АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-51860/2020

г. Краснодар «21» августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 21 августа 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-51860/2020

по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Профессионал» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования: ФИО1, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Профессионал» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 09.01.2018 №4900010603 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 3 569 кв. м с кадастровым номером 23:49:0101001:1003, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Магринская, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 17.04.2018 №23:49:0101001:1003-23/050/2018-4 об обременении в виде договора аренды от 09.01.2018 №4900010603 в Едином государственном реестре недвижимости.

Исковые требования мотивированы наличием задолженности по арендной плате за период с 17.04.2019 по 31.12.2019 в размере 776 648,35 рублей и пени в размере 41 710,63 рублей. Арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внесена арендная плата. После досудебной претензии задолженность по арендной плате не погашена.

Определением от 25.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен ФИО1, с учётом его ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований.

Определением от 24.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

В судебное заседание, проводившееся с перерывом с 31 марта по 07 апреля 2023 года, представители сторон и третьих лиц, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. Судебное заседание состоялось в отсутствие представителей сторон и третьих лиц в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы отзывов ответчика, суд установил наличие достаточных оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи и ООО «Профессионал» заключен договор от 09.01.2018 №4900010603 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства, заключенный по результатам аукциона, в соответствии с которым обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0101001:1003, площадью 3569 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, в районе ул. Магринская, разрешенное использование «для строительства автомобильной мойки». Договор аренды заключен на основании протокола заседания комиссии по торгам по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Сочи от 29.11.2017 №14. В соответствии с пунктом 2.2 договор заключен на срок 2 года 8 месяцев со дня его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3.1 – 3.3 договора годовой размер арендной платы, определенный извещением о проведении аукциона, согласно протокола заседания комиссии по торгам от 19.10.2017 №12, в сумме 1 100 000 рублей 00 копеек устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации договора. По истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора арендная плата в размере 275 000 рублей 00 копеек вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала. Внесение арендной платы осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал.

Согласно пункту 8.1 договора действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в подпункте 2.2 пункта 2 настоящего договора.

Договор аренды от 09.01.2018 №4900010603 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0101001:1003 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17.04.2018 (выписка из ЕГРН от 14.10.2020 №99/2020/354191076).

Муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом заключено 02.09.2020 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 09.01.2018 №4900010603, согласно которому пункт 2.1 договора аренды изменен и изложен в следующей редакции: «2.2. Срок действия настоящего договора устанавливается на 5 лет и 8 месяцев с момента его государственной регистрации».

Данное дополнительное соглашение заключено на основании пунктов 6 – 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

В соответствии с положениями частей 6 – 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Из данных положений Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» следует, что заключение дополнительного соглашения являлось для администрации обязательным, независимо от оснований заключения договора аренды и независимо от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.

Таким образом, с учетом данного дополнительного соглашения, срок действия договора аренды составил 5 лет и 8 месяцев вместо первоначальных 2 лет и 8 месяцев, то есть срок действия договора был продлен на 3 года. С учетом данного дополнительного соглашения, установившегося срок договора равным 5 годам и 8 месяцам, срок действия договора аренды истекает 09.09.2023, если считать от даты заключения договора (09.01.2018).

Таким образом, на момент обращения администрации с настоящим иском (27.11.2020) и на дату проведения настоящего судебного заседания и принятия резолютивной части решения (07.04.2023) договор аренды земельного участка являлся действующим, его срок с учетом дополнительного соглашения от 02.09.2020 не истек.

В соответствии с пунктом 8.4 договора аренды, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в том числе, в случае двукратного нарушения сроков внесения арендной платы, установленных договором.

В претензии от 24.01.2020 администрация указала на наличие задолженности по арендной плате и необходимость незамедлительного погашения задолженности, однако претензия была оставлена без удовлетворения.

В соответствии с актом сверки по состоянию на 26.10.2021, задолженность по основному обязательству составляет 2 661 074,58 рублей, пеня 239 248,31 рублей. Платежи за период с 16.04.2018 по дату составления акта сверки не осуществлялись.

В соответствии с актом сверки по состоянию на 11.02.2022 задолженность по основному обязательству составляет 1 609 426,23 рублей, пеня 133 650,29 рублей. Платежи были произведены только 22.12.2021 на сумму 776 648,35 рублей и на сумму 550 000 рублей.

В соответствии с актом сверки по состоянию на 25.07.2022 задолженность на дату составления составляет 2 200 000 рублей, пеня 750 657,65 рублей. Из платежей по арендной плате значатся два платежа от 22.12.2021 на сумму 776 648,35 рублей и 550 000 рублей.

Таким образом, обществом неоднократно допускалось более чем двукратное нарушение сроков внесения арендной платы.

Невнесение обществом арендных платежей послужило основанием для обращения администрации с исками к обществу в Арбитражный суд Воронежской области о взыскании задолженности по арендной плате и пени по данному договору аренды.

Так, решением Арбитражного суда Воронежской области от 05.08.2020 по делу №А14-4628/2020 взысканы с общества в пользу администрации 776 648 руб. 35 коп. задолженности по договору аренды от 09.01.2018 №4900010603 за период с 17.04.2019 по 31.09.2019, 41 710 руб. 63 коп. пеней за период с 11.06.2019 по 01.01.2020.

На основании данного решения судом был выдан исполнительный лист.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.04.2021 по делу №А14-19917/2020 взысканы с общества в пользу администрации 550 000 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.01.2018 №4900010603, 108 900 рублей пени.

На основании данного решения судом был выдан исполнительный лист.

Решения арбитражного суда по делам №А14-4628/2020 и №А14-19917/2020 обществом не обжаловались, вместе с тем, взысканная указанными решениями задолженность по арендной плате и пеня были погашены обществом только после возбуждения исполнительного производства, и лишь 18.11.2021, о чём свидетельствуют представленные обществом платежные поручения от 18.11.2021, то есть исполнение вступивших в законную силу решений арбитражного суда о взыскании задолженности по арендной плате и пени производилось обществом спустя значительный период времени после вступления решений в законную силу.

Судом также установлено, что администрацией города Сочи подано в Арбитражный суд Воронежской области исковое заявление о взыскании с общества задолженности по тому же договору аренды от 09.01.2018 №4900010603 за период с 01.07.2020 по 31.12.2022 в размере 2 750 000 рублей и пени в размере 993 345,15 рублей (дело №А14-5957/2023).

Таким образом, обществом систематически допускается невнесение арендной платы в добровольном порядке, в соответствии с условиями договора аренды о сроках уплаты арендных платежей, в связи с чем, администрация вынуждена обращаться в арбитражный суд с исками о взыскании просроченной арендной платы и пени (дела №А14-4628/2020, А14-19917/2020, №А14-5957/2023), оплата взысканной решениями судом задолженности по арендной плате и пени производится обществом только в рамках исполнительных производств спустя значительный период времени после вступления решений судов в законную силу.

Учитывая систематическое невнесение обществом арендной платы в установленные договором сроки и порядке, взыскание таковой исключительно судебными решениями и оплату только в ходе исполнительных производств, суд находит допущенные обществом нарушения условий о порядке внесения арендной платы существенным нарушением договора аренды со стороны общества, достаточным для его расторжения по иску арендодателя.

Арендодатель не обязан всякий раз для получения установленного договором размера арендной платы обращаться в арбитражный суд с иском к арендатору, после вступления решения суда в законную силу получать исполнительный лист и предъявлять его в службу судебных приставов на принудительное исполнение, и получать соответствующие оплаты от арендатора только в ходе исполнительных производств. Произведенные обществом платежи в рамках исполнительных производств не могут считаться надлежащим исполнением договорных обязательств, поскольку стали возможны только в ходе принудительного исполнения вступивших в законную силу решений судов. Допущенные обществом периоды просрочки значительны, обществом не предпринимались добровольные меры по скорейшему погашению задолженности до принятия соответствующих решений арбитражным судом.

Доводы отзыва о неисполнении арендодателем обязанности по передаче земельного участка не только опровергаются содержанием пунктов 1.4 – 1.6 договора аренды от 09.01.2018 №4900010603, но и противоречат вступившим в законную силу решениям Арбитражного суда Воронежской области от 05.08.2020 по делу №А14-4628/2020 и от 13.04.2021 по делу №А14-19917/2020, которыми с общества в пользу администрации взысканы соответствующие суммы задолженности по арендной плате, из чего следует, что факт передачи арендодателем земельного участка в арендное владение и пользование обществу подтверждён указанными вступившими в силу решениями, признавшими обоснованным начисление арендной платы за такое владение и пользование в соответствующих периодах.

Довод общества о неисполнении администрацией обязанности передать земельный участок со ссылкой на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.08.2021 по делу №А14-3473/2021 опровергается содержанием данного решения, из которого следует, что бетонные сооружения на участке были установлена ООО «Аберрация» по договору о совместной деятельности, заключенному с обществом для строительства автомобильной мойки. Таким образом, установка бетонных сооружений на земельном участке была связана с договором о совместной деятельности между обществом и ООО «Аберрация», что никоим образом не свидетельствует о неисполнении администрацией обязанности передать земельный участок обществу свободным от прав и имущества третьих лиц. Надлежащее исполнение администрацией соответствующей обязанности по передаче земельного участка обществу прямо зафиксировано в пунктах 1.4 – 1.6 договора аренды и подтверждено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Воронежской области от 05.08.2020 по делу №А14-4628/2020 и от 13.04.2021 по делу №А14-19917/2020.

При таких обстоятельствах, с учетом положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 8.4 договора, суд приходит к выводу о существенном нарушении обществом условий договора о сроках и размере подлежащих внесению арендных платежей, что является достаточным основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В связи с расторжением договора аренды от 09.01.2018 №4900010603, регистрационная запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0101001:1003 арендой в Едином государственном реестре недвижимости подлежит погашению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договор аренды от 09.01.2018 №4900010603 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 3 569 кв. м с кадастровым номером 23:49:0101001:1003, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Магринская, заключённый между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью «Профессионал» (ИНН <***> ОГРН <***>).

Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 17.04.2018 №23:49:0101001:1003-23/050/2018-4 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0101001:1003 в виде договора аренды от 09.01.2018 №4900010603.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Профессионал» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков