Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Москва

15 мая 2025 года Дело №А41-78252/24

Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 15 мая 2025 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.А. Морозовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Мухортых,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА БАЛАШИХА(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "СЕВЕРНЫЙ ДОМ"(ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: Министерство жилищной политики МО

о присуждении к исполнению обязательства,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 представитель по доверенности №Д-20/25 ль 09.01.2025г.;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности № 10 от 05.11.2024г.;

от третьего лица: ФИО3 представитель по доверенности № 1 от 18.12.2024г.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "СЕВЕРНЫЙ ДОМ" об обязании передать в муниципальную собственность городского округа Балашиха:

- 5% общей площади квартир, что составляет 434,66 кв. м;

- 50% общей нежилой площади: здания контрольно-пропускного пункта, что составляет 109,35 кв. м - в течение месяца со дня вступления Решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство жилищной политики Московской области.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, просил в иске отказать, заявил о пропуске срока исковой давности.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию истца, представил письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, отзыва на иск, письменных пояснений третьего лица, заслушав представителей сторон, третьего лица, арбитражный суд установил следующее.

20.05.2004 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Балашихинского района (в н.в. Администрация Городского округа Балашиха, далее по тексту - Администрация) и ООО «СЕВЕРНЫЙ ДОМ» был заключен Инвестиционный контракт на строительство малоэтажных сблокированных жилых домов в мкр, Салтыковка г. Балашиха Московской области (зарегистрирован в Министерстве строительного комплекса Московской области за № 44/15-04 от 21.05.2004, далее по тексту — Контракт). Строительство осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0030507:0051 предоставленном Администрацией Застройщику по Договору аренды № 84-С от 21.06.2005.

Согласно пункту 3.1 Контракта, имущественную долю Администрации составляют 5% общей площади квартир, 50% общей нежилой площади, в том числе встроенно- пристроенные помещения.

Согласно выданным разрешениям на ввод в эксплуатацию сблокированных жилых домов встроенно-пристроенные нежилые помещения в них отсутствуют.

ООО «СЕВЕРНЫЙ ДОМ» принятые на себя обязательства по передаче в муниципальную собственность 5 % общей площади квартир, и 50% общей нежилой площади не исполнило.

Согласно Разрешению на ввод № 50315000-134 от 30.06.2008 построен и введен в эксплуатацию малоэтажный сблокированный жилой дом (дом 3) лит. «А» 2-3-х-этажный. Общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас) составляет 2643,5 кв.м.

Согласно Разрешению на ввод № 50315000-135 от 30.06.2008 построены и введены в эксплуатацию малоэтажный сблокированный жилой дом (дом 1) лит. «А» 2-х-этажный и 2-х- этажное здание контрольно-пропускного пункта малоэтажного сблокированного жилого дома (дом 1). Общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас) составляет 840,8 кв. м. Общая площадь здания контрольно-пропускного пункта — 218,7 кв. м.

Согласно Разрешению на ввод № 50315000-136 от 30.06.2008 построен и введен в эксплуатацию малоэтажный сблокированный жилой дом (дом 2) лит. «А» 2-3 х-этажный, Общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас) составляет 5209,0 кв. м.

Администрацией в адрес ООО «СЕВЕРНЫЙ ДОМ» была направлена претензия №исх-280 от 03.02.2022 с требованием в месячный срок передать 5% общей площади квартир, 50% общей нежилой площади в муниципальную собственность.

Ответ на претензию от ООО «СЕВЕРНЫЙ ДОМ» в указанный срок не поступил.

05.08.2024 г. Администрацией произведен осмотр части территории ЖК «Грин Парк» в границах ул. Студеная, Вересаевская, 1-й Тенистый проезд, Лазоревая, Аптекарская, на которой были построены сблокированные жилые дома в рамках реализации Инвестиционного контрактам 44/15-04 от 21.05.2004 г.

В ходе осмотра установлено, что на территории мкр. Салтыковка в границах предоставленного земельного участка КН 50:15:0030507:0051 построены и введены в эксплуатацию:

малоэтажный сблокированный жилой дом по адресу: г. Балашиха, ул. 1-й Тенистый проезд, дом №1, разрешение на ввод № 50315000-136 от 30.06.2008;

малоэтажный сблокированным жилой дом по адресу: г. Балашиха, мкр., Салтыковка, ул. Студеная дом № 10/5, разрешение на ввод на ввод № 50315000-134 от 30.06.2008;

малоэтажный сблокированный жилой дом го адресу: г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Студеная, дом №2, разрешение на ввод № 50315000-135 от 30.06.2008;

здание контрольно-пропускного пункта (КПП) по адресу г. Балашиха, мкр., Салтыковка, ул. Лазоревая, дом №5, разрешение на ввод № 50315000-135 от 30.06.2008 г.

Согласно п. 2.2 Контракта Инвестор за счет собственных (заемных) средств реализует инвестиционный проект по новому строительству объекта на земельном участке примерной площадью 2 га, размер общей площади 7 290 кв. м, в том числе общей площади квартир 6 900 кв. м, в том числе площадь встроенно-пристроенных помещений 390 кв. м.

В силу п. 2.3 Контракта Администрация передает право аренды земельного участка в качестве вклада в инвестиционный проект путем предоставления земельного участка Инвестору в аренду на период проектирования и строительства объекта. Размер этого вклада соответствует имущественному праву Администрации в соответствии с п. 3.1 Контракта.

Истец выполнил свои обязательства по Контракту. Обязательства по передаче общей и нежилой площади ответчиком не исполнено до настоящего времени.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Спорный контракт является непоименованным в ГК РФ смешанным договором, к договорам такого типа согласно разъяснениям ВАС РФ применяются исходя из их условий нормы о простом товариществе, купле-продаже будущего недвижимого имущества, нормы о подряде. В настоящее время аналогичные по существу условия имеют предусмотренные ГрК РФ договоры на развитие застроенной территории.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 7 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ защиты гражданских прав заключается в понуждении должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).

Оказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

В обоснование своих требований истец ссылается на инвестиционный контракт на строительство малоэтажных сблокированных жилых домов в мкр. Салтыковка г. Балашиха Московской области от 21,05.2004г. (здесь и далее Инвестиционный контракт)

На дату заключения договора действовала редакция Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ,

Согласно ст.6 - Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Статья 16. Государственная собственность на землю

1. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципалы!) I собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О разграничений государственной собственности на землю".

В силу ст.2 Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".

Возникновение права собственности у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю

1. Право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право, собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

Истец в обоснование своих требований ссылается на договор аренды №84-С от 21.06.2005, согласно которому был предоставлен ответчику земельный участок с кадастровым номером 50:15:0030507:0051. При этом данное доказательство - договор аренды №84-С от 21.06.2005 в материалы дела истцом не представлен.

Согласно ч. 3 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно ч.4. ст. 65 АПК РФ, лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно.

Вместе с тем, в данном случае истец не раскрыл доказательство - договор аренды №84-С от 21.06.2005 заблаговременно, в связи, с чем не в праве на него ссылаться.

Более того инвестиционный договор не содержит сведений о характеристиках земельного участка - его кадастрового номера, точной площади, границ, разрешенного' использования, предоставляемого на праве аренды. То есть стороны не согласовали, какой именно земельный участок будет внесен в качестве вклада в инвестиционный проект.

В п.2.2, инвестиционного договора указано - Инвестор за счет за счет собственных средств реализует инвестиционный проект по новому строительству Объекта на земельном участке примерной площадью 2 га.

Земельный участок с кадастровым номером 50:15:0030507:0051. Согласно сведениям размещенным в публичной кадастровой карте, имеет площадь 16 000 м2, что составляет 1.6га., то есть меньше чем это указано в инвестиционном договоре. Данному земельному участку был присвоен кадастровый номер 20.06.2005г.

Согласно п.3.2 инвестиционного договора установлено - Распределение квартир и помещений Объекта будет произведено сторонами после утверждения проектно-сметной документации и оформлено путем подписания дополнительного соглашения к контракту.

Доказательств подписания такого дополнительного соглашения в материалы дела не представлено.

Согласно п.3.3, инвестиционного договора установлено, что окончательный раздел имущества оформляется актом о результатах реализации инвестиционного контракта.

Акта, предусмотренного п. 3.3 инвестиционного договора в материалы дела не представлено.

Таким образом, между сторонами инвестиционного договора не было достигнуто соглашения о распределении квартир и помещений, а также не был произведен раздел данного имущества.

В силу п.4.3, третий этап содержит:

- завершение расчетов и урегулирование претензий,

- оформление имущественных прав Сторон по контракту,

Стороны инвестиционного договора в п.4.3.3, установили:

Начало этапа - дата утверждение акта Государственной комиссии о приемке в эксплуатацию Объекта.

Окончание этапа и выполнение контракта в целом - оформление имущественных прав Сторон по контракту. Продолжительность этапа - не более 3-х месяцев

Согласно представленным в материалы дела Разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию. Все объекты капитального строительства введены в эксплуатацию 30.06.2008г. Таким образом, по истечению трех месяцев, то есть 30.09.2008г., истец не получив от ответчика квартир и помещений, знал о нарушении своих прав и о лице эти права нарушившем.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суд полагает необходимым отметить следующее.

Принятый по делу судебный акт должен быть исполнимым. Истцом заявлено требование об обязании ООО «СЕВЕРНЫЙ ДОМ» передать в муниципальную собственность квартиры и нежилую площадь, при этом истцом не представлено доказательств, что на дату подачи иска ООО «СЕВЕРНЫЙ ДОМ» владеет данными объектами недвижимости на праве собственности. ООО «СЕВЕРНЫЙ ДОМ» утверждает что не является собственником каких либо квартир и какого либо нежилого здания, расположенных на земельном участке кадастровым номером 50:15:0030507:0051. В связи с чем заявленные требования не могут быть удовлетворены за счет ООО «СЕВЕРНЫЙ ДОМ», а удовлетворение требований истца затронет права третьих лиц являющихся собственниками вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ, «Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.). В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом». Данная норма предусматривает право на участие в торгах любого лица, соответствующего требованиям проведения торгов.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Е.А. Морозова