Пятый арбитражный апелляционный суд
ул. Светланская, 115, <...>
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело
№ А51-16817/2024
22 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2025 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Панасюк,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Артаяр»,
апелляционное производство № 05АП-3315/2025
на решение от 02.06.2025 судьи Е.Р. Яфаевой
по делу № А51-16817/2024 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Артаяр» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании,
встречный иск о взыскании арендной платы, неустойки,
при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Артаяр»: представитель ФИО2 по доверенности от 25.12.2023, сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 11840), паспорт;
от индивидуального предпринимателя ФИО1: представитель ФИО3 (при участии онлайн) по доверенности от 23.09.2024, сроком 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 19-01-6), паспорт
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Артаяр» (далее – ответчик, общество) оставшейся части невозвращенного обеспечительного платежа в размере 72 961 руб. 92 коп.; процентов за пользование чужими денежными средствами с 09.07.2024 по 26.08.2024 в размере 1 678 руб. 52 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.08.2024 по день вынесения судом решения, исходя из размера ключевой ставки, установленной Банком России; проценты за пользование чужими денежными средствами за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения и по день фактической оплаты долга истцу, начисленные исходя из размера ключевой ставки, установленной Банком России (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
В свою очередь, ответчик обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с предпринимателя арендной платы за период с 01.06.2024 по 14.06.2024 в размере 66 788 руб. 29 коп.; переменной части арендной платы за май 2024 г. в сумме 2 285 руб. 28 коп.; неустойки за неведение арендатором коммерческой деятельности в размере 467 517 руб. 67 коп. за период с 04.05.2024 по 12.06.2024; компенсационной выплаты за досрочное расторжение договора в размере ½ суммы обеспечительного платежа в размере 71 558 руб. 89 коп.; переменной части арендной платы за период с 01.06.2024 по 14.06.2024 в размере 1 082 руб. 29 коп.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.06.2025 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Артаяр» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 02.06.2025 отменить, взыскать неустойку за неведение арендатором коммерческой деятельности в размере 467 517 руб. 67 коп.. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что после окончания срока действия предварительного договора арендатор продолжил использовать арендуемое помещение, вносил арендную плату, заключил дополнительное соглашение от 25.06.2023, что свидетельствует о признании сторонами факта того, что они находятся в длительных фактических отношениях и подтверждают заключенность основного договора аренды и его условий, включая обязанность постоянного ведения деятельности в арендованных помещениях и ответственности за отсутствие таковой, при этом смешанная природа заключенного сторонами договора, включая элементы предварительного договора и аренды, признана судом первой инстанции.
В дополнениях к жалобе апеллянт привел доводы о фактическом действии договора аренды между сторонами в связи с принятием исполнения по договору, подписании дополнительного соглашения от 25.06.2023, оформлении совокупности поименованных документов (акты, переписка).
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от предпринимателя поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили предварительный договор 27.12.2019 № КХ-ОП1-1/2019 (далее – договор), в силу пункта 2.1 которого стороны обязались заключить между собой в будущем договор аренды в отношении части помещений общества на условиях, в порядке и сроках, предусмотренных пунктами 3.2-3.3 предварительного договора, но в любом случае не позднее 31.12.2022. Предварительный договор определяет обязательства сторон, сроки, порядок и условия использования арендатором помещения для проведения работ арендатора в целях подготовки помещения к разрешенному использования и последующего осуществления коммерческой деятельности до даты заключения сторонами договора аренды.
Проект договора аренды (приложение № 2) является неотъемлемой частью предварительного договора (пунктом 3.1 договора).
Арендодатель в течение 20 календарных дней с даты постановки части помещения на кадастровый учет, и, в случае необходимости, получения кадастрового паспорта на часть помещения (в зависимости от того, что наступит позднее), но в любом случае, не ранее даты открытия, подготавливает договор аренды с учетом пункта 3.1 договора и передает его арендатору на подпись. Обязательство арендодателя заключить с арендатором договор аренды является встречным исполнением обязательств арендодателя за оплату арендатором платежей, предусмотренных пунктами 6.1-6.2 договора (пункт 3.2).
Использование арендатором помещения в период с даты подписания акта о начале коммерческой деятельности до даты подписания сторонами договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в приложении № 2 к договору, в том числе с применением оснований для расторжения договора, и по ставке платы за фактическое пользование, равной ставке арендной платы по договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы по договору аренды (пункт 3.7).
Пунктами 6.1.1 и 6.1.2 договора предусмотрены обеспечительные платежи.
В соответствии с пунктом 6.2.2 арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю плату за фактическое использование в размере 100% от суммы арендной платы до даты заключения договора аренды или расторжения предварительного договора.
Согласно пункту 12.1 договор прекращает свое действие: по истечении срока действия договора; по письменному соглашению сторон; в дату заключения договора аренды; по решению суда; по иным основаниям, предусмотренным договором.
Как установлено пунктом 17.7, договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами. При этом обязательства сторон по договору, связанные с заключением договора аренды, действуют до 31.12.2022 (включительно) и/или до государственной регистрации договора аренды, в зависимости от того, что наступит ранее. Обязательства сторон, не связанные с заключением договора аренды, действуют до их фактического исполнения.
Приложением № 2 к предварительному договору является форма договора аренды.
Пунктом 5.2.1 указанной формы закреплено, что арендатор обязуется постоянно и без перерывов вести коммерческую деятельность в помещении, при этом в соответствии с пунктом 10.3 указанной формы договора аренды арендатор обязуется выплатить по письменному требованию арендодателя неустойку в размере 2/30 части от ежемесячной фиксированной арендной платы за каждый день просрочки исполнения или нарушения обязательства, в том числе, в случае если арендатор приостановил ведение коммерческой деятельности в помещении без предварительного письменного согласования с арендодателем.
Сторонами подписан акт приема-передачи помещений от 13.03.2020 (акт № 1), которым арендатор принял помещение № ОП1-1, расчетной площадью 94,46 кв.м, находящееся на 1 этаже в здании с кадастровым номером 25:28:030009:273.
30.10.2020 стороны подписали акт о начале осуществления арендатором коммерческой деятельности.
В дальнейшем 25.06.2023 стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору, внеся изменения в условия договора аренды в части размера и срока внесения арендной платы, включая переменную часть арендной платы.
Письмом от 23.04.2024 общество в ответ на обращение предпринимателя сообщило о возможности расторжения договора на условиях: расторгнуть договор датой 30.06.2024, обеспечительный платеж арендатору не возвращается, остается арендодателю в качестве компенсационной меры за досрочное расторжение договора.
В период с 10.04.2024 по 30.04.2024 и с 02.05.2025 по 12.06.2025 обществом ежедневно составлялись акты о неведении предпринимателем коммерческой деятельности, при этом 03.05.2024, 31.05.2025, 13.06.2024 обществом направлялись претензии за нарушение предпринимателем ведения коммерческой деятельности, согласно которым арендодателем начислен штраф, с приложением счетов на оплату.
Письмом от 29.05.2024 общество уведомило предпринимателя об удержании из ранее внесенного обеспечительного платежа 143 117 руб. 78 коп. в счет погашения задолженности по неустойке за неведение коммерческой деятельности арендатором.
Обществом выставлен арендатору счет от 31.05.2024 за переменную часть арендной платы за период с 01.05.2024 по 31.05.2024 в размере 2285руб.28коп.
Обществом выставлен арендатору счет от 13.06.2024 за арендную плату за период с 01.06.2024 по 14.06.2024 в размере 66 788 руб. 29 коп., от 14.06.2024 № АР00-006107 за переменную часть арендной платы за период с 01.06.2024 по 14.06.2024 в размере 1 082 руб. 29 коп.
14.06.2024 стороны подписали акт возврата помещений к спорному договору.
Обстоятельства заключения договора аренды путем подписания его сторонами материалы дела не подтверждают.
Предпринимателем направлялась претензия о возврате обеспечительного платежа в размере 143 117 руб., ее неудовлетворение послужило основанием для обращения в суд.
При этом, претензией от 25.07.2024 общество просило предпринимателя оплатить задолженность по арендной плате (в том числе переменной части), неустойку за неведение коммерческой деятельности; компенсационную выплату за досрочное расторжение договора, что явилось основанием для предъявления встречного искового заявления.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как основанные на смешанном договоре, поименованном как предварительный договор, содержащем элементы предварительного договора, обязывающего стороны заключить договор аренды не позднее 31.12.2022 и договора аренды, определяющего условия начала и осуществления пользования имуществом в период до заключения непосредственно договора аренды, что соответствует конкретным обстоятельствам дела применительно к положениям статей 421, 429 ГК РФ.
Из пункта 17.7 предварительного договора прямо следует, что обязательства сторон по договору, связанные с заключением договора аренды, действуют до 31.12.2022 (включительно) и/или до государственной регистрации договора аренды, в зависимости от того, что наступит ранее.
При этом согласно пункту 3.2 основной договор должен быть заключен инициативными действиями арендодателя: арендодатель в течение 20 календарных дней с даты постановки части помещения на кадастровый учет, и, в случае необходимости, получения кадастрового паспорта на часть помещения (в зависимости от того, что наступит позднее), но в любом случае, не ранее даты открытия, подготавливает договор аренды с учетом пункта 3.1 договора и передает его арендатору на подпись.
Как верно указал суд первой инстацнии, в материалы дела не представлено доказательств надлежащего исполнения арендодателем указанной обязанности, в том числе не представлено доказательств направления проекта договора, либо уклонения арендатора от заключения основного договора аренды, что послужило основанием для вывода о прекращении предварительного договора ввиду его незаключения в установленный срок по причине просрочки арендодателя при наличии возложенной на него таким договором обязанности.
Дополнительное соглашение от 25.06.2023 к предварительному договору обоснованно не принято судом первой инстанции в качестве безусловного доказательства действия между сторонами основного договора аренды в совокупности его условий, учитывая, что дополнительное соглашение прямо поименовано как соглашение к предварительному договору, заключено со ссылками на обоснование пунктом 17.1. предварительного договора (определяющего порядок изменения такового), им изменены условия договора аренды как формы (проекта) в части размера и срока внесения арендной платы, включая переменную часть арендной платы, изменен размер площади арендуемого помещения, принят архитектурно-строительный план. При этом, возможность сторон своим соглашением изменить проект договора аренды до его заключения прямо закреплено во втором предложении пункта 3.1. предварительного договора.
Иных условий, в том числе в части обязанности заключения договора аренды, а равно срока, в течение которого необходимо заключить основной договор аренды, в указанном дополнительном соглашении сторонами не изменялось.
Занимаемые сторонами различные позиции в толковании условий заключенного между ними и действовавшего в определенный период предварительного договора (как установлено судом первой инстанции, носящего смешанный характер) подлежат оценке судом применительно к обязательному толкованию пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», пункта 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» в пользу предпринимателя, с учетом не отрицаемой сторонами подготовки подготовила проект договорной документации со стороны общества.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Учитывая, что предварительный договор в силу прямого указания пункта 6 статьи 429 ГК РФ прекратил свое действие в соответствующий срок, основание для признания распространения на предпринимателя положений незаключенного договора аренды о взыскании неустойки за неведение арендатором коммерческой деятельности не имеется, равно как и для удержания внесенного арендатором обеспечительного платежа в счет погашения такой неустойки.
Доводы апеллянта об обратном основаны на предположении о продлении действия предварительного договора и фактическом заключении договора аренды без соблюдения требований о письменной форме исключительно в результате конклюдентных действий сторон, фактически продолживших арендные отношения после истечения срока действия предварительного договора, сводятся к неверному толкованию норм пунктов 2, 4, 6 статьи 429 ГК РФ, разъяснений пунктов 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» прямо исключающих возможность заключения бессрочного предварительного договора, в связи с чем отклоняются.
Указания жалобы на совокупность исключительных обстоятельств, затруднивших своевременное заключение договора аренды, не может оказать влияние на правильность рассмотрения дела судом первой инстанции, с учетом равного несения сторонами настоящего спора рисков ведения предпринимательской деятельности, в отсутствии доказательств недобросовестного уклонения предпринимателя от заключения основного договора аренды.
При этом, системное внесение предпринимателем денежных средств в исследованной конкретной ситуации по существу направлено на исключение возникновения неосновательного обогащения при фактически признаваемом сторонами использовании определенных частей помещений общества, в силу чего не может быть квалифицировано как недобросовестное поведение.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения встречных исковых требований в части взыскания неустойки.
При этом стороны не отрицают, что предварительным договором срок заключения основного договора аренды установлен до 31.12.2022, тогда как фактически помещение освобождено предпринимателем согласно акту возврата 14.06.2024.
Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).
Действительно, согласно выставленным счетам №№ АР00-005128, АР00-004376, АР00-006107 у предпринимателя имеется задолженность по внесению арендной платы за период с 01.06.2024 по 14.06.2024 в размере 66 788 руб. 29 коп., по внесению переменной части арендной платы за период с 01.05.2024 по 31.05.2024 в размере 2 285руб. 28 коп., за период с 01.06.2024 по 14.06.2024 в размере 1 082 руб. 29 коп.
Вместе с тем, как следует из представленных пояснений предпринимателя, а также расчета первоначальных исковых требований, истец не отрицает факт наличия задолженности, более того, заявляя требование о взыскании с ответчика суммы обеспечительного платежа, исключает такую сумму задолженности.
Также, в данной части содержательных возражений сторонами не заявлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В силу пункта 2 указанной нормы в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования в части взыскания необоснованно удерживаемого ООО «Артраяр» обеспечительного платежа, и отказа в удовлетворении встречного иска в части взыскания задолженности по арендной плате.
Предпринимателем также заявлено требование о взыскании с общества процентов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Пунктом 3 статьи 395 ГК РФ предусмотрено взимание процентов за пользование чужими средствами по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7) разъяснено, что по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки или иных процентов по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Согласно абзацу 2 пункта 65 Постановления Пленума ВС РФ № 7 присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
На основании изложенного судом первой инстанции произведен собственный расчет процентов, начисленных на сумму основного долга, составивших 12 543 руб. 06 коп. за период с 09.07.2024 по дату вынесения решения – 19.05.2025, с продолжением начисления процентов, начиная с 20.05.2025 по день фактической оплаты долга в размере 72 961 руб. 92 коп., расчет проверен и признается верным, исковые требования в соответствующей части удовлетворены обоснованно.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.06.2025 по делу №А51-16817/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б. Култышев
Судьи
Д.А. Глебов
Е.Н. Шалаганова