АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Ленина д.74, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Тюмень
Дело №
А70-6803/2025
15 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 15 октября 2025 года.
Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Коряковцевой О.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смоляк О.А., рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению
индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН <***>
к МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО
к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество)
о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 72:17:1907008:31, выраженного в письме от 19.02.2025 г. № 72-03/2504,
об обязании принять решение о продаже вышеуказанного земельного участка ИП ФИО1 в порядке пп. 9 п.3 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ,
третье лицо - прокуратура Тюменской области,
при участии:
представитель заявителя – ФИО2 по доверенности от 31.03.2025,
представитель ответчика – ФИО3 по доверенности от 03.09.2025 № 72-01/14442,
представитель прокуратуры – Скляренко В.И. по служебному удостоверению,
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 ИНН <***> (далее – заявитель, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО, к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество) (далее – ответчики) о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 72:17:1907008:31, выраженного в письме от 19.02.2025 г. № 72-03/2504, об обязании принять решение о продаже вышеуказанного земельного участка ИП ФИО1 в порядке пп. 9 п.2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена прокуратура Тюменской области.
Поскольку заявитель обратился в суд 07.04.2025, то в данном случае соблюдён трехмесячный срок подачи заявления в арбитражный суд, установленный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, возражениях на отзыв, письменных пояснениях.
Представитель ответчика против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.
Представитель прокуратуры Тюменской области поддерживает позицию ответчика и просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Заслушав объяснения участников судебного процесса, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.
Гражданин ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 06.12.2011 c постановкой на налоговый учет в ИФНС России по г. Тюмени № 1. С даты постановки на налоговый учет заявитель применяет упрощенную систему налогообложения. Основным видом экономической деятельности заявлен код ОКВЭД 68.10.23 «Покупка и продажа земельных участков». С 20.05.2025 в качестве дополнительных видов деятельности в ЕГРИП указано выращивание однолетних и многолетних культур.
В 2021 году по результатам аукциона между МТУ Росимущества и заявителем заключен Договор аренды земельного участка от 25.08.2021 № 2214/з (далее также – Договор аренды), в соответствии с которым МТУ Росимущества передало ИП Лосю А.Н. в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:17:1907008:31 площадью 214000 кв.м., который находится в собственности Российской Федерации и располагается на территории Переваловского муниципального образования Тюменского района Тюменской области.
При этом в Договоре указана категория земель - земли населенных пунктов и вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.
Договор аренды заключен сроком на 5 лет.
До окончания срока действия Договора, а именно, 17.10.2024 в адрес МТУ Росимущества поступило обращение ИП Лося А.Н. (вх. МТУ 72-20891 от) о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность без проведения торгов в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.
Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Вышеуказанное обращение ИП Лося А.Н. было направлено в Росимущество в связи с отсутствием у МТУ Росимущества полномочий по принятию решений о распоряжении земельными участками площадью, превышающей 1 гектар.
По результатам рассмотрения обращения предпринимателя Росимущество письмом от 18.02.2025 № 10/7284 отказало заявителю в выкупе земельного участка со ссылкой на следующие обстоятельства:
- ранее земельный участок был отнесен к категории земель земли населенных пунктов (пункт 1.1 договора), в настоящее время в ЕГРН внесена запись об отнесении земельного участка к категории земель сельскохозяйственного назначения, что является изменением существенных условий договора и влияет на кадастровую стоимость земельного участка;
- в соответствии с Правилами землепользования и застройки Переваловского муниципального образования Тюменского муниципального района Тюменской области, утвержденными распоряжением Главного управления строительства Тюменской области от 17.03.2022 № 33-р, земельный участок расположен в зоне сельскохозяйственного назначения. Деятельность по сельскохозяйственному использованию земельного участка не ведется;
- из информации, полученной с помощью использования общедоступных карт, в непосредственной вблизи земельного участка находится лес, в связи с чем имеются основания полагать о возможном пересечении границ земельного участка с границами земель лесного фонда.
В настоящем деле заявитель оспаривает решение МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО об отказе в выкупе спорного земельного участка, выраженное в письме от 19.02.2025 г. № 72-03/2504, которое является аналогичным вышеуказанному решению Росимущества от 18.02.2025 № 10/7284.
Оспаривая вышеуказанный отказ, заявитель указывает на то, что имеются все правовые и фактические основания, указанные в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, для предоставления ему земельного участка в собственность без торгов, а именно, отсутствие неустраненных нарушений, подача заявления до окончания срока действия Договора аренды, ведение сельскохозяйственного производства.
В подтверждении последнего обстоятельства заявитель ссылается на то, что за период владения земельным участком ИП ФИО1 были заключены договоры на дискование почвы, закупались семена, приобретены сеялка, борона дисковая и отвал бульдозерный, арендовался трактор, сдавалась статотчетность по форме «Фермер»; ИП ФИО1 зарегистрирован в информационных системах «Цербер», «Меркурий» и «Сатурн».
Так же заявитель пояснил, что в 2021 участок был передан ему в заросшем сорняками состоянии, весной 2022 года начали боронование и борьбу с сорняками, оставили «под пар», в конце лета 2023 года посеяли многолетнюю траву (кострец) на зиму, в 2024 году ждали урожай, но весной 2024 года всходы погибли от заморозков, в 2025 году посадили снова, собрали урожай сена, которое реализовали за 200 000 руб., в дальнейшем планируется получать прибыль от 1,5 до 25 млн руб.
Возражая против заявленных требований индивидуального предпринимателя Лося А.Н., ответчики и прокуратура Тюменской области указывают на то, что предприниматель в 2022 году произвел минимальную обработку земельного участка, которая не является чёрным паром, посеял культуру в неблагоприятные сроки посева в 2023 году, не производил сбор и реализацию сельхозпродукции в 2024 году, что свидетельствует об отсутствии надлежащего использования земельного участка на протяжении трёх и более лет. Только в 2025 году заявителем начали предприниматься действия к получению сельхозпродукции от своей деятельности на спорном участке, что не является достаточным для предоставления его в собственность. Необходимость рационального и эффективного использования земельных участков для предоставления их в собственность закреплена в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.09.2021 № 1907-О, постановлении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 по делу № 301-ЭС21-27876.
С учетом вышеизложенного, арбитражный суд поддерживает доводы заявителя о необоснованности оспариваемого отказа в части указания на изменение категории земельного участка и возможного пересечения с землями лесного фонда, поскольку первое обстоятельство не изменяет правоотношения сторон Договора аренды, как на момент его заключения, так и в настоящее время, второе обстоятельство не нашло своего подтверждения, так и оставшись предположением.
Вместе с тем, при решении вопроса о реализации положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ следует учитывать следующее.
Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 9); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 27.04.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Закон N 101-ФЗ принят в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленных на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России. Данный Закон закрепил основной принцип, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, - сохранение целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункта 3 статьи 1).
Федеральным законом от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" (далее - Закон N 264-ФЗ) так же предусмотрено, что одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства (часть 2 статьи 5).
Указом Президента Российской Федерации от 21.01.2020 N 20 утверждена Доктрина продовольственной безопасности Российской Федерации, в соответствии с которой основными задачами обеспечения продовольственной безопасности независимо от изменения внешних и внутренних условий является, в том числе устойчивое развитие производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, достаточное для обеспечения продовольственной независимости на основе принципов научно обоснованного планирования. Согласно данной доктрине в области производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия необходимо осуществить повышение урожайности сельскохозяйственных культур, сохранение, восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, соблюдение технологий производства сельскохозяйственных культур, вовлечение в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых пахотных земель.
Закон N 101-ФЗ определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 1).
Согласно пункту 1 статьи 10 указанного Закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.
Пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.
В статье 78 Земельного кодекса РФ названы практически все субъекты права, использующие земли сельскохозяйственного назначения, что обусловлено особым назначением таких земель.
Согласно статье 3 Закона N 264-ФЗ сельскохозяйственными товаропроизводителями являются организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции.
В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 указанной статьи установлен перечень исключений из общего правила, когда возможна продажа земельных участков без проведения торгов.
Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предоставляют возможность арендатору публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды этого участка без торгов.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2021 N 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.
Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.
Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи (новый договор аренды).
Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене без торгов для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.
С учетом вышеперечисленных норм действующего законодательства и обстоятельств рассматриваемого спора, арбитражный суд считает, что в настоящее время деятельность индивидуального предпринимателя Лося А.Н. на земельном участке с кадастровым номером 72:17:1907008:31 не свидетельствует о той степени рационального и эффективного его использования, которая позволила бы ему реализовать свое право на получение земельного участка в собственность без торгов.
В связи у арбитражного суда отсутствуют основания для признания оспариваемого отказа незаконным, что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.
При обращении в арбитражный суд с настоящим заявлением заявителем была уплачена государственная пошлина в размере 50 000 руб. по платежному поручению от 31.03.2025 № 59.
Размер государственной пошлины для физических лиц при подаче заявления об оспаривании ненормативных правовых актов составляет 10 000 руб.
При изготовлении решения в полном объеме арбитражным судом обнаружена описка, допущенная в резолютивной части решения от 01.10.2025, а именно, указано о возврате излишне уплаченной государственной пошлины в размере 35 000 руб. вместо 40 000 руб.
По правилам части 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.
Учитывая, что исправление опечатки не затрагивает существа судебного акта, арбитражный суд считает необходимым исправить допущенную опечатку.
Таким образом, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 40 000 руб. подлежит возврату предпринимателю из федерального бюджета.
Руководствуясь ст.ст.167 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Возвратить заявителю из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 40 000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.
Судья
Коряковцева О.В.