ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

04 декабря 2023 года Дело № А55-19609/2023

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 годаПостановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2023 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Харламова А.Ю.,

судей Бажана П.В., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Богдановой Д.В.,

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО1 - не явился, извещен,

от Управления Росреестра по Самарской области - ФИО2, доверенность 23.12.2022, № 53

от Администрация г.о. Тольятти - не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29.11.2023 в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2023 по делу № А55-19609/2023 (судья Бойко С.А.),

по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

-Администрация городского округа Тольятти, г. Тольятти,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 (далее в т.ч. - заявитель, ФИО1, индивидуальный предприниматель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее в т.ч. - Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным Уведомления от 09.06.2023 № КУВД-001/2023-1537230/15 и об обязании осуществить действия по государственной регистрации Договора от 17.01.2023 № 4362 "Аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена", заключенного между Администрацией г.о. Тольятти и ИП ФИО1

В ходе судебного разбирательства суд первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрацию г.о. Тольятти (далее в т.ч. - третье лицо, Администрация г.о. Тольятти).

В соответствии с решением от 27.09.2023 по делу № А55-19609/2023 Арбитражный суд Самарской области

решил:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации Договора от 17.01.2023 № 4362 "Аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена" на земельный участок с кадастровым номером: 63:09:0101152:626, заключенного между Администрацией г.о. Тольятти и ИП ФИО1, содержащийся в Уведомлении от 09.06.2023 № КУВД-001/2023-1537230/15 "Об отказе в государственной регистрации".

Обязать Управление Росреестра по Самарской области по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО1, путем государственной регистрации Договора от 17.01.2023 № 4362 "Аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена" на земельный участок с кадастровым номером: 63:09:0101152:626.

Взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу ИП ФИО1 судебные расходы по государственной пошлине в размере 300 руб. 00 коп.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции Управление Росреестра по Самарской области обратилось с апелляционной жалобой в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных ИП ФИО1 требований.

В материалы дела ИП ФИО1 представил письменный мотивированный Отзыв на апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области, в котором просит суд апелляционной инстанции отказать в ее удовлетворении и оставить без изменений обжалуемый судебный акт суда первой инстанции.

В материалы дела Администрация г.о. Тольятти представила Отзыв на апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области, в котором просит суд апелляционной инстанции учесть тождественность фактических обстоятельств дела № А55-19609/2023, с учетом сложившейся судебной практики.

В проводимом судом апелляционной инстанции судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области поддержал апелляционную жалобу.

В соответствии со ст.ст. 123 и 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции, с учетом мнения представителя Управления Росреестра по Самарской области, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке гл. 34 АПК РФ, оценив доводы Управления Росреестра по Самарской области, изложенные в апелляционной жалобе, контрдоводы ИП ФИО1, изложенные в Отзыве на апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области, доводы Администрации г.о. Тольятти, изложенные в Отзыве на апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области, заслушав пояснения представителя Управления Росреестра по Самарской области, изучив и оценив материалы по делу, суд апелляционной инстанции в данном конкретном случае не усматривает предусмотренных законом оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов по настоящему делу и было установлено судом первой инстанции, ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, степень готовности 11 %, кадастровый номер: 63:09:0101152:11849, местоположение: Самарская область., г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: бульвар Космонавтов, 8.

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером: 63:09:0101152:626.

Между Администрацией г.о. Тольятти и ИП ФИО1 был заключен Договор от 18.05.2016 № 3419 "Аренды земельного участка" сроком на 3 года для завершения строительства, срок действия которого истек.

В последующем, между Администрацией г.о. Тольятти и ИП ФИО1 в отсутствие нарушений закона и нарушений прав и законных интересов третьих лиц был заключен новый Договор от 17.01.2023 № 4362 "Аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена" на земельный участок с кадастровым номером: 63:09:0101152:626 сроком на 3 года для завершения строительства.

Указанный Договор был представлен на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области, однако Уведомлением от 09.06.2023 № КУВД-001/2023-1537230/15 в проведении государственной регистрации данного гражданско-правового договора было отказано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в суд первой инстанции с рассматриваемым заявлением.

Повторно рассмотрев настоящее дело по правилам, установленным гл. 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что при вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Федерального закона.

Оспариваемый отказ был мотивирован Управлением Росреестра по Самарской области ем, что действующее земельное законодательство РФ закрепляет право собственника объекта незавершенного строительства на однократное заключение договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 29.14 – 39.17 Земельного кодекса.

Положения данного пункта Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ" (далее в т.ч. - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, были внесены изменения как в ЗК РФ, так и в ГК РФ, который был дополнен ст. 239.1., в соответствии с п. 1, которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6. ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6. ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.п. 1 - 3 ст. 239.1. ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела была правомерно учтена аналогичная правовая позиция Верховного Суда РФ, получившая свое отражение в Определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021.

Суд первой инстанции верно отметил, что указанная правовая позиция Верховного Суда РФ применима к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6. ЗК РФ, в связи с чем, у заявителя имеется право на предоставление ему в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Оценивая обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Самарской области не соответствует вышеназванным нормам законодательства РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные ИП ФИО1 требования.

Судебные расходы ИП ФИО1 по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ распределены судом первой инстанции правильно.

Принимая настоящее постановление суд апелляционной инстанции также учитывает и наличие следующих обстоятельств, на которые, в свою очередь, указала Администрация г.о. Тольятти в представленном в материалы дела Отзыве.

Руководствуясь п. 10 ч. 2 ст. 39.6, п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ ИП ФИО1 обратился в Администрацию г.о. Тольятти с Заявлением о предоставлении без проведения торгов на праве аренды на основании договора аренды сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером: 63:09:0101152:626, для завершения строительства магазина.

Постановлением Администрации г.о. Тольятти от 30.12.2020 № 4078- п/1 в удовлетворении указанного Заявления ИП ФИО1 было отказано.

Не согласившись с данным Отказом Администрации г.о. Тольятти от 30.12.2020, ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании указанного Отказа незаконным (дело № А55-19400/2021).

Судебными актами Арбитражного суда Самарской области, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А55-19400/2021 в удовлетворении заявленных ИП ФИО1 требований было отказано.

Верховный Суд РФ в Определении от 27.10.2022 № 306-ЭС22-15090 по делу № А55-19400/2021 отказал ИП ФИО1 в передаче его кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

Однако, в своем Определении от 27.10.2022 № 306-ЭС22-15090 по делу № А55-19400/2021 Верховный Суд РФ указал следующее (стр. 3 Определения от 27.10.2022): «Правовая позиция относительно применения положений подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, принятому после вынесения Арбитражным судом Поволжского округа постановления от 31.05.2022 по делу № А55-19400/2021.

Учитывая указанную правовую позицию Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, а также правовую позицию Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ, содержащуюся в кассационных Определениях от 04.10.2019 № 89-КА19-2, от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, предприниматель не лишен права обращения за предоставлением земельного участка для завершения строительства».

Следовательно, Верховный Суд РФ прямо указал на наличие у ИП ФИО1 права обратиться с указанным ранее заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в связи с чем, по сути, Администрация г.о. Тольятти и заключила с индивидуальным предпринимателем Договор от 17.01.2023 № 4362 "Аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена", представленный на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства, в соответствии с правилами, определенными ст. 71 и гл. 34 АПК РФ, поддерживая в качестве правомерных контрдоводы ИП ФИО1, изложенные в Отзыве на апелляционную жалобу, приходит к выводу о том, что доводы, приведенные апеллянтом в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства РФ.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку наряду со всеми доводами заявителя, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения, которое в полной мере соответствует положениям ст. 170 АПК РФ, в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом РФ в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством РФ, арбитражными судами, освобождаются:

-государственные органы;

-органы местного самоуправления;

-органы публичной власти федеральной территории "Сириус", выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом РФ, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с указанной нормой НК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы с Управления Росреестра по Самарской области в доход федерального бюджета не подлежит взысканию.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Internet».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2023 по делу № А55-19609/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Ю. Харламов

Судьи

П.В. Бажан

С.Ю. Николаева