АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу
г. Калуга
09 декабря 2025 года
Дело № А83-15717/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2025 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
судей
ФИО1,
ФИО2,
ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жнива" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2025 по делу № А83-15717/2023,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Жнива" (далее - истец, ООО "Жнива", общество) обратилось в суд с заявлением к администрации города Ялты Республики Крым (далее - администрация), в котором с учетом уточнения требований просило урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Жнива" и администрацией г. Ялты Республики Крым при заключении договора аренды земельного участка от 26.12.2022 № 1638-398/2022, путем исключения пункта 4.1.5. и пункта 4.4.4. из содержания договора аренды земельного участка от 26.12.2022 № 1638-398/2022.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2025 решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.04.2024 отменено, принят новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворены частично; урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Жнива" и администрацией города Ялты Республики Крым при заключении договора аренды земельного участка от 26.12.2022 № 1638-398/2022. Судом постановлено изложить пункт 4.4.4. договора аренды земельного участка в следующей редакции: "В случае предоставления земельного участка для строительства, приступить к освоению Участка не позднее трех лет с момента государственной регистрации Договора и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора."; пункт 4.1.5 из договора аренды земельного участка исключен. С администрации в пользу ООО "Жнива" взыскано 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрения дела в суде первой инстанции, а также 1 500 руб. государственной пошлины за рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанный судебный акт в части изложения пункта 4.4.4. договора аренды земельного участка и направить в этой части дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд.
Кассатор в жалобе указывает на то, что арендодателем при подготовке проекта договора применены общие положения без учета фактических обстоятельств; по смыслу действующих правовых норм, в частности статей 42, 46 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), выражение "освоение участка" неравнозначно полному завершению строительства объекта и сдаче его в эксплуатацию, а предполагает поэтапное проведение мероприятий (работ) по строительству в соответствии с согласованным проектом.
До начала судебного заседания от администрации в суд поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.
Суд приобщил поступивший документ к материалам дела, удовлетворил заявленное ходатайство, продолжил рассмотрение жалобы в отсутствие представителя администрации.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.12.2004 между ООО "Жнива" (арендатор) и Ялтинским городским советом заключен договор аренды земельного участка площадью 0,6870 га, расположенного по адресу: Автономная <...> (далее - договор), сроком на 50 лет.
Пунктом 5.1 договора установлено, что земельный участок предоставляется в аренду для строительства и обслуживания пансионата с лечением оздоровительного профиля (реконструкция детского сада незавершенного строительством). Целевое назначение земельного участка - рекреационное назначение (пункт 5.2).
Общество 13.12.2014 привело свои учредительные документы в правовое поле Российской Федерации.
В силу части 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
ООО "Жнива" в порядке переоформления прав на земельный участок с кадастровым номером 90:25:010109:413 обратилось в департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты с заявлением о его предоставлении в аренду.
Постановлением администрации города Ялты № 2128-п от 22.07.2021 ООО "Жнива" отказано в предоставлении в аренду в порядке переоформления прав спорного земельного участка, в связи с его неиспользованием в соответствии с целью предоставления, указанной в договоре.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.06.2022 по делу № А83-18552/2021 постановление признано недействительным, на администрацию и департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым возложена обязанность подготовить, подписать и направить заявителю проект договора аренды земельного участка.
Во исполнение указанного судебного акта департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты 10.01.2023 направил в адрес общества три экземпляра проекта договора аренды от 26.12.2022 № 1638-398/2022.
По результатам рассмотрения указанного проекта договора ООО "Жнива" подписало данный договор с протоколом разногласий, два экземпляра которых 03.02.2023 направило в адрес департамента.
В протоколе разногласий ООО "Жнива" не согласилось с содержанием подпунктов "б" и "д" раздела 4 пункта 4.1.5 договора, а также пункта 4.4.4 раздела 4 договора. Вопрос о наличии в договоре названных пунктов составлял предмет спора по делу.
В силу пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" как следует из частей 1 и 3 статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливает правильность применения норм материального права и норм процессуального права, а также проверяет соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в части исключения пункта 4.1.5 договора, исходя из доводов жалобы, не оспаривается, поэтому в данной части проверке не подлежит.
Согласно пункту 4.4.4. арендатор обязан в случае предоставления земельного участка для строительства, приступить освоению участка не позднее трех лет с момента государственной регистрации договора и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора.
ООО "Жнива" не согласно в целом с вышеназванным пунктом.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу требований статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
При рассмотрении дела № А83-18552/2021 установлены следующие обстоятельства. Решением Исполнительного комитета Ялтинского городского совета № 852 от 10.06.2005 ООО "Жнива" разрешено производство проектно-изыскательских работ для строительства пансионата с лечением оздоровительного профиля.
Решением Исполнительного комитета Ялтинского городского совета № 1830 от 13.11.2006 ООО "Жнива" разрешено строительство пансионата с лечением оздоровительного профиля по ул. Ореховая, 23-а в г. Ялте.
Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной Республике Крым 13.08.2008 обществу выдано разрешение № 684 на выполнение строительных работ по строительству пансионата с лечением оздоровительного профиля (реконструкция детского сада, незавершенного строительством) сроком до 31.12.2011.
С 2008 года на указанном земельном участке обществом велось строительство пансионата, в результате которого были созданы следующие объекты недвижимости:
- нежилое здание трансформаторной подстанции, площадью 51,3 кв.м. (введено в эксплуатацию 27.12.2011 на основании сертификата инспекции ГАСК в АРК серии КР № 16411114502);
- нежилое здание - блок "Г" пансионата с лечением оздоровительного профиля площадью 5706 кв.м. (введено в эксплуатацию 08.12.2014 на основании декларации о готовности объекта к эксплуатации от 01.09.2014);
- нежилое здание – блок "В" пансионата с лечением оздоровительного профиля площадью 5228,3 кв.м. (объект незавершенного строительства, степень готовности – 9%);
- нежилое здание – блок "инфраструктура" пансионата с лечением оздоровительного профиля площадью 1412,6 кв.м. (объект незавершенного строительства, степень готовности – 13%).
Согласно пункту 1.1 договора от 26.12.2023 аренды земельный участок передается во временное владение и пользование для строительства и обслуживания пансионата с лечением оздоровительного профиля (реконструкция детского сада незавершенного строительством).
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся таковыми, должны своевременно приступить к использованию земельных участков, если сроки освоения предусмотрены договором.
При этом из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 ЗК РФ следует обязанность арендатора осуществить в течение трех лет строительство на земельном участке, для этого предназначенном.
Суд круга учитывает, что первоначально договор аренды земельного участка между сторонами был заключен 17.12.2004, в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Украины, действовавшего на дату заключения договора аренды, право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки в течение трех лет подряд.
Наличие в проекте договора аренды пункта 4.4.4, в первую очередь направлено на предполагаемую защиту прав арендодателя, как собственника муниципального земельного участка, направленную на эффективное использование такого земельного участка, в случае несоблюдения арендатором норм действующего законодательства, и имеет нормативно-правовое основание.
Судебная коллегия отмечает, что, заключая договоры аренды, ООО "Жнива", действуя добросовестно, имея намерения исполнить взятые на себя по договору обязательства, знало о наличии ответственности в виде прекращения права пользования земельным участком в случае неиспользования участка для застройки, которая была предусмотрена земельным законодательством.
Договор аренды под застройку первоначально заключен в 2004 году, срок действия разрешительных для строительства документов истек еще в 2012 году, что побуждает административный орган в новом договоре установить конкретное правовое регулирование по изложенному вопросу. Оспариваемое условие договора согласуется с положениями земельного законодательства, в частности со статьями 42, 45 ЗК РФ.
На основании имевшейся проектной документации начато возведение строений, часть из которых завершена строительством. С 2004 года арендные правоотношения у общества в отношении спорного участка не прерывались и под сомнение кем бы то ни было не ставились, следовательно, препятствия для продолжения строительных работ отсутствовали. Более того, после заключения договора аренды в российском правовом поле прошло практически три года. Однако обществом не представлено доказательств, подтверждающих совершение действий для реализации цели договора.
С учетом изложенного ограничение застройки разумными сроками является оправданным и не противоречит действующему законодательству, тем более что административный орган не устанавливал обществу объем застройки. Ссылаясь на неверное определение сроков застройки, истец в тоже время не предлагает разумного, с его точки зрения, периода выполнения строительных работ, требуя полное исключение этого условия, что может свидетельствовать о желании устранить или существенно усложнить возможность расторжения договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.
Ссылка в жалобе на длительное согласование вопроса о заключении договора аренды подлежит отклонению, поскольку указанное обстоятельство отчасти является следствием бездействия самого общества.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права и не опровергают выводы суда.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2025 по делу № А83-15717/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
ФИО1
Судьи
ФИО2
ФИО3