АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
арбитражного суда первой инстанции
дело № А32-63850/2022
г. Краснодар «01» сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2025 года.
Решение суда в полном объёме изготовлено 01 сентября 2025 года.
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в судебном заседании дело № А32-63850/2022
по заявлению акционерного общества Агрофирма племзавод «Нива» (ИНН <***> ОГРН <***>)
о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по осуществлению государственной регистрации права собственности на земельный участок без внесения записи об обременении земельного участка арендой,
при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, - ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>), ФИО2, индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>),
при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 05 по 19 марта 2025 года, представителя АО Агрофирма племзавод «Нива» - ФИО3 (по доверенности от 03.12.2024, до перерыва),
УСТАНОВИЛ:
акционерное общество Агрофирма Племзавод «Нива» (далее – общество) обратилось с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) со следующими требованиями:
- признать действия (бездействия) Межмуниципального отдела по Брюховецкому и Каневскому района Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Управления Росреестра по Краснодарскому краю по осуществлению регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0204000:1327, площадью 554102 кв. м, адрес: Краснодарский край, Каневский район, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Каневской район, Новоминское сельское поселение, в границах плана ЗАО АФП «Нива», без внесения записи об обременении арендой земельного участка, - незаконными;
- обязать управление внести в ЕГРН запись об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 23:11:0204000:1327, площадью 554102 кв. м, в пользу ОАО АПФ «Нива» на основании договора № 1-2012 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2012, зарегистрированного 23-23-27/029/2012-164 от 12.12.2012, на срок действия договора с 12.12.2021 на 15 лет.
Определением от 21.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен ФИО1.
Определением от 06.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО2.
Общество обратилось с заявлением от 15.05.2023 об уточнении требований, в котором просило следующее:
- признать действия (бездействие) управления по осуществлению регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0204000:1327, площадью 554 102 кв. м, без внесения записи об обременении арендой земельного участка, незаконными;
- обязать управление внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 23:11:0204000:1327, площадью 554 102 кв. м, в пользу общества на основании договора №1-2012 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2012, зарегистрированного 23-23-27/029/2012-164 от 12.12.2012, на срок действия договора с 12.12.2012 на 15 лет.
Определением от 13.09.2023 заявление об уточнении исковых требований от 15.05.2023 удовлетворено.
Определением от 15.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО1.
Определением от 14.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, по ходатайству общества привлечено Межрегиональное территориальной управление Федерального агентства Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, как единственный акционер общества на основании решения Лабинского городского суда Краснодарского края от 23.10.2023 по делу №2-987/2023 об обращении акций ОАО Агрофирма Племзавод «Нива» в доход Российской Федерации.
Определением от 12.12.2024 судом отклонено ходатайство ФИО2 о передаче дела в Краснодарский краевой суд для последующего направления в суд общей юрисдикции по подсудности.
Указанное определение сторонами обжаловано не было.
В судебном заседании, состоявшемся 05 марта 2025 года, представитель общества заявленные требования поддержал в полном объёме. Управление и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, в настоящее заседание не явились.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 19 марта 2025 года, 17 часов 20 минут.
После перерыва стороны в заседание не явились, заседание после перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.
Правовая позиция ФИО1 выражена в соответствующих отзывах, представленных в материалы дела, представитель ФИО1 ранее участвовал в судебных заседаниях, приводил свои пояснения по доводам отзывов.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО1 направил отзыв от 14.02.2024, в котором привёл свои доводы против удовлетворения заявленных требований (том 4, л.д. 6 – 7).
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО2, направила отзыв от 20.03.2024, в котором привела свои доводы против удовлетворения заявленных требований (том 4, л.д. 94 – 95).
Межрегиональное теруправление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, надлежаще извещенное о привлечении его к участию в деле (почтовое отправление № 35003590600335 – том 4, л.д. 96), в судебные заседания не явилось, отзыв или пояснения не представило.
Правовая позиция Управления Росреестра по Краснодарскому краю была подробно изложена в отзыве от 13.01.2023 № 04-001778/23 (том 3, л.д. 1 – 5).
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон в судебных заседаниях, рассмотрев доводы отзывов и возражений на них, суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
На основании решения общего собрания участников долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:66 от 12.03.2012 № 01-12 собственниками долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:66 общей площадью 63334408 кв. м (6 333,4408 га) и обществом заключен договор № 1-2012 от 01.11.2012 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей, сроком на 5 лет с последующей пролонгацией (том 1, л.д. 34 – 43).
Данный договор аренды был заключен на основании протокола №01-12 от 12.03.2012 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:00 00 000:0066, на повестку дня которого были вынесены, в том числе, следующие вопросы: утверждение проекта межевания земельных участков (вопрос № 2); утверждение перечня собственников земельных участков, размеров их долей во вновь образуемых земельных участка, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков (вопрос № 3); определение размеров долей на измененный земельный участок (вопрос № 4); утверждение условий договора аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности (вопрос № 5) (том 1, л.д. 45).
Решением данного общего собрания:
- утвержден проект межевания земельных участков от 12.03.2012, подготовленный кадастровым инженером ФИО4 в связи с изъявлением ряда собственников земельных долей намерения выделить земельный участок в счет своих земельных долей для распоряжения им иным образом (не для передачи в аренду обществу) (том 1, л.д. 45 – 46);
- по третьему вопросу повестки дня общего собрания определены состав собственников земельных долей и земельных участков, образованных в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66, для передачи в аренду обществу (том 1, л.д. 45 – 52), определен состав собственников земельных долей и местоположение земельного участка, находящегося в долевой собственности, образованного в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 для распоряжения иным образом (участок площадью 8979938 кв. м) (пункт 1.50 – том 1, л.д. 51 – 52), определены земельные участки, выделяемые в собственность общества (том 1, л.д. 52 – 60); решение по данным вопросам принято единогласно (том 1, л.д. 74 (оборот) – л.д. 96);
- по четвертому вопросу повестки дня утверждены размера долей на измененный земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:66, а также списочный состав участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:66 (том 1, л.д. 96 – 97);
- по пятому вопросу повестки дня общего собрания утверждены условия договоров аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности, заключаемых с обществом, предусматривающие пятилетний срок аренды с момента государственной регистрации и выплату арендной платы в натуральном и денежном выражении (том 1, л.д. 97 (оборот)); за указанное решение проголосовало 3205,278 долей или 53,22% от общего количества долей присутствующих на общем собрании, против данного решения проголосовало 888,8338 долей или 14,76% от общего количества долей, присутствующих на общем собрании.
Между тем, принятые на данном общем собрании решения в части выделов земельных участков реализованы не были, в связи с чем, было проведено 24 марта 2014 года общее собрание собственников земельных долей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:66 (протокол № 02-66/2014), на котором единогласно были приняты следующие решения:
- отменить решение общего собрания № 2 от 12.03.2012 об утверждении проекта межевания земельных участков от 12.03.2012;
- отменить решение общего собрания № 3 от 12.03.2012 участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:66 об утверждении перечня собственников земельных участков, размеров их долей во вновь образуемых земельных участках, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков от 12.03.2012 (решение по вопросу № 3 протокола № 01 -12 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок от 12.03.2012);
- отменить решение общего собрания № 4 от 12.03.2012 об определении размеров долей на измененный земельный участок (решение по вопросу № 4 протокола № 01 -12 общего собрания участников общей долевой собственности от 12.03.2012);
- утверждено предложения относительно проекта межевания земельных участков от 30.01.2014, подготовленные участником общей долевой собственности на данный участок – ОАО Агрофирма племзавод «Нива» (Приложение № 2 к Протоколу № 02-66/2014 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:66 от 24.03.2014);
- пункт 2.1 договора аренды № 1-2012 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2012 изложен в новой редакции, устанавливающей срок договора на 15 лет с последующей пролонгацией (том 1, л.д. 118 – 120).
На основании указанного решения общего собрания от 24.03.2014, оформленного протоколом № 02-66/2014, собственниками долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения и обществом заключено дополнительное соглашение от 01.04.2014 № 1 к договору аренды № 1-2012 от 01.11.2012 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей, которым пункт 2.1 договора изложен в новой редакции, предусматривающий срок действия договора на 15 лет с последующей пролонгацией согласно действующему законодательству (том 1, л.д. 43 (оборот) – л.д. 44).
Указанным решением от 24.03.2014 общего собрания собственников земельных долей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:66 в Приложении №2 к Протоколу № 02-66/2014 общего собрания утверждены предложения относительно проекта межевания земельных участков от 30.01.2014, предусматривающий формирование земельного участка, находящегося в долевой собственности, образованного в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 для передачи в аренду обществу (ЗАО АПФ «Нива»), участок площадью 544941 кв. м, и формирование земельного участка, находящегося в долевой собственности, образованного в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66, для распоряжения иным образом (участок площадью 8979938 кв. м) (том 1, л.д. 120 – 127).
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 12.10.2022 № КУВИ-001/2022-179213830, земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:66 (единое землепользование) категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», находится в общей долевой собственности граждан и в аренде общества на основании договора аренды земельного участка от 01.11.2012 № 1-2012 (том 2, л.д. 1 – 158).
ФИО1 направил в адрес общества письмо от 04.10.2022, в котором указал на недопустимость использования обществом на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 площадью 554102 кв. м, образованного ФИО1 в результате выдела своей земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:000000:66, в связи с тем, что на общем собрании от 12.03.2012 (протокол №01-12) по вопросу № 5 «Утверждение условий договора аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности», ФИО1 голосовал «против» (том 1, л.д. 19).
После получения данного письма общество обратилось с заявлением от 28.11.2022 в Управление Росреестра по Краснодарскому краю о регистрации за обществом права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0204000:1327, в связи с тем, что право собственности ФИО1 на данный участок было зарегистрировано без обременений арендой и общество не согласно с выделом земельного участка в счет земельных долей ФИО1 без регистрации аренды общества (том 1, л.д. 20 – 22).
В связи с неосуществлением управлением регистрации аренды в пользу общества на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0204000:1327, общество обратилось с настоящим заявлением в суд.
Земельный участок с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 площадью 554102 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», поставлен на кадастровый учет 30.09.2022, на участок зарегистрировано 30.09.2022 право собственности ФИО1 (выписка из ЕГРН от 05.10.2022 № 99/2022/497933927 – том 1, л.д. 13 – 18).
В соответствии с отзывом Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 13.01.2023 № 04-001778/23, земельный участок с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 был поставлен на кадастровый учет и право собственности ФИО1 были зарегистрировано управлением на основании заявления от 30.07.2022 ФИО1, протокола общего собрания от 24.03.2024 № 02-66/2014, протокола общего собрания от 12.03.2012 № 01-12, межевого плана от 30.07.2022, от 17.09.2022, от 21.09.2022, договора подряда от 04.02.2022, газетной публикации от 04.02.2022, проекта межевания от 04.02.2022, а также решения суда от 15.01.2020 № 2-38/2020, апелляционного определения от 30.07.2020 № 33-14634/2020 (2-38/2020), кассационного определения от 26.11.2020 № 88-23806/2020, с внесением сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 в ЕГРН 30.09.2022 (том 3, л.д. 1 -2).
Относительно указанных в отзыве управления решения суда от 15.01.2020 № 2-38/2020, апелляционного определения от 30.07.2020 № 33-14634/2020 (2-38/2020), кассационного определения от 26.11.2020 № 88-23806/2020 суд установил следующее.
Как указывает управление в своем отзыве, регистрация права собственности ФИО1 на спорный земельный участок состоялась на основании решения Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 по делу № 2-38/2020, апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.07.2020 № 33-14634/2020 и кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2020 № 88-23806/2020, согласно которым суды признали за ФИО1 право на образование спорного земельного участка без согласия арендатора и без обременения арендой по договору аренды от 01.11.2012 (том 3, л.д. 3 – 4).
Суд с данным утверждением управления согласиться не может, поскольку приведённые решения Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 по делу № 2-38/2020, апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.07.2020 № 33-14634/2020 и кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2020 № 88-23806/2020 были приняты в отношении выдела ФИО1 в счет земельных долей и регистрацией им права собственности в отношении совершенно другого земельного участка – с кадастровым номером 23:11:0204000:1285 площадью 1 024 900 кв. метров.
Так, решением Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 № 2-38/2020 по иску ФИО1 к ОАО Агрофирма племзавод «Нива» признано за ФИО1 право на образование земельного участка площадью 1 024 900 кв. м путем выдела принадлежащих ФИО1 земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 без согласия арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 и без обременения образованного земельного участка договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2012 (том 3, л.д. 7 – 11).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.07.2020 по делу № 33-14634/2020 (том 3, л.д. 12 – 16) и Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2020 по делу № 88-23806/2020 (том 3, л.д. 17 - 19) указанное решение Каневского районного суда от 15.01.2020 оставлено без изменения (том 3, л.д. 42 – 58).
На основании указанного решения Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 № 2-38/2020 о признании за ФИО1 права на образование земельного участка площадью 1 024 900 кв. м путем выдела принадлежащих ФИО1 земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 без согласия арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 и без обременения образованного земельного участка договоров аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2012 был поставлен на кадастровый учет 30.09.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:11:0204000:1285 площадью 1 024 900 кв. м и на него было зарегистрировано право собственности ФИО1 30.09.2020 без арендного обременения в пользу общества (выписка из ЕГРН от 27.01.2023 № 99/2023/516434287 – том 3, л.д. 70 – 74; выписка из ЕГРН от 18.10.2023 № КУВИ-001/2023-236946199 – том 3, л.д. 106 – 109).
Указанное решение Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 № 2-38/2020 о признании за ФИО1 права на образование земельного участка площадью 1 024 900 кв. м путем выдела принадлежащих ФИО1 земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.07.2020 по делу № 33-14634/2020 были представлены в Управление Росреестра по Краснодарскому краю 08.09.2020 с заявлением ФИО1 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок площадью 1 024 900 кв. м вместе с межевым планом от 07.09.2020, договорами купли-продажи соответствующих земельных долей, выкупленных у их собственников ФИО1, газетной публикацией от 20.02.2018, землеустроительной документацией, перепиской ФИО1 с обществом о даче обществом согласия на выдел земельного участка площадью 1 024 900 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66, проектом межевания от 20.02.2018 земельного участка площадью 1 024 900 кв. м с учетом размера выделяемой земельной доли – 1 024 900/54720744 (том 5, л.д. 3 – 75).
Суд считает также необходимым отметить следующее.
Вопрос правомерности формирования ФИО1 земельного участка площадью 1 024 900 с кадастровым номером 23:11:0204000:1285 был предметом рассмотрения в деле № А32-4366/2021.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2021 по делу № А32-4366/2021 было отказано в удовлетворении исковых требований ОАО Агрофирма племзавод «Нива» к ИП ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) выдела земельного участка с кадастровым номером 23:11:0204000:1285 площадью 1024900 кв. метров, расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневской р-н, Новоминское сельское поселение, в границах плана ЗАО АФП «Нива» и государственной регистрации права собственности №23:11:0204000:1285-23/230/2020-1 от 30.09.2020 за ФИО1; исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:11:0204000:1285 площадью 10249000 кв. метров, восстановлении (внесении) в Единый государственный реестре недвижимости сведений о границах (описании местоположения) и площади земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66, по адресу: Краснодарский край, Каневской район, Новоминское с/п, в границах плана ЗАО «Нива», и восстановлении сведений о зарегистрированных правах на земельные доли участника долевой собственности ФИО1
В отзыве по указанному делу № А32-4366/2021 Управление Росреестра по Краснодарскому краю также поясняло, что решением Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 по делу 32-38/2020, оставленным без изменения Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.07.2020, за ФИО1 было признано право на образование земельного участка площадью 1 024 900 кв. метров путем выдела принадлежащих ему земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 и без обременения образованного земельного участка договором аренды земельного участка при множественном лиц на стороне арендодателей от 01.11.2012.
Данным решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2021 по делу № А32-4366/2021 установлено следующее. Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 по договору от 01.11.2012 №1-2012 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя, право аренды общества зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Решением Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 по делу №2-38/2020 по иску ФИО1 к ОАО «Агрофирма – племзавод «Нива» о признании права на выдел земельного участка без согласия арендатора признано за ФИО1 право на образование земельного участка площадью 1 024 900 кв. м путем выдела принадлежащих ему земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 без согласия арендатора земельного участка с кадастровым номером 23611:0000000:66 и без обременения образованного земельного участка договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2012. Как установлено данным решением, истец принимал участие в общем собрании собственников земельных долей и по вопросу №5 повестки дня «Об утверждении условий договора аренды земельных участков, находящихся в общей долевой собственности», голосовал «против». Истец голосовал «против» заключения договора аренды. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании собственников земельных долей на земельный участок сельскохозяйственного назначения несогласие с передачей в аренду земельного участка, вправе выделить принадлежащие ему доли, при этом размер участка, выделяемого в счет земельных долей, определяется на основании документов, удостоверяющих право на эти земельные доли, которые были зарегистрированы на собрании собственников и которые принимали участие в голосовании. О том, что истец выражал несогласие с передачей в аренду земельного участка общей долевой собственности с кадастровым номером 23:11:0000000:66, было подтверждено и в судебном заседании самими же представителями ответчика. Истец, как проголосовавший «против» заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с ОАО «Агрофирма – племзавод «Нива», осуществил действия по выделу принадлежащих ему земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Истец осуществил действия, направленные на выдел земельного участка размером 1 024 900 кв. м в счет принадлежащих ему земельных долей в соответствии с п. 4 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» путем опубликования извещений о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельного участка в газете «Кубанские Новости» №26 (6399) от 20.02.2018 и извещения в газете «Кубанские Новости» №69 (6442) от 15.05.2018 о внесении изменений в публикацию в газете «Кубанские Новости» №26 (6399) от 20.02.2018. От иных участников долевой собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:66 возражений относительно размера и местоположения выделяемого истцом земельного участка, в сроки, установленные законом, в адрес кадастрового инженера ФИО5, подготовившего проект межевания, а также в адрес Управления Росреестра по Краснодарскому краю, не поступало, 4 следовательно, местоположение и размер выделяемого истцом земельного участка был согласован. Принятие общим собранием собственников земельных долей 24.03.2014 решения об изменении срока действующего договора аренды и не голосование истцом по указанному вопросу повестки дня «против» не имеет правового значения, поскольку истец проголосовал «против» основного договора аренды, изменения в условиях которого были внесены собранием 24.03.2014. истец предпринял все необходимые действия с целью получения согласия ответчика на выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей – письмом от 01.02.2019 (вх. №30 от 01.02.2019) истец обращался к ответчику с целью получения согласия на выдел земельного участка, однако письмом ответчика от 08.02.2019 №01-20/40 в предоставлении указанного земельного участка было отказано. Также суд указал в решении, что при образовании земельного участка согласие арендатора указанного земельного участка не требуется в силу положений пункта 5 статьи 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», соответственно, за истцом подлежит признанию право на выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей без обременения. Данное решение Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 оставлено без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.07.2020. В материалах регистрационного дела спорного земельного участка, поступившего в материалы дела 12.05.2021 с письмом Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 04.05.2021 №18-598/19613, представлен проект межевания земельных участков от 20.02.2018, подготовленный по заказу ФИО1 кадастровым инженером ФИО5 и утвержденный ФИО1 15.06.2018. Кадастровый инженер ФИО5 в феврале 2019 года обращался к обществу за получением согласия на выдел земельной доли из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 площадью 1 024 900 кв. метров, но в феврале 2019 года обществом был дан отказ в согласии на такой выдел. Таким образом, исковые требования общества, обусловленные несогласием с выделом земельного участка, направлены по сути на опровержение выводов, сделанных в решении Каневского районного суда Краснодарского каря от 15.01.2020 №2-38/2020, вступившем в законную силу и принятого по спору между теми же сторонами о законности выдела земельного участка площадью 1 024 900 кв. метров. Исковые требования общества прямо противоречат резолютивной части решения Каневского районного суда от 15.01.2020, которым за ФИО1 признано право на образование земельного участка площадью 1 024 900 кв.м путем выдела принадлежащих ему земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 без согласия арендатора земельного участка с кадастровым номером 23611:0000000:66 и без обременения образованного земельного участка договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2012. Право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1 024 900 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1285 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 30.09.2020 на основании указанного вступившего в законную силу решения Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 по делу №2-38/2020. Вступившее в законную силу решение Каневского районного суда от 15.01.2020 как принятое между теми же сторонами и по спору о правомерности образования в счет земельных долей ФИО1 земельного участка площадью 1 024 900 кв. м, является обязательным (преюдициальным) при рассмотрении настоящего дела и установленные этим решением обстоятельства не подлежат повторному доказыванию в настоящем деле (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.04.2022 указанное решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2021 по делу № А32-4366/2021 было оставлено без изменения.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 18.04.2022 по делу № А32-4366/2021 согласился с позицией судом о том, что выдел спорного земельного участка произведен на основании решения Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 № 2-38/2020, вступившего в законную силу и принятого по спору между теми же сторонами о законности выдела земельного участка площадью 1 024 900 кв. м. Суд кассационной инстанции отметил, что исковые требования общества прямо противоречат резолютивной части решения Каневского районного суда от 15.01.2020, которым за ФИО1 признано право на образование земельного участка указанной площади путем выдела принадлежащих ему земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 без согласия арендатора этого земельного участка и без обременения образованного земельного участка договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2012. В данном случае судебные инстанции правомерно руководствовались вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции, в соответствии с резолютивной частью которого предприниматель обладал правом выделить земельный участок определенной площади в счет принадлежащих ему долей без согласия арендатора. Вопреки доводам истца извещения и проект межевания земельного участка 2018 года подлежали исследованию судом общей юрисдикции при разрешении требований ФИО1, в том числе в целях определения площади образуемого земельного участка. Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств. Следовательно, правом оспаривать обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями, обладают только лица, которые не участвовали в рассмотрении судом соответствующего дела. При этом неучастие одной из сторон гражданского спора в рассмотрении дела арбитражным судом не влечет утрату преюдициального значения вступившего в законную силу решения арбитражного суда по этому делу для лиц, принимавших участие в его рассмотрении. Частичное несовпадение состава участников гражданского спора с составом участников рассмотренного арбитражным судом дела не влечет утрату обязательности решения арбитражного суда для лиц, принимавших участие в рассмотрении этого дела (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2017 № 36-КГ16-26). Более того, из материалов регистрационного дела следует, что общество обладало сведениями о реализуемой ответчиком процедуре выдела участка, отказало в его согласовании. Данный отказ проверен судом общей юрисдикции на предмет соответствия закону. Иных обоснованных возражений, в том числе относительно местоположения участка ответчика, истец не привел.
Таким образом, решение Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 № 2-38/2020 о признании за ФИО1 права на образование земельного участка площадью 1 024 900 кв. м путем выдела принадлежащих ФИО1 земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 без согласия арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 и без обременения образованного земельного участка договором аренды и оставившее его без изменения апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 30.07.2020 по делу № 33-14634/2020 были реализованы ФИО1 посредством постановки на кадастровый учет и регистрации своего права собственности на земельный участок площадью 1 024 900 кв. метров с кадастровым номером 23:11:0204000:1285 и учитывались в деле № А32-4366/2021 при принятии арбитражным судом решения об отказе ОАО Агрофирма племзавод «Нива» в иске к ФИО1 о признании недействительными выдела указанного земельного участка и государственной регистрации права собственности от 30.09.2022 за ФИО1 на земельный участок площадью 1 024 900 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1285.
Следовательно, те же решение Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 № 2-38/2020 о признании за ФИО1 права на образование земельного участка площадью 1 024 900 кв. м путем выдела принадлежащих ФИО1 земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 без согласия арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 и без обременения образованного земельного участка договором аренды и оставившее его без изменения апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 30.07.2020 по делу № 33-14634/2020 не могли быть повторно положены в основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации в 2022 году права собственности ФИО1 на земельный участок площадью 554 102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 без обременения этого участка арендой в пользу общества.
Повторное предоставление ФИО1 в регистрирующий орган того же самого решения Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 № 2-38/2020, о признании за ФИО1 права на образование земельного участка площадью 1 024 900 кв. м путем выдела принадлежащих ФИО1 земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 без согласия арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 и без обременения образованного земельного участка договором аренды, для целей регистрации на земельный участок площадью 554 102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 права собственности ФИО1 без обременения арендой в пользу общества – следует признать неправомерным, а действия управления по регистрации права собственности ФИО1 без одновременной регистрации аренды в пользу общества на земельный участок площадью 554 102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 – незаконными.
Суд исследовал вопрос об основаниях, помимо упомянутого решения Каневского районного суда Краснодарского края от 15.01.2020 № 2-38/2020, формирования и регистрации права собственности ФИО1 без обременения арендой на земельный участок площадью 554 102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327.
По заказу ФИО1 кадастровым инженером ФИО5 был подготовлен проект межевания земельных участков от 04.02.2022, в соответствии с которым из многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 из контура 23:11:0204000:121 производится выдел земельной доли, выделяемый земельный участок составляет площадь 554 100 кв. метра. Размер выделяемой земельной доли составляет 5541/645417, размер земельного участка соответственно равен 554 100 кв. м (том 5, л.д. 127 – 128).
При выделе земельного участка в счет земельных долей кадастровым инженером использовалась выписка из ЕГР от 02.02.2022 № 99/2022/450005283, в которой приведены сведения о долях ФИО1 в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:66, подлежащих выделу (том 5, л.д. 134 – 141).
Из данной выписки из ЕГРН видно, что к выделу в земельный участок учтены следующие земельные доли, зарегистрированные за ФИО1 (долевая собственность): 458/645417 (от 16.11.2012 № 23-23-27/032/2012-992); 500/645417 (от 16.06.2016 № 23-23/027-23/027/801/2016-5393/2); 504/645417 (от 18.08.2018 №23:11:0000000:66-23/027/2018-221); 1445/645417 (от 02.11.2018 № 23:11:0000000:66-23/027/2018-236); 458/645417 (от 22.01.2019 № 23:11:0000000:66-23/027/2019-262); 458/645417 (от 28.01.2019 № 23:11:0000000:66-23/027/2019-264); 502/645417 (от 20.02.2019 № 23:11:0000000:66-23/027/2019-274); 135/645417 (от 09.04.2021 № 23:11:0000000:66-23/230/2021-528); 623/645417 (от 14.10.2021 № 23:11:0000000:66-23/230/2021-587); 458/645417 (от 25.10.2021 № 23:11:0000000:66-23/230/2021-519), в совокупности дающие долю в размере 5541/645417 (том 5, л.д. 134 – 141).
Указанные земельные доли были выкуплены ФИО1 по соответствующим договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (том 5, л.д. 141 (оборот) – л.д. 166):
- договор от 13.10.2021, заключенный с ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель) в отношении доли в размере 458/645417 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:66 (право собственности продавца зарегистрировано 13.12.2006, запись регистрации 23-23-27/027/2006-226) (том 5, л.д. 141 (оборот) – 144);
- договор от 26.10.2018 купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения между ФИО7 (продавец) и ФИО1 (покупатель) земельной доли размером 458/645417 в земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:66 (право собственности продавца зарегистрировано 21.12.2006, запись регистрации 23-23-27/026/2006-447) (том 5, л.д. 145 – 147);
- договор от 26.10.2018 купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения между ФИО8 и ФИО1, по которому была продана земельная доля общим размером 1445/645417 в земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:66 (записи регистрации о праве собственности продавца на земельную долю от 26.12.2006 № 23-23-27/026/2006-483, от 09.01.2014 №23-23-27/036/2013-622) (том 5, л.д. 147 (оборот) – л.д. 149 (оборот);
- договор № 8 от 01.11.2012 между ФИО9 (продавец) и ФИО1 (покупатель) купли-продажи земельной доли размером 458/645417 в земельном участке с кадастровым номером 23:11:00 00 000:0066 (право собственности продавца удостоверено свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЕ № 807388 от 16.07.2009, запись регистрации № 23-23-27/015/2009-933) (том 5, л.д. 150);
- договор от 03.08.2018 купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок между ФИО10 (продавец) и ФИО1 (покупатель) земельной доли размером 504/645417 в земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:66 (право собственности продавца подтверждалось запись о регистрации от 06.08.2008 № 23-23-27/023/2008-524) (том 5, л.д. 151 – 152 (оборот));
- договор от 09.02.2019 купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения между ФИО11 (продавец) и ФИО1 (покупатель) земельной доли размером 502/645417 в земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:66 (запись регистрации о праве собственности продавца от 29.12.2006 № 23-23-27/027/2006-803) (том 5, л.д. 153 – 154 (оборот));
- договор от 01.10.2021 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения между ФИО12 и ФИО13 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) общей доли продавцов в размере 623/645417 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:66 исходя из долей каждого продавца в размере 3115/6454170 каждого (право собственности продавцов на земельные доли подтверждалось записями регистрации от 28.10.2010 № 23-23-27/035/2010-594 и № 23-23-27/035/2010-595) (том 5, л.д. 155 – 157 (оборот));
- договор от 19.01.2019 купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения между ФИО14 (продавец) и ФИО1 (покупатель) земельной доли размером 458/645417 в земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:66 (запись регистрации о праве продавца на земельную долю от 09.01.2007 № 23-23-27/027/2006-827) (том 5, л.д. 158 – 160);
- договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 03.06.2016 между ФИО15 (продавец) и ФИО1 (покупатель) земельной доли размером 500/645417 в земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:66 (запись о праве собственности продавца от 26.09.2011 № 23-23-27/014/2011-804); в пункте 3.1 договора земельная доля указана как обремененная договором аренды (том 5, л.д. 160 (оборот) – 162);
- договор купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 17.11.2018 (земельная доля размером 135/645417; запись о праве общей долевой собственности ФИО1 от 09.04.2021, номер 23:11:0000000:66-23/230/2021-528 – том 5, л.д. 165).
Таким образом, спорный земельный участок площадью 554 102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 выделен ФИО1 в счет земельных долей, выкупленных им у собственников земельных долей по соответствующим договорам купли-продажи земельных долей.
ФИО1 и управление утверждают, что в отношении данного земельного участка арендное обременение в пользу общества не сохранилось и при государственной регистрации права собственности ФИО1 регистрации не подлежало.
Суд с данной позицией согласиться не может.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ; пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 3 статьи 11.5 Земельного кодекса).
Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и данным законом (пункт 1 статьи 13 Закона № 101-ФЗ).
Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 – 6 статьи 13 Закона № 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона № 101-ФЗ).
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (пункт 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ).
По смыслу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).
Таким образом, правом на выдел земельного участка в счет земельной доли или земельных долей без согласия арендатора и без обременения такого земельного участка арендой обладают лишь те участники долевой собственности, которые голосовали на общем собрании участников долевой собственности против предоставления земельного участка в аренду.
Как прямо указано в пункте 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
То есть таким правом на выдел земельного участка в счет земельной доли без согласия арендатора и с прекращением арендного обременения наделен только участник долевой собственности, который выразил на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка.
В настоящем случае ФИО1, выделяя в 2022 году земельный участок площадью 554 102 кв. м, формировал данный земельный участок из земельных долей, приобретенных им у граждан – собственников земельных долей по договорам купли-продажи земельных долей, то есть указанные граждане не реализовали свое право на выдел земельного участка в счет своих земельных долей как голосовавшие против передачи земельного участка общей долевой собственности в аренду или против условий такого договора аренды.
Состав граждан - собственников земельных долей, не согласных с передачей земельного участка общей долевой собственности с кадастровым номером 23:11:0000000:66 в аренду обществу, был определен на общем собрании от 12.03.2012 участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:66 (Протокол № 01-12) в пункте 1.50 решения общего собрания, в соответствии с которым подлежал формированию участок площадью 8979938 кв. м, образованный в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:66 для распоряжения иным образом (не для передачи в аренду обществу), с указанием конкретных собственников земельных долей, за счет которых подлежал формированию такой земельный участок (том 1, л.д. 87 (оборот) – 88).
Между тем, указанные в пункте 1.50 решения общего собрания от 12.03.2012 граждане – собственники земельных долей такой земельный участок площадью 8979938 кв. м не сформировали, то есть не воспользовались предусмотренным пунктом 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ правом на выдел в счет своих земельных долей, в том размере, в котором эти доли существовали по состоянию на дату проведения общего собрания 12.03.2012, земельного участка без согласия арендатора (общества) и с прекращением договора аренды в отношении такого земельного участка.
Вместо выдела в счет своих земельных долей, размеры которых были определены в пункте 1.50 решения общего собрания от 12.03.2012, земельного участка, не подлежавшего обременению арендой общества, в целях самостоятельного хозяйствования на таком участке (самостоятельной обработки или передачи в аренду иному лицу по своему усмотрению), некоторые из перечисленных в пункте 1.50 решения общего собрания от 12.03.2012 граждан (а именно ФИО9, ФИО8, ФИО15) предпочли через некоторое время после проведения указанного общего собрания (в том числе спустя несколько лет) продать свои земельные доли без выдела их в самостоятельный земельный участок ФИО1, скупившего в разные периоды времени как доли некоторых граждан, не согласившихся с передачей земельного участка в аренду обществу (земельные доли упомянутых в пункте 1.50 решения общего собрания от 12.03.2012 ФИО9, ФИО8, ФИО15), так и земельные доли граждан, не упомянутых в пункте 1.50 решения общего собрания от 12.03.2012.
Право участника долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения выделить без согласия арендатора свои земельные доли в отдельный земельный участок с прекращением арендного обременения связано с голосованием именно данного участника долевой собственности против договора аренды или отдельных его условий и направлено на предоставление данному конкретному участнику общей собственности возможности сформировать свой земельный участок в счет своих земельных долей для последующего самостоятельного хозяйствования; если он такой возможностью не воспользовался и вместо выдела своей земельной доли в отдельный земельный участок с выходом из состава участников долевой собственности предпочёл распорядиться своей земельной долей иным образом, а именно произвести её отчуждение другому лицу по договору купли-продажи, то такое право на выдел земельного участка в счет указанной земельной доли с прекращением арендного обременения отпадает, за земельной долей эта правовая возможность не следует (не обладает свойством следования за земельной долей нереализованная её собственником правовая возможность выдела в счёт земельной доли земельного участка без согласия арендатора и с прекращением арендного обременения) и к покупателю земельной доли по договору купли-продажи право на такой выдел с прекращением арендного обременения не переходит.
Кроме того, в данном случае ФИО1 в результате выдела земельного участка в счет земельных долей, приобретенных им как у граждан, указанных в пункте 1.50 решения общего собрания от 12.03.2012, то есть выразивших несогласие с предоставлением земельного участка в аренду обществу, так и у ряда иных граждан – продавцов земельных долей, не указанных в пункте 1.50 протокола общего собрания от 12.03.2012, - осуществил смешение указанных земельных долей с выделом в счет соединенных таким образом долей одного земельного участка площадью 554 102 кв. м.
Между тем, выдел земельного участка в счет приобретенных по различным договорам купли-продажи земельных долей, с включением в состав такого участка также долей граждан, которые в 2012 году на общем собрании высказались против договора аренды земельного участка общей долевой собственности, не означает, что за счет такого включения долей несогласных граждан земельный участок, сформированный большей частью за счет долей граждан, которые не голосовали на общем собрании в 2012 году против аренды земельного участка долевой собственности, должен быть освобожден от арендного обременения.
Формирование земельного участка за счет, в том числе, земельных долей, приобретенных ФИО1 по договорам купли-продажи у граждан, которые на общем собрании в 2012 году высказались за выдел земельного участка в счет своих долей без обременения его арендой общества, не означает, что аренда общества в отношении сформированного ФИО1 в 2022 году земельного участка прекратилась за счет включения земельных долей, выкупленных им у граждан, высказавшихся в 2012 году за выдел участка без арендного обременения.
Исключена также и ситуация, при которой арендное обременение сформированного ФИО1 земельного участка площадью 554102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 будет сохранено только в отношении тех земельных долей, которые были выкуплены ФИО1 у граждан, не высказавшихся в 2012 году против договора аренды, и прекращена в отношении тех земельных долей соответствующих размеров, которыми по состоянию на дату проведения общего собрания 12.03.2012 владели те граждане, которые проголосовали на общем собрании 12.03.2012 против аренды общества и у которых впоследствии ФИО1 выкупил земельные доли.
Российское гражданское и земельное законодательство не признают аренды долей в праве собственности на земельный участок; доля в праве собственности на земельный участок носит идеальный (невещественный характер) до её выдела в натуре и не может быть предметом аренды; доля в праве собственности независимо от размера этой доли распространяется на всю вещь в целом, то есть аренда доли в праве не может быть сконструирована как аренда части вещи.
С регистрацией права собственности ФИО1 на земельный участок, выделенный в счет земельных долей ряда граждан, выкупленных ФИО1 по договорам купли-продажи, все указанные земельные доли автоматически прекратились, что исключает возможность регистрации аренды в отношении одних земельных долей в таком участке (выкупленных ФИО1 у граждан, которые в 2012 году не голосовали против аренды), и прекращения аренды в отношении земельных долей в таком участке, выкупленных ФИО1 у граждан, которые в 2012 году высказались против аренды исходя из размера их земельных долей по состоянию на 12.03.2012.
Таким образом, поскольку граждане, высказавшиеся на общем собрании в 2012 году против аренды земельного участка долевой собственности, не воспользовались предоставленным им законом правом выделить в счет своих земельных долей соответствующий земельный участок без согласия арендатора и с прекращением в отношении такого участка договора аренды, а предпочли распорядиться своими долями иным образом, а именно произвести их отчуждение ФИО1 по договорам купли-продажи, формирование в 2022 году ФИО1 за счет выкупленных им земельных долей земельного участка с включением земельных долей, приобретенных им у нескольких граждан, которые в 2012 году на общем собрании высказались за выход из аренды, не могло повлечь за собой прекращение арендного обременения в отношении сформированного таким образом земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, приведенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 308-КГ16-5428 по делу № А32-2622/2015, согласно пункту 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности или условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется, и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Собственники земельных долей, проголосовавшие "против" заключения договора аренды с обществом, в силу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ обладают правом выделить земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению. Если земельный участок образован не только лицами, голосовавшими против заключения договора аренды с обществом, но и участниками общей долевой собственности, которые не возражали против заключения договора аренды, реализация названными лицами права на выдел земельного участка в счет земельных долей не приводит к прекращению действия ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды в отношении выделенного участка. При таких обстоятельствах основания для применения в рассматриваемом случае пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ отсутствуют.
При этом доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:66, которые принадлежали непосредственно ФИО1 на момент проведения общего собрания участников долевой собственности 12.03.2012, на котором ФИО1 был включен в состав собственников земельных долей, проголосовавших за выдел в счет своих долей земельного участка без обременения арендой общества (пункт 1.50 решения общего собрания – том 1, л.д. 80 – 81), в формировании спорного земельного участка площадью 554 102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 не участвовали.
Также не могло повлечь прекращение арендного обременение общества и совершённое после регистрации за ФИО1 30.09.2022 права собственности на земельный участок площадью 554102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 дарение им доли в праве своей собственности по договору дарения от 05.10.2022 ФИО2, по которому ФИО1 подарил ФИО2 долю размером 10 000 /554 102 в праве на земельный участок площадью 554 102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327, с сохранением ФИО1 доли в праве собственности на этот участок размером 544 102/554102 и переходом, таким образом, от собственности ФИО1 к общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 (том 5, л.д. 119 – 121).
Не препятствует удовлетворению заявленных в настоящем деле обоснованных требований общества также и заключение 01.06.2023, то есть уже в период производства по настоящему делу, между ФИО1, ФИО2 и ИП главой КФХ ФИО1 договора от 01.06.2023№ 1327-23 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по которому ФИО1 и ФИО2 передали ИП главе КФХ ФИО1 в аренду спорный земельный участок площадью 554 102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 (том 5, л.д. 122 – 126).
Регистрация 30.09.2022 права собственности ФИО1 на указанный земельный участок площадью 554 102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 должна была автоматически производиться регистрирующим органом с переносом на этот участок арендного обременения.
Право аренды общества на спорный земельный участок площадью 554 102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 сохранилось, не прекратилось установленным законом способом, и в момент регистрации права собственности ФИО1 на этот участок право аренды общества должно было быть внесено регистрирующим органом в ЕГРН без дополнительных заявлений и независимо от согласия ФИО1
Заключение уже в период рассмотрения судом настоящего спора между ФИО1, ФИО2 и главой КФХ ИП ФИО1 договора аренды от 01.06.2023 № 1327-23 спорного земельного участка явно преследовало цель затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда по настоящему делу в случае удовлетворения судом заявленных обществом требований.
Право аренды общества на момент регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок площадью 554 102 кв. м с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 распространялось на данный земельный участок, оно не прекратилось и подлежало автоматическому внесению в виде обременения указанного земельного участка в момент регистрации 30.09.2022 права собственности ФИО1 на этот участок, а последовавшие затем действия ФИО1 по дарению части доли своего права собственности на спорный участок ФИО2 и по заключению с участием ФИО2 договора аренды земельного участка со своим сыном – главой КФХ ФИО1 не прекратили и не могли прекратить арендное обременение земельного участка общества и не могут воспрепятствовать удовлетворению заявленных в настоящем деле требований общества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3). Согласно пункту 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что по смыслу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора. В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка был установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).
В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
При этом согласно пункту 3.2 статьи 22.2 Закона № 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Законом № 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка предусмотрен частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса направлен на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» в пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды. В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а в силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, ни нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).
Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.
Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистрирующий орган обязан был внести в ЕГРН запись об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды общества.
Регистрацию обременения (в виде аренды) в отношении образованных участков сельскохозяйственного назначения регистрирующему органу следовало произвести в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещного права на эти участки.
В силу пункта 1 части 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.
Исключение из общего правила о сохранении ограничения (обременения) в виде аренды в отношении вновь образованного земельного участка сельскохозяйственного назначения предусмотрено пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Практика применения соответствующих норм земельного законодательства и законодательства о государственной регистрации недвижимости применительно к оспариванию невнесения регистрирующим органом обременения арендой земельного участка, выделенного в счет земельных долей участников долевой собственности, с рассмотрением соответствующих требований в порядке главы 24 АПК РФ, является давно сформированной и актуальной в настоящее время (например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.09.2024 по делу № А53-21854/2023).
Поскольку управление Росреестра не осуществило регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суд приходит к выводу о незаконности действий регистрирующего органа, с возложением на него обязанности по устранению нарушенных прав (интересов) общества (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
Заключение между ФИО1, ФИО2 и главой КФХ ФИО1 договора аренды от 01.06.2023 № 1327-23 спорного земельного участка и регистрация указанного договора аренды в ЕГРН 05.07.2023 (том 3, л.д. 101), то есть в период рассмотрения судом настоящего спора, не препятствуют удовлетворению заявленных обществом требований, поскольку арендное обременение земельного участка в пользу общества подлежало автоматическому, то есть без дополнительных заявлений, обращений, соглашений и судебных актов, внесению регистрирующим органом в ЕГРН одновременно с регистрацией в ЕГРН 30.09.2022 права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0204000:1327.
Наличие в ЕГРН записи об аренде того же земельного участка от 05.07.2023 в пользу ИП главы КФХ ФИО1 на основании договора аренды от 01.06.2023 № 1327-23 не может выступать основанием для отказа в удовлетворении судом заявленных обществом обоснованных и законных требований в части внесения в ЕГРН записи об обременении того же земельного участка арендой в пользу общества, поскольку аренда общества земельного участка с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 прекращена в установленном законом порядке не была и запись об аренде земельного участка в пользу общества должна была быть внесена регистрирующим органом в ЕГРН одновременно с регистрацией 30.09.2022 права собственности ФИО1 на этот земельный участок.
Также наличие в ЕГРН записи от 05.07.2023 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 в пользу ИП главы КФХ ФИО1 на основании договора аренды от 01.06.2023 № 1327-23 не является препятствием, исключающим исполнение регистрирующим органом решения суда по настоящему делу.
При этом суд принимает во внимание судебные акты по делу № А32-27801/2016, в определении от 20.12.2018 по которому суд отказал в прекращении исполнительного производства в аналогичной ситуации регистрации арендного обременения на земельные участки, в отношении которых оспаривались действия регистрирующего органа по невнесению обременения арендой по ранее заключенному договору аренды.
В подтверждение исполнимости решения суда об обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию арендного обременения при регистрации на тот же земельный участок впоследствии заключенного договора аренды с новым арендатором, обществом представлена выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0102000:1037, который был предметом рассмотрения в упомянутом деле №А32-27801/2016 (том 6, л.д. 36 – 153).
Приведённые Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, а также ФИО1, ФИО2 и ИП главой КФХ ФИО16 в соответствующих отзывах доводы (том 3, л.д. 1 – 5; том 4, л.д. 6 – 11; том 4, л.д. 94 – 95; том 5, л.д. 77 – 84; том 7, л.д. 1 – 9) судом рассмотрены и отклонены, как не соответствующие вышеприведенным нормам гражданского и земельного законодательства.
Приведённые обществом в своих письменных пояснениях и возражениях на отзывы подробно мотивированные доводы, основанные на изучении, в том числе, материалов регистрационных дел земельных участков, судом полностью разделяются и поддерживается как обоснованные (том 4, л.д. 99 – 109; том 6, л.д. 1 – 13; том 6, л.д. 15 – 18; том 7, л.д. 31 – 61).
Заявление управления о пропуске обществом трехмесячного срока на обжалование регистрационных действий по регистрации права собственности на земельный участок без обременения арендой подлежит отклонению, поскольку с настоящим заявлением общество обратилось в суд 20.12.2022, а земельный участок с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 был поставлен на кадастровый учет и право собственности ФИО1 на этот участок было зарегистрировано 30.09.2022, о нарушении своего права обществу стало известно из письма ФИО1 от 04.10.2022, таким образом, трехмесячный срок на обжалование невнесения управлением регистрационной записи об аренде обществом не пропущен.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
признать незаконными, не соответствующими Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по осуществлению государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 площадью 554 102 кв. м категории земель сельскохозяйственного назначения (регистрационная запись о праве собственности от 30.09.2022 № 23:11:0204000:1327-23/230/2022-1) без одновременного внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи об обременении указанного земельного участка арендой в пользу акционерного общества Агрофирма племзавод «Нива» (ИНН <***> ОГРН <***>) на основании договора № 1-2012 от 01 ноября 2012 года аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей (номер государственной регистрации договора аренды: 23-23-27/029/2012-164, дата государственной регистрации договора аренды: 12.12.2012).
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в Единый государственный реестр недвижимости регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0204000:1327 площадью 554 102 кв. м категории земель сельскохозяйственного назначения арендой в пользу акционерного общества Агрофирма племзавод «Нива» (ИНН <***> ОГРН <***>) на основании договора № 1-2012 от 01 ноября 2012 года аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей (номер государственной регистрации договора аренды: 23-23-27/029/2012-164, дата государственной регистрации договора аренды: 12.12.2012), на срок действия договора аренды с 12.12.2012 на 15 лет.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу акционерного общества Агрофирма племзавод «Нива» (ИНН <***> ОГРН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 рублей.
Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.
Судья А.Л. Назыков