АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-19266/2024
27 марта 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 28.10.2024), от ответчика – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 08.02.2024), ФИО4 (лично), в отсутствие индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрация муниципального образования Калининский район, общества с ограниченной ответственностью «Премьер-Агро», извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО2 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024 по делу № А32-19266/2024, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП главе КФХ ФИО5, ИП главе КФХ Зима В.Д. (далее – предприниматель), Зиме В.В. со следующими требованиями:
– применить последствия недействительности ничтожных сделок: договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008, дополнительного соглашения от 14.04.2008 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008, договора от 03.10.2019 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008, договора субаренды земельного участка от 07.03.2023 в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права аренды Зимы В.В. и права субаренды ИП главы КФХ ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0402000:33 площадью 813 436 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся ориентиры): Краснодарский край, Калининский район, установлено относительно ориентира в границах плана земель СПК «Агрофирма «Нива»;
– указать, что решение суда является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи от 31.10.2019 № 23:10:0402000:33-23/023/2019-3 об обременении правом аренды земельного участка в пользу Зимы В.В.; регистрационной записи от 28.03.2023 № 23:10:0402000:33-23/360/2023-4 об обременении правом субаренды земельного участка в пользу ИП главы КФХ ФИО5
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Калининский район (далее – администрация), ООО «Премьер-Агро», управление Росреестра.
Решением от 21.08.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции установил, что между департаментом и ООО «Партнер-Агро» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008, предметом которого является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:0402000:33 площадью 813 436 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, установлено относительно ориентира в границах плана земель СПК «Агрофирма «Нива», участок № 112-2, предоставленный арендатору для сельскохозяйственного производства сроком на 5 лет до 16.03.2008. На основании распоряжения управления экономического развития и имущественных отношений администрации от 09.04.2008 № 267р «О продлении срока аренды земельного участка фонда перераспределения земель Краснодарского края, расположенного в границах СПК «Агрофирма "Нива"», управление экономического развития и имущественных отношений администрации и ООО «Премьер-Агро» в лице директора Зимы В.В. заключено дополнительное соглашение от 14.04.2008 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008 о продлении срока действия договора до 16.03.2018. В соответствии с договором от 03.10.2019 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008 права и обязанности арендатора перешли к ИП главе КФХ Зиме В.В. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008 зарегистрирован в ЕГРН (регистрационная запись от 31.10.2019 № 23:10:0402000:33-23/023/2019-3). Вопрос недействительности договора аренды и дополнительных соглашений к нему исследовался в рамках дела № А32-42412/2015 (по иску ООО «Сельскохозяйственная компания "Советская Кубань"», одним из ответчиков выступал департамент). В рамках указанного дела договору аренды дана оценка как недействительной (ничтожной) сделке, однако в удовлетворении исковых требований отказано ввиду применения исковой давности. С 2015 года департамент имел реальную возможность инициировать спор об оспаривании сделки, однако, такой возможностью не воспользовался. Такое право департамент использовал только при подаче настоящего иска в августе 2024 года. Кроме того, избранный способ защиты в качестве самостоятельного способа законодательно не предусмотрен. Применение последствий недействительности ничтожной сделки используется в качестве способа восстановления нарушенного права по итогам оспаривания сделки. В рамках дела № А32-39399/2018 ООО «Премьер-Агро» оспаривало решение департамента об отказе в предоставлении в аренду земельного участка без торгов, выраженного в письме от 14.03.2018 № 52-11045/18-32-12. Вступившим в законную силу решением от 05.02.2019 заявление оставлено без удовлетворения. При этом вопрос о недействительности спорного договора в рамках дела № А32-39399/2018 не исследовался, резолютивная часть решения не содержит указания на признание сделки недействительной. Признание договора недействительной (ничтожной) сделкой – самостоятельный способ защиты права, который департамент не использовал, применить последствия недействительности ничтожной сделки не представляется возможным без оспаривания самой сделки. Департамент, являясь стороной сделки (арендодателем), получая арендные платежи по договору от 12.10.2006 № 881000008, пропустил срок исковой давности, о применении которой заявили ответчики, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Постановлением апелляционного суда от 19.11.2024 решение от 21.08.2024 отменено, по делу принят новый судебный акт: признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0402000:33 площадью 813 436 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся ориентиры): Краснодарский край, Калининский район, установлено относительно ориентира в границах плана земель СПК «Агрофирма «Нива» (участок № 112-1); в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 16 000 рублей. Апелляционный суд исходил из того, что в рамках дела № А32-39399/2018 сделан вывод о ничтожности договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008. В рамках дела № А32-42412/2015 установлено, что при оценке дополнительного соглашения от 14.04.2008 между управлением экономического развития и имущественных отношений администрации и ООО «Премьер-Агро» к договору аренды земельного участка от 12.10.2006 № 8810000008, которым арендатор земельного участка с ООО «Партнер-Агро» заменен на ООО «Премьер-Агро» и продлен срок аренды до 16.03.2018, судом не установлено в материалах регистрационного дела доказательств предварительной публикации в средствах массовой информации сведений о наличии свободного земельного участка с кадастровым номером 23:10:0402000:0033, при заключении договора аренды земельного участка от 12.10.2006№ 8810000008 и дополнительного соглашения от 14.04.2008. Копия страницы газеты «Калининец» от 20.02.2007 не содержит информации о земельном участке с кадастровым номером 23:10:0402000:0033. В материалах регистрационного дела отсутствуют доказательства заключения ООО «Партнер-Агро» и ООО «Премьер-Агро» соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды от 12.10.2006 № 8810000008. Представленная ответчиком в судебном заседании копия договора от 16.04.2007 № 2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного ООО «Партнер-Агро» и ООО «Премьер-Агро» в материалах регистрационного дела отсутствует, то есть на регистрацию в ЕГРП договор от 16.04.2007 № 2 не предоставлялся, регистрационная отметка на данном договоре отсутствует, в сведениях ЕГРН информация о регистрации сделки передачи прав и обязанностей арендатора по договору от 16.04.2007 № 2 не усматривается. В условиях ничтожности договора аренды от 12.10.2006 № 881000008 в части предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:10:0402000:33 и отсутствия необходимости защиты владения публично-правового образования данным участком требование о признании отсутствующим обременения земельного участка в виде аренды является единственно возможным способом защиты прав. При этом установлено, что договор субаренды земельного участка от 07.03.2023, заключенный с ИП главой КФХ ФИО5 по соглашению от 18.03.2024 расторгнут; спорный земельный участок возвращен предпринимателю по акту приема-передачи от 18.03.2024 (т. 2, л. <...>). С учетом сведений, содержащихся в ЕГРН, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0402000:33 площадью 813 436 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся ориентиры): Краснодарский край, Калининский район, установлено относительно ориентира в границах плана земель СПК «Агрофирма «Нива» (участок № 112-1).
В кассационной жалобе предприниматель просит постановление апелляционной инстанции от 19.11.2024 отменить, оставить в силе решение от 21.08.2024, указывая, что в соответствии с договором от 03.10.2019 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008 права и обязанности арендатора перешли к ИП главе КФХ Зиме В.В. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008 зарегистрирован в ЕГРН (регистрационная запись от 31.10.2019 № 23:10:0402000:33-23/023/2019-3). Соглашением № 3 об избрании нового главы КФХ от 06.06.2023 полномочия главы КФХ Зимы В.В. прекращены, новым главой КФХ и арендатором земельного участка стала Зима В.Д. За время договорных отношений арендатор зарекомендовал себя с положительной стороны как добросовестный, использовал земельный участок по назначению, при ежегодных проверках районного и государственного контроля нарушений использования арендованного земельного участка не выявлено, арендные и налоговые платежи внесены вовремя в полном объеме. Согласно акту сверки с департаментом имеется переплата по арендной плате, за 2024 год плата внесена в полном объеме. Претензий от департамента в адрес арендатора о прекращении договорных отношений и оплате по спорному договору не поступало. Земельный участок предоставлен в аренду на законных основаниях, договор аренды от 12.10.2006 № 881000008 и дополнительное соглашение от 14.04.2008 зарегистрированы в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Предметом иска департаментом является не «признание права отсутствующим», а «применение последствий недействительности ничтожной сделки». Срок исковой давности по требованию о признании недействительной (ничтожной) сделкой дополнительного соглашения от 14.04.2008 к договору аренды земельного участка, исчисляемый с даты заключения данной сделки и даты государственной регистрации в ЕГРП (18.06.2008), истек в 2011 году, с заявлением о восстановлении срока истец в суд не обращался.
Департамент в отзыве на кассационную жалобу ссылается на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления от 19.11.2024, отметив, что в условиях ничтожности договора аренды от 12.10.2006 № 881000008 в части предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:10:0402000:33 и отсутствия необходимости защиты владения публично-правового образования земельным участком, требование о признании отсутствующим обременения участка в виде аренды подлежит квалификации как разновидность негаторного иска, на который исковая давность не распространяется.
В судебном заседании представители поддержали позиции сторон по делу.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в судебном заседании от 27.02.2025 объявлялся перерыв до 15 часов 40 минут 13.03.2025; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав стороны, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и ООО «Партнер-Агро» заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008, по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:0402000:33 площадью 813 436 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, установлено относительно ориентира в границах плана земель СПК «Агрофирма "Нива"», участок № 112-2, для сельскохозяйственного производства, сроком на 5 лет до 16.03.2008 (т. 1, л. д. 13 – 15).
Распоряжением управления экономического развития и имущественных отношений администрации от 09.04.2008 № 267р «О продлении срока аренды земельного участка фонда перераспределения земель Краснодарского края, расположенного в границах СПК «Агрофирма "Нива"», управлением экономического развития и имущественных отношений администрации и ООО «Премьер-Агро» заключено дополнительное соглашение от 14.04.2008 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008 о продлении срока действия договора до 16.03.2018 (т. 1, л. д. 17 – 22).
В соответствии с договором от 03.10.2019 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008 права и обязанности арендатора перешли к ИП главе КФХ Зиме В.В. Договор зарегистрирован в ЕГРН (регистрационная запись от 31.10.2019 № 23:10:0402000:33-23/023/2019-3) (т. 1, л. <...>).
Согласно выписке ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:10:0402000:33 зарегистрировано право собственности Краснодарского края (регистрационная запись от 26.10.2004 № 23-01/00-268/2004-163).
В рамках дела № А32-39399/2018 ООО «Премьер-Агро» обращалось с заявлением к департаменту о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка без торгов, выраженного в письме от 14.03.2018 № 52-11045/18-32-12. Вступившим в законную силу решением от 05.02.2019 в удовлетворении заявления отказано со ссылкой ничтожность договора аренды от 12.10.2006 № 881000008 (несоблюдение публичных процедур при предоставлении участка в 2006 году).
Указывая, что договор аренды и последующие сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:10:0402000:33 площадью 813 436 кв. м являются недействительными (ничтожными), обременение участка арендой нарушает права публичного собственника, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
С учетом разъяснений, приведенных в пунктах 52, 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/2011, в пунктах 1, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее – информационное письмо № 153), выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.
Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 5-КГ15-36).
Если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРН, в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом. Поскольку в таком случае иск о признании права отсутствующим заявлен владеющим лицом, это требование аналогично требованию об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, и на него не распространяется исковая давность (статья 208 Гражданского кодекса).
Специфика владения земельным участком публично-правовым образованием состоит в том, что у него нет необходимости доказывать факт владения, исключающий возможность владения иных лиц. При применении способа защиты в виде признания отсутствующим права на земельный участок публичной собственности следует учитывать особенности владения земельными участками публичными собственниками, которое не следует отождествлять с фактическим пребыванием на земельном участке (в его границах) органов (служб) соответствующего публичного образования.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).
Исследовав и оценив фактические обстоятельства и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, с учетом обстоятельств дел № А32-42412/2015 и № А32-39399/2018; сведения, содержащиеся в ЕГРН, апелляционный суд пришел к выводу о правомерности заявленных требований в части признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0402000:33 площадью 813 436 кв. м. Апелляционный суд исходил из того, что в рамках дела № А32-39399/2018 установлена ничтожность договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.10.2006 № 881000008. В деле № А32-42412/2015 при оценке дополнительного соглашения от 14.04.2008 между управлением экономического развития и имущественных отношений администрации и ООО «Премьер-Агро» к договору аренды земельного участка от 12.10.2006 № 8810000008 (которым арендатор земельного участка с ООО «Партнер-Агро» заменен на ООО «Премьер-Агро» и продлен срок аренды до 16.03.2018), констатирован факт отсутствия в материалах регистрационного дела доказательств предварительной публикации в средствах массовой информации сведений о наличии свободного земельного участка с кадастровым номером 23:10:0402000:0033 при заключении договора аренды земельного участка от 12.10.2006 № 8810000008 и дополнительного соглашения от 14.04.2008; а также доказательств заключения между ООО «Партнер-Агро» и ООО «Премьер-Агро» соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды от 12.10.2006 № 8810000008. В условиях ничтожности договора аренды от 12.10.2006 № 881000008 в части предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:10:0402000:33 и отсутствия необходимости защиты владения публично-правового образования данным участком требование о признании отсутствующим обременения в виде права аренды является надлежащим способом защиты нарушенных прав.
В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024 по делу № А32-19266/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В. Сидорова
Судьи
В.А. Анциферов
В.Е. Епифанов