АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Ростов-на-Дону
02 октября 2023 г. Дело № А53-24023/23
Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2023 г.
Полный текст решения изготовлен 02 октября 2023 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кошаташян Х.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области о признании незаконным отказа,
при участии:
от заявителя ФИО2, по доверенности;
от заинтересованного лица ФИО3, по доверенности,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – Предприниматель, заявитель) обратился в суд с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее также – Министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным распоряжения Министерства от 02 июня 2023 года № 19-р/1277 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002250:32 в собственность.
Заявленные требования мотивированы следующим. Заявителю на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 61:58:0002250:366, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002250:32, площадью 712 кв.м. Участок используется обществом на основании договора аренды от 07 июня 2022 года В ответ на заявление о предоставлении земельного участка был получен отказ, который мотивирован тем, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находится в состоянии, непригодном для его эксплуатации по назначению. Данный отказ Предприниматель считает незаконным и нарушающим его права и интересы.
Министерство представило письменный отзыв на заявленные требования, в котором указало на законность обжалуемого отказа, указав, что по рузельтатм проведенного обследования установлено, что объект принадлежащий заявителю находится в состоянии, не пригодном для эксплуатации по назначению, а деятельность по гостиничному обслуживанию не осуществляется (л.д. 39-41).
В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.
Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.
На основании договора купли-продажи от 16 февраля 2023 года Предприниматель является собственником нежилого задания общей площадью 945 кв.м., с кадастровым номером 61:58:0002250:366, по адресу: <...> (л.д. 15).
Право собственности на здание в установленном законом порядке зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости 21 февраля 2023 года (л.д. 67).
Нежилое здание, принадлежащее заявителю было поставлено на кадастровый учет 20 февраля 2011 года, назначение здания «нежилое», наименование «нежилое здание» (л.д. 65).
Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002250:32, площадью 712 кв.м., относящимся к землям населенных пунктов, с разрешенном видом использования «гостиничное обслуживание» (л.д. 52). Участок принадлежит Ростовской области (л.д. 55).
19 аперля 2023 года, ввиду приобретения прав на нежилое здание, между Министерством и Предпринимателем было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка (л.д. 28).
Право аренды на земельный участок в установленном законом порядке зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости 26 апреля 2023 года (л.д. 55).
Предприниматель обратился в Министерство с заявлением о приобретение земельного участка в собственность (л.д. 42).
В ответ на данное заявление Министерство издало распоряжение об отказ в предоставлении земельного участка от 02 июня 2023 года № 19-р/1277. В обоснование отказа Министерство на то, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находится в состоянии, непригодном для его эксплуатации по назначению (л.д. 31).
Данное распоряжение обжалуется в рамках настоящего дела.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков собственникам таких зданий сооружений либо помещений в них, на которых расположены здания, сооружения, в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Исходя из положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости вправе испрашивать в собственность соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 названного кодекса.
Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Исследуя основания для отказа в представлении земельного участка суд исходит из следующего.
Согласно позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09, по смыслу статьи 36 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи с положениями статьи 39 названного Кодекса нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса. Данный правовой подход актуален и после изменения земельного законодательства (01.03.2015).
Указанной правоприменительный подход объективно обоснован тем, что конструктивно разрушенный и не пригодный для эксплуатации объект не может в объективной степени определять его использование.
То есть при рассмотрении такого рода дел, в то числе, суду необходимо установить фактическое состояние объекта недвижимости, правом на который заявитель обосновывает получение в собственность земельного участка.
В рассматриваемом деле Министерство при рассмотрении заявления о выкупе произвело обследование земельного участка, в котором указало, что здание находится в состоянии не пригодном для эксплуатации для гостиницы (л.д. 96).
Таким образом, Министерство фактически указывает не на факт конструктивного разрушения объекта, а на то, что его текущее состоянии не позволяет его использовать как гостиницу.
Заявителем в свою очередь было представлено техническое заключение в ходе которого специалист в области строительства (л.д. 133-135) пришел к вводам, о том, что все конструктивные элементы здания (фундамент, стены, перекрытия, крыша и т.д.), инженерное оборудование, коммуникации имеются, находятся в работоспособном стоянии и соответствуют действующим нормам и правилам, а весь объект в целом не представляет угрозу жизни и здоровья третьих лиц (л.д.121-125).
Из представленных в совокупности документов следует, что конструктивно объект не является разрушенным или не пригодным для его использования, все его элементы находятся в пригодном состоянии.
По факту действительно на момент рассмотрения дела объект не используется под размещения гостинцы, очевидно, также и то, что нежилое здание нуждается в отделочном ремонте (л.д. 126-127), однако, это не свидетельствует о том, что собственник лишается права приобретении земельного участка в собственность.
В заключении специалист указывает на то, что объект нуждается в замене деревянных оконных проемов, наружных и внутренних отделочных работах, побелке, окрашиванию (л.д. 125).
По смыслу сформировавшейся судебной практики, именно разрушенное состояние, то есть состояние, когда объект не находится в фактической гибели, но при этом состояние объекта не позволяет его использовать именно как объект недвижимости.
Именно конструктивное разрушение является тем, когда объект недвижимости утрачивает свои эксплуатационные свойства, и для того, что бы он вновь приобрел данные свойства его необходимо восстановить.
Состояние же когда объект нуждается в проведении ремонта (замена оконных рам, отделка, покраска и т.д.) не относится к обстоятельству невозможности его использования.
В рассматриваемом случае состояние объекта соответствует всем строительным нормам и правилам, он не разрушен, конструктивно целостен, все элементы работоспособны.
Не использование пригодного объекта не может являться основанием для отказа в выкупе земельного участка, равно как и необходимость проведения отделочных работ.
Согласно Правил землепользования и застройки города Таганрога земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002250:32 расположен в зоне Ж6 - Зона жилой застройки смешанной этажности.
В соответствии с указанными Правилами основными видами разрешенного использования земельных участков в данной территориальной зоне является как гостиничное обслуживание, так и иные форма эксплуатации нежилых объектов (Общественное управление, деловое управление, бытовое обслуживание, банковская и страховая деятельность, магазины, общественное питание и т.д.)
Каких либо иных оснований для отказа в предоставлении земельного участка оспариваемое распоряжение не содержит.
Что касается соразмерности испрашиваемого земельного участка, то суд отмечает, что исходя из отражения взаимного расположения земельного участка и здания, то площадь его застройки здания занимает более 50 % от площади земельного участка, при этом учитывая общую площадь здания (945 кв.м.), к площади участка (712 кв.м.), суд не усматривает оснований полагать, что имеет место быть несоразмерность земельного участка.
Учитывая изложенное оспариваемое распоряжение является незаконным.
Способом восстановления нарушенного права являться возложение обязанности направления подписанного договора купли-продажи земельного участка.
С учетом того, что заявитель является индивидуальным предпринимателем, то размер государственной пошлины составляет 300 рублей, которую надлежит взыскать с Министерства, остальные денежные средства подлежат возврату из бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Заявление удовлетворить.
Признать незаконным распоряжение Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 02.06.2023 № 19-р/1277 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002250:32, площадью 712 кв.м., расположенного по ул. Водопроводная, д. 23-1, г. Таганрог.
Обязать Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу, направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>) подписанный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002250:32, площадью 712 кв.м., расположенного по ул. Водопроводная, д. 23-1, г. Таганрог.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>) из федерального бюджета 5 700 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению № 175 от 16.06.2023.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Волуйских И.И.