АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-21914/2022 2 1 н о я б р я 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 18.12.2024), в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО3, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 по делу № А32-21914/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о расторжении договора от 19.11.2014 № 4300021156 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0122002:281 площадью 531 кв. м, расположенного по адресу: <...> уч. 15, относящегося к категории земель населенных пунктов, для строительства нежилого здания автосервиса площадью не более 150 кв. м в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара (далее – договор аренды, земельный участок, здание автосервиса) с указанием на решение суда

как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка договором аренды. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3 (далее – физическое лицо).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025, в Едином государственном реестре недвижимости аннулирована запись об обременении земельного участка в виде договора аренды в пользу предпринимателя с указанием на решение суда как основание для погашения этой записи. В удовлетворении иска в части расторжения договора аренды земельного участка отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Договор аренды прекращен 09.04.2025 в связи с истечением его срока и выраженной администрацией волей на односторонний отказ от исполнения договора. Договор аренды недействителен (ничтожен) ввиду его заключения без соблюдения установленной земельным законодательством публичной процедуры. С момента опубликования в выпуске газеты «Краснодарские известия» от 20.09.2012 № 143 (4944) извещения о предстоящем предоставлении земельного участка физическому лицу до момента заключения договора аренды 19.11.2014 прошло более двух лет. Данный период не соответствует принципу разумного срока информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка. Недействительный (ничтожный) договор аренды не может быть расторгнут в судебном порядке.

Предприниматель, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Земельный участок предоставлен в аренду физическому лицу по процедуре предварительного согласования места размещения здания автосервиса. Такому согласованию предшествовала публикация извещения о предстоящем предоставлении земельного участка и возможности проведения процедуры торгов. С момента опубликования в выпуске газеты «Краснодарские известия» от 20.09.2012 № 143 (4944) извещения о предстоящем предоставлении земельного участка физическому лицу до издания администрацией постановления от 24.10.2012 № 9656 об утверждении физическому лицу материалов предварительного согласования места размещения здания автосервиса прошло менее двух месяцев. Ссылка на данное постановление имеется в постановлении администрации от 28.10.2014 № 7110

о предоставлении земельного участка физическому лицу в аренду. Договор аренды заключен в соответствии с действовавшей в 2012-2014 годах публичной процедурой, предусматривавшей информирование населения. В ходе процедуры предварительного согласования места размещения здания автосервиса поступило только одно заявление физического лица, в последующем заключившего договор аренды. До истечения срока договора аренды (28.10.2024) администрация не выразила волю на его прекращение. Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях. С письмом администрации от 18.11.2024, в котором выражено намерение на прекращение договора аренды, предприниматель ознакомился в ходе судебного разбирательства в марте 2025 года. Договор аренды прекращен по истечении трех месяцев с момента вручения названного письма предпринимателю (в июне 2025 года). В момент принятия обжалуемого решения суда (полный текст изготовлен 30.04.2025) договор аренды действовал. В рамках другого дела ( № А32-5789/2024) рассматривается иск предпринимателя, направленный на реализацию преимущественного права на продление арендных отношений, о понуждении администрации к заключению (продлению) договора аренды на новый срок. Производство по делу № А32-5789/2024 приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по настоящему делу. Информация, отраженная в актах осмотра земельного участка от 05.10.2021, 09.12.2021, не соответствует действительности. Договор аренды не мог быть расторгнут по причине неиспользования земельного участка (его части) в течение трех лет либо при его использовании не по целевому назначению и виду разрешенного использования. С декабря 2021 года по апрель 2022 года земельный участок имел ограждение (забор), на нем на постоянной и регулярной основе складировались строительные материалы, произрастали культурные растения, отсутствовала сорная растительность. Существенное нарушение предпринимателем условий договора аренды администрацией не доказано. Применение последствий недействительности (ничтожности) договора аренды повлекло выход за пределы исковых требований. Несоответствие договора аренды законодательству и нарушение им прав публично-правового образования сами по себе не свидетельствуют о нарушении публичных интересов. Отзывы на кассационную жалобу от администрации и физического лица не поступили.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании своего постановления от 28.10.2014 № 7810 администрация (арендодатель) и физическое лицо (арендатор) заключили 19.11.2014 договор аренды земельного участка для строительства здания автосервиса на десять лет с 28.10.2014 по 28.10.2024 (пункты 1.1, 1.3, 6.1). На арендатора возложена обязанность по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, ему запрещались строительство новых объектов, реконструкция существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке (пункты 4.1.5, 4.1.11). Договор аренды мог быть расторгнут по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка (его части) в течение трех лет либо при его использовании не по целевому назначению и виду разрешенного использования, при использовании земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, при неисполнении арендатором ряда обязанностей, в том числе предусмотренной пунктом 4.1.11 договора, а также на законных основаниях по требованию одной из сторон (пункты 3.2.5, 7.3). По истечении срока договора аренды он прекращался, но мог быть возобновлен на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе был отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендатора в установленном порядке (пункты 3.2.4, 7.1). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 11.12.2014 (запись с номером регистрации 23-23-01/2632/2014-992). По соглашению от 20.12.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы предпринимателю. Сведения о новом арендаторе также внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

При осуществлении муниципального земельного контроля администрация установила, что земельный участок огорожен, зарос многолетними насаждениями (деревьями), сорной растительностью (травой), на части участка складированы строительные материалы (доски). Результаты осмотра отражены в соответствующем акте от 05.10.2021 № 3296. Предпринимателю 21.10.2021 вынесено предписание об устранении нарушений условий договора аренды в месячный срок.

В адресованном департаменту муниципальной собственности администрации письме от 13.12.2021 № 20076/29 департамент архитектуры и градостроительства сообщил о том, что разрешение на строительство на земельном участке капитальных объектов не выдавалось. В акте осмотра от 09.12.2021 № 3935 повторно зафиксировано

отсутствие на земельном участке каких-либо изменений с момента ранее проведенного осмотра. В связи с неустранением выявленных нарушений в установленный срок администрация направила предпринимателю уведомление от 18.01.2022 № 84/07 о прекращении договора аренды земельного участка с предложением о подписании соглашения о его расторжении и предупреждением о необходимости освобождения земельного участка и его возврата по акту приема-передачи. Уведомление получено предпринимателем 13.03.2022 (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80089468071346). Предприниматель не принял меры по возвращению земельного участка.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд с иском 13.05.2022. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды не учли, что до 01.03.2015 положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускалось предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в аренду без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта (статьи 30, 31 и 32). По заявлению заинтересованного лица уполномоченный орган обеспечивал выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31), информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31), оформлял результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства (пункт 5 статьи 31), принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждавшее акт о выборе земельного участка

(пункт 6 статьи 31). Такое решение являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (пункт 8 статьи 31). В период между этими решениями по заявке заинтересованного лица и за его счет обеспечивались установление границ земельного участка и осуществление его государственного кадастрового учета. Для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства уполномоченному органу был необходим кадастровый паспорт земельного участка, который либо запрашивался, либо представлялся заявителем по собственной инициативе (пункты 1, 2 статьи 32).

По смыслу названных положений обязательным публичным информированием населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения обеспечивалась возможность реализации иными заинтересованными лицами права на подачу конкурирующего заявления о предоставлении им того же земельного участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, а также защита интересов населения в целом, которое могло заявить возражения против размещения конкретного объекта. Акт о выборе земельного участка мог быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования. Если на земельный участок претендовало несколько лиц, право на заключение договора аренды земельного участка подлежало выставлению на торги. Данный способ отвечал принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволял обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10, от 15.11.2011 № 7638/11).

В постановлении администрации от 28.10.2014 № 7810 имеется ссылка на постановление от 24.10.2012 № 9656, которым физическому лицу было предварительно согласовано место размещения здания автосервиса. Данное обстоятельство администрацией не отрицается. Изданию этого постановления предшествовало опубликование в выпуске газеты «Краснодарские известия» от 20.09.2012 № 143 (4944) извещения о предстоящем предоставлении земельного участка физическому лицу для размещения здания автосервиса. Заинтересованным лицам предлагалось в течение месяца обращаться в администрацию по вопросам, связанным с предстоящим предоставлением земельного участка. Государственный кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 23:43:0122002:281 осуществлен 03.12.2012. Издание постановления администрации от 28.10.2014 № 7810 и заключение договора земельного

участка произведены в пределах трехлетнего срока действия решения о предварительном согласовании места размещения здания автосервиса, оформленного в виде постановления администрации от 24.10.2012 № 9656. В этой связи у судов отсутствовали основания для квалификации договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки и вывода об информировании населения в неразумный срок. Такие ошибочные выводы судов не могли служить основанием обжалуемых судебных актов и не должны приниматься во внимание в спорных отношениях.

Вместе с тем, названные ошибочные выводы не повлекли принятие судами первой и апелляционной инстанций неправильных судебных актов. Одной из целей, которую преследовала администрация при обращении с иском в суд, являлось погашение в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка договором аренды в пользу предпринимателя.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения, помимо прочего, прекращения обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1), документы, подтверждающие такое прекращение, отнесены к основаниям для осуществления соответствующей государственной регистрации (пункт 8 части 3 статьи 14) без одновременного государственного кадастрового учета (пункт 7 части 4 статьи 14).

По общим правилам, определенным нормами Гражданского кодекса, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (пункт 3 статьи 425). Договор аренды заключается на определенный им срок (пункт 1 статьи 610). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621). В таком случае при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610).

Названные положения применяются к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов. Данная правовая позиция была сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 № 308-ЭС19-19368 и нашла отражение в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

При этом высшей судебной инстанцией отмечено, что Земельным кодексом в действовавшей до 01.03.2015 редакции не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. В пункте 1 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил возможность такого возобновления для договора аренды, заключенного до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для его заключения. Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции также прямо не исключено применение нормы пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Правомерно заключенный до 01.03.2015 администрацией и физическим лицом (права и обязанности которого в последующем переданы предпринимателю) без проведения торгов договор аренды мог считаться возобновленным на неопределенный срок в случае, если по истечении его срока (28.10.2024) предприниматель продолжил бы пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации. Последняя недвусмысленно выразила свою волю на прекращение арендных отношений в направленном предпринимателю уведомлении от 18.01.2022 № 84/07, полученном им 13.03.2022, а также в поданном в суд 13.05.2022 иске о расторжении договора аренды. Данное волеизъявление на протяжении судебного разбирательства по делу администрацией последовательно поддерживалось и не изменялось, в том числе в момент истечении срока договора (28.10.2024). Обратное предпринимателем не доказано. При такой позиции администрации договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок и в соответствии с условиями его пунктов 6.1., 7.1 считался прекращенным с 29.10.2024. Продублированный в письме от 18.11.2024 отказ администрации от договора аренды не повлек каких-либо последствий, а момент вручения этого письма предпринимателю правового значения не имеет.

Прекращение договора аренды в связи с истечением его срока исключало возможность его расторжения в судебном порядке, но являлось основанием осуществления государственной регистрации прекращения обременения земельного участка арендой в пользу предпринимателя и аннулирования (погашения) соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Обжалуемое предпринимателем решение суда первой инстанции по настоящему делу и его исполнение органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, с учетом данных в настоящем постановлении судом кассационной инстанций указаний не препятствуют рассмотрению в рамках дела № А32-5789/2024 иска предпринимателя, направленного на реализацию преимущественного права на продление арендных отношений и о понуждении администрации к заключению (продлению) договора аренды на новый срок, а также не предопределяют результаты рассмотрения этого иска.

При этом суд округа считает необходимым отметить, что при рассмотрении дела № А32-5789/2024 суд первой инстанции не связан правовым обоснованием, приведенным предпринимателем в иске. Возможность (отсутствие таковой) заключения договора аренды земельного участка на новый срок подлежит установлению с учетом того, что прежний договор был заключен до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (01.03.2015; далее – Закон № 171-ФЗ), которым установленный Земельным кодексом порядок заключения договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков претерпел изменения и упразднено преимущественное право арендатора такого участка на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8). Кроме того не исключается проверка наличия (отсутствия) у предпринимателя права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов на основании пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 239.1 Гражданского кодекса, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса с учетом правового подхода, сформулированного в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, а также части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В рамках дела № А32-5789/2024 подлежат установлению обстоятельства, влияющие на вывод суда о наличии (отсутствии) у предпринимателя реализуемого им

преимущественного права и связанные с надлежащим исполнением предпринимателем договора аренды, использованием им земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, фактическим состоянием земельного участка, причин неоднократного отказа администрации (ее уполномоченного органа) в выдаче предпринимателю разрешения на строительство (на чем настаивал представитель предпринимателя в судебном заседании). В этой связи на обсуждение сторон может быть вынесен вопрос о наличии в действиях администрации признаков недобросовестного поведения в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». По результатам рассмотрения дела № А32-5789/2024 также должен быть решен вопрос о необходимости возврата земельного участка публичному собственнику на основании норм статьи 622 Гражданского кодекса либо об отсутствии таковой.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие таких выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 по делу № А32-21914/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья В.А. Авдякова

Судья В.Е. Епифанов