АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А53-19802/2024

19 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Юг-Стройфорт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 25.10.2024), в отсутствие ответчика – комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «ИРР-Консалтинг», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом города Батайска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025 по делу № А53-19802/2024, установил следующее.

ООО СЗ «Юг-Стройфорт» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом города Батайска (далее – комитет) о признании недействительным открытого аукциона (торги № 22000083050000000033, дата опубликования 05.04.2024, ID лота 329520) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010601:5939, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «ИРР-Консалтинг».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.11.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025, исковое заявление удовлетворено. Признан недействительным открытый аукцион (торги № 22000083050000000033, дата опубликования 05.04.2024, ID лота 329520) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010601:5939. Распределены судебные расходы. Суды пришли к выводу о том, что нарушения, допущенные организатором торгов, являются существенными, влекут нарушение прав истца, поскольку не отражают действительной информации об ограничениях в использовании объекта аренды.

В кассационной жалобе комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что в извещении о проведении торгов приведена информация, полученная в порядке официального взаимодействия с соответствующими организациями. Представленный истцом топографический план, составленный юридическим лицом, не является достаточным и допустимым доказательством. Исходя из даты составления данного плана, о наличии существующих обременений истцу было известно до даты проведения аукциона. Нахождение на территории земельного участка объектов инженерной инфраструктуры не препятствует его использованию. Положенные в основу выводов судов результаты топографической съёмки противоречат информации, предоставленной ресурсоснабжающими организациями в ответ на запросы апелляционного суда о располагающихся на территории земельного участка объектах. Кроме того, действующее законодательство не устанавливает обязанности организатора торгов указывать в извещении весь перечень видов разрешенного использования земельного участка. Нахождение в пределах спорного земельного участка объектов инженерной инфраструктуры не является препятствием для использования земельного участка в целях строительства. Полученная апелляционным судом информация о подземных сетях в сведениях ЕГРН не содержится. Организатор аукциона не нарушил установленный земельным законодательством порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Суды не приняли во внимание, что истец выиграл торги, но уклонился от заключения договора аренды. Факт невозможности использования земельного участка истец не доказал. Суды не приняли во внимание, что коммерческие предложения юридических лиц о стоимости работ по выносу коммуникаций за пределы участка не могут быть признаны допустимыми доказательствами.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены решения и постановления.

В судебном заседании представитель общества полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют применимым нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 12.10.2023 общество обратилось в комитет с заявлением об организации проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010601:5939, площадью 6624 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Администрация г. Батайска 27.03.2024 приняла постановление № 849 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>», определяющее условия заключения договора аренды названного земельного участка. Комитету предписано организовать и провести аукцион на право заключения договора аренды данного земельного участка с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в границах, указанных в выписке из ЕГРН.

Комитет 05.04.2024 опубликовал извещение № 22000083050000000033 о проведении 15.05.2024 открытого аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка сроком на 10 лет, для многоэтажной (высотной) застройки.

В извещении указано, что оператор проведения электронного аукциона – ООО «РТС-тендер», лот № 1 имеет обременения и ограничения: земельный участок полностью расположен в границах приаэродромных территорий, земельный участок частично расположен в водоохранной и прибрежной защитной полосе, в охранной зоне воздушных линий электросети, указаны технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения относительно водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, технологического присоединения электропринимающих устройств, элементов благоустройства, связи. Согласно топографической съемке, имеющейся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, на земельном участке проходит подземная линия водоотведения. Информация о наличии иных обременении, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения отсутствует. Предельные параметры разрешенного строительства установлены Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск», утвержденными решением Батайской городской Думы от 16.12.2020 № 91.

15.05.2024 проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды указанного земельного участка из земель населенных пунктов для многоэтажной жилой застройки (высотной застройки), по результатам которого определен победитель – общество.

Комитет направил обществу для подписания проект договора аренды земельного участка, который победитель аукциона в установленный законом срок подписанным не вернул.

Согласно топографическому плану, составленному по материалам изысканий, выполненных в мае 2024 года на основании заявки общества, на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0010601:5939 проходят три подземные линии водоотведения (две СТ 300 и одна ПЭ 400), подземная линия водоснабжения (ПЭ 225), подземная линия энергоснабжения (6 кВ), воздушная линия энергоснабжения (6 кВ).

Указывая, что информация о наличии на земельном участке перечисленных сетей инженерно-технического обеспечения в извещении о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 05.04.2024 не размещена, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании частей 1 и 2 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. В случаях, предусмотренных названным Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Порядок организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

В силу статьи 39.11 Земельного кодекса решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1); извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (пункт 19); извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения) (подпункт 4 пункта 21).

Таким образом, земельное законодательство императивно устанавливает порядок подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, возможность неуказания каких-либо сведений из числа тех, которые предусмотрены подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса, не предусмотрена.

Следовательно, размещение неполной информации о предмете торгов и иных связанных с ним сведений приводит к нарушению принципа информационной открытости и не позволяет сформировать полное представление о предмете торгов.

Суд первой инстанции, исследовав по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, установил факт наличия на спорном земельном участке инженерных сетей, сведения о которых в извещении о проведении аукциона отсутствовали. При производстве по делу в суде апелляционной инстанции сделаны запросы в ресурсоснабжающие организации, ответы на которые позволили сделать вывод о несоответствии отраженной в извещении информации действительным характеристикам объекта аренды. Так, АО «Ростовводоканал» указало, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010601:5939 проходят напорные линии КНС 21 (канализационная насосная станция), входящие в состав арендованного имущества АО «Ростовводоканал» в соответствии с договором от 01.04.2010 № 961 аренды объектов инженерных коммуникаций, расположенных в г. Батайске (л. д. 109). АО «Донэнерго» сообщило, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010601:5939 расположены следующие объекты электросетевого хозяйства: сооружения в виде опор ЛЭП; воздушная линия электропередачи ВЛ-6 кВ от опоры № 6 Л-143 БТ-1 до проектируемой ТП-262 (инвентарный № 02-0016009087); воздушная линия электропередачи ВЛ-6 кВ Л-143 от опоры № 1 до ТП-0186 (инвентарный № 02-0000001409); воздушная линия электропередачи ВЛ-6 кВ Л-141/2 от опоры № 1 до опоры № 113 (инвентарный № 02-0000001074); подземная линия электропередачи – кабельная линия КЛ-6 кВ Л-124 от БТ-1 до ТП-286/К-340 (инвентарный № 02-0016008064); подземная линия электропередачи – кабельная линия КЛ-6 кВ Л-118 от БТ-1 до ТП-286/К-337/(инвентарный № 02-0016008063) (л. д. 91). С учетом изложенного суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что извещение о проведении аукциона не содержало полные сведения о наличии подземных электросетевых объектов, которые находятся на земельном участке (часть из которых являлась подземными, поэтому истец не мог знать об их наличии). Нарушения, допущенные организатором торгов, являются существенными и привели к нарушению прав и законных интересов истца. Извещение о проведении торгов должно содержать подробное описание земельного участка с учетом всех его характеристик, особенностей и ограничений. Оснований предполагать, что истец обладал вышеуказанной информацией о наличии подземных линий энергоснабжения/водоснабжения на момент участия в спорных торгах отсутствуют. При этом необходимость выноса указанных объектов для использования участка по назначению существенно влияет (увеличивает) на срок и стоимость освоения земельного участка, а значит и на экономическое обоснование его использования и размер арендной платы. Доводы истца в указанной части подтверждены представленными в материалы дела коммерческими предложениями. Информацию, указанную в них, ответчик не опроверг.

С учетом изложенного судебные инстанции правомерно удовлетворили требования общества. Вопреки доводам жалобы комитет не учитывает, что информация, отраженная в представленном истцом топографическом плане, подтверждена ответами ресурсоснабжающих организаций, полученными по запросу апелляционного суда. Довод о том, что истец обладал названной информацией до даты проведения торгов, не основан на содержании топографического плана с отметкой о его регистрации 25.05.2024. Анализ пространственного расположения участка (в том числе и по отношению к водному объекту; для части участка установлены ограничения, связанные с режимом прибрежной защитной полосы водного объекта) позволил апелляционному суду сделать правильный вывод о том, что нахождение в определенной его части спорных подземных сетей (л. д. 125) существенно ограничивает возможность использования участка в соответствии с его назначением (с учетом предельных параметров, установленных правилами землепользования и застройки; л. д. 130 – 134) без выноса таких сетей за пределы участка. Необходимость несения таких (значительных) затрат не могла быть определена на основании сведений об объекте аренды, приведенных в информационном сообщении, а также учтена при планировании последующего использования участка и формировании итогового предложения на торгах.

Иные доводы кассационной жалобы комитета не опровергают обоснованность выводов судебных инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального и процессуального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные в дело доказательства.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе комитет (орган местного самоуправления) освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2025 по делу № А53-19802/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов