Решение по делу № А07-38142/2023 от 08.08.2025.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Уфа Дело № А07-38142/2023

08 августа 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 08 августа 2025 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Савельевой Д.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конновой К.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

акционерного общества "Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании убытков в сумме 589 248 руб. 20 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности №58 от 23.12.2024, диплом, паспорт.

от ответчика: ФИО2 по доверенности б/н от 13.01.2025, диплом, паспорт,

Акционерное общество "Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" о взыскании убытков в сумме 589 248 руб. 20 коп.

Ответчик представил отзыв, дополнения к отзыву, исковые требования не признал.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, представитель ответчика поддержал доводы отзыва.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между истцом (инвестор) и ответчиком (застройщик) заключен договор № 3 от 14.01.2013 об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома № 12/3 со встроенными помещениями и подземной стоянкой в северо-западной части жилого района «Затон» Ленинского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которому истец вкладывает собственные и (или) заемные денежные средства, принадлежащие ему ценные бумаги и иное имущество в финансирование строительства жилого дома № 12/3 со встроенными помещениями и подземной стоянкой в северо-западной части жилого района «Затон» Ленинского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а ответчик обязуется после завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию передать инвестору жилые и нежилые помещения в объекте в соответствии с п. 4.1. настоящего договора.

В соответствии с п. 1.3. договора общая проектная площадь объекта на дату составления настоящего договора с учетом СНиП Российской Федерации составляет 9 684,6 кв.м. без учета площади автостоянки, в том числе общая проектная площадь жилых помещений – 9 223,4 кв.м., встроенно-пристроенных нежилых помещений – 461,2 кв.м.

В соответствии с п. 1.5 договора ориентировочный срок ввода объекта: 4 квартал 2014.

Согласно п. 3.1.1 договора инвестор обязуется финансировать затраты застройщика в размере 100% от общей проектной площади жилых помещений и 100% от общей проектной площади встроенно-пристроенных нежилых помещений, на условиях определенных настоящим договором, на проектно-изыскательные работы как непосредственно по объекту, так и по проектированию микрорайона, по подготовке площадки (в том числе расселение и снос), строительству внеквартальных и внутриквартальных инженерных сетей и сооружений, по выполнению строительно-монтажных и пусконаладочных работ по жилому дому, затраты по техническому присоединению к сетям газо-, водо-, тепло-, и электроснабжения, общеквартальному благоустройству, на поставку оборудованию, по расчетам с арендодателем за право аренды земельного участка под строительство объекта, по вводу в эксплуатацию, по технической инвентаризации и регистрации права на объект, по передаче объекта в управление управляющей организации, на вознаграждение привлекаемого застройщиком технического заказчика (при наличии).

Стоимость финансирования состоит из двух частей: закрытой стоимости 1 кв.м. в размере 12 000 руб. за общую площадь жилых и встроенно-пристроенных нежилых помещений в размере 9 684,4 кв.м. на общую сумму 116 215 200 руб.; открытой стоимости.

В закрытую стоимость финансирования входят затраты застройщика по проектно-изыскательским работам, как непосредственно по объекту, так и по проектированию микрорайона, по подготовке площадки (в том числе расселение и снос), строительству внеквартальных и внутриквартальных инженерных сетей и сооружений, парковочных мест и автостоянок, затраты по техническому присоединению к сетям к сетям газо-, водо-, тепло-, и электроснабжения, общеквартальному благоустройству, на поставку оборудованию, по расчетам с арендодателем за право аренды земельного участка под строительство объекта, по вводу в эксплуатацию, по технической инвентаризации и регистрации права на объект, по передаче объекта в управление управляющей организации.

Окончательной объем финансирования инвестора уточняется в соответствии с фактически передаваемой инвестору общей площадью объекта по данным контрольного обмера ГУП «Бюро технической инвентаризации РБ.».

В соответствии с п. 3.1.2. инвестор обязуется финансировать в следующие сроки:

В части закрытой стоимости: 10 процентов от суммы – в течение 1-го месяца со дня подписания настоящего договора; 90 процентов от суммы – равными долями в течение последующих 24 месяцев после наступления 1-го срока уплаты.

В части открытой стоимости: в течение 10 календарных дней с даты получения от застройщика уведомления об оплате с приложением подтверждающих документов.

Жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения № RU-03308000-70-ЖА от 31.12.2014.

Согласно решению Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа РБ от 19.03.2015 № 224 объекту со строительным номером Республики Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, жилой дом № 12/3 со встроенными помещениями и подземной стоянкой северо-западной части жилого района «Затон» присвоен почтовый адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, ул. Шмидта, д. 158.

Истец указал, что после передачи квартир дольщикам в процессе эксплуатации ими выявлены строительные недостатки, что послужило основанием для обращения граждан в суды общей юрисдикции с требованиями о взыскании с истца как застройщика убытков.

Претензией от 17.03.2020 ФИО3 обратилась к АО «СЗ ИСК г. Уфы РБ» с требованием о возмещении стоимости устранения выявленных дефектов работ в сумме 415 135 руб. 40 коп., стоимости услуг по проведению технического обследования и составлению технического заключения в сумме 25 000 руб.

Платежным поручением № 1490 от 27.03.2020 ответчик оплатил 31 550 руб. по претензионному письму от 17.03.2020.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Уфы РБ от 07.11.2022 по делу № 2-4557/2022 исковые требования ФИО4 удовлетворены частично. Взыскано с АО «СЗ ИСК г. Уфы РБ» в пользу ФИО4 денежную сумму в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 242 009 руб. 20 коп., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 121 504 руб. 60 коп., расходы на оплату технического заключения в размере 30 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., почтовые расходы в размере 225 руб. 64 коп.

Заочное решение в части взыскания с АО «СЗ ИСК г. Уфы РБ» суммы в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 242 009 руб. 20 коп., оставлено без исполнения.

Платежным поручением № 6025 от 31.10.2022 АО «СЗ ИСК г. Уфы» перечислило ФИО4 денежные средства в сумме 242 009 руб. 20 коп. за устранение строительных недостатков согласно делу № 2-1016/2022.

Платежным поручением № 7702 от 29.12.2022 АО «СЗ ИСК г. Уфы РБ» перечислило ФИО4 денежные средства в сумме 172 730 руб. 24 коп. согласно делу № 2-4557/2022.

Решением Ленинского районного суда г. Уфы РБ от 26.07.2022 по делу № 2-1391/2022 исковые требования ФИО5 к АО «СЗ ИСК г. Уфы» о взыскании стоимости строительных недостатков удовлетворены частично. Взыскано с АО «СЗ ИСК г. Уфы» в пользу ФИО5 стоимость устранения недостатков в размере 45 669 руб. 13 коп., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 23 334 руб. 56 коп., расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб., расходы на оплату услуг эксперта в размере 30 000 руб., почтовые расходы в размере 214 руб. 84 коп.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 19.02.2022 решение Ленинского районного суда г. Уфы РБ от 26.07.2022 изменено в части взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, взыскав с Акционерного общества «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу ФИО5 штраф в размере 127 345 руб.

Платежным поручением № 781 от 24.02.2022 АО «СЗ ИСК г. Уфы» перечислило ФИО5 денежные средства в сумме 208 019 руб. 87 коп. согласно претензионного письма от 04.02.2022.

Платежными поручениями №7580 от 29.12.2022, № 7793 от 30.12.2022 истец перечислил ФИО5 денежные средства в сумме 120218 руб. 53 коп. согласно делу № 2-1391/2022.

Ссылаясь на то, что должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого, а также на то, что взыскание с истца указанных денежных средств стало результатом ненадлежащего выполнения ответчиком своих обязательств, истец направил в адрес ответчика претензию № 11-148 от 25.01.2023 с требованием о возмещении убытков в сумме 589 248 руб. 20 коп.

Поскольку претензия была оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик представил отзыв, исковые требования не признал, указывая, что между истцом и ответчиком заключен договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, следовательно, правоотношения сторон регулируются ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Квалифицируя вышеуказанный договор об инвестиционной деятельности в качестве подрядного, истец не учел, что к отношениям сторон по договору, связанному с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы, только в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). В то время, как земельный участок, на котором осуществлялось строительство жилого дома, не находился в собственности или на ином праве истца. Таким образом, к отношениям сторон по вышеуказанному договору № 3 от 14.10.2013 об инвестиционной деятельности не подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы. Кроме того, в соответствии с условиями договора технический заказчик обязуется за вознаграждение от имени и за счет застройщика выполнять функции технического заказчика, в том числе привлекать по договорам к строительству третьих лиц (подрядчиков, проектировщиков, изыскателей и поставщиков). На основании вышеуказанного договора МУП «ИСК г. Уфы» заключило договор подряда на капитальное строительство № ИСК 32 от 21.01.2023 с ООО «Монолит-Строй-Инвест». Следовательно, подрядчиком при строительстве жилого дома № 12/3 в северо-западной части жилого района «Затон» выступал не ответчик, а ООО «Монолит-Строй-Инвест». Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Указывает, что спорный объект капитального строительства был введен в эксплуатацию 31.12.2014, предварительный акт приема-передачи жилых, нежилых помещений и гаражных боксов в спорном объекте подписан между сторонами 23.03.2015. В соответствии с п. 4 названного акта при передаче помещений взаимных претензий у сторон не возникло. Решением АС РБ от 18.03.2020 по делу № А07-521/2019 установлено, что указанный предварительный акт приема-передачи жилых, нежилых помещений и гаражных боксов в жилом доме № 158 по ул. Шмидта от 23.03.2015 является надлежащим доказательством передачи помещений от застройщика инвестору и подтверждает факт принятия спорных помещений истцом. Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться п. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю. Учитывая, что договором об инвестиционной деятельности гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых истец мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ, истец был вправе предъявить к ответчику требование в отношении недостатков недвижимости в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи недвижимости истцу, то есть до 24.03.2017. Как следует из представленных истцом документов, истец обратился к ответчику с претензией 26.01.2023, то есть за пределами двухлетнего срока со дня передачи помещений ответчиком истцу. В соответствии с информацией «Картотеки арбитражных дел», исковое заявление поступило в суд 16.11.2023. При таких обстоятельствах, истцом пропущен как двухлетний пресекательный срок, для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленный п. п. 1, 2 ст. 477 ГК РФ, а поскольку законодатель связывает возможность удовлетворения требований истца со сроком обнаружения недостатков, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска, так и трехлетний срок исковой давности. Кроме того, согласно п. 3.2.1 договора об инвестиционной деятельности, инвестор вправе привлекать средства третьих лиц путем заключения с ними соответствующих договоров. В этом случае инвестор несет перед третьими лицами ответственность за исполнение данных договоров. Таким образом, поскольку в договоре об инвестиционной деятельности установлено, что ответственность за исполнение договоров, заключенных инвестором с третьими лицами, перед третьими лицами несет истец, последний с учетом вышеуказанных норм, а также разъяснений в абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54, необоснованно требует с ответчика возмещения убытков. Также указывает, что между судебными расходами истца по делам № 2-4557/2022 и № 2-1391/2022 и действиями ответчика по настоящему делу отсутствует причинно-следственная связь, наличие которой является обязательным элементом при определении факта несения убытков. Неудовлетворение истцом законных требований граждан в добровольном порядке и как следствие – несение судебных издержек, не является результатом правомерных действий ответчика по настоящему делу, в связи с чем, ответчик считает данные требования истца необоснованными.

Истец в представленных возражениях указал, что истец по отношению к заявителям в судах общей юрисдикции являлся продавцом. Застройщиком (изготовителем) спорных квартир являлся ответчик, на что указывает сам ответчик, и установлено ранее вступившим в законную силу решением суда и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения гражданского дела. Ссылки ответчика не изменяют этого факта, поскольку технический заказчик – это лицо, действующее от имени застройщика, то есть по сути его представитель, что напрямую следует из положений ст. 1 ГК РФ. Истец не согласен с доводами ответчика о пропуске срока исковой давности, поскольку по регрессным требованиям течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства (пункт 3 статьи 200 ГК РФ). Также истец не согласен с доводами ответчика о том, что только истец несет ответственность перед третьими лицами за исполнение заключенных договоров. В данном случае договор об инвестиционной деятельности не является непосредственным основанием для рассмотрения предмета иска, а служит лишь документом, подтверждающим причастность ответчика к строительству жилого дома с вытекающими отсюда последствиями, в том числе в части несения ответственности за качество построенного жилья перед потребителями и истцом.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку возмещение убытков – это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

Лицо, требующее возмещение убытков, должно доказать факт их причинения, размер понесенных убытков, ненадлежащее исполнение договорных обязательств, а также наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями лица, по вине которого эти убытки возникли.

Из материалов дела следует, что между истцом (инвестор) и ответчиком (застройщик) заключен договор №3 от 14.01.2013 об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома № 12/3 со встроенными помещениями и подземной стоянкой в северо-западной части жилого района «Затон» Ленинского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которому истец вкладывает собственные и (или) заемные денежные средства, принадлежащие ему ценные бумаги и иное имущество в финансирование строительства жилого дома № 12/3 со встроенными помещениями и подземной стоянкой в северо-западной части жилого района «Затон» Ленинского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а ответчик обязуется после завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию передать инвестору жилые и нежилые помещения в объекте в соответствии с п. 4.1. настоящего договора

В соответствии с п. 1 договора по настоящему договору истец вкладывает собственные и (или) заемные денежные средства, принадлежащие ему ценные бумаги и иное имущество в финансирование строительства жилого дома № 12/3 со встроенными помещениями и подземной стоянкой в северо-западной части жилого района «Затон» Ленинского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а ответчик обязуется после завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию передать инвестору жилые и нежилые помещения в объекте в соответствии с п. 4.1. настоящего договора.

В силу абз. 2 ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемых в форме капитальных вложений" инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно абз. 3 ст. 1 указанного Закона, предметом инвестиционной деятельности является вложение инвестиций и осуществление совместно субъектами инвестиционной деятельности действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 1 ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности).

Исходя из разъяснений, данных в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 разъяснено: в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При этом в абзаце 3 пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 обращено внимание, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Из материалов дела следует, что договор инвестирования 3 от 14.01.2013 возлагает обязанность по организации строительства объекта недвижимости на застройщика (ответчика), а не на инвестора (истца).

В силу пункта 1.1 договора №3 от 14.01.2013 при исполнении договора истец (инвестор) вкладывает собственные и (или) заемные денежные средства, принадлежащие ему ценные бумаги и иное имущество в финансирование строительства, а ответчик (застройщик) обязуется после завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию передать инвестору жилые и нежилые помещения в объекте.

Застройщик (ответчик) в процессе инвестиционной деятельности исполняет функции заказчика при проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию самостоятельно или с привлечением третьих лиц, осуществляет подготовительные, проектно-изыскательские работы, технический надзор, строительно-монтажные и пуско-наладочные работы по объекту, техническое присоединение к сетям газо-, водо-, тепло- и электроснабжения, вводит объект в эксплуатацию (пункт 2.1.6 договора).

Пунктом 2.1.9 договора предусмотрено, что застройщик передает инвестору по акту приема-передачи площади объекта после ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта и подписания между сторонами акта сверки расчетов по финансированию.

В соответствии с п. 4.1 договора после проведения окончательных взаиморасчетов по закрытой стоимости согласно п.3.1.1, настоящего договора инвестору передаются 100% от общей проектной площади жилых помещений и 100% от общей проектной площади встроенно-пристроенных нежилых помещений (в том числе парковочных мест и автостоянок).

Согласно п.4.2 договора передача помещений инвестору осуществляется по акту приема-передачи по фактическим обмерам и в соответствии с техническим паспортом ГУП «Бюро технической инвентаризации РБ».

Таким образом, учитывая, что строительство объекта осуществлялось на предоставленном ответчику по договору аренды земельном участке, то к договору №3 от 14.01.2013 подлежат применению разъяснения о договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи и лишь в части регулирования процесса выполнения сопутствующих строительству работ по прокладке коммуникаций, могут быть применены положения о подряде.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие достоверно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По правилам п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В соответствии с п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Согласно Определению КС РФ от 27.01.2022 г. № 88-О содержащееся в пункте 2 статьи 477 ГК Российской Федерации правовое регулирование обусловлено необходимостью достижения баланса интересов между изготовителями (продавцами) и покупателями (потребителями) при регламентации вопросов качества (безопасности) товара; позволяет покупателю (потребителю) обратиться в суд за защитой своих прав путем предъявления требований к продавцу в отношении недостатков товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, если такие недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи их покупателю (потребителю) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 N 557-О), при разрешении же дела с участием заявительницы был применен срок, закрепленный пунктом 2 статьи 477 названного Кодекса и не являющийся сроком исковой давности, однако истечение данного срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований к продавцу в отношении недостатков товаров.

Из материалов дела следует, что 09.02.2015 между МУП «ИСК г. Уфы» и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № 104-П/2015, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении договора купли-продажи двухкомнатной квартиры № 156, расположенной на девятнадцатом этаже жилого дома 158 по ул. Шмидта. 06.04.2015 между сторонами подписан предварительный акт приема-передачи жилого помещения. Решением Ленинского районного суда г. Уфы РБ от 22.10.2015 по делу № 2-5807/2015 за ФИО3 признано право собственности на квартиру, расположенной по адресу: РБ, <...>.

23.11.2020 между МУП «ИСК г. Уфы» и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № 1362-п/2020, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении договора купли-продажи в собственность однокомнатной квартиры № 162, расположенной на девятнадцатом этаже жилого дома 158 по ул. Шмидта. 25.11.2020 между сторонами подписан предварительный акт приема-передачи жилого помещения. Заочным решением Ленинского районного суда г. Уфы РБ от 02.03.2021 по делу 2-1206/2021 за ФИО4 признано право собственности на квартиру № 162 расположенной на девятнадцатом этаже жилого дома, расположенного по адресу: РБ, <...>.

30.12.2020 между АО «СЗ ИСК г. Уфы» и ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи № 1652-п/2020, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении договора купли-продажи в собственность трехкомнатной квартиры № 71, расположенной на девятом этаже жилого дома 158 по ул. Шмидта. 30.12.2020 между сторонами подписан предварительный акт приема-передачи жилого помещения. Решением Ленинского районного суда г. Уфы РБ от 01.06.2021 по делу № 2-2325/2021 за ФИО5 признано право собственности на трехкомнатную квартиру № 71 расположенной на девятом жилого дома, расположенного по адресу: РБ, <...>.

Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на основании разрешения № RU-03308000-70-ЖА от 31.12.2014 жилой дом введен в эксплуатацию, 23.03.2015 между истцом и ответчиком подписан предварительный акт приема-передачи жилого дома.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ.

Недостатки, перечисленные в исковом заявлении, обнаружены истцом за пределами двух лет со дня передачи истцу спорных квартир, следовательно, истцом пропущен срок для предъявления требований, связанных с ненадлежащим качеством переданной вещи (пункт 2 статьи 477 ГК РФ), иной срок для предъявления данных требований договором, заключенным между сторонами не предусмотрен.

Пропуск указанного срока исключает удовлетворение иска, основанного на требованиях, о продаже объекта недвижимости ненадлежащего качества, при этом то, что предъявленные недостатки являются существенными и не устранимыми - истцом не доказано.

Истечение срока, закрепленного пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации и не являющегося сроком исковой давности, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований к продавцу в отношении недостатков товаров.

Также в рассматриваемом случае суд признает истекшим пятилетний срок обнаружения дефектов и предъявления соответствующих требований по договору строительного подряда.

Согласно ст. 743 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Если договором подряда предусмотрен гарантийный срок, то результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (пункт 1 статьи 722 ГК РФ). Под гарантийным сроком в договорах подряда понимается период времени, в течение которого подрядчик гарантирует стабильность показателей качества результата произведенных работ в процессе его использования по назначению при условии соблюдения заказчиком установленных правил использования.

Содержание гарантийного обязательства включает право заказчика требовать от подрядчика обеспечения надлежащего качества результата выполненных работ и корреспондирующую ему обязанность подрядчика обеспечивать его с момента приемки и до окончания действия гарантийного срока. Распространяя свое действие на период после приемки выполненных работ, гарантийное обязательство превращает отношения сторон по договору подряда в длящиеся. Подразумевается, что при обычной надлежащей эксплуатации предмета, явившегося результатом работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает ввиду ненадлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств по выполнению работ. Следовательно, при разрешении исковых требований, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, заказчик обязан доказать факт возникновения недостатка в работе подрядчика. Подрядчик должен подтвердить, что причина возникновения недостатка не связана с его работой.

При выполнении подрядчиком работ с недостатками заказчик вправе потребовать от подрядчика выполнения действий, указанных в части 1 статьи 723 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором. В соответствии с частью 5 этой статьи подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (статья 475 ГК РФ).

При разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, заказчик обязан доказать возникновение недостатка в работе подрядчика в пределах этого срока и размер понесенных расходов, а последний в свою очередь обязан возместить эти расходы, если не докажет, что причина возникновения недостатка не связана с его работой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (п. 2 ст. 755 ГК РФ).

Согласно п.2. ст. 737 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения существенных недостатков результата работы заказчик вправе предъявить подрядчику требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до принятия результата работы заказчиком или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено заказчиком, если указанные недостатки обнаружены по истечении двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня принятия результата работы заказчиком, но в пределах установленного для результата работы срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы заказчиком, если срок службы не установлен.

В соответствии со ст. 756 Гражданского кодекса Российской Федерации предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

Согласно правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5), смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, презюмируемо отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает, если не доказано обратное.

Жилой дом введен в эксплуатацию 31.12.2014, то есть срок, с которого начинает течь срок давности, следует считать с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В настоящем споре участвуют не предприниматель и потребитель, а два субъекта коммерческой деятельности, истец как профессиональный участник отношений не может ссылаться на то, что ему не было известно о заявленных недостатках в приобретенных квартирах. Следовательно, истца нельзя назвать экономически слабой стороной договора. Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что сама по себе дифференциация правового регулирования, если она основана на объективных критериях, не может рассматриваться как нарушение принципа равенства всех перед законом (статья 19, часть 1, Конституции Российской Федерации); конституционный принцип равенства, предполагающий равный подход к формально равным субъектам, не обусловливает необходимость предоставления одинаковых гарантий лицам, относящимся к разным категориям, а равенство перед законом и судом не исключает фактических различий и необходимость их учета законодателем.

Таким образом, в рассматриваемом случае суд признает истекшим также пятилетний срок обнаружения дефектов и предъявления соответствующих требований по договору строительного подряда.

Ответчиком заявлено также об истечении срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление N 43) истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Исходя из конституционно-правового смысла рассматриваемых норм (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2006 N 576-О, от 20.11.2008 N 823-О-О, от 25.02.2010 N 266-О-О), установление сроков исковой давности (то есть срока для защиты интересов лица, права которого нарушены), а также последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота.

С учетом указанных выше обстоятельств суд полагает, что о недостатках спорных квартир истец должен был узнать в момент их принятия от ответчика – 23.03.2015.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Истец обратился в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями 16.11.2023, то есть по истечении трехлетнего срока исковой давности. С учетом заключения спорного договора инвестирования и передачи помещений в 2015 году, установленный законодательно трехлетний срок исковой давности, в течение которого могут быть предъявлены требования, связанные с недостатками приобретенного имущества, также истек на момент подачи искового заявления.

При этом суд также отмечает следующее.

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Денежные средства покупателей спорных квартир не привлекались для долевого строительства многоквартирного жилого дома (договоры заключены истцом после ввода дома в эксплуатацию и подписания с ответчиком акта приема-передачи).

В связи с чем, положения законодательства о долевом строительстве к настоящему спору не применимы.

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств, принимая во внимание, что исковые требования предъявлены по истечении двухлетнего срока, закрепленного пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении пятилетнего срока, закрепленного статьей 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При цене иска в размере 589 248 руб. 20 коп. размер государственной пошлины по иску составляет 14785 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации), который оплачен истцом платежным поручением №7839 от 01.11.2023.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества "Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний СУ-10" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о взыскании 589 248 руб. 20 коп. – отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Д.Р. Савельева