АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону

16 мая 2025 г. Дело № А53-2830/25

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 16 мая 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Власенко А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение

При участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 25.12.2023,

от ответчика: не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ООО «Альфа-М») об обязании заключить дополнительное соглашение №1 от 10.11.2022 к договору аренды нежилого помещения №АМ-2117-07/2020 от 31.01.2020 об увеличении постоянной арендной платы с 75 000 рублей до 78 750 рублей с 10.11.2022 и дополнительное соглашение №2 от 10.11.2024 к об увеличении постоянной части арендной платы с 78 750 рублей до 86 822 рублей с 10.11.2024 в редакциях, предложенных арендодателем.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика явку не обеспечил, возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

31.01.2020 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 как Арендодателем и ООО «Альфа-М» как Арендатором, заключен договор аренды нежилого помещения №АМ-2117-07/2020 (далее - Договор), согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 157,4 кв.м, расположенные на первом этаже и являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером 61:59:0030235:641, площадью 291,6 кв.м, по адресу: <...>.

Срок аренды по договору 7 лет с момента государственной регистрации в соответствии п. 5.1.

В соответствии с пунктом 3.1.1. размер постоянной части арендной платы с 1 (первого) по 10 (десятый) месяцев начисления, согласно п. 3.5. настоящего договора, составит 65 000 рублей за площадь помещения ежемесячно. Размер постоянной части арендной платы с 11 месяца её начисления, согласно п. 3.5. настоящего договора, и далее по настоящему договору, составит 75 000 рублей за площадь помещения ежемесячно. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Ростовской области, но не более 5%. Первое повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки постоянной части арендной платы в сумме 75 000 рублей, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего Договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Договор был заключен 31.01.2020, помещение передано по акту приема-передачи 10.04.2020, начисление постоянной части арендной платы в размере 75 000 рублей началось с апреля 2021 года. Соответственно повышение арендной платы согласно п. 3.2 Договора возможно с апреля 2022 года или с более позднего периода, предложенного арендодателем.

Как видно из официальных данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ростовской области, базовый индекс потребительских цен за октябрь 2021 года к декабрю предыдущего 2020 года составил 106,68%; за октябрь 2022 года к октябрю предыдущего 2021 года - 115,72% (все товары - 113,89%, услуги - 109,09%); за октябрь 2023 года к октябрю предыдущего 2022 года - 105,64% (все товары - 105,78%), услуги -109,50%); за октябрь 2024 года к декабрю 2023 года, т.е. за 10 последних месяцев или неполный год - 106,48% (все товары - 105,55%).

01.09.2022, основываясь на условии пункта 3.2 договора, арендодатель направил в адрес арендатора письмо о необходимости увеличения постоянной части арендной платы

На данное письмо ООО "Альфа-М" был дан отказ в увеличении арендной платы в связи с негативными факторами в предпринимательской деятельности на рынке и общим нестабильным положением в экономике.

10.10.2024 истец повторно обратился к ответчику с уведомлением об увеличении постоянной части арендной платы с учетом индекса потребительских цен в Ростовской области за период действия договора аренды. В частности арендодатель ИП ФИО1 указывал на увеличение размера постоянной части арендной платы на основании п. 3.2 Договора с 75 000 рублей до 78 750 рублей с 10 ноября 2022 и с 78 750 рублей до 86 822 рублей с 10 ноября 2024 года, в связи с чем Арендатору было предложено подписать соответствующие дополнительное соглашение №1 от 10.11.2022 и дополнительное соглашение №2 от 10.11.2024 к Договору.

Однако в письме от 23.10.2024 ООО "Альфа-М" ответило отказом на повышение арендной платы.

Ссылаясь на данные обстоятельства и полагая, что ответчик неправомерно уклоняется от подписания дополнительных соглашений о повышении арендной платы, истец обратился в суд с иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду нижеследующего.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО "Альфа-М" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения №АМ-2117-07/2020 от 31.01.2020.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора аренды, приступили к исполнению его условий. Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались, в силу чего суд пришел к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды.

Согласно статьям 421 (пункту 1), 445 (пункту 4) Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приведены разъяснения по применению положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, в которых указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Исковые требования обоснованы тем, что в силу пункта 3.2 договора предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Ростовской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Таким образом, данный пункт договора определяет различные варианты изменения постоянной части арендной платы (по соглашению сторон в любое время его действия, по воле одной из сторон договора на индекс потребительских цен с соблюдением предусмотренного в нем порядка).

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям пунктов 43, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Проанализировав условия договора аренды и протолковав его условия о порядке изменения арендной платы в порядке, предусмотренном в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд установил, что пункт 3.2 договора предоставляет арендодателю право на увеличение постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год на размер процента инфляции, установленный органом статистики Ростовской области, но не более 5%.

Таким образом, сторонами в пункте 3.2 договора установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя в безусловном порядке. При этом словесная конструкция данного пункта договора не содержит словосочетаний, подразумевающих вероятность и возможность увеличения платежей по договору (таких, например, как "может производится", "может быть увеличена") исключительно лишь по волеизъявлению всех сторон сделки.

В п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2006 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее либо твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Вышеизложенное соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.10.2010 N 11487/09, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2018 по делу N А57-2946/2018, постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2019 по делу N А12-4808/2019.

На основании изложенного, изменение истцом размера арендной платы на уровень инфляции является фактически исполнением условий пунктов 3.2 договора и не противоречит нормам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные условия не противоречит сложившемуся хозяйственному обороту.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает, чт что включение в договор аренды условия п. 3.2 не является правом арендодателя на одностороннее увеличение ставки арендной платы или же согласованным механизмом повышения ставки арендной платы, или же согласованной индексацией. Более того, по мнению ответчика, ни законом, ни договором не установлено императивное (обязательное) ежегодное повышение арендной платы в одностороннем порядке, а, следовательно, арендодатель не может понудить арендатора заключить подобные дополнительные соглашения к договору аренды без волеизъявления последнего.

Заключая договор, арендатор согласился с его условиями и, подписав его, принял на себя обязательства по исполнению, указанного договора. Сторонами при заключении Договора был согласован размер арендной платы и порядок ее увеличения, который ответчиком не оспорен в установленном законом порядке. Текст типового договора подготовил и предложил Арендатор ООО «Альфа-М».

Указанные условия не противоречит сложившемуся хозяйственному обороту.

Более того, указанное условие вполне согласуется с целями регулирования и с экономическими интересами сторон, позволяя обеспечить баланс таковых в ситуации существенного резкого роста индекса потребительских цен для арендатора и, в то же время, позволяют компенсировать инфляционные процессы для арендодателя в достаточной мере. Оснований для вывода о двусмысленности такого условия не имеется, при этом, напротив, в случае, если бы стороны имели в виду возможность пересмотра размера арендной платы во всех случаях только путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору, которая и так у сторон существует в любое время, то не вполне ясным явилось бы условие о пересмотре не чаще одного раза в год, не ранее 365 дней и не более 5% при росте потребительских цен, не достигшем величины 20%. Подобные условия характерны для случаев увеличения размера арендной платы по требованию арендодателя без заключения отдельного соглашения к договору.

Доводы о необходимости применения толкования против истца как наиболее сильной стороны договора также подлежат отклонению. Проект договора был разработан и представлен истцу ответчиком, который в силу специфики своей деятельности по организации продажи товаров посредством множества магазинов на территориях различных регионов не может быть признан непрофессиональным участником отношений применительно к целям аренды помещений для организации таковых. При этом не имеется оснований для вывода о том, что истец необоснованно извлекает выгоду из двусмысленных условий договора с учетом того, что такие условия предложил именно ответчик.

Факт уклонения общества от подписания дополнительных соглашений подтвержден имеющейся в материалах дела перепиской сторон и не оспорен ответчиком.

Суд установил, что предложенный арендодателем в дополнительных соглашениях новый размер арендной платы соответствует критерию, указанному в пункте 3.2 договора, то есть не превышает уровень инфляции более чем на пять процентов в год. При этом расчет индекса потребительских цен был произведен за весь период действия договора, ввиду отказа ответчика от подписания дополнительных соглашений.

Судом также отклоняется довод ответчика о недопустимости ретроспективного изменения договора аренды №АМ-2117-07/2020 от 31.01.2020, поскольку ИП ФИО1 направлял ответчику письмо об увеличении арендной платы в сентябре 2022 году, однако ООО «Альфа-М» отказалось тогда В силу действующей с 24.07.2023 редакции пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Обязанность ответчика платить повышенную арендную плату, возникла еще с момента первоначального обращения истца в 2022 году с соблюдением условий пункта 3.2 договора (повышение индекса потребительских цен, не более одного раза в год, не более 5% в год, не ранее 365 дней с момента начала аренды и т.д.).

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Данная редакция пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса, предусматривающая возможность ретроактивного изменения договора, применима к отношениям сторон по настоящему делу, так как согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 24.07.2023 N 347-ФЗ "О внесении изменения в статью 453 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса (в редакции данного Федерального закона) применяются к договорам, заключенным до дня его вступления в силу, если ко дню его вступления в силу закона обязательства по таким договорам не прекратились и в отношении таких договоров не вынесены решения суда об изменении или о расторжении договора. Названные условия в рассматриваемом случае соблюдены.

Данная правовая позиция поддержана судом кассационной инстанции при рассмотрении аналогичного дела №А53-786/2024.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате госпошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) дополнительное соглашение №1 от 10.11.2022 к договору аренды нежилого помещения №АМ-2117-07/2020 от 31.01.2020 об увеличении постоянной арендной платы с 75 000 руб. до 78750 рублей с 10.11.2022 и дополнительное соглашение №2 от 10.11.2024 к указанному договору об увеличении постоянной арендной платы с 78750 рублей до 86 822 руб. с 20.11.2024 в редакциях, предложенных истцом.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Палий Ю.А.