Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, д.20, <...>

http://murmansk.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Мурманск Дело № А42-6145/2025

«20» ноября 2025 года

Резолютивная часть решения вынесена 06.11.2025.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Алексиной Н.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Комягиной И.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Североморская строительная компания» (ул. Заводская, д. 8, г. Североморск, Мурманская обл., 184606; ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству имущественных отношений Мурманской области (ул. Карла Маркса, д. 18, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>), третье лицо - Комитет имущественных отношений администрации ЗАТО <...>, г. Североморск, Мурманская обл., 184604; ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании недействительным решения от 07.05.2025 № ПЗУ-20250422-26374012985-4, при участии в судебном заседании: от заявителя – представителя по доверенности ФИО1, от ответчика – представителя по доверенности ФИО2, от третьего лица – не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Североморская строительная компания» (далее - заявитель, Общество, ООО «ССК») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании недействительным решения Министерства имущественных отношений Мурманской области (далее - ответчик, Министерство) от 07.05.2025 № ПЗУ-20250422-26374012985-4. Также заявитель просил обязать Министерство повторно рассмотреть заявление Общества и в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом договор аренды спорного земельного участка.

В обоснование заявленного требования Общество указало что, с учетом нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего заявителю на праве собственности, отказ Министерства в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 51:06:0030105:23 препятствует заявителю завершить строительство расположенного на нем объекта недвижимости, ввести его в эксплуатацию.

Ответчик представил отзыв, в котором с заявленными требованиями не согласился, указав, что положениями пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен исчерпывающий перечень случаев заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов. Вместе с тем, условия предоставления в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства (далее - ОНС), заявителем не выполнены, ввиду чего оспариваемое решение является законным и обоснованным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений администрации ЗАТО г. Североморск (далее – третье лицо, Комитет).

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, отзыв не представило, каких-либо ходатайств или возражений не заявило.

С учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Как следует из материалов дела, 14.06.2023 между обществом с ограниченной ответственностью «Северный берег» (Продавец) (далее – ООО «Северный берег) и ООО «ССК» (Покупатель) заключен договор № 1406 01 купли-продажи здания жилого дома (незавершенного строительства), по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить здание жилого дома (незавершенное строительство) со следующими характеристиками: адрес (местонахождения) г. Североморск, Мурманская обл., ул. Саши ФИО3, д. 5А; кадастровый номер 51:06:0030105:7293; назначение «жилое»; этажность «5», цоколь; общая площадь 1128,5 кв.м.

Переход права собственности на ОНС к заявителю зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 20.06.2023.

ОНС с кадастровым номером 51:06:0030105:7293 располагается на земельном участке из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 51:06:0030105:23 общей площадью 600 кв.м, имеющем местоположение: Мурманская обл., ЗАТО <...>.

Данный земельный участок был предоставлен ООО «Северный берег» для завершения строительства ОНС с кадастровым номером 51:06:0030105:7293 на основании договора аренды земельного участка № 40 от 20.04.2022 (далее – договор аренды № 40), срок по которому установлен с 14.04.2022 по 13.04.2025.

Права и обязанности по данному договору перешли к ООО «ССК» с 20.06.2023 на основании дополнительного соглашения от 01.03.2024 к договору аренды № 40.

12.03.2025 ООО «ССК» обратилось к арендодателю с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка. 14.04.2025 (исх. № 3766 от 14.04.2025) Комитет представил ответ заявителю, в котором сообщалось о необходимости обращения с указанным заявлением в Министерство.

21.04.2025 заявитель обратился в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 51:06:0030105:23 в аренду для завершения строительства ОНС, по результатам рассмотрения которого 07.05.2025 Министерством принято решение № ПЗУ-20250422-26374012985-4 об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 1 статьи 39.16, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в арбитражный суд.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из содержания статей 198, 200, АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие); обязанность доказывания факт нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе к другому лицу права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, такое лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой приобретаемым объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях, и в том же объеме, что и прежний собственник.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, данный перечень является исчерпывающим.

В указанном перечне предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства (подпункт 10 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, по общему правилу, неоднократное продление арендных правоотношений в целях завершения строительства не допускается, поскольку возможность такого предоставления ограничена законом.

На основании статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом. К подобным случаям отнесено отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем, закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине (определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699).

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что срок действия договора аренды земельного участка № 40 истек 13.04.2025, на эту дату истец строительство ОНС не завершил.

Между тем, суд считает, что ООО «ССК» было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта в пределах срока действия договора аренды земельного участка по уважительным, не зависящим от Общества причинам.

Так, ОНС более 10 лет (дата присвоения кадастрового номера 11.12.2013) находился в недостроенном состоянии.

Решением Североморского районного суда Мурманской области от 01.12.2021 (принято в окончательной форме 08.12.2021) по делу № 2-2554/2021 удовлетворены исковые требования прокурора г. Североморска в интересах неопределенного круга лиц к ООО «Северный берег» о признании бездействия незаконным, возложении обязанности произвести консервацию ОНС.

Действия ООО «Северный берег», как собственника объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 51:06:0030105:7293, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 51:06:0030105:23 в районе домов 5,6 по ул. Саши ФИО3 в г. Североморске, в части непроведения мероприятий по консервации объекта, признаны незаконными.

Указанным решением суд обязал ООО «Северный берег» в течение 6 месяцев с даты вступления в законную силу решения суда произвести консервацию спорного объекта.

На основании вступившего в законную силу решения суда по делу № 2-2554/2021 ОСП ЗАТО г. Североморск УФССП по Мурманской области возбуждено исполнительное производство от 26.08.2022 № 91586/22/51008-ИП.

Требования данного документа ООО «Северный берег» исполнены не были.

Впоследствии, на основании определения от 22 октября 2024 года (изготовлено в окончательной форме 23.10.2024) по делу № 2-2554/2021 судом произведена замена стороны ответчика – ООО «Северный берег», на правопреемника - ООО «ССК».

После установления статуса лица, участвующего в исполнительном производстве, Обществом были приняты меры по исполнению вступившего в законную силу судебного акта, а именно: по консервации в целях обеспечения безопасности ОНС для жизни, здоровья и имущества третьих лиц, окружающей среды.

Кроме того, ООО «ССК» произведены мероприятия в целях получения разрешения на строительство, а также подготовительные процедуры к возобновлению строительства: проектно-изыскательские работы по объекту, произведено присоединение дома к единой диспетчерской службе, проведены инженерно-экологические и инженерно-геологические изыскания, от АО «МЭС» получены технические условия подключения объекта к тепловым сетям, от ПАО «Ростелеком» получены технические условия на подключение (технологическое присоединение) объекта к сетям электросвязи, от МУП «Североморскводоканал», получены технические условия на подключение объекта к централизованной системе водоснабжения и водоотведения, у Северо-Западного филиала АО «Оборонэнерго» запрошены технические условия на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, согласованы мероприятия по осуществлению проезда к придомовой территории объекта, по использованию детской площадки и площадки хозяйственно-бытового назначения и по установке дополнительного контейнера для твердых бытовых отходов, осуществлялась подготовка строительной площадки, уборка мусора на объекте и т.п.

При этом ООО «ССК» обратилось с заявкой на технологическое присоединение энергопринимающих устройств в ноябре 2024 года, а технические условия для присоединения к электрическим сетям предоставлены АО «Оборонэнерго» только 27.02.2025. Указанная задержка привела к переносу сроков подачи проектной документации в органы негосударственной экспертизы, положительное заключение которой получено ООО «ССК» 17.06.2025 (№ 51-2-1-3-033437-2025).

Общество, являясь арендатором земельного участка, действовало сообразно целям предоставления в аренду данного участка, в частности, оплачивало арендную плату (доказательств обратного в материалах дела не имеется), предпринимало все необходимые действия для завершения строительства жилого дома.

Вышеперечисленные факты свидетельствуют о добросовестном поведении и предпринимаемых заявителем попытках осуществить своевременное освоение земельного участка.

При таких обстоятельствах, учитывая непродолжительный период владения на праве аренды земельным участком ООО «ССК», специфику самого ОНС, а также требования действующего законодательства в сфере строительства, отсутствие доказательств недобросовестных действий (бездействия) со стороны заявителя, суд приходит к выводу об объективной невозможности завершения строительства ОНС в установленный срок, в том числе в связи с возможностью устранения нарушений требований законодательства, допущенных предыдущим собственником, только после проведенного правопреемства в октябре 2024 года.

Таким образом, исследовав совокупность изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что Общество, обращаясь в адрес ответчика с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, воспользовалось своим правом, предусмотренным статьей 39.6 ЗК РФ.

Основания отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, перечислены в статье 39.16 ЗК РФ, их перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. В пункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ определено, что основанием для отказа является случай, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Поскольку право заявителя на предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ОНС в данном случае подтверждено судом, оспариваемое решение Министерства об отказе в предоставлении Обществу земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов не соответствует требованиям статьи 39.16 ЗК РФ и нарушает права заявителя.

В порядке устранения прав и законных интересов Общества суд, исходя из сформулированного предмета спора, считает возможным обязать Министерство повторно рассмотреть заявление ООО «ССК» о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Обществом при обращении с заявлением платежным поручением № 647 от 22.07.2025 уплачена государственная пошлина в размере 50 000 руб.

С учетом удовлетворения требований, расходы на уплату государственной пошлины в сумме 50 000 руб. на основании статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным решение от 07.05.2025 № ПЗУ-20250422-26374012985-4 Министерства имущественных отношений Мурманской области об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Североморская строительная компания» в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Обязать Министерство имущественных отношений Мурманской области повторно рассмотреть заявление от 21.04.2025 № 5455868063 общества с ограниченной ответственностью «Североморская строительная компания» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 51:06:0030105:23.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Мурманской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Североморская строительная компания» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Алексина Н.Ю.