ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-286465/24-16-1477

12 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2025 г.

Полный текст решения изготовлен 12.11.2025 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Семёновой Е.Л.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агат» (109559, <...>, пом. XV, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2008, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: Правительство Москвы (125032, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца – ФИО1 (генеральный директор), ФИО2 по доверенности № 011 от 07.10.2025 г.;

от ответчика – ФИО3 по доверенности № ДГИ-Д-875/24 от 17.12.2024 г.;

от третьего лица – ФИО3 по доверенности № 4-47-2588/24 от 14.11.2024 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Агат» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об регулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 140,5 кв. м., расположенного по адресу:

<...>/1, с кадастровым номером: 77:04:0004029:6670, по пунктам 3.1, 3.4 данного Договора (о размере выкупной цены).

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования на основании результатов судебной экспертизы.

Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец на праве аренды с 2008 года владеет нежилым помещением, общей площадью 140,5 кв. м, согласно кадастрового паспорта помещения № 3514/75 от 29.10.2009 г., расположенным по адресу: <...>/1.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Департаментом городского имущества г. Москва направлен в адрес Истца для рассмотрения и подписания комплект документов по преимущественному праву на приобретение арендуемого помещения по адресу: <...>/1, площадью 140,5 кв. м., в частности – договор купли-продажи недвижимого имущества и проект договора купли-продажи указанной недвижимости для подписания заказными почтовыми отправлениями с сопроводительными письмами от 13.09.2024 г. исх. № 33-6-356190/24-(0)-3 и № 33-6-356190/24-(0)-4.

В проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 29.07.2024 г. № М481-2059-П/2024 в размере 21 081 000 рублей.

Истцом произведена оценка рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения оценщиком ООО «Оценки и Права» ФИО4 В соответствии с выполненным им отчётом, рыночная стоимость указанного выше нежилого помещения составляет 13 528 400 рублей (без НДС).

Протокол разногласий был направлен в Департамент городского имущества г. Москвы своевременно, а именно 17.10.2024 г. (почтовый идентификатор № 12546601506466).

Ответчик не согласился с предложенной истцом ценой недвижимого имущества, отклонив протокол разногласий.

Таким образом, у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора купли- продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Гранд Реал», на разрешения экспертизы поставлен вопрос:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0004029:6670, площадью 140,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Люблино, ул. Марьинский <...>/1, по состоянию на 04.09.2024 г.?

Согласно заключению эксперта № 01.07/09-25, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0004029:6670. площадью 140,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Люблино, ул. Марьинский <...>/1, по состоянию на 04.09.2024 г. составляет 17 209 899 рублей.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 г. № 305-ЭС15-19695 по делу № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом выражение несогласия ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2022 г. № 6-КГ22-1-К2).

Из материалов дела не усматривается нарушение прав истца со стороны ответчика, так как ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца.

Экспертиза по делу проводилась по ходатайству истца.

Таким образом, проведение экспертизы по делу было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств рыночной цены предмета договора купли-продажи.

Кроме того, установленная судебной экспертизой стоимость превышает запрошенную истцом при подаче иска стоимость объекта более чем на 27%, в то время как разница с ценой, предложенной ответчиком, составляет около 18%.

В связи с этим судебные расходы не подлежат взысканию с ответчика.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Улыбка» (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения общей площадью 142,9 кв. м, с кадастровым номером 77:04:0004029:6670, расположенного по адресу: <...>/1, а именно:

- абзац 1 пункта 3.1 договора принять в редакции: «Цена Объекта составляет 17 209 899 (семнадцать миллионов двести девять тысяч восемьсот девяносто девять) рублей, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;

- абзац 3 пункта 3.4 договора принять в редакции: ««Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 204 879 (двести четыре тысячи восемьсот семьдесят девять) рублей 75 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья:

М.Ю. Махалкин