Пятый арбитражный апелляционный суд
ул. Светланская, 115, <...>
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело
№ А51-21928/2024
06 ноября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2025 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.Н. Шалагановой,
судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока,
апелляционное производство № 05АП-4712/2025
на решение от 03.09.2025 судьи Е.Р. Яфаевой
по делу № А51-21928/2024 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)
третье лицо - муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»
об урегулировании разногласий,
в судебное заседание явились: от управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО2 по доверенности от 23.12.2024.
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в здании (Лит А), общей площадью 53,2 кв.м, этаж: цокольный, кадастровый номер 25:28:000000:41331, расположенного по адресу: <...>, пом. VI (далее также – спорное помещение, объект), а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:41331, путем изложение пункта 3.1 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в редакции:
«Согласно заключению эксперта № 82/2025 от 11 апреля 2025 г., составленному на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 19 марта 2025 года, обществом с ограниченной ответственностью «ДВ-ЭКСПЕРТ» стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 844 000 (три миллиона восемьсот сорок четыре тысячи) руб. (без учета НДС)» (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений).
В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН»).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.09.2025 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г. Владивостока обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 03.09.2025 отменить. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что предложенная им итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере 4 432 000 рублей определена подготовленным по заказу Управлени отчетом ООО «Центр оценки и экспертиз Метод» от 21.06.2024 №2284-24 (далее – Отчет ООО «Центр оценки и экспертиз Метод»), признанного экспертным заключением от 28.06.2024 №34/210624/59-01 соответствующим действующему законодательству об оценочной деятельности. Управление указывает, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом. Помимо этого апеллянт полагает, что определенная в рамках судебной экспертизы рыночная стоимость объекта - 3 844 000 рублей существенно занижена, в связи с чем заключение судебной экспертизы нельзя признать соответствующим законодательству об оценочной деятельности в части требований стандартов оценки.
Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2025 апелляционная жалоба принята к производству с назначением к рассмотрению в судебном заседании 29.10.2025.
К судебному заседанию от ИП ФИО1 поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.
В заседании апелляционного суда представитель Управления поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Неявка в судебное заседание представителей предпринимателя и третьего лица с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала суду в рассмотрении жалобы по существу в их отсутствие применительно к статье 156 АПК РФ.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя апеллянта, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ИП ФИО1 является арендатором муниципального имущества – нежилого помещения в здании (лит А), общей площадью 53,2 кв.м, этаж: цокольный, кадастровый номер 25:28:000000:41331, расположенного по адресу: <...>, пом. VI.
Предприниматель обратился в Управление с заявлением от 12.03.2024 (зарегистрировано 13.03.2024) о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).
23.10.2024 в адрес предпринимателя поступил проект договора купли-продажи арендованного муниципального недвижимого имущества, в пункте 3.1 которого цена объекта определена в размере 4 432 000 рублей.
Претензией от 12.11.2024 предприниматель выразил свое несогласие с рыночной стоимостью имущества на 13.03.2024, в связи с чем по его заказу ООО «Оценка Прим-Капитал» выполнен отчет об оценке № 171-24 16.10.2024 (далее – Отчет ООО «Оценка Прим-Капитал»), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта на 14.10.2024 составляет 2 919 838 рублей (далее - Отчет ООО «Оценка Прим-Капитал»).
Ссылаясь на непринятие ответчиком мер по заключению договора купли-продажи в предложенной истцом редакции, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
При рассмотрении исковых требований ИП ФИО1 суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 446 ГК РФ).
Согласно стать 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (пункт 1 статьи 3 данного Закона).
Согласно пункту 5 статьи 3 данного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом, которым в настоящем случае является Закон № 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном.
В статье 4 Закона № 159-ФЗ определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 этого закона (часть 1).
В течение десяти дней с даты принятия такого решения, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8).
При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Поскольку в материалы дела сторонами представлены два отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, содержащих существенно отличающиеся друг от друга значения величины рыночной стоимости имущества (Отчет ООО «Центр оценки и экспертиз Метод» и Отчет ООО «Оценка Прим-Капитал»), судом с целью определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ДВ-Эксперт» ФИО3.
Согласно подготовленному в рамках проведения судебной оценочной экспертизы заключению эксперта № 82/2025 от 11.04.2025 (далее - Заключение ООО «ДВ-Эксперт») рыночная стоимость единого объекта недвижимости по состоянию на 13.03.2024 составила 3 844 000 рублей.
В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Повторно изучив Заключение ООО «ДВ-Эксперт» по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, судебная коллегия установила, что оно соответствует установленным действующим законодательством требованиям, содержит полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований, выводы эксперта являются определенными и не допускают двоякого толкования. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.
Каких-либо доказательств, опровергающие выводы судебной экспертизы, сторонами в материалы дела не представлено, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона № 135-ФЗ, апелляционная коллегия признает Заключение ООО «ДВ-Эксперт» надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
При изложенных обстоятельствах разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества правомерно урегулированы судом применительно к рыночной стоимости имущества, определенной Заключением ООО «ДВ-Эксперт».
Довод Управления о том, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Позиция апеллянта об отнесении исключительно к компетенции органов местного самоуправления вопроса об установлении порядке оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, предметом рассмотрения настоящего спора не является.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе коллегией не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.09.2025 по делу №А51-21928/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.Н. Шалаганова
Судьи
Е.А. Грызыхина
С.Б. Култышев