Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, д. 20, г. Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Мурманск Дело № А42-4306/2024

27 января 2025 года

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 14.01.2025.

Полный текст решения изготовлен 27.01.2025.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Лунёвой А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Малышевой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений города Мурманска, ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: ул. Комсомольская, д. 10, г. Мурманск, Мурманская обл., 183038

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***>

о расторжении договора аренды земли от 14.12.2018 № 13069,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, по доверенности,

ответчика – ФИО3, по доверенности,

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земли от 14.12.2018 № 13069.

Исковые требования мотивированы систематическим неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, указанные нарушения истец полагает существенными.

В отзыве на исковое заявление ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что задолженность перед арендодателем погашена в полном объеме, а также произведена переплата на год вперед, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

Кроме того, 18.07.2024 ответчик обратился в Управление Росреестра Мурманской области с заявлением о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства (Номер в ППОЗ - КУВД-001/2024-31896071).

По мнению ответчика, учитывая, что им предпринимаются меры к исполнению договора аренды земельного участка, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

В возражениях на отзыв истец привел следующие доводы.

В процессе исполнения договора аренды земли ИП ФИО1 созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений.

Так, договор аренды земли № 13069 заключен 14.12.2018 по результатам проведенных торгов с определенной целью - строительства. Срок аренды определен на 38 месяцев с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи, то есть по 16.03.2022.

В течение срока аренды ответчик не осуществил строительство, то есть использовал земельный участок не в целях, определенных договором.

Решением Ленинского районного суда города Мурманска от 23.06.2022 по делу № 2-1284/2022 по иску Администрации г. Мурманска к ФИО1 о возложении обязанности совершить определенные действия установлено, что истцом (Администрацией) доказано, а ответчиком (ФИО1) не опровергнуто, что арендованное имущество используется вопреки условиям договора аренды.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договор аренды продлен на срок три года с 17.03.2022.

Однако после продления срока действия договора аренды ответчик продолжал бездействовать - не вносил арендную плату за пользование земельным участком и не осуществлял строительство на земельном участке.

В адрес Администрации г. Мурманска поступали неоднократные жалобы граждан, проживающих в непосредственной близости с земельным участком, переданным в аренду ФИО1, что также отражено в вышеуказанном решении Ленинского районного суда г. Мурманска по делу № 2-1284/2022.

Факт использования не по целевому использованию земельного участка после продления срока действия договора Комитет подтверждает также одним из обращений гражданина от 26.04.2024.

То есть на протяжении пяти с половиной лет ответчик осуществлял нецелевое использование земельного участка, а также не вносил арендную плату в бюджет муниципального образования г. Мурманска.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства по использованию ответчиком земельного участка, а также срок договора аренды, Комитет не считает, что расторжение договора является крайней мерой ответственности, а является соразмерной.

Нахождение в настоящее время на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства также не препятствует расторжению договора аренды земли, поскольку согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

В соответствии с Законом Мурманской области от 27.12.2019 № 2459-01-ЗМО «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности и в области земельных отношений между органами местного самоуправления муниципальных образований Мурманской области и органами государственной власти Мурманской области» с 01 января 2020 года полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства и под объекты незавершенного строительства, осуществляет исполнительный орган государственной власти Мурманской области, уполномоченный Правительством Мурманской области.

На основании постановления Правительства Мурманской области от 31.01.2020 № 21-ПП уполномоченным органом является Министерство имущественных отношений Мурманской области.

Таким образом, ФИО1 не лишен права на обращение в Министерство имущественных отношений Мурманской области с заявлением о предоставлении ему земельного участка для завершения строительства.

Не согласившись с доводами истца, ответчик представил возражения, указав следующее.

Длительность строительства была обусловлена длительностью получения разрешения на строительство, поскольку разрешение получено только лишь 21.02.2023.

Более того, на сегодняшний день зарегистрирован объект незавершенного строительства, а именно автостоянка для временного и постоянного хранения индивидуальных легковых автомобилей открытого типа наземная охраняемая по ул. Ивана Сивко, со степенью готовности 30%.

Ответчик считает, что истцом не предоставлено ни единого доказательства нецелевого использования спорного земельного участка.

В подтверждение довода об использовании земельного участка не по назначению истец ссылается на решение Ленинского районного суда города Мурманска от 23.06.2022 по делу № 2-1284/2022 по иску Администрации города Мурманска к ФИО1 о возложении обязанности совершить определенные действия.

Данным судебным актом суд постановил в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 839 кв.м. с кадастровым № 51:20:0003208:21 от бытовых и строительных отходов путем вывоза и утилизации строительных отходов, а также произвести демонтаж остатков разрешенного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0003208:21, а именно остатков цоколя из кирпичной кладки, блоков, плит перекрытия, арматуры, выполнить засыпку подвальной части здания.

Однако данный факт не является доказательством того, что земельный участок используется не по его целевому назначению, поскольку остатки здания, расположенного на земельном участке, были там при заключении договора, бытовые и строительные отходы также имели место быть, поскольку велось строительство, что является логичным следствием.

Вместе с тем, указанное решение суда исполнено предпринимателем.

Ссылаясь на абзац седьмой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 2 статьи 452 ГК РФ, ответчик указал, что истцом не соблюден установленный законом порядок досудебного урегулирования спора в части нецелевого использования земельного участка. Предприниматель не получал до подачи иска в суд претензии от истца о том, что он использует земельный участок не по его целевому назначению с приведением указанных доводов.

Основанием для предъявления иска и основанием расторжения договора являлась следующая норма права - пункт 3 статьи 619 ГК РФ.

В рассматриваемом споре данное основание отпало, однако, в настоящее время истец ссылается на положения пункта 1 статьи 619 ГК РФ, в соответствии с которым по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества с неоднократными нарушениями.

При этом ответчиком представлены следующие документы, подтверждающие факт целевого использования земельного участка:

- выписка из ЕГРН о том, что на текущий момент зарегистрирован объект незавершенного строительства;

- разрешение на строительство, которое получено ответчиком 21.02.2023, 07.12.2023 продлено.

Довод истца о наличии у ФИО1 права на обращение в Министерство имущественных отношений Мурманской области с заявлением о предоставлении ему земельного участка для завершения строительства ответчик считает нецелесообразным, поскольку срок окончания действия спорного договора – 17.03.2025. Указанного времени достаточно для того, чтобы завершить строительство, учитывая, что оно ведется.

В дополнительных возражениях истец указал, что считает несостоятельным довод ответчика о том, что длительность строительства обусловлена длительностью получения разрешения на строительства, поскольку действуя разумно и добросовестно, учитывая цель заключенного договора аренды, ИП ФИО1 должен был непосредственно после заключения договора обратиться в соответствующий орган местного самоуправления в целях получения разрешения на строительство.

Строительство ИП ФИО1 начал осуществлять летом 2024 года, то есть после обращения Комитета с иском в суд, следовательно, до лета 2024 года на протяжении 5,5 лет ответчик не осуществлял строительство, следовательно, использовал земельный участок не в определенных договором целях.

В претензии от 11.12.2023 № 15-08-01/17585, направленной в адрес ответчика, ИП ФИО1 уведомлен о намерении Комитета обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора в соответствии с пунктами 7.1 и 4.1а) договора.

Таким образом, ИП ФИО1 уведомлен о необходимости устранения любого нарушения условий договора, в том числе по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

В данном случае ответчику было известно о том, что он не осуществляет строительство на данном земельном участке, что противоречит цели заключения договора.

Относительно довода ответчика о том, что срок окончания действия договора — 17.03.2025 и до этого времени ответчик завершит строительство, учитывая, что оно ведется, истец отмечает следующее.

Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым № 51:20:0003208:21 от 03.07.2024 на момент обследования установлено, что в границах участка установлены металлические опоры ограждения, на территории размещен автоприцеп (бытовка).

15.10.2024 вновь произведено обследование земельного участка, в результате которого установлено, что на земельном участке все также установлены металлические опоры ограждения, на территории размещен автоприцеп (бытовка).

Указанное подтверждает, что на протяжении 3-месяцев, учитывая благоприятные погодные условия, ответчик не осуществлял никаких действий для завершения строительства, учитывая, что срок действия разрешения на строительство оканчивается 31.12.2024.

Таким образом, расторжение договора аренды земли № 13069 будет способствовать установлению баланса интересов сторон, поскольку, заключив в последующем договор с уполномоченным органом в целях завершения строительства, данный срок в силу действующего законодательства будет ограничен 3 годами и данный срок не подлежит продлению.

В ходе рассмотрения дела истцом дополнялось основание иска, предмет иска оставался неизменным, что соответствовало положениям части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и принято судом.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика возражал против их удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и письменных возражениях.

Материалами дела установлено, что между Комитетом имущественных отношений города Мурманска (далее - Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - Арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 14.12.2018 № 13069, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды из категории земель – земли населенных пунктов, земельный участок площадью 839 кв.м, с кадастровым номером 51:20:0003208:21, расположенный по адресу: <...> именуемый в дальнейшем «Участок» (л.д. 23-34).

Договор аренды заключен на срок 38 месяцев с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи для строительства объекта с видом разрешенного использования «Автостоянки для временного и постоянного хранения индивидуальных легковых автомобилей открытого типа наземные охраняемые и неохраняемые гостевые, отдельно стоящие многоэтажные (в том числе подземные), встроенные или встроенно-пристроенные к зданиям для обслуживания жителей и посетителей» (пункт 1.3, 1.4. Договора).

Пунктом 2.2. Договора определено, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями не позднее 1 числа третьего месяца квартала, а за 4-ый квартал – не позднее 25 ноября текущего года.

Арендная плата исчисляется с даты заключения Договора и передачи земельного участка по акту приема-передачи (пункт 2.3 Договора).

Земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи 16.01.2019 (л.д. 29).

Дополнительным соглашением от 18.03.2022 № 1 договор аренды продлен на срок три года с 17.03.2022 (л.д. 35).

По договору аренды земли от 14.12.2018 № 13069 у ИП ФИО1 имеется задолженность за период с 04 квартала 2021 года по 04 квартал 2023 года.

Решением Арбитражного суда Мурманской области (резолютивная часть) от 11.12.2023 по делу № А42-8843/2023 с ИП ФИО1 в пользу Комитета (в бюджет муниципального образования города Мурманска КБК 90511105012040000120) взыскана задолженность по арендной плате за период с 04 квартала 2021 года по 01 квартал 2023 года по договору аренды земли от 14.12.2018 № 13069 в размере 64 499 руб. 97 коп., а также пени за просрочку арендных платежей в сумме 12 409 руб. 52 коп., всего 76 909 руб. 49 коп. (л.д. 45).

Решением Арбитражного суда Мурманской области (резолютивная часть) от 19.04.2024 по делу № А42-1298/2024 с ИП ФИО1 в пользу Комитета (в бюджет муниципального образования города Мурманска КБК 90511105012040000120) взыскана задолженность по арендной плате за период с 02 квартала 2023 года по 04 квартал 2023 года по договору аренды земли от 14.12.2018 № 13069 в размере 32 250 руб., а также пени за просрочку арендных платежей в сумме 4 923 руб. 50 коп., всего 37 173 руб. 50 коп. (л.д. 46).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором денежного обязательства, повлекшим образование задолженности, арендодатель направил ИП ФИО1 претензию, предупредив, что в случае невыполнения требования об уплате, Комитет обратится в суд с иском о взыскании суммы задолженности и пеней в принудительном порядке и требованием о досрочном расторжении Договора в соответствии с пунктами 7.1 и 4.1.а) Договора (л.д. 43, 44).

Систематическое нарушение со стороны арендатора условий договора в части невнесения арендной платы послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим исковым заявлением.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 7.1. Договора определено, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основаниях и в порядке, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, предусмотренных подпунктом 4.1. «а» Договора.

В соответствии с подпунктом 4.1. «а» Договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании Арендатором земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при неоднократном нарушении сроков внесения арендной платы в соответствии с пунктом 2.2 Договора и нарушения других условий Договора.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как указано выше одним из оснований для обращения истца в суд с требованием о расторжении спорного договора послужило неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора ответчик устранил допущенные нарушения, требования Комитета об уплате задолженности и пеней исполнены, что истцом не оспаривается.

Данный факт подтверждается чеком по операции от 22.05.2024, а также платежными поручениями от 25.06.2024 № 12, № 13 (л.д. 52-55).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора, в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательства. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения предпринимателем данного нарушения до вынесения решения судом.

Также суд принимает во внимание, что 18.03.2022 сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 о внесении изменений в договор аренды земли от 14.12.2018 № 13069, согласно которому пункт 1.4 Договора дополнен новым абзацем, предусматривающим продление договора аренды на срок три года с 17.03.2022.

Данное соглашение заключено в соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ).

Как следует из содержания части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Целью указанной нормы являлась поддержка арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в сложный экономический период.

Заявляя требование о расторжении договора аренды земли в период действия данного соглашения и приводя доводы о том, что ответчик в течение срока аренды и после его продления использовал земельный участок не в целях, определенных договором, а именно не осуществлял строительство, Комитет действует в противоречии со смыслом нормы части 3 статьи 8 Закона 58-ФЗ, рассчитанной законодателем на поддержку арендаторов земельных участков в сложных экономических условиях.

Довод истца о нецелевом использовании земельного участка не нашел своего подтверждения, поскольку на спорном земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства, а именно автостоянка для временного и постоянного хранения индивидуальных легковых автомобилей открытого типа наземная охраняемая по ул. Ивана Сивко, со степенью готовности 30 %.

Право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 51:20:0003208:1733 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25.07.2024 (л.д. 96-99).

Истец не представил в материалы дела достаточные и относимые доказательства, подтверждающие его право на расторжение спорного договора аренды в связи с нецелевым использованием земельного участка.

Также следует учесть, что, предъявляя требование о расторжении договора, истец не предлагал ответчику устранить в разумный срок такое нарушение как нецелевое использование земельного участка.

Применительно к доводам Комитета относительно уплаты задолженности и осуществления строительства автостоянки после обращения Комитета в суд с настоящим исковым заявлением, суд считает необходимым отметить, что предпринимателем принимаются необходимые меры для соблюдения условий договора, что подтверждает наличие у арендатора заинтересованности в сохранении арендных отношений и осуществлении строительства объекта.

Оценивая иные доводы истца применительно к изложенным выше обстоятельствам, с учетом перечисленных положений норм права, доказательств, представленных в материалы дела, суд также приходит к выводу об отсутствии оснований для признания таких доводов обоснованными.

С учетом изложенного, принимая во внимание вышеустановленные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца, вместе с тем, поскольку Комитет освобожден от ее уплаты, госпошлина в федеральный бюджет не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья А.А. Лунёва