в Разрешение на строительство N 23-308000-1439-2017 от 07.04.2017, в связи с продлением срока его действия, обязании Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края внести изменения в Разрешение на строительство N 23-308000-1439-2017 от 07.04.2017 в части срока его действия. Суд апелляционной инстанции, основываясь, в том числе на судебных актах судов общей юрисдикции установил следующие фактические обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:10 был полностью сформирован из земель общего пользования населенного пункта - парк им. Фрунзе, территории общего пользования включены в состав данного земельного участка.

Первоначально основанием выдачи разрешения на строительство явилось наличие права собственности общества в отношении спорного земельного участка.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 20.10.2022 г. по делу N 33-27212/2022 суд признал недействительными договор купли-продажи от 22.03.2013, договор аренды от 28.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:10, судебный акт является основанием для аннулирования данных сведений в ЕГРН.

Таким образом, у ООО "Капитал Строй" нет прав на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:10.

Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в рамках требований общества о продлении срока разрешения на строительство по делу №А32-31394/2021 установлено, что градостроительное зонирование г. Новороссийск не позволяет использовать указанный земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов. Схемой функционального зонирования генерального плана городского округа муниципального образования город Новороссийск земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:10 отнесен к зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса). Регламентами правил землепользования и застройки городского округа муниципального образования г. Новороссийск (утверждены от 23.12.2014 N 439, с изменениями от 25.05.2021 N 119) земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:10 расположен в зоне парков, скверов, бульваров, озеленения общего пользования - Р-1.

Заключением экспертизы N 29/16.1 по делу N 2-171/2020 подтверждено, что в состав земельного участка входят территории общего пользования (территория парка имени Фрунзе города Новороссийска).

На основании обращения ООО "Капитал Строй" выдано разрешение от 07.04.2017 N 23-308000-1439-2017 на строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Толстого, 2а в г. Новороссийске. Срок действия разрешения на строительство установлен до 25.04.2021. Однако до истечения срока действия разрешения на строительство строительные работы на земельном участке не производились, земельный участок свободен от застройки. Для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Толстого, 2а в проектной документации предусмотрен перенос остановки общественного транспорта для организации проезда к "проектируемому участку", вместе с тем, никаких согласований о возможном переносе остановки от соответствующих органов не представлено, технически это невозможно. Подземный паркинг включает 98 парковочных мест, тогда как застройщиком запроектировано строительство 175 квартир, что не соответствует Правилами землепользования и застройки городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденными решением городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 23 декабря 2014 г. N 439. В проектной документации указано, что недостаточность нормированных размеров придомовой территории (детских площадок, зеленой зоны) компенсируется близким расположением к парку им. Фрунзе, что прямо противоречит действующим строительным нормам и правилам.

Застройщиком не была размещена и (или) представлена проектная декларация проекта в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Соответственно, возникшие у ООО "Капитал Строй" финансовые обязательства перед дольщиками не могут быть приняты судом в расчет. Кроме того, все договоры долевого участия являются притворными сделками, поскольку заключены с участниками ООО "Рыцарский зал" (обществу, которому первоначально был выделен земельный участок с нарушениями законодательства).

С учетом установленных фактических обстоятельств Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 по делу № А32-31394/2021 ООО «Капитал строй» отказано в продлении срока разрешения на строительство для строительства объектов недвижимости, а именно: «Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Толстого, 2а в г. Новороссийске корректировка», расположенного по адресу: 353900, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0305019:10. Суд пришел к выводу, что, поскольку у общества нет прав на земельный участок, на котором предполагается строительство, то действие разрешения на строительство, а, следовательно, и его продление - невозможно.

Согласно части 1 статьи 64 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что заявленные требования департамента о приостановлении не подлежат удовлетворению, поскольку вступившими в законную силу судебными актами подтверждено отсутствие у ООО "Капитал Строй" прав на земельный участок, на котором предполагалось строительство; при этом строительство на участке не начиналось вообще; зарегистрированные договоры долевого участия являются притворными сделками, поскольку заключены между обществом и его участниками; разрешение на строительство отсутствует.

Департамент освобожден от оплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд с исками в защиту государственных либо общественных интересов (пункт 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем государственная пошлина по настоящему делу не подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в полном объеме в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Мигулина Д.А.