АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-49459/2020
20 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н. при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «Морской грузовой терминал «Кавказ» (ИНН <***>, ОГРН<***>) – ФИО1 (доверенность от 01.01.2025), от ответчика – Федерального государственного унитарного предприятия «Росморпорт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 27.12.2023), в отсутствие представителей ответчика – Федерального агентства морского и речного транспорта (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Морской грузовой терминал «Кавказ» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А32-49459/2020, установил следующее.
Акционерное общество «Морской грузовой терминал «Кавказ» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к Федеральному агентству морского и речного транспорта (далее – агентство) и Федеральному государственному унитарному предприятию «Росморпорт» (далее – предприятие) о признании недействительным соглашения от 11.03.2020 № КС-36/2546 о присоединении к договору от 18.11.2004 № 7700000294 аренды земельного участка площадью 140 355 кв. м с кадастровым номером 23:30:0101013:13, местоположение которого установлено относительно ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, Темрюкский район, порт «Кавказ», относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны, безопасности и иного специального назначения, с разрешенным использованием для эксплуатации перегрузочного комплекса генеральных грузов открытого и крытого хранения и размещения объектов промышленности (далее – соглашение о присоединении, договор аренды, земельный участок), о применении последствий недействительности соглашения о присоединении путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 24.04.2020 с номером регистрации 23:30:0101013:13-23/044/2020-9 об обременении земельного участка арендой в пользу предприятия. Предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2022, иск удовлетворен с указанием на решение как на основание для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 24.04.2020 с номером регистрации 23:30:0101013:13-23/044/2020-9 о возникшем на основании соглашения о присоединении обременения земельного участка арендой в пользу предприятия. Судебные акты мотивированы следующим. Агентство нарушило порядок заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Обществу не направлялся проект соглашения о присоединении. Вступление в договор аренды нового арендатора произведено без ведома общества как прежнего единоличного арендатора. Объем арендных прав общества изменен без его участия. Обществу на праве собственности принадлежит находящееся на земельном участке сооружение бетонированных площадок общей площадью 33 391,60 кв. м с кадастровым номером 23:30:0000000:752 с почтовым адресом: Краснодарский край, р-н Темрюкский, Коса Чушка, порт, 1998 года ввода в эксплуатацию (далее – бетонированная площадка). За предприятием на праве хозяйственного ведения закреплены находящиеся в федеральной собственности сооружение берегоукрепления 2-го района Северное общей площадью 14 782,50 кв. м размерами 25,5х68,4 м с кадастровым номером 23:30:0101013:80 с почтовым адресом: Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский муниципальный район, Запорожское сельское поселение, поселок Чушка, порт Кавказ, сооружение № 5, 1953 года постройки (далее – берегоукрепление района) и оградительное сооружение № 3 (Северный ограждающий мол) общей площадью 7388,90 кв. м с кадастровым номером 23:30:0101013:590 с почтовым адресом: Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский муниципальный район, Запорожское сельское поселение, поселок Чушка, порт Кавказ, сооружение № 3, 1954 года постройки (далее – оградительное сооружение). Общество лишено права на самостоятельное осуществление хозяйственной деятельности на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления. Агентство и предприятие не доказали необходимость определенной соглашением о присоединении части площадью 8292,2 кв. м земельного участка для размещения и эксплуатации берегоукрепления района и оградительного сооружения. Предприятию предоставлена в аренду часть земельного участка, на которой фактически расположена бетонированная площадка, которая налагается на берегоукрепление района. С учетом этого наложения фактическая площадь находящейся на земельном участке части берегоукрепления района не соответствует реестровым данным. Соглашение о присоединении заключено в обход установленной законом процедуры вступления в договор аренды земельного участка нового арендатора, нарушает права и законные интересы общества.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции указал на необходимость обоснования вывода о том, что соглашение о присоединении нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в том числе общества. Право федеральной собственности и право хозяйственного ведения предприятия на часть берегоукрепления района не оспорены в судебном порядке и не прекращены. Такое оспаривание не может быть опосредовано иском о признании недействительным соглашения о присоединении соарендатора к договору аренды земельного участка. При заключении с обществом договора аренды было нарушено исключительное право предприятия на заключение договора аренды земельного участка,в границах которого расположены части принадлежащих ему берегоукрепления района и оградительного сооружения. Оспаривая соглашение о присоединении, именно общество должно было нести бремя доказывания нарушения этой сделкой его прав и объем (пределы) такого нарушения. Общество не может быть признано лицом, имеющим законный интерес в оспаривании соглашения о присоединении, на основании которого предприятие фактически реализовало исключительное право на приобретение в аренду частей земельного участка, необходимых для размещения и эксплуатации расположенных на них частей берегоукрепления района и оградительного сооружения. Нормативно не обоснованы выводы о незаконности установления агентством и предприятием арендных отношений на часть площадью 8292,2 кв. м земельного участка, о нарушении при этом пропорции принадлежащих соарендаторам прав с учетом находящихся в пределах участка площадей принадлежащих им объектов недвижимости (бетонированной площадки, берегоукрепления района и оградительного сооружения). Имеющийся в материалах дела проект соглашения об определении долей в праве пользования земельным участком от 16.10.2019, направленный предприятием обществу в ходе досудебной переписки, не исследован и не подвергнут правовой оценке.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Заключенное агентством и предприятием соглашение о присоединении не повлекло нарушение нормативных требований. Зарегистрированные права федеральной собственности и хозяйственного ведения предприятия на берегоукрепление района и оградительное сооружение не оспорены и не прекращены. У предприятия имелись законные основания для распространения на него действия договора аренды земельного участка как на обладателя права хозяйственного ведения на берегоукрепление района и оградительное сооружение. В результате заключения соглашения о присоединении возникла множественность лиц на стороне арендатора земельного участка. Неделимый земельный участок, на котором расположены бетонированная площадка, берегоукрепление района и оградительное сооружение, не мог быть предоставлен в единоличную аренду только обществу. До заключения соглашения о присоединении общество отказалось от заключения каких-либо соглашений о вступлении предприятия в договор аренды. Предприятие, чье исключительное право не было учтено при предоставлении земельного участка в аренду обществу, правомерно реализовало это право, вступило в арендные отношения в качестве соарендатора независимо от мнения (согласия) общества. Общество не доказало, что соглашение о присоединении нарушает его права и законные интересы, что последние могут быть восстановлены избранным им способом судебной защиты. Предполагаемые обществом процедурные нарушения, допущенные при осуществлении государственной регистрации соглашения о присоединении, в предмет исследования и оценки в рамках настоящего дела не входят. Площадь обремененной арендой в пользу предприятия части земельного участка соразмерна площади находящихся в границах участка частей берегоукрепления района и оградительного сооружения. В отсутствие доказательств ошибочного определения предприятию объема его арендных прав и реального нарушения соглашением о присоединении прав и законных интересов общества последнее, уклонившись от урегулирования арендных отношений с предприятием и агентством, действовало недобросовестно.
Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебных актов. Предоставление земельного участка в аренду обществу в целях размещения перегрузочного комплекса генеральных грузов открытого и скрытого хранения, а также подъездной автодороги получило необходимое согласование. Предприятие относительно такого предоставления не возражало, на наличие на земельном участке находящихся в федеральной собственности берегоукрепления района и оградительного сооружения не указало. С 2004 года предприятие не несет (за счет общества) расходы, связанные с внесением арендной платы. Добросовестность общества в спорных правоотношениях не опровергнута. Добросовестность агентства и предприятия не оценена, что привело к нарушению принципов равноправия сторон и беспристрастности суда. Право хозяйственного ведения предприятия на берегоукрепление района и оградительное сооружение зарегистрировано после заключения договора аренды земельного участка. Предприятие не предпринимало меры по вступлению в этот договор, безвозмездно используя часть земельного участка и сберегая за счет общества арендные платежи. Предприятие своевременно не исполнило предусмотренную инвестиционным договором от 27.12.2004 № ИД-15 обязанность по оформлению права пользования земельным участком после ввода в эксплуатацию принадлежащих ему объектов. Общество и предприятие в равной степени обладали исключительным правом на заключение договора аренды земельного участка. Договор аренды заключен без учета фактической площади бетонированной площадки общества и с учетом недостоверных сведений о площади принадлежащего предприятию берегоукрепления района (в части их наложения). Размер арендных обязательств предприятия необоснованно завышен. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не мог быть заключен без участия общества. Направленный предприятием проект соглашения об определении долей в праве пользования земельным участком от 16.10.2019 общество мотивированно отклонило. Это соглашение не тождественно оспариваемому соглашению о присоединении. Предприятие не обращалось в агентство с предложением о заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, как до этого предлагало обществу. Такое непоследовательное поведение предприятия не способствовало заключению единого договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (урегулированию разногласий сторон с соблюдением принципов равноправия и свободы договора). Агентство также не предлагало обществу согласовать вступление предприятия в договор аренды, не направляло соответствующие проекты соглашения о присоединении или договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При новом рассмотрении дела экспертиза не проводилась (как указал суд апелляционной инстанции). Площадь берегоукрепления района применена без учета его наложения на бетонированную площадку. В проекте соглашения об определении долей от 16.10.2019 не была учтена площадь всех объектов недвижимости общества, находящихся на земельном участке. Имеющие многосторонний характер арендные отношения подлежали урегулированию только посредством заключения единого договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Согласие на присоединение третьих лиц, в том числе предприятия к договору аренды общество не давало. Соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка фактически является новым договором аренды, изменившим в одностороннем порядке условия ранее заключенного договора аренды. Общество лишено возможности урегулирования разногласий по условиям о порядке исчисления арендной платы, подлежащей внесению каждым из арендаторов, о порядке пользования земельным участком. Соглашением о присоединении не урегулированы отношения всех сторон договора аренды, чем нарушены законные интересы общества, также имеющего исключительное право на аренду земельного участка.
В отзывах на кассационную жалобу предприятие и агентство выразили мотивированные мнения об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что расположенные на территории морского порта «Кавказ» берегоукрепление района и оградительное сооружение возведены в 1953 и 1954 годах. Постановлением главы администрации Темрюкского района Краснодарского края (далее – администрация) от 21.03.1994 № 340 обществу разрешено проектирование и строительство в морском порту «Кавказ» автотерминала. На основании этого постановления земельный участок, площадь которого составляла 117 тыс. кв. м, был закреплен за обществом на праве постоянного (бессрочного) пользования. В подтверждение данного факта ему были выданы свидетельство от 21.04.1994 № 1264 и государственный акт от 21.04.1994 № 1264.
По распоряжению комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края от 10.10.1996 № 01/150 берегоукрепление района и оградительное сооружение переданы в оперативное управление Федерального государственного учреждения «Морская администрация портов Темрюк».
Темрюкское бюро технической инвентаризации выдало обществу регистрационное удостоверение от 08.06.1999 № 4321. Данным удостоверением подтверждалось право общества на площадки для перегрузки автомобилей (литеры А, Б, В, Д) без указания их размеров, площади и иных характеристик.
Постановлениями администрации от 09.06.2000 № 1255, от 09.07.2001 № 1765 земельный участок, площадь которого составляла 61 931 кв. м, предоставлен обществу в краткосрочную аренду на 1 год для эксплуатации комплекса по перевалке сухих грузов. Сторонами подписан соответствующий договор аренды от 13.06.2000 № 1153, а также соглашение от 09.07.2001 № 1462 о продлении его срока на 5 лет по 09.07.2006. Государственная регистрация права собственности общества на находящуюся на земельном участке бетонированную площадку (производственного назначения) осуществлена 08.08.2002 (запись с номером регистрации 23-01.44-2.13.2002-282).
По распоряжению Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 09.03.2004 № 1124-р берегоукрепление района закреплено за предприятием на праве хозяйственного ведения. Его фактическая передача предприятию от Федерального государственного учреждения «Морская администрация портов Темрюк и Кавказ» оформлена актом приема-передачи от 31.03.2004 № 16. В акте указано на ввод этого объекта в эксплуатацию 10.10.1996 без указания иных характеристик.
На основании заключения от 08.09.2004 № 186/1 комитет по земельным ресурсам и землеустройству района согласовал предоставление обществу в аренду для размещения перегрузочного комплекса генеральных грузов открытого и крытого хранения, подъездной автомобильной дороги в северной части морского порта «Кавказ» земельного участка, площадь которого увеличена до 140 355 кв. м. Межевание земельного участка и выделение на местности его границ произведены к ноябрю 2004 года. Государственный кадастровый учет земельного участка осуществлен 02.11.2004.
Администрация района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 18.11.2004 договор (первоначальный № 3000002511) аренды земельного участка для эксплуатации перегрузочного комплекса генеральных грузов открытого и крытого хранения на 10 лет. На администрацию района возлагалась обязанность по предоставлению обществу земельного участка, свободного от прав третьих лиц, на весь срок действия договора аренды (пункты 3.1.1, 4.2.2). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 25.11.2004 (запись с номером регистрации 23-01.44-1.45.2004-200).
Берегоукрепление района подвергалось реконструкции по инвестиционному договору от 27.12.2004 № ИД-15 на строительство технологического перегрузочного комплекса, заключенному представителем федерального собственника, предприятием, Федеральным государственным учреждением «Дирекция государственного заказчика программ развития морского транспорта» и обществом как инвестором. В состав комплекса также входило находящееся в федеральной собственности реконструированное иное сооружение берегоукрепления 1-го района Северное (35x20м). Целью заключения этого договора являлась реализация проекта по строительству на территории морского порта «Кавказ» технологического перегрузочного комплекса.
Право федеральной собственности на земельный участок зарегистрировано 11.01.2006 (запись с номером регистрации 23-23/44-28/2005-309). В этой связи по заключенному администрацией и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю соглашению от 07.05.2007 к последнему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды. Номер договора аренды изменен на № 7700000294.
Государственная регистрация права хозяйственного ведения предприятия на берегоукрепление района (с указанием площади 14 782,5 кв. м) и оградительное сооружение осуществлена 15.04.2010, а права федеральной собственности ? 08.10.2010. В Едином государственном реестре недвижимости сохранились сведения о первоначальных характеристиках берегокрепления района.
Дополнительным соглашением от 12.10.2011 в договор аренды внесены изменения. Его срок продлен до 18.11.2053. По соглашению от 29.06.2017 права и обязанности арендодателя переданы агентству. Смена арендодателя обусловлена тем, что земельный участок входит в границы морского порта Кавказ, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2009 № 1150-р, а агентство осуществляет полномочия собственника в отношении такого участка в силу пунктов 5.3.11, 5.4(1).5, 5.4(2) Положения о Федеральном агентстве морского и речного транспорта, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.07.2004 № 371 в редакции постановления от 30.04.2013 № 388.
Агентство (арендодатель) и предприятие (арендатор) 11.03.2020 заключили соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка. Стороны констатировали расположение на земельном участке находящихся в федеральной собственности и закрепленных за предприятием берегоукрепления района и оградительного сооружения (пункт 2.1). Арендное пользование земельным участком определено предприятию на площади 8292,2 кв. м, установленной пропорционально площадям находящихся в пределах участка частей берегоукрепления района и оградительного сооружения (соответственно 3682 кв. м и 4610 кв. м). Данное обоснование отражено в пункте 9.4 соглашения о присоединении и приложении № 1 к нему. Государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды в пользу предприятия на основании соглашения о присоединении осуществлена 24.04.2020 (запись с номером регистрации 23:30:0101013:13-23/044/2020-9). Площади находящихся в пределах участка частей берегоукрепления района и оградительного сооружения определены по заключению кадастрового инженера и в ходе судебного разбирательства не опровергнуты.
Предприятие направляло обществу проект соглашения от 16.10.2019об определении долей в праве пользования земельным участком. В результате переписки стороны не достигли согласия ни по размерам долей, ни относительно возможности присоединения предприятия к ранее заключенному договору аренды (письма от 26.08.2020 № КС-28/9957, от 14.07.2020 № 1/496).
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд.
В результате проведенной в суде первой инстанции судебной экспертизы экспертами общества с ограниченной ответственностью «Ростэкс» подготовлено экспертное заключение от 06.12.2021 № 48-Э с выводами о том, что фактическая площадь берегоукрепления района не соответствует площади, указанной в паспортах гидротехнического сооружения от 07.08.2009, 30.11.2014, 15.02.2019. Расположение его части совпадает с расположением части принадлежащей обществу бетонированной площадки. Экспертное заключение не содержит однозначных категоричных выводов ни относительно включения в состав берегоукрепления района искусственно образованной территории, за счет которой в последующем частично образован земельный участок, ни о наличии (отсутствии) у бетонированной площадки признаков самостоятельного объекта недвижимости, отличных от характеристик покрытия как улучшения земельного участка. Ответы на соответствующие вопросы требовали скрупулезного исследования и оценки проектной и исполнительной документации одного и другого объектов.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснил, что ничтожным может быть квалифицирован договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 74). Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса). Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем реституции. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (пункт 78 постановления Пленума № 25).
В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»в действовавшей до 01.01.2017 редакции государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определялась как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Аналогичные положения содержатся в пунктах 3, 5 статьи 1 действующего с 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Законы № 122-ФЗ, 218-ФЗ).
В пункте 52 постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, в частности решения, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Исключительным правом на приобретение земельных участков в аренду обладают лица, являющиеся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений. Если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности или праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение (статья 39.20).
Применительно к названным положениям Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 05.03.2004 № 82-О отмечено, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.
Неделимый земельный участок, на котором расположены здания, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную аренду только одного из них. В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при предоставлении исходного земельного участка не были учтены, готов реализовать исключительное право, он имеет право ставить вопрос о вступлении в арендные отношения в качестве соарендатора независимо от мнения других лиц. В случае делимости земельного участка лицо, право которого нарушено при заключении договора аренды, вправе оспаривать этот договор в части земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащего такому лицу здания, сооружения. Аналогичные правовые подходы приведены Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 06.09.2011 № 4275/11, от 02.10.2012 № 5361/12.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем.
Заключенное агентством и предприятием соглашение о присоединении не противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. При его заключении не был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом в целях исключения посягательства на публичные интересы.
Зарегистрированные права федеральной собственности и хозяйственного ведения предприятия на берегоукрепление района и оградительное сооружение не оспорены в судебном порядке. На момент заключения оспариваемого соглашения и принятия обжалуемых судебных актов отсутствовал вступивший в законную судебный акт, который мог служить основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении названных прав на часть берегоукрепления района, в резолютивной части которого был бы решен вопрос об отсутствии этих прав у федерального собственника и предприятия, о возврате обществу занимаемой этим объектом части земельного участка как его арендатору, о применении последствий незаконного закрепления берегоукрепления района за предприятием на праве хозяйственного ведения.
Неделимый земельный участок, на котором расположены бетонированная площадка, берегоукрепление района и оградительное сооружение, не мог быть предоставлен в единоличную аренду только обществу. У предприятия, исключительное право которого на землю было нарушено в результате заключения договора аренды, имелись законные основания для распространения на него действия этого договора в пределах эксплуатационных потребностей расположенных в границах земельного участка частей берегоукрепления района и оградительного сооружения (с учетом актуальных реестровых характеристик этих объектов). Предприятие фактически реализовало это право, вступило в арендные отношения в качестве соарендатора. В результате заключения соглашения о присоединении возникла множественность лиц на стороне арендатора земельного участка. Площадь обремененной арендой в пользу предприятия части земельного участка соразмерна площади находящихся в границах участка частей берегоукрепления района и оградительного сооружения.
Общество не доказало, что соглашение о присоединении нарушает какие-либо его права и законные интересы, что последние могут быть восстановлены избранным им способом судебной защиты. В деле отсутствуют доказательства ошибочного определения предприятию объема его арендных прав. Отказавшись от заключения соглашения о вступлении предприятия в договор аренды до заключения оспариваемого соглашения о присоединении, уклонившись от урегулирования арендных отношений с предприятием и агентством, общество продемонстрировало недобросовестное поведение, что послужило самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска на основании норм статьи 10 Гражданского кодекса и приведенных в пункте 1 постановления Пленума № 25 разъяснений. Соответствующая судебная оценка поведения общества не противоречит совокупности установленных по делу обстоятельств.
Приобретение земельного участка обществом в аренду после получения необходимого согласования в целях размещения перегрузочного комплекса и подъездной автодороги, отсутствие со стороны предприятия возражений относительно такого приобретения не могли нивелировать исключительное право предприятия на оформление с публичным собственником земельных отношений в целях обеспечения надлежащей эксплуатации берегоукрепления района и оградительного сооружения, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения. Заключение агентством и предприятием соглашения о присоединении не могло быть квалифицировано как злоупотребление правом. Момент осуществления государственной регистрации права хозяйственного ведения предприятия на берегоукрепление района и оградительное сооружение относительно даты заключения договора аренды земельного участка и своевременность исполнения предприятием предусмотренной инвестиционным договором обязанности по оформлению права пользования земельным участком правового значения для рассматриваемого спора не имеют.
Агентство и предприятие не отрицают наличие у общества в равной степени исключительного права на заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор аренды заключен с учетом достоверных реестровых сведений о характеристиках берегоукрепления района и правах на него. Размер арендных обязательств предприятия не превышен.
Наличие (отсутствие) на стороне предприятия неосновательного обогащения за счет общества в виде сбереженной арендной платы в предмет исследования и оценки по настоящему делу не входит. Общество не лишено права на инициирование судебных разбирательств по спорам о неосновательном обогащении предприятия и об урегулировании разногласий относительно условий о порядке исчисления арендной платы, подлежащей внесению каждым из арендаторов, о порядке пользования земельным участком. В ходе судебного разбирательства судами первой и апелляционной инстанций не допущено нарушений принципов равноправия сторон и беспристрастности суда.
Иные доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А32-49459/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.А. Анциферов
Судья
В.Е. Епифанов
Судья
М.Н. Малыхина