Решение по делу № А33-18718/2025 от 28.11.2025 | АС Красноярского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

28 ноября 2025 года

Дело № А33-18718/2025

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28.11.2025.

В полном объёме решение изготовлено 28.11.2025.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Мальцевой А.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Толстикова Дмитрия Аркадьевича (ИНН 240400108480, ОГРН 324246800112745), г. Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "Пауэрдрайв" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Красноярск

о взыскании задолженности по договорам аренды,

в присутствии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 01.06.2025, представлен диплом о наличии высшего юридического образования, личность удостоверена паспортом;

от ответчика (после перерыва): ФИО3, представитель по доверенности от 23.10.2025, представлен диплом о наличии высшего юридического образования, личность удостоверена паспортом.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лалетиной А.О.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с уточненным иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пауэрдрайв" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договорам аренды нежилых помещений от 01.09.2024 в размере 870 000,32 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащие начислению на сумму задолженности в размере 870 000,32 руб., начиная с даты вынесения судебного акта, принятого по итогу рассмотрения дела, рассчитанные по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды просрочки, по день фактической оплаты задолженности в размере 870 000,32 руб.

Определением от 09.07.2025 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

Определением от 22.08.2025 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

26.11.2025 от ответчика поступил встречный иск, согласно которому указано, что обществом произведены неотделимые улучшения в отношении помещений по договорам аренды на сумму 1 802 558,75 руб.

Определением от 26.11.2025 встречный иск возвращён.

Ответчик заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения объема и стоимости неотделимых улучшений, произведённых обществом в арендуемых помещениях в период действия договоров.

Представитель истца возражал относительно заявленного ходатайства ответчиком.

Суд, посовещавшись на месте, отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Суд полагает, что ответчик не доказал необходимость проведения указанной экспертизы и невозможность рассмотрения заявленных требований с учетом имеющихся в деле доказательств.

Судом при рассмотрении указанного ходатайства о назначении экспертизы также учтено, что согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом и ответчиком заключены договоры аренды нежилых помещений:

1) Договор от 01.09.2024 (№ 1).

Согласно п. 1.2 договора, арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование часть нежилого встроенного помещения № 91 (а именно: комната № 3 (спортзал), площадью 150,4 кв.м; комната № 2 (тамбур), площадью 3,9 кв.м.), общей площадью 154,3 кв.м., кадастровый номер 24:50:0700172:367, расположенные на первом этаже 9-ти этажного жилого дома по адресу: <...>.

Арендная плата составила 100 295 рублей в месяц (650 руб./кв.м.), НДС - не предусмотрен (п. 3.1 Договора № 1) и не включала в себя плату за предоставленные коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, охрану, телефон, содержание и ремонт общедомового имущества и т.п.), которые должны были оплачиваться арендатором отдельно, не позднее 3-х дней с момента получения счетов, выставленных арендодателем, на основании счетов, выставленных сбытовыми организациями.

Согласно п. 3.3 договора № 1, арендная плата должна была производиться арендатором ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором арендодателю, не позднее 25 числа за аренду помещений до начала следующего месяца аренды, и не позднее 20 числа текущего месяца оплату коммунальных услуг (электричество, водоснабжение, отопление, охрану, услуги телефонии, содержание и ремонт общедомового имущества и т.п.)

Согласно п. 3.4 договора № 1, за каждый день просрочки перечисления арендной платы и коммунальных платежей начисляется пеня в размере 0,01% от суммы задолженности, но не более 10% от общей суммы арендной платы.

Согласно п. 1.9 договора № 1, в случаях существенного нарушения арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) более чем на три дня арендодатель может потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд, а в случае невыполнения требований расторгнуть договор.

Срок действия договора № 1 был установлен на 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи (п. 4.1 договора № 1), а арендуемое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2024г. (согласно п. 1.11 договора № 1).

Согласно п. 4.3.3 договора № 1 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор - выселению, если арендатор не внес арендную плату и оплату коммунальных услуг (в полном объеме) в определенный по договору в срок и совершил просрочку платежей более чем на три дня.

2) Договор от 01.09.2024 (№ 2).

Согласно п. 1.2 договора, арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование:

- часть нежилого встроенного помещения № 91(а именно: комната 1, площадью 5.2 кв.м., комната 4, площадью 5.5 кв.м., комната 5 площадью 4.3 кв.м., комната 6 площадью 11.7 кв.м., комната 7 площадью 3.1 кв.м., комната 8 площадью 1.1 кв.м., комната 9 площадью 8.3 кв.м., комната 10 площадтю 6.8 кв.м.), комната 11 площадью 29.8 кв.м., комната 12 площадью 5.1 кв.м., комната 13 площадью 10.1 кв.м., расположенные на первом этаже 9-ти этажного жилого дома, общей площадью 91 кв.м., кадастровый номер 24:50:0700172:367, находящегося по адресу: <...>

- нежилое встроенное помещение № 90, расположенное в подвале 9-ти этажного жилого дома, общей площадью 199,1 кв. м., кадастровый номер 24:50:0700172:366, находящегося по адресу: город Красноярск, ул. Судостроительная 24А.

Арендная плата составила 188 565 руб. в месяц (650 руб./кв.м.), НДС - не предусмотрен (п. 3.1 договора № 2) и не включала в себя плату за предоставленные коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, охрану, телефон, содержание и ремонт общедомового имущества и т.п.), которые должны были оплачиваться арендатором отдельно, не позднее 3-х дней с момента получения счетов, выставленных арендодателем, на основании счетов, выставленных сбытовыми организациями.

Согласно п. 3.3 договора № 2, арендная плата должна была производиться арендатором ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором арендодателю, не позднее 25 числа за аренду помещений до начала следующего месяца аренды, и не позднее 20 числа текущего месяца оплату коммунальных услуг (электричество, водоснабжение, отопление, охрану, услуги телефонии, содержание и ремонт общедомового имущества и т.п.)

Согласно п. 3.4 договора № 2, за каждый день просрочки перечисления арендной платы и коммунальных платежей начисляется пеня в размере 0,01% от суммы задолженности, но не более 10% от общей суммы арендной платы.

Согласно п. 1.9 договора № 2, в случаях существенного нарушения арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) более чем на три дня арендодатель может потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд, а в случае невыполнения требований расторгнуть договор.

Срок действия договора № 2 был установлен на 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи (п. 4.1 договора № 2), а арендуемое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2024г. (согласно п. 1.11 договора № 2)

Согласно п. 4.3.3 договора № 2 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор - выселению если арендатор не внес арендную плату и оплату коммунальных услуг (в полном объеме) в определенный по договору в срок и совершил просрочку платежей более чем на три дня.

14.06.2025 в адрес ответчика направлена претензия-требование, в которой «Пауэрдрайв» уведомлено о расторжении обоих договоров аренды нежилых помещений от 01.09.2024 с требованием не позднее 3-х дней с момента получения претензии-требования возвратить мне арендуемые обществом помещения по актам приема-передачи (возврата); содержалось требование к ООО «Пауэрдрайв» не позднее 10 дней, с момента получения претензии-требования, погасить образовавшуюся задолженность по двум договорам аренды нежилых помещений от 01.09.2024г.

25.06.2025 претензия-требование получена ответчиком 23.06.2025, ООО «Пауэрдрайв», возвратило арендуемые помещения по акту приема-передачи (возврата) помещений, от возврата денежных средств отказалось.

25.06.2025 оформлены акты приема-передачи (возврата) помещений с указанием состояния помещений. Неотделимых улучшений не установлено.

Задолженность по двум договорам аренды от 01.09.2024, по состоянию на 25.06.2025, составила 870 007,32 рублей (НДС - не предусмотрен), в т.ч.:

- по договору № 1 (условное наименование) – 300000,93 рублей, в т.ч. арендные платежи 250090 рублей, коммунальные платежи 49910,93 рублей;

- по договору № 2 (условное наименование) - 570 006,39 рублей, в т.ч. арендные платежи 476170 рублей, коммунальные платежи 93839,39 рублей.

Поскольку в установленный в претензии срок задолженность не оплачена, истец обратился в суд.

Ответчик требования оспорил:

- ответчик оплачивал платежи;

- на момент расторжения договоров долга по коммунальным услугам нет (услуги оплачивались онлайн ответчиком);

- в период действия договоров произведены неотделимые улучшения на сумму 1 504 291,27 руб., включая 722 493,27 руб. приобретение строительных материалов, 781 798 руб. оплата ремонтных работ по согласованию с арендодателем, что подтверждается перепиской в мессенджере;

- арендодатель не возвратил имущество арендатора – бойлеры 2 шт. стоимостью 83 220 руб.; насосы.

Истец представил возражения.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендная плата по договору № 1 составила 100 295 рублей в месяц (650 руб./кв.м.), НДС - не предусмотрен (п. 3.1 Договора № 1) и не включала в себя плату за предоставленные коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, охрану, телефон, содержание и ремонт общедомового имущества и т.п.), которые должны были оплачиваться арендатором отдельно, не позднее 3-х дней с момента получения счетов, выставленных арендодателем, на основании счетов, выставленных сбытовыми организациями.

Арендная плата по договору № 2 составила 188 565 руб. в месяц (650 руб./кв.м.), НДС - не предусмотрен (п. 3.1 договора № 2) и не включала в себя плату за предоставленные коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, охрану, телефон, содержание и ремонт общедомового имущества и т.п.), которые должны были оплачиваться арендатором отдельно, не позднее 3-х дней с момента получения счетов, выставленных арендодателем, на основании счетов, выставленных сбытовыми организациями.

25.06.2025 претензия-требование получена ответчиком, ООО «Пауэрдрайв», возвратило арендуемые помещения по акту приема-передачи (возврата) помещений, от возврата денежных средств отказалось. 25.06.2025 оформлены акты приема-передачи (возврата) помещений.

Представлен подробный расчет с 01.09.2024 по 25.06.2025, документы по оплате, платежные документы на содержание общего имущества.

Проверив расчеты, суд нарушений не установил.

Доводы ответчика отклонены.

Согласно расчета истца, ООО «Пауэрдрайв» уплатило ИП ФИО1 по 2 договорам аренды от 01.09.2024 2 162 340 руб. Копии документов по внесению ООО «Пауэрдрайв» арендных платежей приобщены к исковому заявлению. Перечисленные в отзыве ООО «Пауэрдрайв» платежи, на общую сумму 910 000 рублей, в расчете задолженности учтены в полном объеме.

Истец указал, что ООО «Пауэрдрайв» не оплачивало услуги управляющей компании по содержанию и ремонту общедомового имущества (согласно п. 3.1 договоров): - по договору № 1 (условное наименование) в сумме – 49 910.93 рублей; - по договору № 2 (условное наименование) в сумме – 93 839.39 рублей.

Счета управляющей компании по оплате содержания и ремонта общедомового имущества (по помещениям) с копиями счетов ИП ФИО1 приобщены к исковому заявлению. Указанные счета, по оплате за содержание и ремонт общедомового имущества, в нарушение п. 3.1 договоров, ООО «Пауэрдрайв» оплачены не были. Доказательств обратного не представлено.

Расходы по обращению с ТКО, в счета, выставляемые для оплаты ООО «Пауэрдрайв» не включались, и при расчете размера задолженности не учтены.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Согласно пункта 2.2.5 договоров, арендатор обязывался не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя.

Кроме того, согласно п. 3.5 договоров стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

Ответчик, утверждая, что им произведены неотделимые улучшения с согласия ИП ФИО1, не представил доказательств в подтверждение согласия истца на проведение работ по реконструкции и/или перепланировке арендуемых помещений, в результате которых возникали неотделимые улучшения (например: согласованных проекта и/или сметы или пр.).

Кроме того, согласно акта приема-передачи (возврата) помещения от 25.06.2025, ответчик без согласования с ИП ФИО1, и при отсутствии проектной и разрешительной документации: - демонтировал капитальную перегородку в комнате 1 помещения № 90; - реконструировал оконный проем, превратив его в уличную входную дверь, а так же обустроил дополнительное помещение в комнате № 3 помещения № 91.

При указанных обстоятельствах, довод о том, что ИП ФИО1 необоснованно не учел при расчете задолженности расходы, понесенные ООО «Пауэрдрайв» при реконструкции арендуемых помещений, связанной с неотделимыми улучшениями, в сумме 1 504 291 руб. 27 коп. является безосновательным.

Согласно акта приема-передачи (возврата) помещения от 25.06.2025 ООО «Пауэрдрайв» не передавало ИП ФИО1 бойлеры косвенного нагрева – 2 шт. и насосы (на общую сумму 83 220 руб.).

Ответчик настаивал на необходимости сальдировать встречные требования.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - постановление N 6) разъяснено, что обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом.

Сальдирование не признается зачетом, а рассматривается судами как самостоятельный правовой институт. Сальдирование направлено не на получение исполнения с предпочтением, а на констатацию сформировавшейся к этому моменту завершающей обязанности одной из сторон договора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.10.2023 N 305-ЭС23-8241 по делу N А41-22985/2020).

Основания для сальдирования расходов на неотделимые улучшения в отношении спорного помещения не установлено.

Основания для взыскания понесенных расходов с истца не установлено. Доказательств несения расходов в пользу истца, доказательств согласования указанных расходов с истцом не установлено. Оснований для сальдирования требований нет.

С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению, доводы ответчика - отклонению.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Пауэрдрайв" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 870 000,32 руб. долга, проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие начислению на сумму задолженности с 28.11.2025 по день фактической оплаты задолженности исходя из ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, 48 500 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

А.Н. Мальцева