Решение по делу № А59-5829/2023 от 17.03.2025

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Южно-Сахалинск Дело № А59-5829/2023

17 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 03.03.2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 17.03.2025 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Александровской Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Забродиной В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) с требованиями:

– о признании незаконным отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного в границах объекта незавершённого строительства (степень готовности 80% лит. Б, кадастровый номер 65:01:0603003:30); понуждении утвердить схему расположения земельного участка, расположенного в границах объекта незавершённого строительства (степень готовности 80% лит. Б. кадастровый номер 65:01:0603003:30); понуждении заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка, расположенного в границах объекта незавершённого строительства (степень готовности 80% лит. Б. кадастровый номер 65:01:0603003:30), по адресу: <...>),

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Тунайча» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии:

от заявителя – Кон Е.Г., по доверенности от 26.08.2023 (до перерыва),

от ТУ федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области – ФИО2, по доверенности № 001, от 28.12.2024 года,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области» (далее – Управление, ТУ Росимущества в Сахалинской области) о признании незаконным отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного в границах объекта незавершённого строительства (степень готовности 80% лит. Б, кадастровый номер 65:01:0603003:30); понуждении утвердить схему расположения земельного участка, расположенного в границах объекта незавершённого строительства (степень готовности 80% лит. Б. кадастровый номер 65:01:0603003:30); понуждении заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка, расположенного в границах объекта незавершённого строительства (степень готовности 80% лит. Б. кадастровый номер 65:01:0603003:30), по адресу: <...>).

Определением суда от 14.09.2023 года заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А59-5829/2023.

Определением суда от 13.11.2023 года к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Тунайча».

Определением суда от 13.11.2023 года производство по делу № А59-5829/23 приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Сахалинской области по делу № А59-6611/23.

Определением суда от 07.10.2024 года производство по делу возобновлено.

В обоснование требований предприниматель в заявлении, дополнениях к нему и его представитель в судебном заседании указали, что 21.11.2022 года по результатам проведенных публичных торгов, организованных конкурсным управляющим Федерального государственного унитарного предприятия «Производственно - техническое управление морской связи и мониторинга» (далее - ФГУП «ПТУМС» в рамках дела о банкротстве А59-852/2021), между ИП ФИО1 и ФГУП «ПТУМС» в лице конкурсного управляющего Кон Е.Г заключен договор купли - продажи объекта незавершенного строительства (степень готовности 80% лит. Б, кадастровый номер 65:01:0603003:30).

Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке и оформлена в собственность.

Учитывая, что земельный участок, находящийся под объектом незавершённого строительства является его неотделимой частью, с учетом положений статьи 11.10 ЗК РФ, заявителем осуществлены мероприятия по подготовке схемы расположения земельного участка. Данная схема предоставлена на утверждение в Росимущество для последующего заключения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, Росимуществом отказано в утверждении схемы и заключении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий предпринимателю на праве собственности.

Заявитель отмечает, что продажа имущества должника в конкурсном производстве регулируется положениями Закона о банкротстве, предусматривающим реализацию имущества должника путем проведения публичных торгов, в интересах всех кредиторов должника, а не только того кредитора, в рамках правоотношений с которым создано имущество, за исключением залоговых кредиторов, которые имеют право на первоочередное удовлетворение требований к кредитору за счет имущества, обременённого залогом.

Таким образом, прекращение права собственности на реализованное ФГУП «ПТУМС» недвижимое имущество и возникновение права собственности на имущество не противоречит существу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем применимы правила пп. 1 п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (предоставление в аренду земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника).

Управление в представленном отзыве с заявленными требованиями не согласилось, указав на законность и обоснованность принятого решения.

В частности, ответчик отмечает, что исходный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0603003:14, площадью 7049 кв.м, из категории земель населённых пунктов, с видом разрешенного использования: «Для строительства главного центра службы «Цунами», расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. имени А.М. Горького, д.23, является собственностью Российской Федерации. Правами третьих лиц не обременен, учтён в реестре федерального имущества в установленном порядке. По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости в границах Земельного участка расположены объекты незавершенного строительства, в том числе с кадастровым номером 65:01:0603003:30, являющийся собственностью предпринимателя, под которым необходимо образовать земельный участок.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется на торгах и без проведения торгов в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ. Положениями ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

ООО «Тунайча» в представленном отзыве в удовлетворении требований просило отказать, в обоснование, указав на следующие обстоятельства.

Проданный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0603003:14 площадью 5546 кв.м., категория земли - земли поселений (населенных пунктов), разрешенное использование - «Для строительства главного центра службы Цунами» (далее «Участок). Участок на момент продажи Обьекта находился в государственной собственности.

В тоже время, конкурсный управляющий Кон Е.Г., выступавший в качестве организатора торгов, продавая Объект, исходил из того (полагая), что Объект также находится в государственной собственности (хозяйственном ведении ФГУП «ПТУМС»). Тем не менее, Объект был продан с торгов без земельного участка.

На основании этого можно сделать вывод о том, что Договор купли- продажи от 21.11.2022 года является ничтожной сделкой.

Объект незавершенного строительства (степень готовности 80% лит.Б, кадастровый номер 65:01:0603003:30) строился на основании Договора на совместное завершение строительства и владение нежилого здания Главный Центр Цунами в <...> от 14.04.2004 года, с последующими изменениями и дополнениями, внесенными в него Дополнительным соглашением №1 от 14 апреля 2004 года, Дополнительным соглашением №1/2007 от 20 сентября 2007 года.

Согласно п.1.2. Комплекс Главный центр EACH «Цунами» состоял из Административного здания, общей площадью 4 715,8 кв.м, (включал блок А и незавершенный строительством блок Б) и гаражный бокс, общей площадью 241,2 кв.м.. Строительство велось на едином земельном участке с кадастровым номером 65:01:0603003:14.

Учитывая, что входящие в Комплекс Главный центр EACH «Цунами» объекты недвижимого имущества принадлежат на праве собственности и другим юридическим лицам, то требование ИП ФИО1 о понуждении утвердить схему испрашиваемого земельного участка и о понуждении заключить с ним договор аренды земельного участка, расположенного в границах объекта незавершенного строительства (степень готовности 80% лит.Б, кадастровый номер 65:01:0603003:30). по адресу: <...> являются незаконными.

ООО «Тунайча», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечило, ходатайств не заявило.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенного лица.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора.

Как установлено судом по материалам настоящего дела и установлено судами в делах № А59-4674/2007, № А59-4111/2015, между Сахалинским областным комитетом по управлению госимуществом (комитет), Сахалинским территориальным управлением по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды" (заказчик) и ООО Компания "Тунайча" (дольщик) 03.03.1992 заключен договор на совместное завершение строительства и владение нежилого здания "Главный центр цунами" в <...>, в соответствии с условиями которого средства дольщика привлечены комитетом и заказчиком для финансирования остаточной стоимости строительства объекта в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23.02.1992 "О мерах по продаже не завершенных строительством объектов". Объем работ, подлежащих выполнению для ввода объекта в эксплуатацию, составляет 26,08% от сметной стоимости работ.

Между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Сахалинской области (управление), ФГУП "ПТУМС" и ООО "Компания Тунайча" 14.04.2004 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору от 03.03.1992, в соответствии с которым из состава участников договора исключено Сахалинское территориальное управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды и включено ФГУП "ПТУМС", утвержден договор от 14.04.2004 на совместное завершение строительства и владения нежилого здания "Главный центр цунами" в <...> в новой редакции(приложение N 1).

Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора от 14.04.2004 срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2015 года; после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию дольщик получает право собственности на часть объекта в соответствии с объемом финансовых средств, привлеченных на строительство объекта и сдачи его в эксплуатацию, а именно: первый и второй этажи блока А; подвальные помещения в осях В, Е блока А; помещения ГО блока Б; стоянку для двух автомобилей в гараже; помещения блока Б находятся в совместном пользовании заказчика и дольщика.

28.12.2006 произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения на объект незавершенного строительства за ФГУП "ПТУМС", что подтверждается свидетельством 65АВ 217685 от 24.12.2014.

Дополнительным соглашением N 1/2007 от 20.09.2007 к договору от 14.04.2004 внесены изменения в местоположение объекта - <...>; определена сметная стоимость завершения строительства в размере 72 364, 8 тыс. руб., срок завершения строительства установлен до 30.06.2008.

Порядок распределения площадей и помещений объекта после завершения строительства установлен в приложениях NN 1-7 дополнительного соглашения N 1/2007 от 20.09.2007.

Между ФГУП "ПТУМС" и ООО "Компания "Тунайча" 11.11.2009 заключено соглашение об условиях дальнейшего исполнения договора на завершение строительства объекта "Комплекс Главный центр ЕАСН Цунами в <...>" от 03.03.1992 в редакции от 20.09.2007.

Между ФГУП "ПТУМС" и ООО "Компания "Тунайча" 29.05.2012 подписан акт сверки вложений ООО "Компания "Тунайча" по договору на совместное завершение строительства объекта помещений объекта "Комплексный центр ЕАСН Цунами в <...>", в соответствии с которым сумма вложений дольщика составила 23 076 039, 97 руб.

На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 223-р от 20.11.2015 спорный объект передан из хозяйственного ведения ФГУП "ПТУМС" в оперативное управление ФГБУ "Центр системы мониторинга рыболовства и связи".

23.12.2016 произведена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства за Российской Федерацией, запись N 65-65/001/019/2016-622/2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.07.2022.

В последующем указанный объект передан в хозяйственное ведение ФГУП "ПТУМС".

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.02.2021 по делу N А59-652/2021 возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве) ФГУП "ПТУМС".

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 11.12.2021 по делу N А59-652/2021 ФГУП "ПТУМС" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кон Е.Г.

В соответствии с инвентаризационной описью N 3 от 15.02.2022 по результатам инвентаризации имущества ФГУП "ПТУМС" конкурсным управляющим в состав конкурсной массы включен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0603003:30.

Согласно отчету ООО "Афина Паллада" N 7788-1-22 от 08.08.2022 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 3 540 558 руб.

Собранием кредиторов должника 11.09.2022 при участии представителя ТУ Росимущества по Сахалинской области утвержден порядок продаж имущества ФГУП "ПТУМС", в том числе в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер: 65:01:0603003:30).

Конкурсным управляющим в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) 03.10.2022 опубликовано объявление о проведении открытых торгов N 9766533 в форме аукциона на электронной торговой площадке "Альфалот" по продаже имущества ФГУП "ПТУМС" в составе лота N 1: объект незавершенного строительства, степень готовности 80%, лит. Б, кадастровый номер: 65:01:0603003:30, площадь застройки 366,3 кв. м, начальная цена продажи - 3 540 588 руб.

В соответствии с протоколом N 72162-1 от 16.11.2022 по результатам проведения торгов победителем по лоту N 1 признан ИП ФИО1 с ценой предложения в размере 3 717 617, 40 руб.

Между ФГУП "ПТУМС" (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) 21.11.2022 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 65:01:0603003:30, площадью застройки 366,3 кв. м передан в собственность покупателю. Сведения о заключении договора опубликованы в ЕФРСБ, что подтверждается сообщением N 10187971 от 28.11.2022.

В установленном законом порядке произведена государственная регистрация права собственности на спорный объект за ФИО1, запись 65:01:0603003:30-65/027/2023-6 от 09.01.2023, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 29.01.2024 года.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.06.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2023, производство по делу N А59-652/2021 о несостоятельности (банкротстве) ФГУП "ПТУМС" прекращено в связи с удовлетворением требований кредиторов.

Исходный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0603003:14, площадью 7049 кв.м, из категории земель населённых пунктов, с видом разрешенного использования: «Для строительства главного центра службы «Цунами», расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. имени А.М. Горького, д.23, является собственностью Российской Федерации, правами третьих лиц не обременен, учтён в реестре федерального имущества в установленном порядке. По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости в границах Земельного участка расположены объекты незавершенного строительства, в том числе с кадастровым номером 65:01:0603003:30, являющийся собственностью предпринимателя, под которым необходимо образовать земельный участок.

Учитывая, что земельный участок, находящийся под объектом незавершённого строительства является его неотделимой частьюс целью завершения строительства объекта (степенью готовности 80 %) заявителем осуществлены мероприятия по подготовке схемы расположения земельного участка.

18.07.2023 года конкурсный управляющий в интересах предпринимателя обратился в установленном порядке с заявлением в Управление Росимущества в Сахалинской области об утверждении схемы расположения земельного участка и заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта.

В обоснование, со ссылкой на положения статьи 39.6, 39.20 Земельного Кодекса РФ Управление указало, что незавершенный строительством объект не является основанием для предоставления в аренду земельного участка.

В ответ на повторное обращение предпринимателя с заявлением от 19.12.2023 по вопросу предоставления части земельного участка площадью 683 кв.м путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0603003:14, с сохранением в измененных границах, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0603003:30 согласно прилагаемой схеме, Управление отказало по аналогичным основаниям.

Не согласившись с отказом Управления, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Нарушенное право подлежит защите одним из способов, указанных в статье 12 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемы ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и, нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

При этом на заявителя по делу возлагается обязанность обосновать и доказать факт нарушения оспариваемым актом его прав и законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а на государственный орган - доказать законность своих действий.

Из изложенного также следует и то, что предметом оценки является законность оспариваемых правоприменительных актов, исходя из доводов заявителя по делу.

Проверив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в обоснование заявленного требования доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

С 01.03.2015 изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в пункте 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

В соответствии с подпунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0603003:30 степенью готовности 80%, в отношении которого зарегистрировано право собственности предпринимателя ФИО1, ставшего собственником объекта по результатам проведения открытых торгов № 9766533 в форме аукциона на электронной торговой площадке "Альфалот" по продаже имущества ФГУП "ПТУМС".

В свою очередь, продажа имущества производилась в рамках дела о банкротстве ФГУП "ПТУМС" (решение суда по делу № 59-652/2021 от 11.12.2021 года), по результатам собрания кредиторов должника от 11.09.2022, при участии представителя ТУ Росимущества по Сахалинской области, которым утвержден порядок продаж имущества ФГУП "ПТУМС", в том числе в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер: 65:01:0603003:30).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Перечень оснований для отказа в удовлетворении требований уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства, содержащийся в пункте 3 статьи 239.1 ГК РФ, не является исчерпывающим

При этом, указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

При этом право на объект незавершенного строительства приобретено предпринимателем при проведении процедуры банкротства, то есть по существу, в результате публичных процедур, в ходе которых, Управление каких-либо правопритязаний или возражений не заявляло, более того, участвовало в собрании кредиторов должника 11.09.2022 об утверждении порядка продажи имущества ФГУП "ПТУМС", в том числе в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер: 65:01:0603003:30).

Немаловажным является и то обстоятельство, что реализация объекта незавершенного строительства проводилась в интересах кредиторов должника, в результате производство по делу N А59-652/2021 о несостоятельности (банкротстве) ФГУП "ПТУМС" прекращено в связи с удовлетворением требований кредиторов, включенных в реестр.

С учетом установленного, суд приходит к выводу о наличии у предпринимателя ФИО1 права на предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта, степенью готовности 80%.

Иное приведет к правовой неопределенности, поскольку собственник объекта незавершенного строительства, приобретший право собственности на законных основаниях в результате публичных процедур, фактически лишается возможности завершить строительство объекта.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021, в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

При этом предоставление в аренду однократно земельного участка для завершения строительства не приведет к нарушению чьих-либо прав, поскольку не затрагивает иных владельцев и собственников объектов недвижимости, расположенных на указанном участке. В заявлении от 19.12.2023 года предприниматель испрашивал предоставление земельного участка площадью 683 кв.м, путем раздела исходного земельного участка с сохранением в измененных границах согласно прилагаемой схеме.

Доводы ООО Компания «Тунайча» о том, что торги по продаже объекта незавершенного строительства проведены в деле о банкротстве с нарушением закона, часть помещений в объекте не передана в собственность ООО "Компания Тунайча", объект не мог быть включен в конкурсную массу ФГУП "ПТУМС" и реализован на торгах, оспариваемыми торгами нарушены права сособственника имущества, объект реализован по заниженной стоимости, являлись предметом рассмотрения в рамках дела № А59-6611/2023.

Решением суда от 04.04.2024 года, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2024 года в удовлетворении исковых требований ООО Компания «Тунайча» о признании недействительными торгов, проведенных в форме открытого аукциона 16.11.2022 на электронной торговой площадке Альфалот (www/alfalot.ru) под № 0072162 по продаже объекта незавершенного строительства, степень готовности 80%, лит. Б, кадастровый номер 65:01:0603003:30, и договор купли-продажи от 21.11.2022; применении последствий недействительности, отказано в полном объеме.

При этом, суды отметили, что торги проведены в условиях конкуренции, имущество реализовано по более высокой цене относительно начальной, а в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии существенных нарушений порядка проведения торгов, повлекших неправильное определение цены продажи.

По доводу общества о том, что в ходе конкурсного производства ФГУП "ПТУМС" на торгах был продан объект, который принадлежал на праве собственности, в том числе и ООО Компания "Тунайча", коллегия пришла к следующим выводам.

Действительно, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-4674/2007 от 14.04.2009, заключенный между сторонами договор признан инвестиционным. Однако факт наличия у ООО Компания "Тунайча" имущественных требований к ФГУП "ПТУМС", основанных на договоре инвестирования, и правопритязаний на спорный объект незавершенного строительства, сам по себе не может свидетельствовать о наличии оснований для признания оспариваемых торгов недействительными.

Так, согласно выпискам из ЕГРН на момент включения объекта в конкурсную массу ФГУП "ПТУМС", утверждения собранием кредиторов положения о продаже объекта незавершенного строительства, его продажи на торгах ФГУП "ПТУМС" являлось владельцем указанного имущества на праве хозяйственного ведения, сам объект был зарегистрирован на праве собственности за РФ, какие-либо ограничения и обременения правами третьих лиц в ЕГРН отсутствовали.

Пункт 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, на положения которого ссылается апеллянт (согласно которому объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется), введен Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 4 статьи 7 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ положения статьи 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции названного Федерального закона), пункта 3 статьи 3 и пунктов 3 и 4 статьи 18 Закона об инвестиционной деятельности (в редакции названного Федерального закона), пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона), пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.11.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции названного Федерального закона) распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу названного Федерального закона и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу настоящего Федерального закона

Вместе с тем сам Закон об инвестиционной деятельности вступил в силу со дня его официального опубликования (опубликован в "Собрании законодательства РФ" 01.03.1999, в "Российской газете" 04.03.1999). В свою очередь, договор на совместное завершение строительства и владение нежилого здания заключен 03.03.1992, то есть до вступления в силу Закона об инвестиционной деятельности, который по общему правилу обратной силы не имеет. Таким образом, пункт 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности к спорной ситуации не применим.

Учитывая изложенное, на основании исследования и оценки в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющихся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что требования, заявленные предпринимателем в части признания незаконным отказа территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области в утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного в границах объекта незавершённого строительства, степень готовности 80% лит.Б, кадастровый номер 65:01:0603003:30, расположенного по адресу: <...>, являются законными и обоснованными.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ суд может признать решение органа публичной власти незаконным при наличии двух обстоятельств: в случае, если им будет установлено его несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также в случае установления нарушения данным решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" определено, что признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Суд вправе отказать в удовлетворении требований о возложении на орган или лицо, наделенные публичными полномочиями, обязанности принять решение, совершить действия, если установлены обстоятельства, исключающие возможность удовлетворения таких требований.

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

Учитывая приведенное положение части 5 статьи 201 АПК РФ, а также Постановления Пленума № 21, суд полагает возможным возложить обязанность на территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области утвердить схему расположения земельного участка, расположенного в границах объекта незавершённого строительства, степень готовности 80% лит. Б., кадастровый номер 65:01:0603003:30; предоставить в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельный участок, расположенный в границах объекта незавершённого строительства, кадастровый номер 65:01:0603003:30, для завершения строительства.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание результаты рассмотрения настоящего дела, а также то, что законодательством не предусмотрено освобождение государственных муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае принятия решения не в их пользу, суд, в силу статьи 110 АПК РФ относит 300 рублей расходов по уплате государственной пошлины на территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области, как на орган публичной власти, чье решение признано незаконным.

При обращении в суд предпринимателем уплачена государственная пошлина в размере 1000 рублей, из которых 700 рублей подлежат возврату заявителю из федерального бюджета, как излишне уплаченная.

На основании вышеизложенного, 110, 167-171, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области в утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного в границах объекта незавершённого строительства, степень готовности 80% лит.Б, кадастровый номер 65:01:0603003:30, расположенного по адресу: <...>; возложить обязанность на территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области утвердить схему расположения земельного участка, расположенного в границах объекта незавершённого строительства, степень готовности 80% лит. Б., кадастровый номер 65:01:0603003:30; предоставить в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельный участок, расположенный в границах объекта незавершённого строительства, кадастровый номер 65:01:0603003:30, для завершения строительства.

Взыскать с территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Сахалинской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 700 рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

Е.М. Александровская