ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

18 октября 2023 года

Дело № А41-72493/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2023 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Красновой С.В.

судей Лазаревой И.В., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области: ФИО1 по дов. от 14.09.2023,

от ООО "Шереметьево-4": ФИО2 по дов. от 03.09.2021,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 29.03.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2023 по делу № А41-72493/2022

по иску Администрации городского округа Химки Московской области

к ООО "Шереметьево-4"

о сносе самовольной постройки

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО "Шереметьево-4", ответчик, общество) с требованиями:

- признать самовольной постройкой объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0020407:264 по адресу: область Московская, вблизи квартала Ивакино города Химки, с видом разрешенного использования "для жилой застройки переменной этажности 1-17 этажей", право собственности на который зарегистрировано как на объект с кадастровым номером 50:10:0020407:3323;

-обязать ООО "Шереметьево-4" осуществить снос объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0020407:264 по адресу: область Московская, вблизи квартала Ивакино города Химки, с видом разрешенного использования "для жилой застройки переменной этажности 1-17 этажей", право собственности на который зарегистрировано как на объект с кадастровым номером 50:10:0020407:3323, в течение 14 дней с момента вступления судебного акта в законную силу;

- в случае неисполнения судебного акта в течение 14 дней с момента его вступления в законную силу предоставить Администрации право сноса объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0020407:264 по адресу: область Московская, вблизи квартала Ивакино города Химки, с видом разрешенного использования "для жилой застройки переменной этажности 1-17 этажей", право собственности на который зарегистрировано как на объект с кадастровым номером 50:10:0020407:3323;

- признать отсутствующим зарегистрированное за ООО "Шереметьево-4" право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание, площадью 192,4 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0020407:264 по адресу: область Московская, вблизи квартала Ивакино города Химки, с видом разрешенного использования "для жилой застройки переменной этажности 1-17 этажей", право собственности на который зарегистрировано как на объект с кадастровым номером 50:10:0020407:3323.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.03.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит их отменить, поскольку судом нарушены и неправильно применены нормы права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы представитель истца поддержал доводы и требования, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, представитель общества просил оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что имеются основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены принятых по делу судебных актов ввиду следующего.

Как следует из искового заявления, 14.04.2022 на заседании Межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства и самовольного занятия земельных участков на территории городского округа Химки Московской области (протокол N 7/22 пункт 7) было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0020407:264 по адресу: область Московская, вблизи квартала Ивакино города Химки, в отсутствие разрешительной документации ООО "Шереметьево 4" возвело и поставило на государственный кадастровый учет здание с кадастровым номером 50:10:0020407:3323.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, ООО "Шереметьево 4" является арендатором земельного участка, на котором расположено спорное строение, собственником земельного участка является истец (договор аренды N ЮА-67 от 06.03.2012).

Вид разрешенного использования земельного участка - для жилой застройки переменной этажности 1-17 этажей.

В ходе проверки жалобы (обращения) Главстройнадзором выявлено одноэтажное нежилое здание прямоугольной формы приблизительно 12*18 м.

Сведений о выдаче Министерством жилищной политики Московской области разрешения на строительство вышеуказанного объекта не имеется. Спорное строение, как следует из выписки из ЕГРП, было поставлено на государственный кадастровый учет 29.12.2021.

Постановлением Главы Администрации г.о. Химки от 04.12.2009 N 1603, был утвержден проект планировки территории (в том числе и на участок, на котором расположено спорное строение).

Также утвержден проект межевания территории, в соответствии с которым вышеуказанный земельный участок относится к территории зеленых насаждений общего пользования.

Таким образом, по мнению истца, данное строение является самовольной постройкой, так как возведено без получения на это необходимых разрешений, на земельном участке, не отведенном для этих целей, и подлежит сносу.

Судом со ссылками на вступившие в законную силу судебные акты по делам N А41-22631/22, N А41-26608/22 установлено, что между ООО "Шереметьево-4" и Администрацией городского округа Химки заключен договор аренды земельного участка ЮА-67 от 06.03.2012 сроком 43 года, в соответствии с условиями которого в аренду ООО "Шереметьево-4" передан земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:264, расположенный по адресу: Московская область, вблизи квартала Ивакино города Химки.

Данный договор аренды заключен сторонами во исполнение инвестиционного контракта от 20.06.2005 N 181.

В соответствии с пунктом 2 инвестиционного контракта, в редакции дополнительного соглашения от 11.07.2011 N 111, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельных участках в Химкинском районе Московской области (вблизи деревни Ивакино), с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 16782000000 руб. В соответствии с пунктом 1.1 инвестиционного контракта инвестиционным проектом является совокупность организационно-технических мероприятий по созданию объекта.

В соответствии с пунктом 1.2 инвестиционного контракта объектом является жилой комплекс в составе жилых зданий, нежилых зданий, включая объекты социально-культурного назначения, внеплощадочные инженерные сети и коммуникации, внутриплощадочные магистральные дороги и проезды, объекты благоустройства территории, подземные гаражи, надземный паркинг.

В соответствии с пунктами 2.1, 4, 5.1.2, 5.1, 6 инвестиционного контракта ООО "Шереметьево-4" осуществляет строительство на земельных участках, полученных в аренду от Администрации городского округа Химки Московской области.

В соответствии с пунктом 2.3 инвестиционного контракта, в редакции пункта 1 дополнительного соглашения от 21.04.2014 N 4, строительство объекта осуществляется в период с 2011 по 2020 годы ориентировочно в составе 6 очередей застройки, каждая из которых состоит из этапов. Вместе с тем согласно статье 8 инвестиционного контракта срок действия контракта - до полного исполнения сторонами своих обязательств.

С учетом изложенного, суд по настоящему делу пришел к выводу, что ООО "Шереметьево-4" правомерно осуществляло строительство объекта на спорном земельном участке.

Определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам, изложенным в Заключение экспертов от 28.02.2023 N1909-Б/23:

1. Здание с кадастровым номером 50:10:0020407:3323 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:264;

2. Здание является объектом капитального строительства, прочно связанного с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно;

3. Здание соответствует противопожарным, объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим, эксплуатационным, градостроительным нормам и правилам.

Сохранение указанного объекта не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что строительство объекта осуществлено ответчиком на арендуемом им земельном участке, в соответствии со строительными и противопожарными нормами и правилами, сохранение и эксплуатация этого помещения не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С ним согласился и суд апелляционной инстанции, подтвердив выводы суда.

При этом апелляционный суд принял во внимание пояснения представителя общества о том, что спорное здание использовалось в качестве вспомогательного как офис продаж квартир в многоквартирных домах, строительство которых осуществляет ответчик на земельном участке, предоставленном ему в целях строительства МКД. В настоящее время первая очередь строительства завершена, МКД введен в эксплуатацию, в здании временно размещены магазины. Поскольку далее застройщиком планируется строительство и ввод в эксплуатацию последующих очередей строительства, спорное здание вновь будет использоваться как вспомогательное в качестве офиса продаж жилых помещений.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (пункта 2 статьи 222 Кодекса).

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, в предмет доказывания по спору о сносе самовольных построек входят следующие обстоятельства: создание объекта без получения необходимых разрешений; отсутствие отвода земельного участка для целей строительства; возведение объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, законом установлено три самостоятельных признака самовольной постройки, и наличие хотя бы одного из них является достаточным основанием для признания постройки самовольной.

При обращении в суд Администрация указала, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, предоставлен обществу по договору аренды, вид разрешенного использования «для жилой застройки переменной этажности (1-17 этажей)», при этом ни указанный выше проект планировки территории, ни проект межевания территории не предполагают строительство на нем спорного объекта, разрешение на строительство которого обществом получено не было.

С учетом этого, вывод суда о том, что ООО "Шереметьево-4" правомерно осуществляло строительство объекта на спорном земельном участке, противоречит материалам дела.

При этом судами не устанавливалось, предусмотрено ли строительство спорного объекта (в том числе в качестве «Офиса продаж») условиями заключенного сторонами инвестиционного контракта.

В материалах дела (л.д. 48) имеется проектная документация на строительство нежилого здания «Клуб», однако, сведений о ее согласовании в установленном порядке не имеется.

Как правильно указано заявителем жалобы, пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень случаев, когда получение разрешения на строительство не требуется.

Так, в пункте 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Учитывая, что под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования.

Согласно частям 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

В этой связи допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки, при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией. Вместе с тем застройщиком может быть принято решение о создании объекта капитального строительства вспомогательного использования и в процессе эксплуатации ранее созданных основных (главных) объектов капитального строительства, в связи с чем в указанном случае размещение объекта вспомогательного использования не будет предусмотрено проектной документацией (к примеру, собственником комплекса зданий на единой территории в целях организации пропускного режима может быть принято решение о создании объекта вспомогательного использования - поста охраны или контрольно-пропускного пункта, строительство которого не потребует разрешения на строительство и подготовки отдельной проектной документации).

В этой связи, принимая во внимание указанные выше пояснения ответчика о том, что спорный объект является вспомогательным, суд апелляционной инстанции со ссылкой на нормы права и материалы дела не указал, какую именно вспомогательную функцию спорный объект выполняет по отношению к многоквартирным домам, на что обоснованно указывает заявитель жалобы.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Обжалуемые судебные акты таким критериям не отвечают.

Допущенные судами нарушения норм права в силу положений части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены судебных актов суда первой и апелляционной инстанции и направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо с учетом изложенного и в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить доводы и возражения сторон, всесторонне, полно, объективно исследовать фактические обстоятельства по делу и с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств правильно определить и применить нормы права, подлежащие применению в настоящем деле, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.03.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2023 по делу № А41-72493/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий – судья С.В. Краснова

Судьи: И.В. Лазарева

Л.В. Федулова