АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-6596/2024

«4» июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена «22» мая 2025 года. Полный текст решения изготовлен «4» июня 2025 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паламовой З.Д., рассмотрев в судебном заседании путем использования системы веб-конференции дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к федеральному казенному учреждению "Восточно-Сибирское окружное управление материально-технического снабжения Министерства внутренних дел Российской Федерации" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664003, Иркутская область, Иркутск город, Карла Маркса улица, 27)

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, Иркутская обл, Иркутск г, Российская ул, д. 17), акционерное общество «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, <...>), Министерство имущественных отношений Иркутской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>), ФИО3, ФИО4, ФИО5

об установлении сервитута,

при участии представителя истцов ФИО6 по доверенностям от 18.03.2025, 10.06.2024 (паспорт, диплом), представителя ответчика ФИО7 по доверенности от 15.01.2025 (служебное удостоверение), третьих лиц ФИО5 (паспорт), ФИО3 (паспорт), ФИО4 (паспорт), представителя АО «Восточное управление ЖКС» ФИО8 по доверенности от 14.02.2025 (паспорт, диплом),

установил:

Иск заявлен (с учетом уточнений) с требованиями:

- с целью обеспечения беспрепятственного прохода, проезда въезда и выезда к объектам недвижимости, которые принадлежат истцу, установить на 2 года 6 месяцев частный сервитут (право ограниченного пользования) в отношении части земельного участка, входящей в состав земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159, площадью 1 077 кв. м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Иркутск, Кировский район, ул. Карла Маркса, 27;

- установить сервитут для обеспечения ИП ФИО1, которая является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 38:36:000034:19340, права круглосуточного беспрепятственного прохода и проезда автомашин ко входу в помещение;

- установить сервитут для обеспечения Главы КФХ ФИО2, который является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 38:36:000034:15015, права круглосуточного беспрепятственного прохода и проезда автомашин ко входу в помещение;

- установить плату за сервитут в размере 12 000 рублей в год;

- границы действия сервитута определить в соответствии с представленным ситуационным планом.

Представитель истцов в судебном заседании заявил ходатайство о принятии уточнений, согласно которым истцы просят:

1) с целью обеспечения беспрепятственного круглосуточного проезда, прохода (в рабочие, выходные и праздничные дни) автотранспортных средств Истцов, сотрудников Истцов, арендаторов, посетителей, клиентов, подрядчиков и любых третьих лиц к нежилым помещениям Истцов, установить на 2 года 11 месяцев частный сервитут (право ограниченного пользования) в отношении части следующих земельных участков:

- земельный участок, входящий в состав земельного участка с кадастровым номером: 38:36:000034:159, площадью 1 077 кв. м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Иркутск, в Кировском районе, ул. Карла Маркса, 27, принадлежащий на праве постоянного бессрочного пользования ФКУ «ВСОУМТС МВД России;

- земельный участок, площадью 2 620 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:22545, расположенный по адресу: <...> земельный участок 40, принадлежащий на праве общей долевой собственности гражданам и Муниципальному образованию город Иркутск;

2) установить плату за сервитут, установленный в отношении части земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:22545, расположенный по адресу: <...> земельный участок 40, в размере 3 273,31 (три тысячи двести семьдесят три) рубля 31 копейка в год;

3) установить плату за сервитут, установленный в отношении части земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159, расположенный по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Иркутск, в Кировском районе, ул. Карла Маркса, 27, в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей в год;

4) границы действия сервитута определить в соответствии с заключением судебной комплексной и комиссионной землеустроительной и оценочной экспертизы.

Также истцы просили привлечь к участию в деле в качестве соответчиков собственников квартир в МКД и, соответственно, земельного участка под МКД с кадастровым номером 38:36:000034:22545, расположенного по адресу <...>.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований приняты судом.

Представитель истцов поддержал заявленные требования с учетом уточнений.

Ответчик в судебном заседании иск оспорил по существу, полагал возможным установить сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:22545 с учетом проведенной экспертизы по делу.

Третьи лица, присутствовавшие в судебном заседании, возражали против удовлетворения исковых требований, а также возражали против привлечения в качестве соответчиков указанных истцом лиц, поддержали доводы ранее направленных отзывов.

ФИО3 ходатайствовала об истребовании дополнительных доказательств, а именно: межевого плана, землеустроительного дела и правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:159, а также документов, послуживших основанием для постановки на кадастровой учет и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:159.

Рассмотрев ходатайство третьего лица об истребовании доказательств, суд пришел к выводу, что оно не подлежит удовлетворению, поскольку в настоящем деле не оспариваются права на земельные участки.

Третьи лица (ТУ Росимущества в Иркутской области, Министерство имущественных отношений Иркутской области) в судебное заседание не явились, направили отзывы с учетом проведенной по делу экспертизы, возражали против удовлетворения исковых требований.

Поскольку неявка третьих лиц в судебное заседание, уведомленных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав сторон, явившихся третьих лиц, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности с 05.10.2023 принадлежит нежилое помещение площадью 230, 7 кв. м. с кадастровым номером 38:36:000034:19340, расположенное по адресу: <...>.

Также главе КФХ ФИО2 на праве собственности с 29.08.2019 принадлежит гараж - нежилое помещение площадью 22, 4 кв. м. с кадастровым номером 38:36:000034:15015, расположенное по адресу: <...>, кв. на пп: 22.

В подтверждение данных фактов в материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

В обоснование иска об установлении сервитута истцы указали следующее.

Помещения с кадастровыми номерами 38:36:000034:19340 и 38:36:000034:15015, принадлежащие истцам, расположены в административном здании с кадастровым номером 38:36:000034:14621. Данное здание находится на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000034:159, переданном в постоянное бессрочное пользование ответчику.

Как указано истцами, проезд и проход к помещениям истцов с кадастровыми номерами 38:36:000034:19340 и 38:36:000034:15015 возможны только через земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:159. Иных путей для подъезда и выезда транспорта, прохода людей к помещениям истцов не имеется. При этом в 2023 году ответчик полностью огородил земельный участок забором, тем самым ограничил проход и проезд транспорта к объектам недвижимости истцов.

Таким образом, с позиции истцов, у них отсутствует иная возможность реализовать свое право пользования принадлежащими им помещениями, кроме как установление сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159.

Истцы обратились в адрес ответчика с предложениями об установлении сервитута на земельный участок, принадлежащий указанному лицу.

Поскольку сторонами соглашения об установлении сервитута на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:159 не достигнуты, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доводы и возражения сторон, суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано на то, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Из норм статьи 274 ГК РФ следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. Соответствующая правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11.

То же отмечено и в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017: сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

В соответствии со статьей 39.23 ЗК РФ соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в случае размещения линейных объектов, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

Согласно статье 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению к спорным правоотношениям норм материального права в предмет доказывания входят обстоятельства наличия (отсутствия) у истцов права собственности или иного вещного права на объект недвижимости, для пользования которым истцы просят установить частный сервитут, наличия (отсутствия) у ответчика права собственности или иного законного права владения земельным участком, на который истцы просят установить сервитут, невозможность обеспечения проезда иным путем к объекту недвижимости истцов и осуществления нормальной хозяйственной деятельности без установления сервитута, определение соразмерной платы за сервитут.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца была назначена судебная комплексная землеустроительная и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО9 с привлечением ассистента ФИО10 (кадастрового инженера) в части землеустроительного (геодезического) экспертного исследования; эксперту Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Институт экспертиз Восточной Сибири» ФИО11 в части определения стоимости годовой платы за сервитут по вариантам, предложенным экспертом ФИО9

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Существует ли в настоящий момент беспрепятственный доступ путем прохода, проезда к нежилому помещению ИП ФИО1 с кадастровым номером 38:36:000034:19340, расположенному по адресу: <...>, и к нежилому помещению Главы КФХ ФИО2 с кадастровым номером 38:36:000034:15015, расположенному по адресу: <...>, кв. на пп:22, с земель общего пользования?

2. Определить вариант (варианты) прохода и проезда (с указанием границ, координат и площади обременяемой части земельного участка) от земель (дорог) общего пользования к нежилому помещению с кадастровым номером 38:36:000034:19340, нежилому помещению с кадастровым номером 38:36:000034:15015 с соблюдением требований законодательства Российской Федерации, в том числе СНиПов и иных норм. Указать, какой вариант является наиболее приемлемым и наименее обременительным для сторон?

3. Какими применительно к каждому из вариантов прохода и проезда к нежилому помещению с кадастровым номером 38:36:000034:19340, нежилому помещению с кадастровым номером 38:36:000034:15015 через земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:159 с наименьшим обременением прав ФКУ "ВСОУМТС МВД РОССИИ" будут содержание, вид, сфера действия, срок сервитута, а также режим прохода и проезда к нежилому помещению с кадастровым номером 38:36:000034:19340, нежилому помещению с кадастровым номером 38:36:000034:15015 с учетом фактического использования ФКУ «ВСОУМТС МВД России» земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159 и действия на нем пропускного и внутриобъектового режима?

4. В случае необходимости прохода и проезда через земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:159 применительно к наименее обременительному варианту (вариантам) прохода и проезда к нежилому помещению с кадастровым номером 38:36:000034:19340, нежилому помещению с кадастровым номером 38:36:000034:15015 определить рыночную стоимость соразмерной годовой платы за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159?

В представленном в материалы дела заключении № 16-04/25 от 16.04.2025 эксперт ФИО9 установила, что нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:000034:19340 истца ФИО1 расположено в административном здании с кадастровым номером 38:36:000034:14621 на трёх этажах: подвал, этаж № 1 и этаж № 2. Всего в указанном здании зарегистрировано три помещения:

-нежилое помещение (наименование – гараж) с кадастровым номером 38:36:000034:15015, площадью 22,4 кв.м, принадлежит истцу ФИО2;

-нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:000034:19340, площадью 230,7 кв.м, принадлежит истцу ФИО1;

-нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:000034:19694, площадью 482,7 кв.м, принадлежит Российской Федерации и передан на праве оперативного управления ответчику - ФКУ «ВСОУМТС МВД России».

Все перечисленные помещения обособлены и изолированы друг от друга, доступ в каждое осуществляется через отдельные входы. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000034:159, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, в Кировском районе, ул. Карла Маркса, 27. Участок является собственностью Российской Федерации и передан на праве постоянного бессрочного пользования ответчику - ФКУ «ВСОУМТС МВД России».

Первичное обследование объектов в рамках проведения комплексной экспертизы состоялось 25.09.2024. В первую очередь были исследованы возможные варианты доступа к помещениям истцов со стороны земельного участка с КН 38:36:000034:159 (внутренний двор ФКУ «ВСОУМТС МВД России»). Проход и подъезд к данной территории от земель общего пользования (ул. Горького) пролегает через часть земельного участка с КН 38:36:000034:22545 (земельный участок многоквартирного дома № 40 по ул. Горького) и далее через часть земельного участка с КН 38:36:000034:1033, имеющего адрес: Иркутская область, в <...>. Со стороны ул. Карла Маркса вход в помещения истцов невозможен.

Земельный участок с КН 38:36:000034:159 по периметру имеет ограждение с раздвижными воротами, калитками – действуют ограничительные меры для прохода и проезда. Вход возможен исключительно через вызов дежурного по ФКУ «ВСОУМТС МВД России».

На момент проведения осмотра установлено, что к зданию прилегает навесная конструкция из профилированного металлического листа, в которой размещен передвижной генератор для нужд ФКУ «ВСОУМТС МВД России». Возведенное сооружение закрывается на замок. Усматривается, что вход, ведущий к помещению ФИО1, заслонен этим сооружением и отдельным металлическим листом. По этой причине, проход к помещению собственника ФИО1 на момент проведения экспертизы со стороны территории ФКУ «ВСОУМТС МВД России» заблокирован.

Также экспертом при исследовании установлено, что доступ к помещению с КН 38:36:000034:19340, и помещению с КН 38:36:000034:15015 через земельный участок с КН 38:36:000034:159 (территория ФКУ «ВСОУМТС МВД России») возможен, но исключительно с учетом ограничительных мер действующего пропускного режима. Доступ к помещению 38:36:000034:19340 ФИО1 заблокирован некапитальной конструкцией.

Экспертом отмечено, что в случае наложения сервитута на часть земельного участка с КН 38:36:000034:159 в обязательном порядке потребуется обременить сервитутом в том числе и часть земельного участка с КН 38:36:000034:1033 и часть участка с КН 38:36:000034:22545. Т.е. обременение будет накладываться сразу на три земельных участка.

Руководствуясь принципом всесторонности исследования по делу, эксперт рассмотрел альтернативные пути доступа к спорному помещению ФИО1

Так, эксперт указал, что с торцевой части административного здания имеется еще один вход. С этой стороны прилегает земельный участок с КН 38:36:000034:22545, имеющий адрес: <...> земельный участок 40. При осмотре установлено, что проходу препятствуют деревья, гаражи, а также возведенное некапитальное ограждение из профилированных металлических листов. Кроме того, оборудована детская площадка.

С учетом цели установления сервитута на земельном участке с КН 38:36:000034:159 (круглосуточный свободный беспрепятственный проход и проезд автотранспорта не только собственников помещений, но и третьих лиц: арендаторов, клиентов, подрядчиков и т.п.) экспертом отмечено, что при организации сервитута в обязательном порядке потребуется отменить пропускной режим Учреждения и демонтировать возведенное ограждение с автоматическими воротами на границе участка. Это приведет к нарушению значительного числа установленных требований по охране и безопасности режимного объекта, антитеррористической защищенности, а главное – невозможности осуществления деятельности Учреждения по Уставу. Как следует из материалов дела (Уведомление № ВС/ОВСЗиАО-1072 от 16.05.2024г.), собственнику гаража с КН 38:36:000034:15015 ФИО2, разрешается въезд на территорию к своему имуществу, но с соблюдением ограничительных мер. Отсюда следует, что фактически доступ имеется, а значит оснований для установления сервитута нет. В свою очередь, исследование в отношении помещения с КН 38:36:000034:19340 ФИО1 показало, что собственник может реализовать свое право свободного пользования и без обременения сервитутом части участка с КН 38:36:000034:159.

При изложенных обстоятельствах эксперты пришли к следующим выводам по поставленным перед ними вопросам.

Отвечая на вопрос № 1 эксперт ФИО9 указала, что на дату проведения исследования беспрепятственный доступ путем прохода, проезда к нежилому помещению с КН 38:36:000034:19340 ФИО1 с земель общего пользования (ул. Горького и ул. Карла Маркса) отсутствует. Доступ ограничен:

• со стороны ФКУ «ВСОУМТС МВД России» возведено ограждение, действует строгий пропускной режим; непосредственный вход в здание, ведущий к помещению, перекрыт металлическим каркасным сооружением;

• со стороны территории многоквартирного дома № 40 по ул. Горького свободный проход и подъезд затрудняют: гаражи (признаки капитальности не определялись), деревья, обустроенная детская площадка; непосредственный вход в здание, ведущий к помещению, полностью загорожен.

Доступ к нежилому помещению (гаражу) с КН 38:36:000034:15015 ФИО12 путем прохода, проезда от дороги общего пользования (ул. Горького) осуществляется исключительно через территорию ФКУ «ВСОУМТС МВД России». Иного доступа к гаражу нет. Собственник имеет фактическую возможность проезда к своему имуществу через территорию режимного объекта. Пропуск осуществляется в установленном порядке с соблюдением внутриобъектового режима, установленного для данной охраняемой территории.

Учитывая наличие устойчивого, беспрепятственного доступа, согласованного с администрацией режимного объекта, отсутствуют основания для официальной регистрации сервитута на данный участок. Необходимость в установлении сервитута отпадает, поскольку право проезда уже реализуется на практике в пределах действующего правового режима.

При ответе на вопрос № 2 эксперт указал, что к помещению с КН 38:36:000034:19340 ФИО1 имеется альтернативный вход, не связанный с проходом через территорию режимного объекта. Данный вход расположен со стороны прилегающей территории многоквартирного жилого дома, что позволяет обеспечить доступ без необходимости использования участка с ограниченным правовым режимом.

Учитывая зарегистрированное назначение помещения с КН 38:36:000034:19340 ФИО1 «Нежилое помещение» и назначение здания, в котором оно расположено: «Административное здание», экспертом-землеустроителем разработан единственный вариант организации сервитута, для обеспечения прохода - через территорию многоквартирного дома.

Расчётное значение ширины прохода, составляющее 1,2 м, а также скругленные поворотные части сервитута, в полной мере обеспечивают удобство пешеходного движения. Спроектированные границы зоны сервитута будут являться самым кратчайшим путем от дороги общего пользования (ул. Горького), и при этом учтена необходимость сведения к минимуму возможного вмешательства в жизнедеятельность правообладателей участка с КН 38:36:000034:22545 (затрагивается лишь малая часть обустроенной детской игровой площадки).

Траектория зоны прохода включает два отрезка:

• на первом отрезке (на прилагаемой схеме отмечено пунктирной линией зеленого цвета) проход осуществляется по земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности, права на которую не разграничены и которая не поставлена на государственный кадастровый учет;

• на втором отрезке траектория пересекает земельный участок с КН 38:36:000034:22545, предоставленный под размещение многоквартирного жилого дома, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в данном доме.

Таким образом, правовое ограничение в виде сервитута подлежит установлению исключительно в пределах границ вышеуказанного земельного участка с КН 38:36:000034:22545, поскольку именно данная территория относится к объекту, права на который зарегистрированы, и на неё распространяются интересы и правомочия конкретных правообладателей. Земельный участок с неразграниченной государственной собственностью является территорией, доступной для общего пользования, и не требует установления сервитута, так как отсутствует объект частного права, в отношении которого необходимо было бы ограничить право собственности или иное вещное право.

В приложении №1 к заключению экспертом приведена графическая схема предложенного варианта сервитута.

При этом эксперт указал, что в целях организации сервитута для прохода через часть земельного участка с КН 38:36:000034:22545 в обязательном порядке потребуется:

- демонтировать часть ограждения из металлического профилированного листа, обеспечив проход к зданию;

- перенести элемент благоустройства (лавочка) из зоны прохода;

- демонтировать (или перенести) часть металлического ограждения детской площадки в зоне прохождения пешеходного сервитута;

- расчистить зону сервитута путем вырубки деревьев, которые затрудняют свободный проход.

Общая площадь сервитута для прохода, налагаемая на часть земельного участка с КН 38:36:000034:22545 (территория многоквартирного дома) составляет 47,0 кв.м, ограничена координатами, приведенной экспертом в Таблице 27.

Экспертом указано, что предложенный вариант сервитута является наиболее оптимальным и наименее обременительным для сторон.

При ответе на вопрос № 3 эксперт указал, что в отношении помещения (гаража) с кадастровым номером 38:36:000034:15015 ФИО12 доступ собственнику указанного помещения фактически обеспечен. Этот факт подтверждается материалами дела. Проезд осуществляется через территорию режимного объекта с кадастровым номером 38:36:000034:159 в рамках установленного пропускного и внутриобъектового режима, без каких-либо препятствий со стороны правообладателя участка — ФКУ «ВСОУМТС МВД России». При этом предоставление свободного круглосуточного доступа иным (третьим) лицам невозможно в силу особого правового режима объекта. Таким образом, учитывая наличие действующего и реализуемого порядка доступа для собственника, оснований для установления сервитута не имеется.

В отношении помещения с кадастровым номером 38:36:000034:19340 ФИО1 эксперт пришел к выводу, что указанное помещение имеет альтернативный вход, который расположен со стороны прилегающей территории многоквартирного жилого дома, минуя участок с кадастровым номером 38:36:000034:159. Установление сервитута именно по данному маршруту (через территорию многоквартирного дома) является оптимальным и не затрагивает интересы и правовой режим использования территории ФКУ «ВСОУМТС МВД России». Такой вариант доступа обеспечивает соблюдение баланса интересов всех сторон. В рамках проведенной экспертизы разработан один вариант сервитута – в виде права прохода, поскольку здание, к которому обеспечивается доступ, является административным, и организации проезда не требуется.

При ответе на вопрос №4 эксперт ФИО11 указала, что с учетом выводов эксперта ФИО9 общая площадь сервитута для прохода, налагаемая на часть земельного участка с КН 38:36:000034:22545 (территория многоквартирного дома) составляет 47,0 кв.м.

Экспертом ФИО11 в рамках исследования определена рыночная стоимость соразмерной годовой платы за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:22545.

Так, рыночная стоимость права ограниченного пользования частью чужого земельного участка общей площадью 2 620 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:22545 (сервитут) площадью 47 кв.м., по состоянию на 16 апреля 2025 г. составляет 160 392,10 руб. за 49 лет, то есть 3 273,31 руб. в год.

Согласно статье 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив заключение экспертов, суд находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отражающими все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанными на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку выводы согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу. В этой связи заключение, представленное экспертами в материалы дела, признается надлежащим доказательством по делу.

После проведенной судебной экспертизы истцами уточнены требования, согласно которым истцы просят установить частный сервитут в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000034:159, 38:36:000034:22545.

Рассмотрев уточненные требования истцов, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска с учетом следующего.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:000034:19340 истца ФИО1 расположено в административном здании с кадастровым номером 38:36:000034:14621 на трёх этажах: подвал, этаж № 1 и этаж № 2. Также в указанном здании расположены:

- нежилое помещение (наименование – гараж) с кадастровым номером 38:36:000034:15015, площадью 22,4 кв.м, принадлежащее истцу ФИО2;

- нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:000034:19694, площадью 482,7 кв.м, принадлежащее Российской Федерации и переданное на праве оперативного управления ответчику - ФКУ «ВСОУМТС МВД России».

Указанное здание с кадастровым номером 38:36:000034:14621 расположено на территории земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159, являющегося собственностью Российской Федерации, переданного в постоянное бессрочное пользование ФКУ «ВСОУМТС МВД России».

Как указано ранее судом, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 №11248/11, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

То же отмечено и в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок Верховного Суда РФ (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017): сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) частный сервитут устанавливается в соответствии с ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Таким образом, из положений статьи 23 ЗК РФ и статьи 274 ГК РФ следует, что сервитут может устанавливаться в интересах собственника недвижимого имущества исключительно в том случае, если нужды собственника, связанные с использованием указанного имущества, не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из указанных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 28 февраля 2012 года № 11248/11).

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создания на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом.

Как установлено частью 2 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (часть 3 статьи 39.20 ЗК РФ).

Согласно подпункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Как указывалось ранее, в соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Судом установлено, что истцы просят установить сервитут в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000034:159, 38:36:000034:22545 для проезда, прохода в помещения с кадастровыми номерами 38:36:000034:19340, 38:36:000034:15015, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000034:159.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159, данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 12.03.2004 с видом разрешенного использования: под эксплуатацию существующего административного здания и незавершенное строительство вычислительного центра.

В силу прямого указания статьи 39.20 ЗК РФ истцы, будучи собственниками объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000034:159 (в собственности Российской Федерации), обладают правом на получение в аренду соразмерной части площади земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159 либо на ее выкуп.

Вместе с тем, весь земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:159 передан в оперативное управление только одному лицу – ответчику, владеющему лишь частью площадей в здании, что нарушает требования действующего законодательства и привело к ситуации невозможности реализации прав истцов как владельцев части объекта недвижимости, земельный участок под которым сформирован исключительно под эксплуатацию здания.

В судебном заседании истцам разъяснена судом возможность реализации прав собственников, установленных земельным законодательством, однако истцы суду пояснили, что настаивают на установлении сервитута путем обременения территории соседнего многоквартирного дома.

На вопрос суда, каким образом истцы планируют проезд к принадлежащим им объектам со стороны многоквартирного дома с учетом того обстоятельства, что экспертами установлена только возможность прохода к помещениям истцов, последние пояснили, что планируют парковать транспорт на территории многоквартирного дома.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц жильцы МКД и управляющая организация категорически возражали против обременения сервитутом их земельного участка, указали, что ФИО1 использует принадлежащее ей помещение в коммерческих целях – под хостел и ранее, до установки ограждения, жильцы хостела распивали спиртные напитки на территории детской площадки. Территория МКД мала, обременение ее сервитутом повлечет необходимость сноса детской площадки, вырубки деревьев.

Суд соглашается с доводами третьих лиц и полагает, что неоформление в установленном порядке договорных отношений с собственником земельного участка не порождает права истцов на установление сервитута.

Сервитут по своей природе является исключительным способом установления обременении (ограничений) прав собственника, если иные способы законодательством не предусмотрены.

В данном случае истцы в обход оформления прав на земельный участок под своими объектами подменяют указанную процедуру и просят установить сервитут, при этом формулирование требований истцов как установление права на беспрепятственный круглосуточный проезд и проход любого вида транспорта и любых лиц к принадлежащим истцам объектам (в том числе неприменение к истцам и их клиентам установленного пропускного режима на территорию охраняемого объекта, о чем представитель истцов указал в судебном заседании) противоречит самому существу понятия сервитута, установленного гражданским законодательством, поскольку истцы желают пользоваться чужой собственностью как своей, что недопустимо.

Избрание способа защиты своего нарушенного права является прерогативой истца.

Лицо, осуществляя принадлежащее ему право, самостоятельно несет негативные последствия неверного выбора способа защиты своего права. В данном случае нарушенные права истцов подлежат защите с использованием иных способов, установленных гражданским законодательством.

С учетом вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что истцами выбран неверный способ защиты нарушенного права, что не исключает для них возможности обратиться за защитой нарушенного права с иными требованиями.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Кроме того, суд отмечает, что в заключении экспертов указано, что при установлении сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159, в обязательном порядке потребуется обременить сервитутом и часть земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1033, и часть участка с кадастровым номером 38:36:000034:22545, то есть обременение будет накладываться сразу на три земельных участка. При этом экспертом отмечено, что доступ к помещениям истцов через земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:159 возможен исключительно с учетом ограничительных мер действующего пропускного режима (потребуется отменить пропускной режим Учреждения и демонтировать возведенное ограждение с автоматическими воротами на границе участка, что приведет к нарушению значительного числа установленных требований по охране и безопасности режимного объекта, антитеррористической защищенности, невозможности осуществления деятельности Учреждения по Уставу).

Также экспертом указано, что в целях организации сервитута для прохода через часть земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:22545 в обязательном порядке потребуется: демонтировать часть ограждения из металлического профилированного листа, обеспечив проход к зданию; перенести элемент благоустройства (лавочка) из зоны прохода; демонтировать (или перенести) часть металлического ограждения детской площадки в зоне прохождения пешеходного сервитута; расчистить зону сервитута путем вырубки деревьев, которые затрудняют свободный проход.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 04.06.2013 №16033/12, Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Таким образом, сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего имущества.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об имеющейся у истцов возможности обеспечить проход, проезд к своим помещениям иным способом – путем оформления в установленном порядке договорных отношений с собственником земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159 либо путем признания права собственности на часть земельного участка в соответствии с частью 2 статьи 39.20 ЗК РФ, то есть без установления сервитута.

Истцами доказательств невозможности оформления прав на часть земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159 в соответствии с частями 2, 3 статьи 39.20 ЗК РФ не представлено.

Вместе с тем, по результатам исследования всех имеющихся документов, в том числе заключения экспертизы, суд установил, что при установлении сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:159 в обязательном порядке потребуется обременить ответчика (отменить пропускной режим, что приведет к нарушению установленных требований по охране и безопасности режимного объекта), а при установлении сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:22545 в обязательном порядке потребуется произвести демонтаж ограждений, лавочки, произвести вырубку деревьев, то есть также произвести дополнительные действия в интересах истцов, при этом в материалах дела отсутствуют сведения, что такие действия будут разрешены.

С учетом изложенного, ссылки истцов на возможность установления сервитута в отношении указанных ими земельных участков судом отклоняются, поскольку истец не доказал, что данный способ является наиболее подходящим вариантом, то есть одновременно наиболее экономным (менее затратным) для истцов и наименее обременительным для собственников земельных участков (баланс интересов сторон).

Материалами дела установлено, что истцы имеют возможность обеспечить себе проезд, проход к помещениям путем оформления прав на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:159, однако предпочли обременение земельных участков. При этом данный порядок не является менее обременительным для ответчика и собственников помещений многоквартирного дома, поскольку имеется возможность использования проезда без обременения чьих-либо прав.

При таких условиях обременение на основании судебного решения земельных участков означало бы нарушение прав собственников этих участков и не обеспечивает разумный баланс интересов сторон спора.

В то же время одним из принципов гражданского законодательства провозглашен принцип равенства, недопустимости защиты гражданских прав одних лиц за счет нарушения прав других лиц. Конституцией Российской Федерации гарантирована неприкосновенность частной собственности.

При таких обстоятельствах заявленные требования признаны судом не подлежащими удовлетворению, поскольку оснований для установления частного сервитута не установлено.

Иск не обоснован и удовлетворению не подлежит.

Истцом заявлено о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков собственников земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:22545, расположенного по адресу <...>.

Судом указанное ходатайство рассмотрено, признано необоснованным и не подлежащим удовлетворению по причине отсутствия материально-правовых оснований для удовлетворения требований истца об установлении сервитута.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца и возмещению не подлежат, в том числе за проведение судебной экспертизы.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражных судов в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья Е.В. Рукавишникова