АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>
E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
28 апреля 2025 года
г. Архангельск
Дело № А05-1459/2025
Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 года
Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2025 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,
при ведении протокола секретарём судебного заседания Варакиной Е.И.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Уютстрой» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 165651, Архангельская область, г. Коряжма, проспект имени М.В. Ломоносова, дом 16 помещение 14)
о взыскании 146 628 руб. долга и пени, расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2024 и об обязании передать помещение по акту приёма-передачи, возвратить комплект ключей
при участии в судебном заседании представителей – не явились (извещены)
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью «Уютстрой» (далее – ответчик, Общество) с требованиями:
1) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2024
2) об обязании передать помещение по договору по акту приёма-передачи и возвратить комплект ключей
3) о взыскании 146 628 руб., в том числе 88 800 руб. задолженности по арендной плате за период с июля 2024 по январь 2025 года и 57 828 руб. пени за период с 11.05.2024 по 31.01.2025.
Общество в отзыве на иск не оспаривает наличие долга в сумме 60 000 руб. за период с июля по ноябрь 2024 года, ссылается, что в ноябре 2024 года освободил помещение, в связи с чем считает необоснованным предъявление платы за декабрь 2024 и январь 2025 года, не согласен с увеличением размера арендной платы с октября 2024 года.
Стороны надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, в суд своих представителей не направили.
Дело рассмотрено в отсутствие сторон на основании части 3 статьи 156 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, суд установил.
01 мая 2024 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения.
По условиям договора арендатору во временное владение и пользование предоставлена часть нежилого помещения номер 14 общей площадью 20 кв.м. на третьем этаже магазина непродовольственных товаров по адресу: г. Коряжма, пр. имени М.В. Ломоносова дом 16.
Согласно пункту 1.2. договора помещение передается в аренду для использования под офис. Стороны договорились считать настоящий договор и передаточным актом (пункт 1.1. договора).
Пунктом 3.1. договора установлено, что за использование указанного в пункте 1.1. договора помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 12 000 руб. ежемесячно. В стоимость арендной платы включены расходы, связанные с текущей эксплуатацией арендуемых помещений, включая электроэнергию, теплоэнергию, воду, канализацию.
Арендная плата за помещение производится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчётный счет арендодателя (пункт 3.2. договора).
Ссылаясь на то, что ответчик систематически нарушает сроки внесения платежей по арендной плате, истец обратился в суд с требованиями о расторжении договора аренды, об обязании передать помещение по акту приёма-передачи, возвратить ключи, а также взыскать задолженность по арендной плате и пени.
Ответчик, возражая против иска, ссылается на то, что фактически съехал из помещения в конце ноября 2024 года, помещение освобождено, при этом указывает, что акт приема-передачи не подписан, а ключи арендодателем не приняты.
При рассмотрении спора суд исходит из следующего.
Согласно пункту 4.1. договора срок действия договора устанавливается с 01.05.2024 на одиннадцать месяцев. Таким образом, договор аренды был заключен на срок с 01.05.2024 по 31.03.2025.
Таким образом, между сторонами заключен договор аренды на определенный срок.
Из материалов дела следует, что истец направил в адрес ответчика претензионное письмо от 03.02.2025 №1 с требованием об оплате задолженности, которая образовалась по состоянию на 01.02.2025, и предложением расторгнуть договор аренды, сдать помещение с ключами.
Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Почта России, письмо получено ответчиком по QR коду 13.02.2025.
По утверждению ответчика, ответчик выехал из арендованных помещений в ноябре 2024 года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом не предусмотрено право какой-либо из сторон на отказ от срочного договора аренды, однако такое право может быть предусмотрено в заключенном сторонами договоре.
В пункте 5.3. договора предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяц о предстоящем освобождении помещений в связи с окончанием срока действия договора, и за три месяца при досрочном освобождении.
Таким образом, в заключенном сторонами договоре аренды предусмотрено право арендатора на отказ от договора аренды с предупреждением арендодателя за 3 месяца об этом.
Доказательств заблаговременного (за 3 месяца до ноября 2024 года) предупреждения арендодателя об отказе от договора аренды и освобождении помещения.
Устное извещение 13.11.2024 арендодателя о выезде в конце ноября 2024, как указывает ответчик в отзыве, таким надлежащим извещением признано быть не может. Кроме того, данное утверждение ответчика (о предупреждении о выезде) является голословным, соответствующими документами не подкреплено, в связи с чем суд не может признать доказанным факт уведомления истца.
Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочный, до прекращения договора аренды в установленном порядке, выезд арендатора из помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Следовательно, досрочный выезд арендатора из помещения не повлек прекращение договора аренды.
В претензионном письме от 03.02.2025 истец предложил расторгнуть договор аренды, однако соглашение о досрочном расторжении договора аренды стороны не подписали.
Поскольку до истечения срока аренды арендодатель и арендатор совершили действия, свидетельствующие о нежелании продолжать арендные отношения, ответчик до истечения срока аренды выехал из арендованных помещений, истец потребовал досрочного расторжения договора, при этом стороны не заключили соглашение о прекращении договора до истечения его срока, то следует прийти к выводу, что договор аренды прекратился с истечением срока его действия, т.е. 31.03.2025.
Поскольку на момент рассмотрения спора договор, о расторжении которого заявлены требования, прекратился, то оснований для расторжения в судебном порядке прекращенного договора не имеется, поэтому в удовлетворении иска в этой части суд истцу отказывает.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество. Аналогичная обязанность арендатора установлена в пункте 5.3. договора аренды.
Из материалов дела следует, что уведомлением от 07.03.2025 (том 1 л.д. 39-40) ответчик предлагал истцу согласовать дату и время подписания акта и передачи ключей.
В письме от 11.04.2025 истец сообщил суду, что акт возврата, в том числе ключей от помещения, сторонами не подписан, ответчик не предпринимает действий по передаче помещения истцу.
Ответчик доказательств, опровергающих вышеуказанные утверждения истца, не представил.
Поскольку при прекращении договора аренды обязанность возвратить имущество лежит на арендаторе, ответчик данную обязанность не исполнил, оснований для вывода о том, что истец уклонился от приемки имущества, не имеется, то требование истца об обязании ответчика передать помещение по акту приёма-передачи и вернуть ключи подлежит удовлетворению.
В порядке статьи 174 АПК РФ суд устанавливает срок, в течение которого ответчик обязан вернуть имущество, равный 10 рабочим дням с момента вступления в силу судебного акта, считая такой срок достаточным.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В пункте 3.1. договора установлено, что за использование помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 12 000 руб. ежемесячно.
Арендная плата за май- июнь 2024 года уплачена ответчиком платежным поручением от 08.08.2024 №6 (том 1 л.д. 38).
Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 88 800 руб., в том числе за период с июля 2024 года из расчета 12 000 руб. в месяц, с октября 2024 – из расчета 13 200 руб. в месяц.
В обоснование увеличения размера арендной платы с октября 2024 истец ссылается на пункт 3.3. договора аренды и дополнительное соглашение от 01.10.2024 (том 1 л.д. 12).
Ответчик не оспаривая задолженность в размере 60 000 руб. за период с июля по ноябрь 2024 года из расчета 12 000 руб., считает, что арендная плата должна начисляться до момента фактического освобождения помещения. Ссылается на то, что о дополнительном соглашении от 01.10.2024 ответчику стало известно только при получении претензионного письма № 1 от 03.02.2025, считает, что увеличение размера арендной платы сторонами не согласовано.
Согласно пункту 3.3. договора размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год, с учётом инфляции, изменения реально складывающихся цен, других факторов, влияющих на оценочную стоимость передаваемого помещения.
Согласно разъяснениям в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Из материалов дела следует, что соглашение об увеличении размера арендной платы до 13 200 руб. с 01.10.2024 сторонами не достигнуто, дополнительное соглашение от 01.10.2024 ответчиком не пописано.
Кроме того, условия договора аренды допускают увеличение размера арендной платы не чаще одного раза в год, при этом договор аренды заключен на одиннадцать месяцев (с 01.05.2024 по 31.03.2025), то есть на срок менее года.
Следовательно, в период срока договора размер арендной платы не может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, такое изменение возможно только по соглашению сторон, которое достигнуто не было.
С учетом сказанного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию долг по арендной плате за период с июля 2024 года по январь 2025 года в сумме 84 000 руб. (12 000 руб. х 7 мес.).
Довод ответчика о том, что арендная плата должна начисляться до момента фактического освобождения помещения, судом отклоняется, поскольку досрочное, до прекращения договора аренды в установленном порядке, освобождение помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Истец просит взыскать 57 828 руб. пени, начисленных за период с 11.05.2024 по 31.01.2025.
Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата за помещение подлежит уплате ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.
Пунктом 6.2. договора установлено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности.
Проверив представленный истцом расчет пени, суд установил, что истцом неверно определены начальные даты периода просрочки оплаты долга за каждый месяц.
Согласно статье 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Кроме того, расчет истца произведен исходя из увеличения размера арендной платы с октября 2024 года до 13 200 руб. в месяц, что судом признано необоснованным.
По расчету суда размер пени, начисленных с учетом положений статьи 193 ГК РФ за период с 14.05.2024 по 31.01.2025 и размера арендной платы в сумме 12 000 руб. в месяц, составит 55 980 руб.
В указанном размере требование о взыскании пени подлежит удовлетворению на основании статьи 330 ГК РФ.
Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.
При подаче иска было заявлено имущественное требование о взыскании 146 628 руб., а также 2 неимущественных требования о расторжении договора и обязании передать помещение по акту приёма-передачи, вернуть ключи. При обращении с иском истец уплатил государственную пошлину в сумме 42 331 руб.
Сумма государственной пошлины, подлежащая отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных имущественных требований (139 980 руб.) составит 11 772 руб., а подлежащая отнесению на истца в части отказа в иске - 559 руб.
При этом госпошлина с неимущественного требования (о расторжении договора) в связи с отказом в его удовлетворении относится на истца, госпошлина с неимущественного требования (об обязании передать помещение по акту приёма-передачи и вернуть ключи) относится в полном объеме на ответчика.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Уютстрой" (ИНН <***>) в течение 10 рабочих дней с момента вступления судебного акта в законную силу передать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>) по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 20 кв.м. в здании по пр. Ломоносова, д. 16 в г. Коряжме и возвратить комплект ключей от указанного нежилого помещения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уютстрой" (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) 139 980 руб., в том числе 84 000 руб. долга, 55 980 руб. пени, а также 26 772 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Б. Шапран