Постановление по делу № 11АП-18221/2024 от 21.01.2025

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

21 января 2025 года Дело № А65-14250/2024

г. Самара 11АП-18221/2024

Резолютивная часть постановления оглашена 14 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2025 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу палаты имущественных и земельных отношений Дрожжановского муниципального района Республики Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.10.2024 по делу № А65-14250/2024 (судья Мурзаханова Г.Н.),

принятое по иску палаты имущественных и земельных отношений Дрожжановского муниципального района Республики Татарстан

к обществу с ограниченной ответственностью "АгроВест",

к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон-Агро",

о признании недействительным (ничтожным) соглашения о переходе прав и обязанностей от 01.09.2023 по договору аренды земельного участка №25-071-1109 от 03.04.2019 на земельный участок с кадастровым номером 16:17:000000:203, Республика Татарстан (Татарстан), Дрожжановский муниципальный район, Старошаймурзинское сельское поселение, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, уточненная площадь 4 406 016,49 кв.м., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Эталон-Агро" и обществом с ограниченной ответственностью "АгроВест";

о применении последствий недействительности сделки, прекращении права аренды общества с ограниченной ответственностью «Агро-Вест» на земельный участок с кадастровым номером 16:17:000000:203 (номер реестровой записи 16:17:000000:203- 16/031/2020-3; 16:17:000000:203-16/137/2024-6; 16:17:000000:203-16/137/2024-7);

об обязании общества с ограниченной ответственностью "Агро-Вест" возвратить истцу в десятидневный срок со дня принятия настоящего решения суда земельный участок площадью 4 406 016,49 кв.м., с кадастровым номером 16:17:000000:203, Республика Татарстан (Татарстан), Дрожжановский муниципальный район, Старошаймурзинское сельское поселение, по акту приема-передачи,

при участии представителей:

от истца – председатель ФИО1 лично, представлен паспорт, представитель ФИО2 по доверенности от 13.01.2025,

от ответчика ООО "АгроВест" – представитель Карами Г.С. по доверенности от 10.01.2025,

от ответчика ООО "Эталон-Агро" - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Истец - Палата имущественных и земельных отношений Дрожжановского муниципального района Республики Татарстан обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику №1 - обществу с ограниченной ответственностью "АгроВест", ответчику №2 - обществу с ограниченной ответственностью "Эталон-Агро",

- о признании недействительным (ничтожным) соглашения о переходе прав и обязанностей от 01.09.2023 по договору аренды земельного участка №25-071-1109 от 03.04.2019 на земельный участок с кадастровым номером 16:17:000000:203, Республика Татарстан (Татарстан), Дрожжановский муниципальный район, Старошаймурзинское сельское поселение, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, уточненная площадь 4 406 016,49 кв.м, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Эталон-Агро" и обществом с ограниченной ответственностью "АгроВест";

- о применении последствий недействительности сделки, прекращении права аренды общества с ограниченной ответственностью «Агро-Вест» на земельный участок с кадастровым номером 16:17:000000:203 (номер реестровой записи 16:17:000000:203- 16/031/2020-3; 16:17:000000:203-16/137/2024-6; 16:17:000000:203-16/137/2024-7);

- об обязании общества с ограниченной ответственностью "Агро-Вест" возвратить истцу в десятидневный срок со дня принятия настоящего решения суда земельный участок площадью 4 406 016,49 кв.м, с кадастровым номером 16:17:000000:203, Республика Татарстан (Татарстан), Дрожжановский муниципальный район, Старошаймурзинское сельское поселение, по акту приема-передачи.

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 28.10.2024 в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права.

ООО «Агро-Вест» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель ответчика ООО "АгроВест" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

ООО "Эталон-Агро" в судебное заседание явку представителя не обеспечило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к вывoду о наличии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО "Эталон-Агро" (арендатор, ответчик 2) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №25-071-1109 от 03.04.2019.

По акту приема-передачи земельного участка по вышеуказанному договору аренды арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:17:000000:203, общей площадью 4406016 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Дрожжановский муниципальный район, Старошаймурзинское сельское поселение.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.01.2024 по делу А65-34839/2023, оставленным без изменения постановлениями от 03.04.2024 Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, от 23.08.2024 Арбитражного суда Поволжского округа, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №25-071-1109 от 03.04.2019 расторгнут, взыскана задолженность за период с 28.09.2022 по 12.10.2023 в размере 47 328 руб. 81 коп.

Уведомлением от 01.09.2023, полученным истцом 09.04.2024, истец узнал о наличии подписанного между ответчиками 01.09.2023 соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №25-071-1109 от 03.04.2019.

Считая соглашение от 01.09.2023 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №25-071-1109 от 03.04.2019 недействительным (ничтожным), истец просил признать его таковым со ссылкой на ст.10, 168 ГК РФ, применить последствия недействительности сделки - прекратить права аренды ООО "Агро-Вест" на земельный участок с кадастровым номером 16:17:000000:203 и обязать ООО "Агро-Вест" возвратить истцу в десятидневный срок со дня принятия настоящего решения суда земельный участок площадью 4 406 016,49 кв.м, с кадастровым номером 16:17:000000:203, Республика Татарстан (Татарстан), Дрожжановский муниципальный район, Старошаймурзинское сельское поселение, по акту приема-передачи.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ООО «Агро-Вест» в заявило, что между ответчиками был заключен краткосрочный договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 16:17:000000:203 (на срок до 30.08.2023), по условиям которого ООО "Агро-Вест" обязалось производить оплату арендной платы за ООО "Эталон-Агро" в пользу Палаты имущественных и земельных отношений Дрожжановского муниципального района Республики Татарстан, а ООО "Эталон-Агро" предоставило ООО "Агро-Вест" право использовать земельный участок для целей сельхозпроизводства.

Во исполнение условий договора субаренды ООО "Агро-Вест" произвело оплату за ООО "Эталон-Агро" в пользу Палаты имущественных и земельных отношений Дрожжановского муниципального района Республики Татарстан 65 865 руб. 88 коп. за период с сентября 2022 года по август 2023 года, что подтверждается платежным поручением №172 от 28.09.2022.

По истечении срока договора субаренды ООО "Агро-Вест" и ООО "Эталон-Агро" заключили соглашение о переходе прав и обязанностей от 01.09.2023 по договору аренды земельного участка №25-071-1109 от 03.04.2019, в рамках которого ООО "Агро-Вест" продолжил оплачивать арендную плату за ООО "Эталон-Агро" до момента государственной регистрации соглашения в Управлении Росреестра Республики Татарстан. ООО "Агро-Вест" оплатило за ООО "Эталон-Агро" по договору аренды №25-071-1109 от 03.04.2019 за период с сентября 2023 года по январь 2024 года 30 000 руб., что подтверждается платежным поручением №232 от 24.01.2024, а также за период с ноября 2023 года по февраль 2024 года 25 000 руб., что подтверждается платежным поручением №245 от 01.02.2024.

На дату произведения государственной регистрации соглашения о переходе прав и обязанностей от 01.09.2023 по договору аренды земельного участка №25-071-1109 от 03.04.2019, задолженность по договору аренды земельного участка №25-071-1109 от 03.04.2019 отсутствовала.

После регистрации в Управлении Росреестра по Республике Татарстан соглашения о переходе прав и обязанностей от 01.09.2023 по договору аренды земельного участка №25-071-1109 от 03.04.2019, ООО "Агро-Вест" ежемесячно оплачивало арендную плату в размере 5 485 руб. 49 коп. в пользу Палаты имущественных и земельных отношений Дрожжановского муниципального района Республики Татарстан, что подтверждается платежными поручениями №1 от 27.03.2024, №58 от 11.04.2024, №113 от 08.05.2024, №192 от 11.06.2024, №325 от 18.07.2024, №396 от 09.08.2024, №527 от 09.09.2024.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения арендатора в суд по делу А65-34839/2023 задолженность по уплате арендной платы отсутствовала, о наличии оплаты платежным поручением № 172 от 28.09.2022 истец при рассмотрении дела А65-34839/2023 не сообщил.

Отклоняя ссылку истца на вступивший законную силу судебный акт по делу А65-34839/2023, суд первой инстанции отметил, что факт оплаты долга истцом недобросовестно был скрыт от арбитражного суда, создавая видимость наличия задолженности, которая фактически на момент обращения в суд в размере, влекущим основание для расторжения договора, отсутствовала.

С указанными выводами суд апелляционной инстанции не соглашается.

Договор аренды от 03.04.2019 № 25-071-1109 был заключен на 49 лет.

В соответствии с положениями статьи 609 ГК РФ, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации указной договор был зарегистрирован в установленном порядке.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 16:17:000000:203 предоставлялся ООО «Эталон-Агро» в аренду без проведения торгов в соответствии с п.п. 31 п.2 п.39.6. Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем, ООО «Эталон-Агро» переступило права и обязанности по договору аренды от 03.042019 г. №25-071-1109 - ООО «Агро-Вест», которое не отнесено к числу лиц, обладающим льготным правом на получение (без проведения торгов) земельного участка.

Довод ООО "Агро-Вест" о том, что условия договора аренды предусматривали возможность уступки любому лицу, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку условия договора аренды в любом случае не могут вносить изменения в нормативные акты

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника.

При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Такое же условие содержится в пункте 4.1.2 договора аренды от 03.04.2019.

По смыслу данной нормы, арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендодателя, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом суд первой инстанции не учел, что переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет.

Кроме того, в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Такая правовая позиция относительно применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13, а также в корректирующем постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 09.11.2023 по делу № А55-16640/2022.

Однако вопреки указанным положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4.1.2 договора аренды ответчики при заключении договора перенайма не уведомили арендодателя о его заключении.

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 декабря 2011 года N 30-П указал, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановления от 21 декабря 2011 года N 30-П и от 8 июня 2015 года N 14-П; определения от 6 ноября 2014 года N 2528-О, от 17 февраля 2015 года N 271-О и др.).

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 27.10.2014 № 309-КГ14-2335 по делу № А76-14972/2021, преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. Данная правовая позиция также нашла отражение постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 189.12.2018 по делу А65-698/2017, от 17.04.2018 по делу А65-21796/29017, от 05.07.2017 по делу № А12-49896/2015.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что вступившим в законную силу решением по делу А65-34839/2023 договор аренды от 03.04.2019 № 25-071-1109 был расторгнут. Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из того, задолженность по состоянию на 12.10.2023 года по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №25-071-1109 от 03.04.2019 составляет 47 328 руб. 81 коп. Доводы обжаловавшего это решение ООО «Эталон-Агро» о том, что оплата долга по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 25-071-1109 от 03.04.2019 фактически была произведена, судами апелляционной инстанции и кассационной инстанции были отклонены на том основании, что доказательства оплаты долга до принятия решения суду первой инстанции представлены не были.

Вывод суда первой инстанции по настоящему делу о том, что факт оплаты задолженности истцом при рассмотрении дела А65-34839/2023 истцом был недобросовестно скрыт, противоречит выводам судов по указанному делу.

Кроме того, даже из представленных в настоящее дело документов следует, что платежным поручением № 232 от 24.01.2024 была погашена задолженность за период с сентября 2023 года по январь 2024 года, то есть на момент обращения арендатора с иском о расторжении договора (21.11.2023) задолженность по арендной плате за сентябрь и октябрь 2023 года имелась.

Судом не приняты во внимание нормы части 3 статьи 619 ГК РФ согласно которым по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Ответчик -2 допустил существенное нарушение условий договора аренды, поскольку не вносил арендную плату более двух раз подряд в установленный договором срок. Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» сам факт оплаты задолженности не препятствует предъявлению арендодателем в разумный срок иска о расторжении договора и не является основанием отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.

Данная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2015 № 302-ЭС15-12764.

По правилам пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (абзац первый пункта 2 статьи 1 ГК РФ).

Действующее законодательство пресекает возможность извлечения сторонами сделки, причиняющей вред, преимуществ из их недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

При исполнении обязанностей все лица обязаны действовать в соответствии с требованиями добросовестности и честной деловой практики (пункт 3 статьи 1, статья 10 ГК РФ).

В части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации закреплено положение об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон, что предполагает предоставление сторонам равных процессуальных возможностей по отстаиванию своих прав и законных интересов.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Суд первой инстанции не принял во внимание, что согласно актуальным сведениям ЕГРЮЛ учредителем ООО «Эталон-Агро» и ООО «Агро-Вест» является одно и тоже физическое лицо - ФИО3.

С заявлением о государственной регистрации соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №25-071-1109 от 03.04.2019 г. ООО «Агро-Вест» обратилось только 29.03.2024, то есть после того было изготовлено мотивированное решение от 09.02.2024 по делу № А65-34839/2023.

При рассмотрении дела А65-34839/2023 о наличии договора перенайма ООО «Эталон-Агро» не заявляло.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Изменения в договор, подлежащий государственной регистрации также должны быть зарегистрированы.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отмечено, что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Истец просил применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права аренды ООО «Агро-Вест» на земельный участок с кадастровым номером 16:17:000000:203, а также просил обязать ООО «Агро-Вест» возвратить Палате имущественных и земельных отношений Дрожжановского муниципального района Республики Татарстан земельный участок с кадастровым номером 16:17:000000:203.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно определяет, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом спорных отношений, которую предлагают стороны, а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В абзаце третьем пункта 3 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/2012 и от 24.07.2012 N 5761/2012 судам разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (статья 302 Кодекса).

Исходя из положений статьи 302 ГК РФ при разрешении виндикационных требований надлежит установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Как указано в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для признания приобретателя добросовестным надлежит установить не только отсутствие осведомленности о незаконности продажи на момент заключения сделки, но и возмездность сделки.

Пунктом 5 соглашения о переходе прав и обязанностей от 01.09.2023 установлена цена переходящего права аренды в размере 150 000 руб., при этом доказательств перечисления указанной суммы в дело не представлено.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ).

Из приведенных правовых норм и разъяснений по их толкованию следует, что юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в последнем абзаце пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ», как следует из статьи 10 Кодекса, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление.

О намерении ответчиков совершить действия во вред арендодателю свидетельствует их осведомленность о незаконности своих действий, желание наступления таких последствий, а также осведомленность о незаконности наступивших последствий, что означает их недобросовестность, как участников гражданского оборота.

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что приобретатель признается добросовестным, если не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, и принял все разумные меры для выяснения его правомочий.

Приобретатель имущества не может быть признан добросовестным, если на момент приобретения ему было известно о притязаниях третьих лиц, которые впоследствии признаны обоснованными, если он не проявил должной осмотрительности, либо обстоятельства сделки позволяли ему усомниться в правомочиях продавца по распоряжению вещью.

Учитывая, что соглашение о переходе прав и обязанностей от 01.09.2023 и со стороны ООО «Эталон-Агро», и со стороны ООО «Агро-Вест» было подписано одним и тем же лицом – ФИО3, ООО «Агро-Вест» не может быть признано добросовестным приобретателем, поскольку ему к моменту совершения указанной сделки было достоверно известно о наличии притязаний истца, и такие притязания были признаны правомерными. Подобный вывод содержится в абзаце втором пункта 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчиков.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.10.2024 по делу № А65-14250/2024 отменить. Принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным соглашение о переходе прав и обязанностей от 01.09.2023 по договору аренды земельного участка №25-071-1109 от 03.04.2019 на земельный участок с кадастровым номером 16:17:000000:203, Республика Татарстан (Татарстан), Дрожжановский муниципальный район, Старошаймурзинское сельское поселение, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, уточненная площадь 4 406 016,49 кв.м, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Эталон-Агро" и обществом с ограниченной ответственностью "АгроВест";

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право аренды общества с ограниченной ответственностью «Агро-Вест» на земельный участок с кадастровым номером 16:17:000000:203 (номер реестровой записи 16:17:000000:203- 16/031/2020-3; 16:17:000000:203-16/137/2024-6; 16:17:000000:203-16/137/2024-7);

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Агро-Вест" возвратить палате имущественных и земельных отношений Дрожжановского муниципального района Республики Татарстан в десятидневный срок со дня принятия настоящего постановления земельный участок площадью 4 406 016,49 кв.м, с кадастровым номером 16:17:000000:203, Республика Татарстан (Татарстан), Дрожжановский муниципальный район, Старошаймурзинское сельское поселение, по акту приема-передачи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АгроВест" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 000 руб. и по апелляционной жалобе в размере 15 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эталон-Агро" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 000 руб. и по апелляционной жалобе в размере 15 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи Д.А. Дегтярев

Е.А. Митина