АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
19 февраля 2025 года Дело № А56-121587/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,
при участии от администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области ФИО1 (доверенность от 16.12.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Пульс» ФИО2 (доверенность от 06.05.2024),
рассмотрев 05.02.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2024 по делу № А56-121587/2023,
установил:
Администрация Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188643, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пульс», адрес: 188640, <...>,
оф. 107, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), о взыскании 7 785 535 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.11.2015 № 5673/1.6-08 (далее - Договор) за период с 01.04.2023 по 30.09.2023, о расторжении Договора и об обязании Общества освободить земельный участок площадью 35 860 кв.м по адресу: <...> в районе дома № 20 (далее - Участок), путем демонтажа за свой счет объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874, и передать его по акту приема-передачи в надлежащем состоянии согласно условиями Договора в состоянии и качестве не хуже первоначального.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции Администрация заявила об уточнении предмета исковых требований, просила расторгнуть Договор и обязать Общество освободить Участок путем демонтажа за свой счет объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 47:07:1301156:875,
47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874, и передать его по акту приема-передачи в надлежащем состоянии согласно условиями Договора в состоянии и качестве не хуже первоначального.
Соответствующее уточнение было принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -
АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2024 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2024 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 03.06.2024 и постановление от 10.10.2024, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска.
Суды, по мнению подателя жалобы, не учли, что Обществом неоднократно нарушались сроки внесения арендной платы по договору.
Администрация считает необоснованными выводы судов о правомерности возведения на спорном участке объектов с кадастровыми номерами 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874, ссылается на отсутствие разрешение на строительство строений.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял Участок для использования в целях размещения медицинских учреждений без специальных требований к размещению (стоматологических кабинетов, женских консультаций и т.п.) в отдельно стоящих зданиях (для строительства медицинских центров) в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.
Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 09.11.2015. В пункте 2.1 Договора определен срок аренды с 21.09.2015 по 20.09.2020. Государственная регистрация Договора произведена 03.12.2015.
Дополнительным соглашением от 28.02.2023 срок действия Договора продлен по 20.09.2026.
Размер арендной платы определен в пункте 3.1 Договора в сумме 5 772 360 руб. в год.
В соответствии с пунктом 3.2 Договора арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.
Пунктом 6.3 Договора предусмотрено, что он может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при указанных в названном пункте нарушениях, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.
Согласно данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 02.10.2023 по сведениям названного реестра в границах Участка расположены объекты, учтенные под кадастровыми номерами
47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874.
В соответствии с выписками из ЕГРН 08.11.2023 объекты с кадастровыми номерами 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874 учтены в указанном реестре в качестве объектов незавершенного строительства, в отношении них внесены записи о государственной регистрации права собственности Общества.
Администрация, указывая на неисполнение Обществом обязанности по внесению предусмотренной Договором арендной платы за период с 01.04.2023 по 30.09.2023 в размере 7 785 535 руб. 92 коп., направила ему уведомление от 29.09.2023 № 1852/4.4-20 с требованием о погашении образовавшейся задолженности, а также с предложением расторгнуть Договор и освободить Участок, передав его арендодателю по акту приема-передачи.
Ссылаясь на неисполнение Обществом требований названного уведомления, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что задолженность по арендной плате по Договору за период с 01.04.2023 по 30.09.2023, выявление которой послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд, погашена, посчитали, что достаточных оснований для расторжения Договора и как следствие для освобождения Участка не имеется, поэтому отказали в удовлетворении иска.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федераици (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ, в частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце четвертом пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства», сам факт нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
В качестве основания для расторжения Договора Администрация указала неисполнение Обществом обязанности по оплате аренды за период с 01.04.2023 по 30.09.2023.
Как установили суды и не оспаривает Администрация, Обществом произведена оплата арендной платы за период с 01.04.2023 по 30.09.2023 по Договору в полном объеме.
На иные обстоятельства в качестве основания для расторжения Договора, помимо нарушения сроков внесения арендной платы за II и III кварталы 2023 года, Администрация в качестве основания иска не ссылалась.
Установив, что нарушение, допущенное арендатором и послужившее основанием для предъявления требования о расторжении Договора, им устранено, задолженность по арендной плате погашена, суды, исходя из принципа обеспечения баланса интересов сторон, посчитали, что в данном случае совокупности предусмотренных законом оснований для применения к арендатору такой меры ответственности как расторжение Договора за допущенную им просрочку внесения арендной платы не имеется.
Выводы судов в отношении требования о расторжении Договора мотивированы, основаны на оценке фактических обстоятельств дела.
Несогласие Администрации с выводами судов по результатам произведенной ими оценки доказательств не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ обязанность арендатора возвратить арендодателю имущества возникает при прекращении договора аренды.
Поскольку в удовлетворении иска о расторжении Договора было отказано, предусмотренных статьей 622 ГК РФ оснований для возложения на Общество обязанность освободить Участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи у судов не имелось.
Применительно к доводам Администрации о необоснованности вывода судов о правомерности возведения расположенных на Участке объектов с кадастровыми номерами 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874 суд кассационной инстанции отмечает следующее.
В отношении объектов с кадастровыми номерами 47:07:1301156:875, 47:07:1301156:879, 47:07:1301156:876, 47:07:1301156:877, 47:07:1301156:878, 47:07:1301156:874 в ЕГРН имеются записи о государственной регистрации права собственности Общества на них.
Оспаривание зарегистрированного права осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
Таких требований (об оспаривании зарегистрированных прав Общества на объекты) Администрацией в рамках настоящего дела не заявлено.
Исходя из существа исковых требований Администрации (о расторжении Договора по мотиву возникновения задолженности по арендной плате и об освобождении Участка в связи с расторжением Договора в соответствии со статьей 622 ГК РФ), вопрос о правомерности возведения объектов, расположенных на Участке, выходит за пределы обстоятельств, подлежавших установлению в рамках настоящего дела.
Поскольку вопрос о правомерности возведения объектов не входил в
предмет доказывания по делу, обстоятельства создания объектов, характеристики и свойства объектов, находящихся на Участке, не подлежали исследованию и не исследовались при разрешении данного спора, вывод судов относительно правомерности возведения в границах Участка каких-либо объектов в качестве недвижимого имущества является преждевременным.
Между тем, указанный вывод судов не привел к принятию неправильных судебных актов по существу спора о расторжении Договора и возврате Участка арендодателю в качестве последствия расторжения Договора.
С учетом изложенного предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2024 по делу № А56-121587/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области - без удовлетворения.
Председательствующий Е.В. Чуватина Судьи А.В. Кадулин
И.В. Сергеева