ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Донудело № А32-39624/2023

28 декабря 2023 года15АП-19392/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2023 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В.

при участии:

от истца посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО1 по доверенности от 23.06.2023;

от ответчика: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 17.10.2023 по делу № А32-39624/2023

по иску индивидуального предпринимателя Чвикаловой Марии Андреевны

к ответчику Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

при участии третьего лица Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 56 от 31.05.2023 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Кирова, 30-а, на следующих условиях:

- пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «продавец продал, а покупатель купил указанный участок за 1 137 532,47 (один миллион сто тридцать семь тысяч пятьсот тридцать два рубля 47 копеек), согласно акту расчета выкупной цены земельного участка от 31.05.2023 г., подготовленному муниципальным казенным учреждением муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» (Приложение N 1). НДС дополнительно к сумме выкупа не применяется»;

- пункт 4 Приложения N 1 к договору «Акт расчета выкупной цены земельного участка» изложить в следующей редакции: «Расчет цены земли: 1 Кадастровый номер земельного участка: 23:49:0402030:524; 2 Площадь земельного участка, м2: 364; 3 Кадастровая стоимость (КС) земельного участка (руб.): 9 479 437,24; 4 Ставка (% КС): 12; 5 Расчет выкупной цены (руб.): 9 479 437,24 х 12%; 6 Выкупная стоимость земельного участка (руб.): 1 137 532,47 определен в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, решением Городского Собрания Сочи от 30.01.2020 г. N 11 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, продаваемых собственникам зданий, сооружений, находящихся на этих земельных участках, а также определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город-курорт Сочи»;

- пункт 6 Приложения N 1 к договору «Акт расчета выкупной цены земельного участка» изложить в следующей редакции: «Выкупная цена земельного участка составляет: 1 137 532,47 (один миллион сто тридцать семь тысяч пятьсот тридцать два рубля 47 копеек), без учета НДС. Настоящий акт подготовлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Внесение выкупной цены в бюджет осуществляется по настоящему Акту отдельным платежным документом, с обязательным указанием в графе «Назначение платежа» кода бюджетной классификации, а также фамилии, имени, отчества плательщика (владельца участка), на расчетный счет Южное главное управление Центрального банка РФ р/сч <***>, БИК 010349101, получатель ИНН <***> КПП 232001001 Управления Федерального Казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края), ОКТМО 03726000, КБК 921 1 14 06024 04 0000 430».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи.

Исковые требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу судебным актом департамент обязан заключить договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов. При этом, в проекте договора купли-продажи, предложенном к подписанию департаментом, выкупная цена земельного участка указана в размере 85% кадастровой стоимости, в то время как цена приобретения земельного участка должна составлять 12% его кадастровой стоимости в соответствии с тем нормативным регулированием и кадастровой стоимостью, которые действовали на дату обращения в муниципалитет с заявлением о выкупе земельного участка в январе 2021 года.

Решением от 17.10.2023 исковые требования предпринимателя удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и департамент подали апелляционную жалобу, в которой просят отменить решение от 17.10.2023, в удовлетворении требований истца отказать. Заявители жалобы указывают, что выкупная цена по договору купли-продажи земельного участка должна составить 9 661 748, 28 рублей (11 366 762,68 рубля х 85 %). Расчет выкупной цены земельного участка произведен в соответствии с нормативно-правовым актом, действующим в настоящее время территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края. Письмом Департамента от 05.06.2023 № О02.01-45/3270 ФИО2 направлены 3 экземпляра договора купли-продажи земельного участка от 31.05.2023 № 56 для подписания и оплаты выкупной цены земельного участка. В настоящее время денежные средства на расчетный счет администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края еще не поступили.

В судебное заседание ответчик и третье лицо явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды N 4900006088 от 14.09.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Кирова, 30-а.

Земельный участок предоставлен в аренду сроком до 09.08.2059.

На основании договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 08.08.2018 ФИО3 передал ФИО2 право аренды земельного участка площадью 364 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:524, находящегося по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Кирова 30-а.

08.08.2018 между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания, по условиям которого продавец обязуется продать покупателю в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащее ему на праве собственности следующее недвижимое имущество:

- административное здание, назначение: нежилое здание, общей площадью - 352,5 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирова, дом 30а, кадастровый номер: 23:49:0402030:2214.

Здание с кадастровым номером 23:49:0402030:2214, принадлежащее на праве собственности ФИО2, расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:524, что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной в материалы дела.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

ФИО2 в адрес Департамента имущественных отношений администрации города Сочи городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в январе 2021 года было направлено заявление о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Письмом от 05.03.2021 N 002.01-47/460 в адрес истца был направлен отказ в предоставлении земельного участка в собственность.

ФИО2 обратилась в Тбилисский районный суд Краснодарского края с административным исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и муниципального образования городское округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Кирова, 30-а, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов, в целях размещения и эксплуатации административного здания, выраженного в письме от 05.03.2021 г. N 002.01-47/460.

Решением Тбилисского районного суда Краснодарского края от 04.05.2021 по делу N 2а-442/2021 административные исковые требования ФИО2 удовлетворены. Как следует из представленных доказательств, данный судебный акт вступил в законную силу 31.05.2022.

ФИО2 обратилась в департамент с заявлением исполнить требования исполнительного документа путем заключения с ФИО2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Кирова, 30-а, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов.

В ответ на указанное заявление в адрес ФИО2 был направлен проект договора купли-продажи земельного участка N 56 от 31.05.2023. Проект договора с сопроводительным письмом получен посредством почтовой связи 14.06.2023.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 56 от 31.05.2023, выкупная цена участка составляет 9 661 748,28 руб.

В соответствии с актом расчета выкупной цены земельного участка (приложение N 1 к договору купли-продажи земельного участка N 56 от 31.05.2023 г.) выкупная цена земельного участка определена в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, решением Городского собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.07.2021 г. N 92 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственность муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, передаваемых собственников зданий, сооружений, находящихся на этих земельных участках, а также определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с землями и (или) земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» (далее - решение Городского собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.07.2021 г. N 92).

Департамент произвел расчет выкупной цены следующим образом: 11 366 762,68 руб. (кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524, действующая на момент подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка N 56 от 31.05.2023) х 85% (процентная ставка, установленная положениями пункта 2.1 решения Городского собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.07.2021 г. N 92) = 9 661 748,28 руб.

Не согласившись с расчетом цены выкупа ввиду неверного применения департаментом порядка определения выкупной стоимости земельного участка, ФИО2 с сопроводительным письмом от 27.06.2023 направила проект договора купли-продажи земельного участка N 56 от 31.05.2023 вместе с протоколом разногласий от 27.06.2023, определив выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 исходя из следующего: 9 479 437,24 руб. (кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 на момент обращения с заявлением 21.01.2021) х 12% (процент, установленный решением Городского Собрания Сочи от 30.01.2020 N 11)= 1 137 532,47 руб.

18.07.2023 истцом получен ответ N О02.01-45/4816 об отклонении протокола разногласий по мотиву отсутствия указания на выкупную стоимость в резолютивной части решения, в связи с чем, выкупная цена департаментом определена на момент направления заявителю проектов договоров купли-продажи.

По мнению истца, данные выводы департамента незаконны и направлены на воспрепятствование предпринимателю реализовать свое право, как добросовестному пользователю, на приобретение права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:524 по цене равной 12% от кадастровой стоимости земельного участка.

Не получив согласие на заключение договора на своих условиях, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

Одним из видов оснований возникновения прав и обязанностей являются договоры и сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Установленный законом досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Как установлено судом, между сторонами возникли разногласия по проекту договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 в части условия о цене выкупа.

Как упоминалось выше, в соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

В силу приведенных норм выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с требованиями закона.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16104 указано, что выкупная стоимость земельного участка должна определяться в соответствии с тем законодательным регулированием и кадастровой стоимостью, которые действовали на дату обращения с заявлением о выкупе земельного участка.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, разъяснено, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

В противном случае из-за действия (бездействия) публичного собственника будет поставлено в экономически худшее положение вследствие применения нового законодательного регулирования, действующего на момент принятия Департаментом решения о продаже земельного участка уже после состоявшегося судебного разбирательства об обжаловании отказа Департамента в продаже земельного участка.

Как следует из материалов дела, ФИО2 обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов в адрес департамента 21.01.2021, что подтверждается копией квитанции.

На момент обращения с заявлением кадастровая стоимость земельного участка составляла 9 479 437,24 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости N КУВИ-002/2021-24982262 от 19.03.2021.

В представленном акте расчета выкупной цены спорного земельного участка администрация произвела расчет исходя из следующего: 11 366 762,68 (кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524, действующая на момент подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка N 56 от 31.05.2023 г.) х 85% (процентная ставка, установленная положениями пункта 2.1 решения Городского собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.07.2021 г. N 92) = 9 661 748,28 руб.

Вместе с тем, на момент обращения ФИО2 с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, а именно 21.01.2021, решение Городского собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.07.2021 N 92 не действовало, обратной силы не имеет.

В связи с изложенным, применению подлежит действовавшее на момент обращения 21.01.2021 с заявлением в департамент Решение Городского Собрания Сочи от 30.01.2020 N 11 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, продаваемых собственникам зданий, сооружений, находящихся на этих земельных участках, а также определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город-курорт Сочи», в соответствии с пунктом 2.1 которого в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ цена таких земельных участков определяется в размере 12 процентов от кадастровой стоимости.

Учитывая, что с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов предприниматель обратился 21.01.2021, суд пришел к выводу, что основания для расчета выкупной стоимости более чем 12% от кадастровой стоимости земельного участка, в настоящем случае отсутствуют.

Правовых оснований для применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 в размере 11 366 762,68 руб. также не имеется, поскольку данная ставка действует на момент подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка N 56 от 31.05.2023, а не на момент обращения предпринимателя с заявлением.

Иное толкование норм гражданского и земельного права, указанное ответчиком в апелляционной жалобе и касающееся момента определения выкупной стоимости земельного участка, при сложившихся обстоятельствах являлось бы несоблюдением принципа гражданского законодательства, закрепленного в п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса.

На основании изложенного, требования предпринимателя правомерно удовлетворены.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не подтверждают нарушений норм материального и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу, повторяют позицию ответчика по спору, не опровергают выводы суда, основаны на ином толковании положений законодательства, направлены на переоценку доказательств и установление по делу новых фактических обстоятельств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2023 по делу № А32-39624/2023 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

СудьиЮ.И. Баранова

ФИО4