АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
420066, <...>, тел. <***>
http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Ф06-1902/2025
г. Казань Дело № А55-38691/2023
27 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2025 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Хисамова А.Х., Карповой В.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседания) секретарем Низамовой Г.Х.,
при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседания) представителя:
индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 12.12.2023),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2025
по делу № А55-38691/2023
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), Самарская область, Волжский район, к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Госдепартамент недвижимости» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Самара, о взыскании двойной суммы задатка,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества «Российский аукционный дом», г. Санкт-Петербург,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Госдепартамент недвижимости» (далее – ООО «ИК «Госдепартамент недвижимости», общество, ответчик) о взыскании двойной суммы задатка в размере 696 784 руб. 78 коп.
Решением Арбитражный суд Самарской области от 16.09.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП ФИО1, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Представитель ИП ФИО1, участвующий в судебном заседании, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2020 по делу № А55-13485/2019 ООО «ИК «Госдепартамент недвижимости» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО3, член Саморегулируемой организации «Союз арбитражных управляющих».
Конкурсным управляющим ООО «ИК «Госдепартамент недвижимости» 26.05.2023 на сайте Единого федерального реестра и на сайте оператора электронной площадки акционерного общества «Российский аукционный дом» (далее – АО «Российский аукционный дом») разместил объявление о проведении открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника: земельного участка площадью 56 001 кв. м с кадастровым номером 63:32:1603005:37, расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, Ягодинская волость, с. Ягодное, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (лот №6); обременения: залог (ипотека) в пользу акционерного общества «АКБ «ГАЗБАНК», подробный перечень обременении (особые отметки) лота № 6 размещен в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве на сайте http://fedresurs.ru/, а также на сайте электронной площадки АО «Российский аукционный дом» в сети Интернет: www.lot-online.ru.; начальная цена 4 294 248,66 руб., минимальная цена 3 435 398,93 руб.; период проведения процедуры с 29.05.2023 по 10.07.2023.
ИП ФИО1 подал заявку на участие в указанных торгах и перечислил оператору электронной площадки сумму задатка в размере 343 539,89 руб., что подтверждается платежным поручением от 07.07.2023 № 791.
Согласно протоколу о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника от 11.07.2023 № РАД-336218 победителем торгов по лоту № 6 признан единственный участник торгов ИП ФИО1, предложивший цену за вышеуказанный земельный участок в сумме 3 462 000 руб.
ИП ФИО1 совместно с представителем геодезической службы после проведения торгов был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 63:32:1603005:37 с целью установления его границ, в ходе которого было установлено, что на смежном земельном участке по всей длине приобретаемого участка проходит газопровод высокого давления.
Из заключения от 15.08.2023 №152, подготовленного кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью «Градоустройство», следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:32:1603005:37 полностью находится в охранной зоне газопровода высокого давления: ЗО-УИТ (зона с особым использованием территории), магистральный газопровод «Уренгой-Новопсков», в которой без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается возводить любые постройки и сооружения.
ИП ФИО1 направил в адрес конкурсного управляющего ООО «ИК «Госдепартамент недвижимости» претензию от 15.08.2023 о возврате уплаченного задатка, поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:32:1603005:37 не может быть использован с его видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ввиду нахождения его в охранных зонах магистрального газопровода, о чем не содержалась информация в объявлении о проведении открытых торгов, а также в информации об обременениях (ограничениях в использовании), размещенной в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте электронной площадки АО «Российский аукционный дом».
Поскольку ответчик не возвратил сумму задатка, ИП ФИО1, полагая, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:32:1603005:37 не был заключен по вине ООО «ИК «Госдепартамент недвижимости», обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив, что информацию о торгах размещал не ответчик, а организатор торгов, учитывая, что предприниматель перечислил задаток не ООО «ИК «Госдепартамент недвижимости», а также принимая во внимание, что от заключения договора-купли продажи земельного участка с кадастровым номером 63:32:1603005:37 уклонился истец, в связи с чем внесенная сумма задатка остается у продавца, руководствуясь статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции, не согласившись с указанными выводами суда первой инстанции, оставил решение без изменения, поскольку данные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного судебного акта, исходя из следующего: информация, размещенная на торговой площадке о земельном участке с кадастровым номером 63:32:1603005:37, позволяла потенциальным покупателям установить невозможность ведения капитального строительства объектов с длительным или постоянным пребыванием человека, ввиду нахождения земельного участка в охранной зоне ЛЭП; доказательств того, что само по себе наличие охранной зоны магистральных газопроводов возлагает на земельный участок дополнительные обременения, а также, что отсутствие информации о наличии охранной зоны магистральных газопроводов являлось существенным обстоятельством, определявшим предмет торгов, предпринимателем не представлено; в материалы дела не представлены доказательства того, что земельный участок с кадастровым номером 63:32:1603005:37, соответствующий условиям договора, не мог быть передан ИП ФИО1; фактически от заключения договора-купли продажи земельного участка с кадастровым номером 63:32:1603005:37 уклонился истец, в связи с чем внесенная сумма задатка остается у продавца.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.
Порядок продажи имущества должника, признанного банкротом, регулируется положениями статей 110, 111, 111.1, 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).
В силу пункта 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В качестве организатора торгов выступает конкурсный управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация. Организатор торгов опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов (пункт 8 статьи 110 Закона о банкротстве).
В соответствии с пунктом 9 статьи 110 Закона о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона. Организатор торгов обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения покупателей с учетом особенностей выставленного на торги имущества должника. Организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.
В указанном сообщении, согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве, должны быть сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием.
При этом сведения об описании объекта должны быть достоверными и индивидуально-определенными, а также подтверждены правоустанавливающими документами. В противном случае, недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены реальные сведения о составе, характеристиках имущества.
По смыслу статьи 110 Закона о банкротства описание предмета торгов должно включать в себя все существенные характеристики реализуемого имущества, которые могут повлиять на цену покупки. Наличие в сообщении о проведении торгов номера контактного телефона организатора торгов для согласования с ним возможности ознакомления с имуществом не может подменять собой необходимость указания характеристик и описания реализуемого на торгах имущества.
Пункт 10 статьи 110 Закона о банкротстве, предусматривающий включение в сообщение о продаже имущества должника широкого спектра сведений, преследует цель обеспечения надлежащего информирования о предмете и условиях проведения торгов, их открытости и прозрачности.
Из указанного следует, что целью публикации в порядке статьи 110 Закона о банкротстве является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.
Данная обязанность обусловлена необходимостью предоставления лицам, желающим принять участие в торгах, полной и доступной информации о реализуемом имуществе (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.11.2021 № 2512-О).
Из буквального смысла приведенных законодательных положений следует, что определение в объявлении о реализации имущества порядка ознакомления с ним не подменяет собой обязанности организатора торгов включить в публикацию сведения о всех конкретных характеристиках и особенностях спорного имущества.
Потенциальная возможность получения такой информации только посредством личного обращения к организатору торгов или управляющему создает для лиц, заинтересованных в приобретении имущества, дополнительные препятствия в получении сведений о предмете торгов и существенно ограничивает спрос на такое имущество, особенно при проведении торгов в форме публичного предложения, когда каждый этап участия торгов, по итогам которого происходит снижение цены, занимает пять рабочих дней, в течение которых потенциальному участнику торгов необходимо не только принять решение об участии в них, но также и обеспечить своевременное поступление заявки и внесение задатка для участия в таких торгах.
Существенность приведенных выше препятствий для формирования реального спроса на объект торгов усугубляется разными особенностями конкретного имущества, выставленного на продажу, что подразумевает особую тщательность изучения потенциальными покупателями характеристик продаваемого объекта для формирования намерения по его приобретению.
Сообщение о проведении торгов, содержащее неактуальные сведения о составе имущества, не обеспечивает надлежащее информирование потенциальных покупателей, вводит их в заблуждение.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В публикации, размещенной на сайте Единого федерального реестра и на сайте оператора электронной площадки АО «Российский аукционный дом», о проведении открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника: земельного участка площадью 56 001 кв. м с кадастровым номером 63:32:1603005:37, расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, Ягодинская волость, с. Ягодное, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (лот №6), не было указано, что данный земельный участок полностью находится в охранной зоне газопровода высокого давления: ЗО-УИТ (зона с особым использованием территории), магистральный газопровод «Уренгой-Новопсков».
Вместе с тем данное обстоятельство имеет существенное значение, поскольку предприниматель приобретал вышеуказанный земельный участок для целей жилищного строительства, тогда как в силу пункта 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных заместителем Министра топлива и энергетики России 29.04.1992 и постановлением Госгортехнадзора России от 22.04.1992 №9, в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается: возводить любые постройки и сооружения, а в соответствии с подпунктом «а» пункта 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановление Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 №878, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил: строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 63:32:1603005:37 не может быть использован ИП ФИО1 в целях, для которых он приобретался.
В рассматриваемом случае при оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих использованию земельного участка с кадастровым номером 63:32:1603005:37 по его целевому назначению, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи.
Именно неразмещение достоверных сведений об имуществе должника ввело предпринимателя в заблуждение относительно нахождения указанного земельного участка в охранной зоне газопровода высокого давления: ЗО-УИТ (зона с особым использованием территории).
ИП ФИО1, заплатив задаток и приняв участие в торгах, не получил бы то имущество, на которое рассчитывал, поскольку истец планировал приобретение спорного земельного участка для жилищного строительства, что в принципе недопустимо при наличии вышеуказанных ограничений, ввиду чего, приобретение спорного земельного участка теряет для покупателя какой-либо смысл.
Между тем суды, отказывая в удовлетворении исковых требований о возврате внесенного предпринимателем задатка, данное обстоятельство не учитывали.
При этом неознакомление покупателя до внесения суммы задатка и участия на торгах со спорным имуществом, не опровергает тот факт, что в сообщении о торгах была отражена недостоверная информация и этим ИП ФИО1 был введен в заблуждение относительно действительного предмета торгов.
Само по себе неиспользование участником торгов права на ознакомление с имуществом до подачи заявки на приобретение, не освобождает конкурсного управляющего от обязанности по публичному раскрытию информации о составе и качественных характеристиках реализуемого на торгах имущества.
Покупатель не должен нести негативные последствия недобросовестного поведения продавца, предоставившего заведомо недостоверные сведения об имуществе, выставленного на публичные электронные торги.
ИП ФИО1, своевременно обладая достоверной информацией о характеристиках реализуемого имущества, мог воспользоваться возможностью в силу абзаца семнадцатого пункта 11 статьи 110 Закона о банкротстве в любой момент до окончания срока подачи заявок изменить свою заявку либо отозвать ее.
Однако при рассмотрении настоящего спора суды не оценили на предмет разумности и добросовестности (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») действия конкурсного управляющего, выразившиеся в размещении недостоверных сведений о предмете торгов.
Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.
В соответствии с пунктами 5, 6, 9 статьи 110 Закона о банкротстве обязательства участника торгов обеспечиваются задатком.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 380, пунктов 1 и 2 статьи 381, пунктов 4, 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.
В случае безосновательного отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи в течение пяти дней с даты получения предложения конкурсного управляющего внесенный задаток победителю торгов не возвращается (абзац 2 пункта 16 статьи 110 Закона о банкротстве).
Из системного толкования положений пункта 2 статьи 381, пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что отрицательные последствия в виде утраты задатка либо выплаты двойной суммы задатка наступают для лица, уклоняющегося от заключения договора.
Согласно приведенной норме права оставление задатка у получившей его стороны является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств стороной, давшей задаток.
При этом обязанность, предусмотренная пунктом 10 статьи 110 Закона о банкротстве, обусловлена необходимостью предоставления лицам, желающим принять участие в торгах, полной и доступной информации о реализуемом имуществе (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.11.2021 № 2512-О).
В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом, покупатель вправе требовать возврата задатка.
Нормы Закона о банкротстве не устанавливают запрета на возврат суммы задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 40.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 60 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»).
Покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов. Данное право неотъемлемо присуще покупателю (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2022 № 305-ЭС21-18687).
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2025 по делу № А55-38691/2023 отменить.
Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А55-38691/2023 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2025 по делу № А55-38691/2023 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.
Председательствующий судья Р.В. Ананьев
Судьи А.Х. Хисамов
В.А. Карпова