ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
07 октября 2025 года
Дело №А56-99328/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.В. Изотовой,
судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ж.В. Урозаевой,
рассмотрев в судебном заседании при участии:
от ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 17.08.2024),
от ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 29.04.2025),
апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2025 по делу № А56-99328/2024 (судья К.Р. Потыкалова) по иску:
индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
о расторжении договора и взыскании убытков,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора от 23.05.2024 №_Р20Кофе_ПоповА.П._23_05_24, взыскании 1 180 145 руб. 83 коп. убытков, 70 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 25 000 руб. расходов на оплату услуг специалиста.
Решением от 02.06.2025 в иске отказано.
Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что помещение не передано истцу по акту, не отрицает, что имел доступ в помещение, что, по мнению заявителя, не подтверждает передачу помещения в надлежащем состоянии, указывает, что качество окон стало основной причиной спора между сторонами, полагает, что после 26.06.2024 у истца еще не возникла обязанность по внесению арендной платы в силу пункта 3.4.4 договора, суд первой инстанции необоснованно отклонил заключение специалиста, переписка в группе WhatsApp не может считаться письменным предупреждением о необходимости исполнения договорного обязательства, договор в связи с невнесением арендной платы может быть расторгнут только в судебном порядке.
В отзыве на апелляционную жалобу ФИО3 просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указывает, что довод истца о том, что ему помещение не передавалось по акту приема-передачи, не соответствует материалам дела, истец подтвердил факт замены окон, из переписки сторон следует, что ответчик предлагал истцу оплатить задолженность, после прекращения действия договора истец был уведомлен о необходимости забрать имущество.
В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) заключен договор от 23.05.2024 №_Р20Кофе_ПоповА.П._23_05_24, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, площадью 50 кв. м, являющуюся частью помещения площадью 225,6 кв. м.
Согласно пунктам 1.1 и 1.2 договора границы помещения отражены на плане в приложении № 1 к договору.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендодатель передает помещение арендатору в момент подписания акта приема-передачи.
Порядок внесения арендной платы за помещение урегулирован разделом 4 договора.
Арендная плата состоит из постоянной и переменной части, переменная часть платы определяется в размере платы за пользование коммунальными ресурсами (пункт 4.1 договора), постоянная часть платы составляет 99 000 руб. в месяц (пункт 4.2 договора).
Пунктом 4.3 договора установлено, что арендатор вносит плату в срок не позднее 23 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, расчетный период определяется с 1 числа каждого календарного месяца.
Из пункта 4.7 договора следует обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа в размере постоянной части платы за месяц, обеспечительный платеж не является арендной платой (в том числе за последний месяц), предназначен для гарантии обеспечения любого из финансовых обязательств арендатора по договору, подлежит возврату арендатору в течение 7 дней со дня прекращения договора.
Пунктом 4.12 договора стороны предусмотрели арендные каникулы сроком на 30 дней с момента подписания договора, предусмотрена обязанность внесения переменной части арендной платы и авансового платежа в период действия арендных каникул.
При этом пунктом 3.4.4 договора предусмотрено продление арендных каникул в случае невыполнения арендодателем обязательства по замене окон на срок, необходимый для окончания соответствующих работ.
30.07.2024 арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора с 29.08.2024 на основании пункта 6.4 договора, а впоследствии 31.07.2024 – на основании пункта 6.3 договора в связи с нарушением арендатором обязанности по внесению арендной платы.
Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнена обязанность по передаче помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции в иске отказал.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с условиями договора аренды.
Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В подтверждение исполнения обязанности по передаче помещения ответчик ссылается на акт от 23.05.2024.
В свою очередь истец указывает, что обязанность по передаче помещения не может считаться исполненной до момента выполнения ответчиком требований к помещению, установленных договором, в том числе по замене окон. По мнению истца, приложение № 2 к договору является формой акта, в связи с чем не может являться доказательством передачи помещения.
Оценив представленный в материалы дела акт, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик исполнил обязанность по передаче помещения в аренду.
Статьей 616 ГК РФ урегулирован вопрос распределения обязанностей по производству капитального и текущего ремонта, что не исключает возможность согласования в договоре аренды иного условия.
В данном случае договором предусмотрено распределение обязанностей сторон в связи с ремонтом помещения, в частности, пунктом 3.3.9 договора предусмотрена обязанность арендатора производить текущий ремонт, пунктом 3.3.16 договора - обязанность арендатора установить индивидуальный прибор учета электроэнергии (счетчик), водомерный счетчик (в случае расхода воды для рабочих нужд) в пределах своего помещения до начала коммерческой деятельности в течении двух рабочих дней после подписания акта приема-передачи помещения и подключить к нему все имеющееся оборудование, используемое субарендатором, в том числе осветительные приборы и также при наличии рекламную вывеску; передавать показания по индивидуальному прибору внутреннего учета электроэнергии арендодателю, пунктом 3.3.17 договора – его обязанность своими силами и за свой счет проводить коммуникации, в том числе: водоснабжение, водоотведение и электричество в помещение от общих точек подключения из ГРЩ помещения и стояков ХВС/ГВС, с письменного согласия арендодателя.
Как следует из материалов дела, ответчик принял на себя обязанность по замене окон.
В подтверждение исполнения своей обязанности ответчик представил договор поставки от 29.05.2024, заключенный им с индивидуальным предпринимателем ФИО5, договор подряда от 25.06.2024 № 27 на демонтаж и установку окон, заключенный с ФИО6, акт сдачи-приемки работ от 26.06.2024.
Истец, полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность по замене окон, ссылается на заключение специалиста от 22.08.2024, подготовленное ФИО7, согласно которому фактическое исполнение (техническое состояние) оконных конструкций не позволяет обеспечить герметичность (сохранение) конструкций и элементов во внутреннем коммерческом помещении объекта от атмосферных (температурных, влажностных и т.п.) воздействий, что в свою очередь способствует развитию (возникновению) на поверхности и внутри конструкций биодеструкторов (биопоражений в виде грибка, плесени).
Поскольку между сторонами отсутствуют подрядные отношения, суд первой инстанции обоснованно посчитал указанное заключение ненадлежащим доказательством.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обязанности истца вносить постоянную арендную плату после 26.06.2024.
Судом первой инстанции установлено, что плата за период с 27.06.2024 по 30.06.2024 составляет 13 200 руб. постоянной части, с учетом условий пунктов 4.3 и 4.6 договора, плата за июль 2024 года составляет 99 000 руб., должна быть внесена в срок не позднее 23.07.2024.
Также договором предусмотрена переменная часть платы, которая составляет 15 000 руб. в соответствии с пунктом 4.4 договора.
Таким образом, по состоянию на 24.07.2024 у ответчика возникла обязанность по оплате 33 870 руб. 96 коп. переменной части платы за период с 23.05.2024 по июль 2024 года, а также 112 200 руб. постоянной части платы.
Истцом внесены по договору 99 000 руб. в качестве обеспечительного платежа, 114 000 руб. в качестве исполнения обязанности по оплате.
Таким образом, на 24.07.2024 у истца возникла задолженность перед ответчиком в размере 32 070 руб. 96 коп. При этом, как предусмотрели стороны в пункте 4.7 договора, обеспечительный платеж не является арендной платой по договору, является гарантией надлежащего исполнения любого из финансовых обязательств арендатора.
Из пунктов 6.3 и 6.3.3 договора следует право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, если арендатор в течение 3 календарных дней, начиная со дня, следующего за днем оплаты постоянной и(или) переменной части арендной платы, не вносит хотя бы один из указанных платежей. В силу пункта 6.3.4 договора отказ сторон от исполнения договора в таком случае осуществляется путем направления соответствующего уведомления любым доступным способом.
Уведомление от 31.07.2024 направлено ответчиком истцу по адресу электронной почты, указанному в разделе 11 договора, истец обстоятельства получения уведомления не отрицает.
Из переписки следует, что ответчик предлагал истцу оплатить возникшую задолженность, при этом истец задолженность не признавал, полагая продленным срок действия арендных каникул, в связи с чем направление уведомления от 31.07.2024 об отказе от исполнения договора арендодателем обоснованно не признано судом первой инстанции злоупотреблением правом, с учетом фактических обстоятельств настоящего спора и неоднократного отказа истца от оплаты задолженности.
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении, т.е. с 31.07.2024, из чего следует что требование истца о расторжении договора от 23.05.2024 №_Р20Кофе_ПоповА.П._23_05_24 не подлежит удовлетворению, поскольку договор уже прекратил свое действие.
Пунктом 3.3.14 договора предусмотрена обязанность арендатора в дату прекращения договора освободить помещение от своего имущества, сдать помещение по акту приема-передачи, с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений, ремонта в соответствии с пунктом 2.4 договора.
В силу 4.13 договора арендодатель никоим образом не компенсирует затраты на ремонт субарендатора, а любые неотделимые улучшения, произведенные субарендатором, которые нельзя демонтировать без вреда для помещения, среди которых: все результаты строительно-монтажных и отделочных работ, отделка стен, гидроизоляция, напольное покрытие, осветительные приборы, установленные двери, окна, розетки, вся электропроводка, трубы, сантехника, раковина, унитаз, насосы, системы вентиляции и кондиционирования, приточные системы, климатические системы и установки и так далее, остаются в помещении на безвозмездной основе.
Потребительская ценность выполненных истцом работ для ответчика не доказана. Указанные работы выполнялись исключительно для ведения арендатором его предпринимательской деятельности.
Предоставление арендатору на момент проведения ремонтных работ арендных каникул является той льготой, которую арендодатель предоставил арендатору в условиях отсутствия для него потребительской ценности неотделимых улучшений, что не выходит за рамки обычая, распространенного в указанной сфере правоотношений.
Поскольку по условиям договора стороны явно и недвусмысленно выразили свою волю на отсутствие компенсации стоимости неотделимых улучшений, сам по себе факт уведомления арендодателя арендатором о проводимых работах не порождает, как ошибочно полагает податель жалобы, на стороне последнего права на возмещение затрат на спорные работы.
Из пункта 2.4.4 договора следует право арендодателя утилизировать вещи и иное имущество арендатора при неисполнении арендатором обязанности по освобождению помещения. Арендодатель не несет никакой материальной ответственности за вещи и имущество арендатора.
Истец явку своего представителя по вызову ответчика для возврата помещения не обеспечил, в связи с чем односторонний акт возврата помещения признается судом допустимым доказательством.
Из одностороннего акта возврата помещения и приложенных к материалам дела фотографических материалов в день возврата помещения не следует, что в помещении находилось какое-либо имущество истца (помимо результатов произведенных ремонтных работ).
Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суд.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку решение суда не принято в пользу истца, основания для отнесения на ответчика расходов на заключение специалиста и оплату услуг представителя отсутствуют.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2025 по делу № А56-99328/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
С.В. Изотова
Судьи
М.В. Балакир
М.А. Ракчеева