Решение по делу № А51-8731/2021 от 09.08.2023

2289/2023-186405(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27 Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А51-8731/2021 09 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2023 года. Полный текст решения изготовлен 09 августа 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по исковому заявлению Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>; ОГРН <***>, дата государственной регистрации 28.01.2003) к Частному образовательному учреждению дополнительного образования детей «Центр спортивной подготовки «Олимпиец» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 22.12.2011) об обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права, о взыскании

встречное исковое заявление Частного образовательного учреждения дополнительного образования детей «Центр спортивной подготовки «Олимпиец» к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о снижении арендной платы,

при участии в заседании:

от УМС: ФИО2, доверенность от 13.12.2022, служебное удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании, свидетельство о заключении брака.

от учреждения: директор ФИО3, паспорт.

установил:

УМС г.Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Частному образовательному учреждению дополнительного образования детей «Центр спортивной подготовки «Олимпиец» об обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем приведения самовольно перепланированного нежилого здания – спального корпуса (лит.А), общей площадью 1345,2 кв.м, с кадастровым номером 25:28:050024:1524, расположенного по адресу: <...>, в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 07.07.2011, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; об обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем приведения самовольно перепланированного нежилого здания – спального корпуса (лит.Б), общей площадью 782,3 кв.м, с кадастровым номером 25:28:050024:1549, расположенного по адресу: <...>, в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 07.07.2010, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; о взыскании 434 057,73 рублей основного

долга по договору аренды недвижимого имущества от 22.01.2018 № 05-11714-001-НАР-8218-00, 4289,99 рублей пени.

Встречное исковое заявление Частного образовательного учреждения дополнительного образования детей «Центр спортивной подготовки «Олимпиец» к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о рассрочке арендных платежей как организации, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате коронавирусной инфекции от 01.01.2023; о снижении арендной платы за период с распространения не территории Приморского края новой коронавирусной инфекции на 50%.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Приморского края Турсуновой Ю.С. от 31.03.2022 в данном деле произведена замена судьи Грызыхиной Е.А. на судью Понкратенко М.В., дело передано на рассмотрение судье Понкратенко М.В., в соответствии с пунктом 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

В процессе рассмотрения дела истец по первоначальным требованиям отказался от требований в части взыскания задолженности.

Оценив имеющиеся документы и установив, что отказ от исковых требований не противоречит закону, не нарушает права других лиц, суд находит его подлежащим удовлетворению по правилам статьи 49 АПК РФ.

Учреждение уточнило встречные исковые требования – просит о снижении арендной платы за период с распространения не территории Приморского края новой коронавирусной инфекции на 50%.

Истец по первоначальным требованиям на заявленных требованиях настаивал, указал, что при проведении проверки выявлено проведение самовольных работ по перепланировке, по доводам встречно иска возражал.

Ответчик по первоначальному иску возражал, полагает, что произведённая перепланировка не носит капитального характера, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

22.01.2018 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Частным образовательным учреждением дополнительного образования детей «Центр спортивной подготовки «Олимпиец» был заключен договор № 05-11714-001-Н-АР8218-00 аренды недвижимого имущества - 8-ми нежилых зданий: здание - спальный корпус (лит.А) общей площадью 1345,2 кв.м; здание - спальный корпус (лит.Б) общей площадью 782,3 кв.м; здание - спальный корпус (лит.В) общей площадью 265,5 кв.м; здание - спальный корпус (лит.Д) общей площадью 347,5 кв.м; здание - пищеблок (лит.Е, Е1) общей площадью 382,3 кв.м; здание - дом для сотрудников (лит.Ж) общей площадью 134,0 кв.м; здание - медпункт (лит.И, И1) общей площадью 42,7 кв.м; здание - склад (лит.К) общей площадью 118,7 кв.м, расположенных по адресу: <...>, для использования в целях: «организация спортивного дополнительного образования и летнего отдыха среди детей», с земельным участком общей площадью 45140,0 кв.м, расположенным по адресу: <...>, с кадастровым номером 25:28:050024:520, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания - спальный корпус (лит.А), здания - спальный корпус (лит.Б), здания - спальный корпус (лит.В), здания - спальный корпус (лит. Д), здания - пищеблок (лит.Е, Е1), здания - дом для сотрудников (лит. Ж), здания - медпункт (лит.И, И1) и здания - склад (лит.К) на срок с 31.12.2017 по 30.12.2022.

Указанное недвижимое имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 22.01.2018.

Вышеуказанные объекты недвижимости находятся в собственности

муниципального образования город Владивосток, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 27.05.2020 № 25/000/002/2020190364, № 25/000/002/2020-190374, № 25/000/002/2020-190375, № 25/000/002/2020190371, № 25/000/002/2020-190381, № 25/000/002/2020-190378, № 25/000/002/2020190373, № 25/000/002/2020-190382, № 25/000/002/2020-190379.

В силу п. 2.4.2. договора от 22.01.2018 арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в размере, установленном договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Согласно п. 3.1. договора аренды от 22.01.2018 оплата производится равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным, и без учета налога на добавленную стоимость сумма арендной платы составляет: за использование 8-ми нежилых зданий - 26 246,10 руб., за использование земельного участка - 45 140,0 руб.

В соответствии с пунктом 2.4.6. договора аренды от 22.01.2018 арендатор обязан не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежней вид за его счет в срок, определенный односторонним предписанием арендодателя.

Специалистами Управления муниципальной собственности г. Владивостока 20.02.2020 была проведена проверка нежилых зданий, расположенных по адресу: <...>, в результате которой установлено, что в нежилых зданиях: спальном корпусе (лит.А) общей площадью 1345,2 кв.м с кадастровым номером 25:28:050024:1524; спальном корпусе (лит.Б) общей площадью 782,3 кв.м с кадастровым

номером 25:28:050024:1549 проведены самовольные работы по перепланировке.

05.03.2020 УМС г. Владивостока направило ответчику претензию № 28/6-2047 с требованием о приведении нежилых помещений в зданиях в первоначальное состояние.

Оставление ответчиком претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

В процессе рассмотрения дела ответчиком заявлено встречное исковое заявление о снижении арендной платы за период с распространения не территории Приморского края новой коронавирусной инфекции на 50%.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования сторон не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом установлено, что в соответствии с договором аренды от 22.01.2018 № 0511714-001-Н-АР-8212-00 ответчику были переданы здание - спальный корпус (лит.А) общей площадью 1345,2 кв.м; здание - спальный корпус (лит.Б) общей площадью 782,3 кв.м; здание - спальный корпус (лит.В) общей площадью 265,5 кв.м; здание - спальный корпус (лит.Д) общей площадью 347,5 кв.м; здание - пищеблок (лит.Е, Е1) общей площадью 382,3 кв.м; здание - дом для сотрудников (лит.Ж) общей площадью 134,0 кв.м; здание - медпункт (лит.И, И1) общей площадью 42,7 кв.м; здание - склад (лит.К) общей площадью 118,7 кв.м

В обоснование исковых требований истец ссылался на результаты проверки нежилых зданий, расположенных по адресу: <...>, в результате которой установлено, что в нежилых зданиях: спальном корпусе (лит.А) общей площадью 1345,2 кв.м с кадастровым номером 25:28:050024:1524; спальном корпусе (лит.Б) общей площадью 782,3 кв.м с кадастровым номером 25:28:050024:1549 проведены самовольные работы по перепланировке.

В связи с вышеизложенным истец полагает, что ответчик в нарушение условий договора аренды произвел перепланировку арендуемых помещений без получения согласия арендодателя.

Между тем, истец не представил в суд доказательств того, что ответчиком проведена перепланировка и носит капитальный характер.

Актом проверки № 24 от 20.02.2020 зафиксировано, что проведена перепланировка арендуемого имущества в виде демонтирования и установки перегородок.

В договоре аренды отсутствуют какие-либо ограничения, налагаемые на арендатора для проведения перепланировки или переоборудования некапитального характера.

Кроме того, при исследовании договора аренды и приложений к нему, не представляется возможным установить в каком виде и в какой планировке арендатору передавались помещения.

Судом установлено, что арендные отношения между сторонами относительно спорного объекта недвижимости сложились с 23.04.2012, что подтверждается договором аренды № 05-00898-001-Н-АР-6725-00.

Вместе с тем ни первоначальный договор аренды, ни существующий не содержат сведений о планировке спорного объекта.

Истцом в материалы дела представлен акт проверки от 02.06.2015, который также не содержит сведений о планировке помещений.

Технический паспорт здания, отражающей все его характеристики, составлен по состоянию на 07.07.2010.

Таким образом, учитывая, что здание передано ответчику только в 2012 году, последним документом, подтверждающий техническое состояние здание является его технический паспорт, датированный 2010 годом, а в материалы дела не представлено документов, подтверждающих сохранение планировки помещения до момента его передачи ответчику, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев встречный иск, суд приходит к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, если в условиях распространения новой коронавирусной инфекции будут установлены обстоятельства непреодолимой силы по правилам пункта 3 статьи 401 ГК РФ, необходимо учитывать, что наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»), если кредитор не отказался от договора, должник после отпадения обстоятельств непреодолимой силы применительно к пунктам 1, 2 статьи 314 ГК РФ обязан исполнить обязательство в разумный срок.

Согласно части 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Как установлено судом, такого соглашения между сторонами не заключалось.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность

использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вместе с тем, материалами дела подвержена погашение учреждением задолженности по арендной плате в полном объеме. Указанные обстоятельства послужили основанием для отказа от части первоначальных исковых требований.

При таких обстоятельствах суд полагает, что арендатор не воспользовался своим правом на понуждение арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон, чьи экономические интересы в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции были затронуты негативным образом в равной мере, оплату задолженности в полном размере суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать. В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Понкратенко М.В.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 09.06.2023 2:05:00

Кому выдана Понкратенко Марина Васильевна