Решение по делу № А60-57252/2024 от 16.06.2025 | АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Екатеринбург

16 июня 2025 года Дело № А60-57252/2024

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи О.В. Маковкиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.В. Анисенковой, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Среднеуральск (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Администрация городского округа Среднеуральск (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Дума городского округа Среднеуральск (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Авант-альянс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общество с ограниченной ответственностью агентство независимой оценки «Интеграл-партнер» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 02.10.2024, представлен паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2025, представлен паспорт, диплом, посредством веб-конференции,

от третьих лиц явка не обеспечена.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Среднеуральск (далее ответчик) с исковым заявлением об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Определением от 09.03.2025 ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о назначении судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной выкупной стоимости муниципального недвижимого имущества удовлетворено. Назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной выкупной стоимости муниципального недвижимого имущества.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Профи Апрайс» (адрес: <...> Г, тел. <***>, (900) 199-99-53, эл.почта profi043@mail.ru) ФИО4. Определено вознаграждение эксперту в сумме 45 000 руб.

От ООО «Профи Апрайс» 30.04.2025 поступило заключение эксперта.

В связи с поступлением указанного ходатайства суд считает необходимым назначить судебное заседание.

Определением от 05.05.2025 судом назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.

В отсутствие возражений сторон, в связи с поступлением заключения эксперта в материалы дела, производство по делу подлежит возобновлению.

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований с учетом результатов судебной экспертизы. Уточнение исковых требований судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика не возражал против требований истца в уточненной части с учетом результатов судебной экспертизы.

Возражений против рассмотрения дела по существу стороны не выразили.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> на основании договоров аренды:

- № ТП-1 от 12.07.2023 (объектом аренды являются помещения №№ 28-49, 50-60, 65 с кадастровыми номерами 66:62:0104005:126, 66:62:0104005:137, являющиеся частью здания с кадастровым номером 66:62:0104005:144 общей площадью 530,10 кв. м.),

- № ТН-2 от 12.07.2023 (объектом аренды является часть нежилого помещения - подвала, с кадастровым номером 66:62:0104005:126, общей площадью 114,1 кв. м).

25 июля 2024 ИП ФИО1 в отношении указанных выше объектов недвижимости были направлены 2 заявления в соответствии со ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которыми Арендатор известил Администрацию г. Среднеуральска в лице Управления муниципальным имуществом (Администрация г. Среднеуральска, Управление муниципальным имуществом) о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Заявления получены ответчиком 25.07.2024 и зарегистрированы за вх. № 995/24 (по договору аренды № ТН-2 от 12.07.2023) и №993/24 (по договору аренды № ТП-1 от 12.07.2023).

19.09.2024 ответчик направил в адрес ИП ФИО1 письмо № 712/24, согласно которому Администрацией было принято решение об отчуждении недвижимого муниципального имущества, и изданы соответствующие приказы № 83 от 17.09.2024 и №84 от 17.09.2024.

В приложении к указанному письму содержались проекты договоров купли-продажи недвижимого муниципального имущества.

Согласно п. 1.1. договора № 1/84/24 стоимость выкупаемых помещений общей площадью 530, 1 кв.м составила исходя из отчета от 14.08.2024 № 303-13082024/НП об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленному в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" независимым оценщиком ООО «Авант-Альянс», 24 897 410 (двадцать четыре миллиона восемьсот девяносто семь тысяч четыреста десять) рублей 00 копеек. Данная стоимость без процентов за пользование рассрочкой платежа.

Согласно п. 1.1. договора № 2/83/24 стоимость выкупаемых помещений общей площадью 114,1 кв.м исходя из отчета от 14.08.2024 N° 304-13082024/НП об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленному в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" независимым оценщиком ООО «Авант-Альянс», стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате в бюджет городского округа Среднеуральск, составляет 2 413 140 (Два миллиона четыреста тринадцать тысяч сто сорок) рублей 00 копеек. Данная стоимость без процентов за пользование рассрочкой платежа.»

Учитывая, что указанная в договорах № 1/84/24 и 2/83/24 купли-продажи недвижимого имущества стоимость существенно отличается о цены, ранее определенной в отношении иных помещений, входящих в тот же комплекс недвижимого имущества (определение Арбитражного суда Свердловской области от 17.03.2023 по делу А60-10825/2021) и реализуемых на открытых торгах, ИП ФИО1 обратился для проведения независимой оценки и определения рыночной стоимости выкупаемых помещений.

Согласно отчету от 25.09.2024 № 27-2024 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленному в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" независимым оценщиком ООО Агентство Независимой Оценки «Интеграл Партнер», стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате в бюджет городского округа Среднеуральск, составляет 3 185 000 руб. (Три миллиона сто восемьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается).

Согласно отчету от 20.09.2024 N° 27/1-2024 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленному в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" независимым оценщиком ООО Агентство Независимой Оценки «Интеграл Партнер», стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате в бюджет городского округа Среднеуральск, составляет 456 000 руб. (Четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается).

В связи с наличием разногласий при определении стоимости выкупаемого муниципального имущества, в адрес ответчика 02.10.2024 направлен протокол разногласий к договору № 1/84/24 купли-продажи муниципального недвижимого имущества с уведомлением о готовности заключить договор купли продажи помещений №№ 28-49, 50-60, 65 с кадастровыми номерами 66:62:0104005:126, 66:62:0104005:137, являющихся частью здания с кадастровым номером 66:62:0104005:144 общей площадью 530,10 кв.м, расположенное по адресу: <...> по цене 3 185 000 руб. (Три миллиона сто восемьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается), а также протокол разногласий к договору № 2/83/24 купли-продажи муниципального недвижимого имущества с уведомлением о готовности заключить договор купли продажи части нежилого помещения - подвала, с кадастровым номером 66:62:0104005:126, общей площадью 114,1 кв.м, расположенное по адресу: <...> по цене 456 000 руб. (Четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается).

Учитывая, что в досудебном порядке стороны не пришли к соглашению в части определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела в порядке ст. 71 АПК РФ, заслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Положениями первого абзаца статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приватизируемого имущества, суд на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 09.03.2025 о назначил судебную оценочную экспертизу с целью определения рыночной выкупной стоимости муниципального недвижимого имущества.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (помещения №№ 28-49, 50-60, 65 с кадастровыми номерами 66:62:0104005:126, 66:62:0104005:137, являющиеся частью здания с кадастровым номером 66:62:0104005:144 общей площадью 530,10 кв. м.) по состоянию на 14.08.2024?

2. Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (часть нежилого помещения – подвала, с кадастровым номером 66:62:0104005:126, общей площадью 114,1 кв. м) по состоянию на 14.08.2024?

От ООО «Профи Апрайс» 30.04.2025 поступило заключение эксперта.

Отвечая на первый вопрос, эксперт указал, что рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: : <...> (помещения №№ 28-49, 50-60, 65 с кадастровыми номерами 66:62:0104005:126, 66:62:0104005:137, являющиеся частью здания с кадастровым номером 66:62:0104005:144 общей площадью 530,10 кв. м.) по состоянию на 14.08.2024 составляет 10 559 000 руб. 00 коп.

Отвечая на второй вопрос, эксперт указал, что рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (часть нежилого помещения – подвала, с кадастровым номером 66:62:0104005:126, общей площадью 114,1 кв. м) по состоянию на 14.08.2024, составляет 1 305 000 руб. 00 коп.

Экспертное заключение судом исследовано и принято в качестве допустимого и относимого доказательства по делу, экспертное заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат обоснования изложенных выводов, примененных методов и подходов; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Истцом, ответчиком выводы, изложенные в заключении эксперта, не оспорены, возражений не представлено.

После поступления заключения эксперта в материалы дела, истцом уточнены исковые требования, согласно которым истец просит:

Урегулировать разногласия по Договору № 1/84/24 купли-продажи недвижимого имущества:

- изложить в следующей редакции пункт 1.1 Договора в части: «...Согласно экспертному заключению, подготовленному независимым оценщиком ООО «Профи Апрайс» ФИО4 на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 09.03.2025г. по делу А60-57252/2024, стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате в бюджет городского округа Среднеуральск, составляет 10 559 000 руб. (Десять миллионов пятьсот пятьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается). Данная стоимость без процентов за пользование рассрочкой платежа.»

- изложить в следующей редакции пункт 2.1. Договора в части: «...Цена недвижимого имущества по настоящему договору составляет сумму 10 559 000 руб. (Десять миллионов пятьсот пятьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается). Оплата приобретаемого недвижимого имущества осуществляется в рассрочку на 7 лет, без первоначального взноса.»

- Внести изменения в приложение к договору «График платежей». Производить расчет исходя из суммы кредита 10 559 000 руб. 00 коп. НДС не облагается.

Процентная ставка 5,3% годовых.

Срок 84 месяца.

Применяется методика расчета ежемесячных аннуитетных платежей Продавца.

Урегулировать разногласия по Договору № 2/83/24 купли-продажи недвижимого имущества:

- изложить в следующей редакции пункт 1.1 Договора в части: «...Согласно экспертному заключению, подготовленному независимым оценщиком ООО «Профи Апрайс» ФИО4 на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 09.03.2025г. по делу А60-57252/2024, стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате в бюджет городского округа Среднеуральск, составляет 1 305 000 руб. (Один миллион триста пять тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается). Данная стоимость без процентов за пользование рассрочкой платежа.»

- изложить в следующей редакции пункт 2.1. Договора в части: «.Цена недвижимого имущества по настоящему договору составляет сумму 1 305 000 руб. (Один миллион триста пять тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается). Оплата приобретаемого недвижимого имущества осуществляется в рассрочку на 7 лет, без первоначального взноса.»

- Внести изменения в приложение к договору «График платежей». Производить расчет исходя из суммы кредита 1 305 000 руб. 00 коп. НДС не облагается.

Процентная ставка 5,3% годовых.

Срок 84 месяца.

Применяется методика расчета ежемесячных аннуитетных платежей Продавца.

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Ответчик в судебном заседании 10.06.2025 выводы судебной экспертизы не оспорил, не представил возражений против уточненных исковых требовании, указал, что возражения против исковых требований в той формулировке, в которой изложены истцом при уточнении от 09.06.2025, у него отсутствуют.

Как указано выше, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

С учетом результатов судебной экспертизы, уточнений истца, отсутствии возражений со стороны ответчика в части выкупной стоимости и иных формулировок договоров, суд считает подлежащими удовлетворению требования предпринимателя об урегулировании разногласий, возникших между ним и ответчиком, исходя из уточненной части иска от 09.06.2025.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке 110 АПК РФ.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 000 руб., а также расходы по оплате проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере 45 000 руб., оплата которых предпринимателем подтверждается соответствующими платежными документами.

Учитывая, что истцом уплачена госпошлина в большем размере, госпошлина в общей сумме 70 000 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия по Договору № 1/84/24 купли-продажи недвижимого имущества:

Процентная ставка 5,3% годовых.

Срок 84 месяца.

Применяется методика расчета ежемесячных аннуитетных платежей Продавца.

Урегулировать разногласия по Договору № 2/83/24 купли-продажи недвижимого имущества:

- изложить в следующей редакции пункт 1.1 Договора в части: «...Согласно экспертному заключению, подготовленному независимым оценщиком ООО «Профи Апрайс» ФИО4 на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 09.03.2025г. по делу А60-57252/2024, стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате в бюджет городского округа Среднеуральск, составляет 1 305 000 руб. (Один миллион триста пять тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается). Данная стоимость без процентов за пользование рассрочкой платежа.»

Процентная ставка 5,3% годовых.

Срок 84 месяца.

Применяется методика расчета ежемесячных аннуитетных платежей Продавца.

2. Взыскать с Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа Среднеуральск (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 30 000 руб. 00 коп., расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 45 000 руб. 00 коп.

3. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 50 000 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению от 10.10.2024 №482, в размере 20 000 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению от 02.10.2024 №465 в составе суммы 50 000 руб. 00 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья О.В. Маковкина