ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Москва
20 января 2026 года Дело № А40-33550/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2026 года
Полный текст постановления изготовлен 20 января 2026 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Беловой А.Р.,
судей Красновой С.В., Немтиновой Е.В.,
при участии в заседании:
от ООО «Раут 5»: ФИО1, по доверенности от 10.02.2025
от Департамента городского имущества города Москвы (в режиме веб-конференции): ФИО2, по доверенности от 01.12.2025
при рассмотрении 19 января 2026 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 18 июля 2025 года
Арбитражного суда города Москвы
на постановление от 09 октября 2025 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
по иску общества с ограниченной ответственностью «Раут 5»
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Раут 5» (далее – истец, ООО «Раут 5») обратилось с иском, с учетом принятого судом заявления об уточнении требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 123,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 15-я Парковая, д.18, корп.1, пом. 5П, с кадастровым номером 77:03:0005019:10821, по пунктам 3.1, 3.4 договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2025 года исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие между сторонами договора, определена цена объекта недвижимости в размере 8 114 940 руб.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2025 года решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2025 года оставлено без изменения.
Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях, предложенных Департаментом.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель указывает, что Департамент осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, из чего следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; отмечает, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, представленный Департаментом, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
От Департамента в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя ответчика и доверенность на представление его интересов.
В соответствии с положениями статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 30.12.2021 № 440-ФЗ и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство ответчика.
До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО «Раут 5» (непосредственно присутствующий в судебном заседании) по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Департамента и ООО «Раут 5», изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 10.01.2008 № 04-10/08 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом.5П, с кадастровым номером 77:03:0005019:10821 общей площадью 123,6 кв. м.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 № 159- ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Департаментом направлен в адрес истца проект договора купли-продажи от 19.12.2024 № 59-10405, согласно пункту 3.1. которого цена объекта составляет 11 140 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.11.2024 № М863-3238-П/2024 (далее – отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 26.11.2024 № 1020/227-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».
Считая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой стоимости арендуемого помещения.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимости от 16.01.2025 № Н-0432-25, выполненным независимым оценщиком ФИО3, цена объекта составила 8 268 000 руб.
Истец представил в Департамент протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости (изменения редакции пунктов 3.1, 3.4. договора), в котором обществом указана цена выкупаемой недвижимости в размере 8 268 000 руб.
Письмом от 21.01.2025 № 33-5-120407/24-(0)-8 Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого объекта недвижимости, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу.
Согласно выводам эксперта, итоговая величина спорного объекта недвижимости составила 8 114 940 руб.
Суды, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установили, что оценка, проведенная экспертом, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 № 611, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у судов не имеется. Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; суды считают достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.
Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия заключенного договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3-5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь положениями статей 217, 309, 310, 445, 446, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 10, статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; исходя из того, что истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; учитывая, что сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют, площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66; установив, что истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой; рыночная стоимость выкупаемого имущества определена в результате проведения судебной экспертизы; учитывая, что экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки; принимая во внимание, что Департаментом не представлено доказательств необъективности выводов, содержащихся в заключении по результатам оценочной экспертизы, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения; в связи с чем, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований по урегулированию разногласий в редакции истца, определив цену выкупного объекта недвижимости в размере 8 114 940 руб.
Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.
Объективность и законность заключения, представленного по результатам проведения судебной экспертизы, получило полную оценку судами.
Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Судебная коллегия отмечает, что изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически повторяют доводы, изложенные им при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.
Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2025 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2025 года по делу № А40-33550/2025 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.
Председательствующий-судья А.Р. Белова
Судьи: С.В. Краснова
Е.В. Немтинова