ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
дело № А40-171509/24
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.
Судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Истца
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.12.2024г. (резолютивная часть от 17.12.2024г.) по делу № А40-171509/24
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) к ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" (ОГРН: <***>) о взыскании,
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО1 по доверенности от 27.12.2024 г.,
от ответчика: ФИО2 по доверенности от 12.01.2025 г.
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель) предъявил ООО "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" (арендатор 1) иск о взыскании по договору аренды земельного участка от 08.09.2005 № М01-029349 задолженности по арендной плате за период с 01.10.2023 по 30.06.2024 в размере 3 063 421,19 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.10.2023 по 30.06.2024 в сумме 1 067 017,55 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, т. 1 л.д. 32).
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 17.12.2024г., изготовленным в полном объеме 25.12.2024г., исковые требования удовлетворены в части неустойки в размере 488,45 руб.
Не согласившись с решением, Истец подал апелляционную жалобу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец требования и доводы своей жалобы поддержал, Ответчик по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, истец, арендодатель) и Арендатором 1 - ОАО (в настоящее время - ООО) «Москва-Красные Холмы» (ответчик) с множественностью лиц на стороне арендатора был заключен договор от 08.09.2005 № М-01-029349 аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...> вл.52, стр.13, площадью 6694 кв.м из 7274 кв. м., предоставляемого в пользование для эксплуатации части здания под многоэтажный гараж-стоянку для индивидуального транспорта.
Договор заключен на срок до 23.12.2043.
Договор вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной 30.01.2006, номер государственной регистрации: 77-77-14/011/2005-114 .
В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала.
Пунктом 3.4 договора стороны установили условие изменения годовой арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, о чем арендатору (ответчику) направлено соответствующее уведомление; арендная плата может быть изменена по требованию любой из сторон до истечения срока действия договора в случаях изменения базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренными соответствующими законами и нормативными актами.
Вид деятельности, разрешенной на арендуемом земельном участке (для эксплуатации под многоэтажный гараж – стоянку для индивидуального транспорта) в силу Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006г. № 273-ПП влечет применение к Ответчику годовой ставки арендной платы за землю в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Истец указывает, что ответчиком допущено нарушение разрешенного использования земельного участка в связи с тем, что фактическое использование земельного участка не соответствует такому разрешенному использованию.
Истец указывает на то, что в результате проведенных проверок Госинспекцией по недвижимости 10.09.2020 (Рапорт проверки № 9012410) и от 06.04.2023 (Акт проверки № 9015265) установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006019:4, согласно прилагаемым фотоматериалам, используется под культурно-просветительские цели (концертные залы, музыкальные студии), а также под размещение подземной парковки; земельный участок не используется для эксплуатации части здания под многоэтажный гараж-стоянку для личного автотранспорта.
В соответствии с п. 8(1) Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП при определении размера арендной платы обязательными условиями применения ставок арендной платы за землю в размере менее 1,5%, предусмотренных приложением 1 к настоящему постановлению (далее - пониженная ставка арендной платы), являются:
1.Соответствие целевого назначения земельного участка, установленного договором аренды/кадастровым паспортом земельного участка, виду разрешенного использования земельного участка, в отношении которого установлена пониженная ставка арендной платы.
2.Использование земельного участка строго в соответствии с установленным видом разрешенного использования.
3.Отсутствие на земельном участке посторонних землепользователей, включая субарендаторов.
4.Соблюдение арендатором требований земельного и природоохранного законодательства.
5.Отсутствие задолженности перед бюджетом города Москвы по арендной плате за землю.
Нарушение одного из указанных условий является основанием для прекращения применения пониженной ставки арендной платы и основанием для установления ставки арендной платы за соответствующий земельный участок в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка на период с момента выявления нарушении указанных условий и до момента фиксации их устранения уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.
По мнению истца, к спорным правоотношениям подлежит применению ставка в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует п. 3 приложения 1 к Постановлению 273-ПП так как:
1)указанная автостоянка не предполагает ее использование в целях, связанных размещением личного автотранспорта;
2)находящееся на земельном участке автостоянка связана с ведением предпринимательской деятельности, целью которой является извлечение прибыли.
Если арендная плата за землю должна быть рассчитана Ответчику за IV квартал 2023г. по ставке 1,5% от кадастровой стоимости, то за IV кв. 2023г. и за I, II кв. 2024г. (пределы заявленного иска) долг Ответчика по арендной плате равен 3 063 421,19 руб., начисленная на него договорная неустойка (по ставке 0,2% от просроченной оплаты в день) составит 1 067 017,55 руб. за период с 06.10.2023 по 30.06.2024.
Суды пришли к выводу о недоказанности нарушения Ответчиком вида разрешенного использования земельного участка.
Как следует из материалов дела, в собственности ответчика находится часть расположенного на Земельном участке здания с кадастровым номером 77:01:0006019:1010 (далее – Здание).
Принадлежащая ответчику часть Здания имеет кадастровый номер 77:01:0002014:4907 и представляет собой расположенные на цокольном, первом и втором этажах Здания помещения гаража-стоянки для индивидуального (личного) транспорта и подсобных помещений (помещения стоянки расположены на цокольном и первом этажах Здания, на втором этаже расположена только часть принадлежащих ответчику подсобных помещений).
Как следует из пояснений ответчика, вторая обособленная часть Здания (антресоль второго этажа и большинство помещений второго этажа Здания) имеет кадастровый номер 77:01:0002014:4908, принадлежит на праве собственности городу Москве и находится в оперативном управлении Государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы «Московский международный Дом музыки».
Ответчик не имеет какого-либо отношения к использованию данной части Здания. При этом, как указывает ответчик, не принадлежащая ему часть Здания используется ГБУК «Московский международный Дом музыки» для культурно-просветительских целей.
В соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении спорного земельного участка установлены следующие виды разрешенного использования:
«объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (1.2.3.)»;
«объекты размещений учреждений и организаций просвещения (1.2.17)».
Как указывает Ответчик, проверка Госинспекции по недвижимости г. Москвы проводилась без информирования ответчика.
Указанный в Уведомлении 2023 года рапорт Госинспекции по недвижимости от 10.09.2020 №9012410 составлялся без участия ответчика и ему не направлялся, ответчику о нем стало известно только из Уведомления 2023 года и материалов настоящего дела.
В досудебной переписке с истцом (письма ответчика от 09 июня 2023 года № О- 23-0435, от 01 сентября 2023 года №О-23-0665, от 23 ноября 2023 года №О-23-0925, от 14 февраля 2024 года №О-24-0113) ответчик отмечал, что утверждение истца о том, что на Земельном участке размещается «подземная парковка», не соответствует действительности, поскольку Здание начинается с цокольного этажа, находящегося выше уровня земли, помещения для стоянки транспортных средств размещается на цокольном и первом этажах Здания, то есть никакой «подземной парковки» нет.
Кроме того, ответчик в переписке указывал, что помещения, используемые для культурно-просветительских целей (концертные залы, музыкальные студии, расположенные на втором этаже здания), не имеют какого-либо отношения к ответчику.
Указанные помещения принадлежат самому городу Москве и находятся в оперативном управлении у ГБУК «Московский международный Дом музыки» и ответчик ими не владеет и не пользуется.
При этом истец в своих письмах (например, письма от 29 сентября 2023 года №ДГИ-1-51178/23-1, от 04 октября 2023 года №ДГИ-1-51217/23-1, от 19 декабря 2023 года №ДГИ-1-68326/23-1) никак не опровергал и не отрицал указанные сведения.
Суды пришли к выводу, что фактическое использование Земельного участка соответствует цели предоставления Земельного участка, указанной в п.1.1 Договора аренды – «для эксплуатации части здания под многоэтажный гараж-стоянку для индивидуального транспорта».
Доказательств обратного истец не представил, также истцом не представлено доказательств направления ответчику каких-либо претензий в связи с нецелевым использованием Земельного участка.
В соответствии с данными ЕГРН в отношении Земельного участка установлены следующие виды разрешенного использования «объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (1.2.3.); объекты размещений учреждений и организаций просвещения (1.2.17)».
Как следует из материалов дела, фактическое использование ответчиком Земельного участка соответствует видам разрешенного использования, указанным в ЕГРН. Ответчик использует принадлежащую ему часть здания для стоянки индивидуального (личного) транспорта.
При этом, как следует из представленных истцом документов, при проверке Госинспекцией по недвижимости, по результатам которой составлен рапорт от 10.09.2020 №9012410, не рассматривался вопрос фактического использования/эксплуатации ответчиком помещений стоянки, в том числе, о том, какие транспортные средства размещаются на стоянке (личные или какие-либо иные), соответственно, он не отражен в указанном рапорте и у истца отсутствовали основания считать, что стоянка не эксплуатируется для личного автотранспорта.
Также в указанном рапорте не указаны какие-либо иные сведения, которые могли бы свидетельствовать об использовании ответчиком земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что помещения стоянки используются для целей размещения, например, коммерческого, общественного, специального или иного транспорта либо для каких-то иных целей, не связанных с размещением транспортных средств (например, торговли, оказания услуг, делового управления и т.п.).
Представленный истцом новый рапорт Госинспекции по недвижимости от 04.10.2024 с актом обследования земельного участка №9014087 является неотносимым к настоящему делу доказательством, поскольку он был составлен позднее положенного истцом в основу заявленного требования Уведомления 2023 года и на год позже заявленного периода, и не может подтверждать обстоятельств, относящихся к указанному истцом спорному периоду с предоставлением ему права на применение ставки в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, в указанном рапорте также отсутствуют какие-либо данные, свидетельствующие о нарушении ответчиком разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, утверждение истца о том, что автостоянка не предполагает ее использование в целях, связанных с размещением личного автотранспорта, ни на чем не основано, в частности, не следует из рапорта Госинспекции по недвижимости от 10.09.2020 №9012410.
Истцом также не доказано нарушение ответчиком положений п.8 (1) Постановления №273-ПП, судом такие нарушения не установлены.
При указанных обстоятельствах, связанных с использованием ответчиком земельного участка, утверждения истца об установлении новой ставки арендной платы в размере 1,5% не основаны на содержании п.3 и п.3.2. Приложения №1 к Постановлению №273-ПП, использование ответчиком Земельного участка не в соответствии с целями, указанными в п.3.2. Приложения №1 истцом не доказано.
Как следует из материалов дела, арендная плата за 2023 год Ответчиком была оплачена платежными поручениями:
№937 от 27 декабря 2022 года (за 1 квартал 2023 года - 249.885,55 рублей),
№552 от 28 марта 2023 года (за 2 квартал 2023 года - 249.885,55 рублей),
№222 от 29 июня 2023 года (за 3 квартал 2023 года - 249.885,55 рублей),
№996 от 28 сентября 2023 года (за 4 квартал 2023 года - 249.885,54 рублей), и Платежным поручением №463 от 23 ноября 2023 года на 19.936,81 рублей (доплата в связи с изменением кадастровой стоимости).
Соответственно, Ответчик полностью выплатил арендную плату по Договору аренды за весь 2023 год: 249.885,5х3+249.885,54 + 19.936,81 (4.984,2х3 + 4.984,21) = 1.019.479,00 руб., то есть 254.869,75 руб. в квартал.
Истцом в материалы дела представлен расчет (информационный с учетом применения ставки арендной платы 0,3 % от кадастровой стоимости) суммы задолженности и пени по Договору аренды за период с 01.10.2023 по 30.06.2024 по состоянию на 27.11.2024, в котором истец учел все указанные ответчиком платежные поручения по оплате арендной платы за спорный период, в том числе платежное поручение №463 от 23.11.2023 на сумму 19 936,81 руб., задолженность по арендной плате составляет 0 руб.
Учитывая что истцом не представлено доказательств использования земельного участка с нарушением вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для начисления арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, и поскольку за период с 01.10.2023 по 30.06.2024 ответчик надлежащим образом и в полном объеме исполнил все свои обязательства по уплате арендной платы, исходя из условий Договора аренды, установленных значений кадастровой стоимости, Уведомлений истца 2018 года и 2021 года, какая-либо задолженность ответчика перед истцом по договору аренды за заявленный истцом период отсутствует.
Периодические квартальные платежи по оплате арендной платы в период 2021-2022 года совершались своевременно и в полном объеме, оснований для начисления неустойки не имеется, истцом доказательств обратного не представлено.
При этом, учитывая доплату арендной платы платежным поручением №463 от 23.11.2023г. и дату получения ответчиком уведомления Истца от 04.05.2023г. (11.05.2023г.), полная оплата арендной платы за 4 квартал 2023 года произведена ответчиком с нарушением установленных Договором аренды сроков, в связи с чем за такое нарушение подлежит начислению неустойка.
При указанных обстоятельствах, расчет истца по начислению неустойки, рассчитанной им в отношении арендной платы по ставке 0,3% годовых за период с 06.10.2023 г. по 23.11.2023г., размер которой, как в контррасчете ответчика, так и в информационном расчете истца, составил сумму 488,45руб. (т. 2 л.д. 81), является правильным.
Поскольку с 01.01.2023г. в связи с повышением кадастровой стоимости земельного участка увеличился размер арендной платы (подлежало уплате 254 869,75 руб. в квартал), а арендатор уплачивал арендную плату по ставке 2022г., и образовавшуюся с 06.10.2023 недоплату компенсировал только п/п от 23.11.2023 № 463 (т. 2 л.д. 24), - к арендатору подлежит применению неустойка за период с 06.10.2023г. по 23.11.2023г., составившая 488,45руб.
Учитывая установленные судом фактические обстоятельства спора, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 488,45руб.
Доводов, которые бы свидетельствовали о том, что какие-либо обстоятельства, имеющие значение для дела, которые суд первой инстанции посчитал установленными, не соответствуют обстоятельствам дела, или что судом первой инстанции не были выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, в апелляционной жалобе не приведено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2024г. (резолютивная часть от 17.12.2024г.) по делу № А40-171509/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья Е.Е. Кузнецова
Судьи А.В. Бондарев
О.В. Савенков
Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.