АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
01 декабря 2025 года
Дело №
А56-37304/2022
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Салтыковой С.С., судей Захаровой М.В., Нестерова С.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Атлас» временно исполняющего обязанности единоличного исполнительного органа – управляющего ФИО1 (протокол внеочередного общего собрания участников от 10.11.2025), представителя ФИО2 (доверенность от 01.02.2023), от общества с ограниченной ответственностью «Орбита» ФИО3 (доверенность от 10.03.2021), от ФИО4 представителя ФИО2 (доверенность от 16.04.2021),
рассмотрев 17.11.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Орбита» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025 по делу № А56-37304/2022,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Атлас», адрес: 195067, Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского, д. 41, лит. А, пом. 9 Н, комн. 25, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «ВИАСМ», адрес: 198206, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ОАО «ВИАСМ»), об установлении частного бессрочного платного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:40:0847603:9 площадью 15 439 кв. м из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <...>, лит. Ж (далее – Земельный участок).
Определением суда от 04.08.2022 произведена замена ОАО «ВИАСМ» на общество с ограниченной ответственностью «Орбита», адрес: 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 18, лит. А, пом. 27-Н, комн. 2, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Компания).
Определением суда от 15.03.2023 общество с ограниченной ответственностью «Вилия», адрес: 196210, Санкт-Петербург, Взлетная <...>, лит. А, пом. 26 Н, ком. 38, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Организация), привлечено к участию в деле в качестве соистца.
Решением суда от 29.01.2024 уточненные в связи с проведением судебной экспертизы требования Общества и Организации удовлетворены.
Определением от 11.06.2024 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Апелляционный суд определением от 11.06.2025, резолютивная часть которого оглашена в судебном заседании 27.05.2025, произвел замену Организации на индивидуального предпринимателя ФИО4, ОГРНИП: <***>, ИНН <***> (далее – Предприниматель).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025, с учетом определения об исправлении опечатки от 04.07.2025, решение от 29.01.2025 отменено, уточненные исковые требования удовлетворены. Для Общества установлено право ограниченного пользования принадлежащим Компании Земельным участком в виде частного бессрочного платного сервитута на следующих условиях: сервитут устанавливается для обеспечения беспрепятственного прохода (проезда) Общества, работников Общества, контрагентов и его посетителей в том числе с использованием любых видов транспорта в любое время суток к нежилому помещению площадью 2196,5 кв. м, расположенному по адресу: <...>, лит. А, пом. 3-Н, 2-й этаж, кадастровый номер 78:40:0847603:1064 (далее – Помещение 3-Н), принадлежащему Обществу, через Земельный участок, принадлежащий Компании; площадь части Земельного участка для проезда и прохода составляет 455 кв. м.; плата за сервитут устанавливается в размере 75 712 руб. в год, установлен каталог координат сервитута (площадь 455 кв. м). Для Предпринимателя установлено право ограниченного пользования принадлежащим Компании Земельным участком в виде частного бессрочного платного сервитута на следующих условиях: сервитут устанавливается для обеспечения беспрепятственного прохода (проезда) Предпринимателя, его работников, контрагентов и посетителей, в том числе с использованием любых видов транспорта в любое время суток к нежилым помещениям 1-Н и 2-Н с кадастровыми номерами 78:40:0847603:1062 и 78:40:0847603:1063 (далее – Помещения 1-Н, 2-Н), принадлежащим Предпринимателю и расположенным в здании с кадастровым номером 78:40:0847603:1019 по адресу: <...>, лит. А (далее – Здание), через Земельный участок, принадлежащий Компании, плата за сервитут устанавливается в размере 495 507 руб. в год, в том числе ежегодный платеж от использования объекта 316 313 руб., ежегодный платеж, связанный с содержанием и обслуживанием внутриквартального проезда 179 194 руб., площадь части Земельного участка для проезда и прохода составляет 1514 кв. м, установлен каталог координат сервитута (площадь 1514 кв. м, протяженность 263 м, система координат МСК-64).
В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 11.06.2025, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Податель жалобы считает, что апелляционный суд при рассмотрении дела по правилам первой инстанции необоснованно не применил правовую позицию, изложенную в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, согласно которому сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). По мнению подателя жалобы, является ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что существующий публичный сервитут Земельного участка в виде зоны прохода и проезда площадью 253 кв.м ведет только к помещению 5-Н в Здании, поскольку он также ведет к Помещению 2-Н. Данный публичный сервитут, по утверждению Компании, обеспечивает доступ и к Помещению 3-Н, поскольку само Общество в иске указывало лишь на недостаточность уже существующего публичного сервитута. Компания считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о преюдициальности для настоящего спора фактов, установленных судебными актами по делу № А56-1159/2024. Кроме того, Компания, полагая достаточным для обеспечения прохода и проезда к Помещению 1-Н сервитута площадью 314 кв.м, указывает, что апелляционный суд необоснованно отказал в удовлетворении ее ходатайства о назначении дополнительной экспертизы в целях определения границ и стоимости сервитута для прохода и проезда к данному помещению.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы жалобы, представители Общества и ФИО4 просили отказать в ее удовлетворении.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, Общество является собственником Помещения 3-Н в Здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 78:40:0847603:7 площадью 2636 кв. м из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для размещения промышленных объектов, находящемся по адресу: <...>, лит. А (выделен по обрезу фундамента Здания). Обществу принадлежит доля размером 867/2636 в праве собственности на данный земельный участок.
Организация являлась собственником Помещений 1-Н и 2-Н в Здании. Ей принадлежала доля размером 809,58/2636 в праве собственности на земельный участок под Зданием. Между Предпринимателем как покупателем и Организацией как продавцом заключен Договор купли-продажи от 12.12.2024, предметом которого выступает данное недвижимое имущество.
Смежным с Обществом и Предпринимателем землепользователем является Компания, которой на праве собственности принадлежит Земельный участок площадью 15 439 кв. м.
Ссылаясь на то, что существующий публичный сервитут площадью 253 кв.м в отношении Земельного участка не обеспечивает необходимые проход и проезд к Помещениям 1-Н, 2-Н на первом этаже и 3-Н на втором этаже, Общество и Организация, впоследствии замененная в порядке процессуального правопреемства на Предпринимателя, обратились в арбитражный суд с исками об установлении частных сервитутов.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, признал уточненные по результатам проведенных в суде первой инстанции экспертиз исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемое постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
В силу пункта 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Согласно пункту 2 статьи 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право обеспечило только необходимые нужды истца и не создало существенных неудобств для собственника земельного участка.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, для удовлетворения которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу без обращения к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами.
Суд апелляционной инстанции с учетом экспертных заключений от 20.01.2023 № 1 и от 27.11.2023 № 10, а также имеющего преюдициальное значение постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2024 по делу № А56-11059/2023 пришел к выводу о том, что возможность прохода и проезда к объектам недвижимости Общества (Помещение 3-Н) и Предпринимателя (Помещения 1-Н и 2-Н) без использования Земельного участка Компании отсутствует; существующий публичный сервитут обеспечивает проход и проезд только к помещению 5-Н в Здании; при этом доказательств того, что условия сервитутов по предложенному экспертом варианту лишают Компанию возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением, в материалы дела не представлено.
Проанализировав доводы сторон, в том числе и в части размера платы за сервитуты, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности установления сервитутов на предложенных экспертом условиях.
Суд кассационной инстанции отмечает несостоятельность довода Компании о том, что самим Обществом признается возможность прохода к его помещению с использованием уже существующего права. Общество в ходе рассмотрения дела таких заявлений не делало.
Также соответствует содержанию экспертных заключений от 20.01.2023 № 1 и от 27.11.2023 № 10 и имеющему преюдициальное значение постановлению Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2024 по делу № А56-11059/2023 вывод суда апелляционной инстанции о том, что публичное ограничение Земельного участка в виде зоны прохода и проезда площадью 253 кв. м ведет к Помещению 5-Н, расположенному на первом этаже Здания, а не к помещениям 1-Н и 2-Н, и что доступ в помещения второго и третьего этажа Здания осуществляется через два входа, ведущих на лестничные марши, по которым можно попасть в помещения 4-Н на третьем этаже и 3-Н на втором этаже, проход к этим входам возможен только через принадлежащий истцу Земельный участок.
Вместе с тем, для определения наиболее оптимального варианта сервитута судом проведены отдельные экспертизы для определения границ прохода и проезда к помещениям каждого из истцов, в связи с чем сложилась ситуация, при которой для обеспечения права прохода и проезда к одному и тому же входу, являющимся общим для истцов, установлены два сервитута с разных сторон Земельного участка.
При назначении судебной экспертизы перед экспертом не ставился вопрос об определении наиболее оптимального варианта сервитута с учетом необходимости установления сервитута для обоих истцов, о возможности обеспечения права прохода и проезда к помещениям одного из истцов с использованием сервитута, устанавливаемого для обеспечения прохода и проезда к помещениям другого истца.
В свою очередь, пунктом 8 статьи 23 ЗК РФ предусмотрено, что сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Обоснования необходимости установления для истцов различных вариантов сервитута, обеспечивающих проход и проезд к одному и тому же входу Здания с противоположных сторон Земельного участка, судом не приведено.
В отсутствие оценки данных обстоятельств кассационная инстанция приходит к выводу о неполном исследовании судом материалов дела, что могло привести к принятию неправильного судебного акта.
Поскольку судом первой инстанции допущено нарушение, являющееся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 29.01.2024 и постановление от 11.06.2025 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, распределив судебные расходы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025 по делу № А56-37304/2022 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
С.С. Салтыкова
Судьи
М.В. Захарова
С.А. Нестеров