ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

11АП-1965/2025

16 апреля 2025 года Дело № А55-25895/2023

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Дегтярева Д.А., Копункина В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Арбузовой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 03 апреля 2025 года в зале № 7 помещения суда апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2024 года по делу № А55-25895/2023 (судья Смирнягина С.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Евродом"

к Администрации городского округа Тольятти

о взыскании,

с участием в заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 27.05.2023,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 25.12.2024,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Евродом" с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения предмета иска обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Тольятти об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 500 от 30.05.2023, просит изложить пункты 2.1, 2.2, п. 2 Приложения № 1 в следующей редакции:

- п. 2.1. «Цена продаваемого имущества в соответствии с заключением эксперта №30/2024-СЭ от 09.08.2024, подготовленным экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и судебной экспертизы» ФИО3, составляет 7 667 000 (семь миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей».

- п. 2.2. «Оплата приобретаемого муниципального имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора производится покупателем в течение десяти рабочих дней с момента заключения договора единовременно в сумме 7 667 000 (семь миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей на счет банка получателя: Отделение Самара Банка России// УФК по Самарской области, г.Самара БИК 013601205, счет № 40102810545370000036 получатель УФК по Самарской области (департамент по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти), ИНН <***>, КПП 632431001, счет № 03100643000000014200, ОКТМО 36740000, КБК 90311402043040000410.

- п. 2 Приложения №1 (Акт приема передачи) «Цена продаваемого имущества в соответствии с заключением эксперта №30/2024-СЭ от 09.08.2024, подготовленным экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и судебной экспертизы» ФИО3 в размере 7 667 000 (семь миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2024 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация городского округа Тольятти обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что стоимость выкупаемого недвижимого имущества не может составлять менее 17 180 342,1 руб. – стоимости имущества, определенной на основе ценообразующих факторов согласно Федеральному закону № 237-ФЗ и методическим указаниям о государственной кадастровой оценке; указывает, что доказательств, свидетельствующих о том, что оценка имущества, проведенная по заказу Администрации городского округа Тольятти, была произведена с нарушением предъявляемых стандартов оценки и положений закона не представлено.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и представленных суду письменных пояснений.

Представитель истца просил обжалуемое решение оставить без изменения по доводам представленных суду письменных возражений.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27.12.2016 между ООО «Евродом» (истец) и Администрацией городского округа Тольятти Самарской области (ответчик), был заключен договор на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> срок действия которого неоднократно продлевался.

19.05.2022 истец обратился в к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества в приоритетном порядке, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ №159).

Истец пояснил, что поскольку ответчик отказался от реализации недвижимого имущества, истец оспорил отказ в Арбитражном суде Самарской области. Вступившим в силу решением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2022 по делу № А55- 23321/2022 отказ в заключении договора купли-продажи признан незаконным, на Администрацию городского округа Тольятти возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права ООО «Евродом» по выкупу объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 667,3 кв. м, расположенного по адресу: <...> в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 9 ФЗ № 159.

15.06.2023 от Администрации городского округа Тольятти в адрес ООО «Евродом» поступило письмо № 2557/5.2. от 31.05.2023, а так же проект договора купли-продажи № 500 от 30.05.2023. Ввиду несогласия с условиями предложенного договора в части рыночной стоимости объекта недвижимости по инициативе истца была проведена оценка рыночной стоимости вышеуказанного объекта на дату подачи заявления о выкупе.

13.07.2023 в адрес ответчика направлен протокол разногласий к договору № 500 от 30.05.2023 с приложением отчета о рыночной стоимости № 10-23 от 10.07.2023.

19.07.2033 в адрес ООО «Евродом» поступило письмо Администрации городского округа Тольятти об отказе от согласования протокола разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался результатами судебной оценочной экспертизы, назначенной по ходатайству истца.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с установленным судебной экспертизой размером выкупной стоимости муниципального имущества и повторяют позицию ответчика при рассмотрении дела в суде первой инстанции, установившем следующее.

Право истца на выкуп арендованного имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", подтверждено вступившим в законную силу судебным актом - Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2022 по делу А55-23321/2022.

Согласно статье 4 Федерального закона № l59-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы ими в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи не был подписан, разрешая спор в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца Арбитражный суд Самарской области назначил судебную оценочную экспертизу.

Согласно результатам экспертного заключения рыночная стоимость объекта на дату подачи заявления о выкупе - 19.05.2022, нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 667,3 кв. м, состоящего из трех нежилых помещений, составила 7 667 000 руб.:

- Площадью 510,9 кв. м этаж №1, подземный этаж №1, кадастровый номер 63:09:0101176:9754 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Королева, д. 18 пом. Б/Н (1001) – 5 320 000 руб.;

- Площадью 116 кв. м - 1 этаж комнаты №№5, 17; 1 этаж комнаты№№6а, 9, 10, 15, 16, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 32, кадастровый номер 63:09:0101176:10598 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Королева, д. 18 – 1 442 000 руб.;

- Площадью 40,4 кв. м этаж № 1 на отм. +1000, кадастровый номер 63:09:0101176:10673 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Королева, д. 18 – 905 000 руб.

Вопреки доводам ответчика, изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают характер и ход исследования. В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом дана подписка о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ в обоснование выводов.

Повторно исследуя материалы дела с целью оценки доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что доказательств, свидетельствующих о некомпетентности эксперта, не имеется, отсутствуют основания для отвода эксперта по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, также не имеется оснований для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства, наряду с иными доказательствами, имеющимися в деле.

Довод апелляционной жалобы о том, что определение стоимости продаваемого имущества на l9.05.2020 эксперту судом не поручалось, не подтверждает ошибочности выводов обжалуемого решения, поскольку указание на странице 22, 43 экспертного заключения даты определения стоимости как 19.05.2020 апелляционный суд расценивает как описку.

Так, определением от 13 мая 2024 года Арбитражный суд Самарской области, назначив по делу №А55-25895/2023 судебную оценочную экспертизу поставил на разрешение эксперта следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта на дату подачи заявления о выкупе - 19.05.2022, нежилого помещения: расположенного по адресу: <...>, общей площадью 667,3 кв.м., состоящего из трех нежилых помещений.

Представленное в материалы дела Заключение эксперта № 30/2024-СЭ (т. 3 л.д. 1-83) проведено по поставленному судом вопросу и содержит вывод о рыночной стоимости объекта, определенной на дату подачи заявления о выкупе - 19.05.2022.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России, которые должны использоваться оценщиком.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 утвержден Федеральный стандарт оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО N 1)", пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки определяет требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного стандарта, оценка стоимости представляет собой определение стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1, результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Стоимость представляет собой меру ценности объекта для участников рынка или конкретных лиц, выраженную в виде денежной суммы, определенную на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости, установленным федеральными стандартами оценки (пункт 7); подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, основанных на общей методологии (пункт 11); метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункт 12).

В соответствии с пунктом 1 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, отчет об оценке объекта оценки представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с пунктом 2 ФСО VI при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с частью второй статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 3 ФСО VI).

Администрация возражает относительно выводов эксперта, поскольку экспертиза проведена по Федеральными стандартами оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 после подачи истцом заявления о выкупе помещения - 19.05.2022.

Апелляционный суд не может согласиться с позицией апеллянта, поскольку в силу изложенного стандарты оценки определяют порядок проведения такой оценки, оформления ее результатов; закон не содержит требования о применении при проведении оценки на интересующую дату действовавших в указанную дату стандартов оценки.

Согласно представленному в материалы дела отчету при проведении оценки и составлении отчета оценщик проанализировал характеристики объекта оценки и рынок объекта оценки, обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов.

Отчет содержит в себе подробное описание объекта оценки.

Выводы эксперта о состоянии объекта оценки, сделанные при его визуальном осмотре, апелляционный суд не может признать противоречащими указанному в акте приема-передачи объекта от 04.04.2022 состоянию объекта как удовлетворительное, имеющимся в заключении эксперта фотографиям объектов экспертизы (т. 3 л.д. 9-20). Акт осмотра, подтверждающий иное состояние объекта оценки на момент проведения судебной экспертизы, иные доказательства обоснованности рассматриваемого довода апелляционной жалобы, в деле отсутствуют.

Выбор аналогов экспертом обоснован (т. 3 л.д. 22-24).

Выбор подхода к оценке объекта оценщиком обоснован. Процесс оценки изложен в отчете подробно. Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО I, ФСО V, ФСО VI, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, содержит все предусмотренные разделы и сведения.

В силу статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными и важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Учитывая, что все разногласия сторон сводились исключительно к установлению цены договора, а редакция спорных пунктов истца (с учетом уточненного искового заявления), соответствовала оценке проведенной судебным экспертом, суд первой инстанции правомерно принял редакцию, предложенную истцом.

Доказательства недостоверности определенной оценщиком рыночной стоимости имущества заявителем апелляционной жалобы в материалы дела не представлены. Несогласие администрации с такой стоимостью о ее недостоверности не свидетельствуют, в связи с чем, указанные доводы заявителя отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.

Заявителем не представлено замечаний к отчету, подтверждающих недостоверность приведенных в нем выводов; не представлено иного исследования, определяющего стоимость объектов продажи на установленную законом дату - 19.05.2022; не заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы при рассмотрении дела судами двух инстанций.

Доказательств нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки, заявителем в материалы дела не представлено. Сомнений в обоснованности отчета не имеется, равно как не установлено наличие в выводах оценщика ФИО3 каких-либо противоречий.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, они не опровергают законность и обоснованность принятого судебного акта и правильности выводов суда, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судом обстоятельствами и оценкой доказательств, и по существу направлены на их переоценку.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя, который освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, поэтому госпошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2024 года по делу № А55-25895/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий Е.В. Коршикова

Судьи Д.А. Дегтярев

В.А. Копункин