АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов

арбитражных судов, вступивших в законную силу

г. Калуга

23 декабря 2025 года Дело № А83-9885/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

ФИО1,

при участии в заседании:

от иных участвующих в деле лиц: не явились, извещены надлежаще;

Председательствующего судьи Крыжскóй Л.А.,

судей Переверзева А.В.,

от заявителя жалобы: ФИО2 - представитель общества с ограниченной ответственностью «Санаторно-курортный комплекс «Голубой залив», доверенность № 15 от 01.11.2025, копия диплома, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Санаторно-курортный комплекс «Голубой Залив» на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2025 по делу № А83-9885/2024,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Санаторно-курортный комплекс «Голубой Залив» (далее - ООО «СКК «Голубой Залив», общество), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконным принятого Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - департамент, ДИЗО) решения (оформленного письмом) № 7555-у/2024 от 18.04.2024 об отказе в предоставлении в собственность за плату без торгов земельного участка.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Министерство экологии и природных ресурсов Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 24.04.2025 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2025 решение суда республики отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с апелляционным постановлением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ООО «Санаторно-курортный комплекс «Голубой Залив» (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2023 по делу № А83-8961/2020, опровергают выводы суда апелляционной инстанции; отсутствие взаимосвязанности объектов недвижимости, расположенных на разных земельных участках, и чрезмерность площади земельного участка, о которой заявлено после утверждения схемы его расположения, в силу статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не являются основаниями для отказа в предоставлении в собственность публичного земельного участка без торгов.

В судебном заседании суда округа представитель ООО «Санаторно-курортный комплекс «Голубой Залив» поддержала доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить, апелляционное постановление по делу отменить.

Иные участвующие в деле лица явку своих полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями статьи 284 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Согласно положениям пунктов 28, 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», как следует из частей 1 и 3 статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливает правильность применения норм материального права и норм процессуального права, а также проверяет соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

С учетом этого при определении пределов рассмотрения дела суд кассационной инстанции не связан правовым обоснованием доводов кассационной жалобы и возражений, представленных сторонами, и не ограничен в выводах, которые он делает по результатам проверки.

В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого

судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд кассационной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, при этом считает необходимым привести иную мотивировочную часть судебного акта, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) общество является собственником нежилого здания - резервуара с кадастровым номером 90:25:070102:527 площадью 24,2 кв.м, а также нежилого здания - септика с кадастровым номером 90:25:070102:164 площадью 24,3 кв.м, год постройки - 1956.

Указанные здания приобретены обществом на основании договора купли - продажи от 22.06.1998 (акт приема-передачи имущества от 15.09.1998) в составе имущественного комплекса (в том числе двухэтажный корпус, столовая, склад и.т.д.), введенного в эксплуатацию до 1917 года, и который расположен на территории иного принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 90:25:070102:219 площадью 30 917 кв.м по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Советская, 78.

Общество 14.11.2019 обратилось в департамент с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 2 415 кв.м по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Советская 78, без указания цели предоставления земельного участка и вида его разрешенного использования, указав, что на земельном участке расположены принадлежащие заявителю на праве собственности объекты недвижимого имущества - нежилые здания резервуара и септика.

По результатам рассмотрения заявления администрация постановлением от 13.05.2020 № 1302-п отказала обществу в утверждении схемы расположения испрашиваемого земельного участка на кадастровом плане территории на основании части 4 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанное постановление администрации имеет ссылку на заключение Департамента архитектуры от 30.01.2020 № МЕ/5746/2, где основанием к отказу явилось нахождение испрашиваемого земельного участка в границе территориальной зоны - «Зона особо охраняемых природных территорий и лесов ТЗ-22-76», то есть администрацией установлено несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории, что в силу пункта 4 части 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2023 по делу

№ А83-8961/2020 по заявлению ООО «Санаторно-курортный комплекс «Голубой Залив» признано незаконным постановление Администрации города Ялты от 13.05.2020 № 1302-п; на администрацию возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда принять постановление об

утверждении вышеуказанной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Во исполнение данного решения суда Администрация города Ялты 25.12.2023 приняла постановление № 7373-п, которым утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2 415 кв.м (кадастровый квартал 90:25:070102), по адресу: Республика Крым, г. Ялта,

пгт. Симеиз, ул. Советская, 78, в территориальной зоне особо охраняемых природных территорий и лесов (ТЗ-22-76) из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание (код 3.1). Земельный участок 14.03.2024 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 90:25:070102:799 (далее - спорный земельный участок, земельный участок).

Общество 22.03.2024 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 90:25:070102:799 в собственность за плату с целью размещения зданий и сооружений для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами.

Однако письмом от 18.04.2024 департамент отказал обществу в предоставлении земельного участка в собственность за плату на основании пункта 14.1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что испрашиваемый участок расположен в границах территориальной зоны «Зона особо охраняемых природных территорий и лесов ТЗ-22-76».

Общество, полагая, что данный отказ не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, а также создает препятствия в реализации его прав, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, признавая требования общества обоснованными и обязывая департамент рассмотреть заявление общества повторно, исходил из того, что в настоящий момент зона особо охраняемых природных территорий и лесов находится в стадии планирования, а поскольку здания резервуара и септика представляют собой часть единого имущественного комплекса, отказ департамента преждевременен.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда республики и отказывая обществу в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу о том, что здания резервуара и септика расположены в границах земельного участка, входящего в границы зоны с особыми условиями использования территории; сами здания разрушены, использование их по назначению невозможно, что подтверждается актом осмотра с фотофиксацией от 18.02.2025; доказательств связанности этих зданий с осуществляемой заявителем на ином земельном участке деятельностью по эксплуатации комплекса зданий санатория не представлено, а представленный акт и данные публичной кадастровой карты свидетельствуют о том, что септик, резервуар и комплекс зданий санатория находятся на различных, удаленных друг от друга земельных участках, без общей границы, септик и резервуар не используются для обслуживания санатория; кроме того, общая площадь (включая подземный этаж, в котором расположен резервуар) принадлежащих заявителю зданий септика и резервуара меньше площади испрашиваемого в собственность земельного участка в 10 раз.

Суд округа, соглашаясь с выводом суда двух инстанций о том, что в рассматриваемом случае не имеется оснований для удовлетворения заявленных

требований, поскольку оспариваемым отказом администрации права и законные интересы заявителя не нарушены, исходит из следующего.

В рассматриваемом случае общество основывает свое право претендовать на получение спорного земельного участка в собственность без торгов нахождением на нем принадлежащих ему объектов недвижимости.

Действуя в рамках дискреционных полномочий, законодатель установил в Земельном кодексе РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) и формы его реализации, включая исключительное право на приобретение участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках (статья 39.20).

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в контексте статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предполагает, что предоставление находящихся в публичной собственности участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений и определение границ и площади участка должны производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на данном участке здания или сооружения.

Между тем, исключительное право на приобретение земельных участков не является абсолютным.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156 и продолжающей сохранять актуальность при применении положений статьи 39.20 ЗК РФ, собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом. Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота.

Вопрос о предоставлении земельного участка в собственность на основании статьи 39.20 ЗК РФ в том случае, если на данном участке расположен разрушенный (полуразрушенный) объект недвижимого имущества, должен разрешаться арбитражным судом в каждой конкретной ситуации с учетом всех имеющих значение фактических обстоятельств, в том числе степени разрушения объекта, возможности его восстановления, а также того, какие меры были предприняты собственником для его восстановления.

В рассматриваемом случае общество не оспаривает тот факт, что объекты недвижимости находятся в разрушенном состоянии, не используются по назначению, не участвуют в процессе водоснабжения, водоотведения, очистки стоков имущественного комплекса, расположенного на ином земельном участке; факт разрушенности и неиспользования по назначению также подтверждается актом осмотра с фотофиксацией от 18.02.2025.

В отсутствие на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости в состоянии, пригодном для эксплуатации, отсутствует возможность установления

факта использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления, а также достаточности/чрезмерности площади такого участка для целей эксплуатации объектов недвижимости. Более того, до восстановления указанных объектов любые вопросы о реальной расчетной производительности спорных очистных сооружений и как следствие об определении площади санитарно-защитной, охранной зон таких сооружений преждевременны.

С учетом изложенного, по мнению кассационного суда, обстоятельства, свидетельствующие о нарушении решением департамента прав и законных интересов общества, отсутствуют.

В кассационной жалобе заявитель обращает внимание суда округа на тот факт, что постановлением главы муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым № 48 от 01.09.2025 назначены общественные обсуждения материалов создания особо охраняемой природной территории Республики Крым - Государственный природный заказник регионального значения «Лименская долина» (срок проведения общественных обсуждений с 04.09.2025 по 06.10.2025). Указанным проектом спорному земельному участку предусмотрен основной вид разрешенного использования: санаторная деятельность (9.2.1) и установлены предельные максимальные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на территории заказника, в том числе возможность возводить объекты капитального строительства не более 7 этажей с максимальным процентом застройки на земельном участке не более 35 %.

Однако, данное доказательство не оценивалось судами первой и апелляционной инстанций, оно является новым, в связи с чем не может оцениваться в качестве довода кассационной жалобы.

Между тем, по мнению суда округа, обществом не представлено доказательств того, что факт нахождения земельного участка в публичной собственности (отказ в предоставлении в собственность) препятствовал ему в реконструкции (восстановлении) принадлежащего заявителю имущества; доказательств того, что обществом предпринимались меры по его восстановлению также не представлено.

Из положений Конституции Российской Федерации вытекает обязанность законодателя, регулируя земельные отношения, соблюдать баланс частных и публичных интересов, обусловленный конституционной ценностью земли как особого природного объекта и важнейшего компонента окружающей среды, и, отдавая себе отчет в том, что требование использования земельных участков по их целевому назначению неизбежно сопряжено с вмешательством в свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, не допускать отступления от конституционных норм об основаниях, целях и пределах ограничения прав и свобод (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от

30.01.2009 № 1-П, от 30.06.2011 № 13-П, от 14.11.2019 № 35-П и от 16.11.2020

№ 42-П).

Таким образом, в случае утверждения проекта создания государственного природного заказника регионального значения общество сохраняет право на использование спорного земельного участка с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2025 по делу № А83-9885/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи А.В. Переверзев

ФИО1