АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-64010/2023
22 января 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 14.12.2022), от органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации муниципального образования города Краснодара (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 27.12.2024), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024 по делу № А32-64010/2023, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Краснодара (далее – администрация, уполномоченный орган) со следующими требованиями:
– признать незаконным и отменить решение администрации от 30.10.2023 № 3046221 об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов муниципального имущества, а именно: земельного участка кадастровым номером 23:43:0000000:16528, площадью 4 354 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, <...>;
– обязать администрацию в течение 15 календарных дней со дня вступления в законную силу решения подготовить, подписать и передать предпринимателю (представителю) составленный в 3 экземплярах проект договора аренды и акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:16528, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, <...>.
Заявление основано на положениях статей 1, 39.6, 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и мотивировано незаконностью оспариваемого решения администрации, нарушающего права (интересы) предпринимателя как собственника недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:16528.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024, требования удовлетворены. Признан незаконным выраженный в письме от 30.10.2023 № 3046221 отказ администрации в предоставлении в аренду (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:16528, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, <...>. На администрацию возложена обязанность в течение 20 дней с момента вступления решения в законную силу по подготовке, подписанию и направлению предпринимателю договора аренды указанного земельного участка
Суды установили, что между администрацией (арендодатель) и ООО «УНИПАК» (арендатор) заключен договор от 08.09.2003 № 4300011175 аренды земельного участка площадью 2 392 кв. м, расположенного в Прикубанском административном округе <...> в пос. Индустриальном, для эксплуатации складских помещений, расположенных в нежилом здании литера «А2». Земельный участок по заявлению ООО «УНИПАК» от 17.09.2007 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:43:0125011:29 (решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 05.04.2016 по делу № 2-4547/2016). Расположенное на указанном участке нежилое здание-цех, площадью 1 884,4 кв. м, принадлежащее ранее ООО «УНИПАК», поставлено на кадастровый учет 23.08.2013 с присвоением кадастрового номера 23:43:0104037:63. Кроме того, по улице Зеленой, д. 15А располагается нежилое здание-мастерская литеры «В», «над/В», площадью 51,7 кв. м, 1999 года постройки, ранее принадлежащие на праве собственности гражданке ФИО4 Данное задание-мастерская поставлено на кадастровый учет 06.05.2010 с присвоением кадастрового номера 23:43:0125011:35. Постановлением администрации от 09.12.2014 № 9169 на основании заявлений ООО «УНИПАК» и ФИО4 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью 4 351 кв. м, расположенного по улице Зеленой, д. 15А в пос. Индустриальном, для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения. Образованный участок площадью 4 351 кв. м поставлен на кадастровый учет 26.12.2016 с присвоением кадастрового номера 23:43:0000000:16528. Участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения. Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 05.04.2016 по делу № 2-4547/2016 право собственности на здание-цех площадью 1 884 кв. м (кадастровый номер 23:43:0104037:63) признано за ФИО5, который на основании договора купли-продажи от 16.09.2022 продал предпринимателю здание-цех, литеры А, А1, кадастровый номер 23:43:0104037:63, площадью 1 884,40 кв. м, 2002 года постройки. Право собственности предпринимателя на объект в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрировано 23.09.2022, номер записи 23:43:0104037:63-23/226/2022-4. По договору купли-продажи от 06.04.2023, заключенному с ФИО6, предприниматель приобрел здание-мастерскую, литеры «В», «над/В», с кадастровым номером 23:43:0125011:35, площадью 51,7 кв. м, 1999 года постройки (право собственности на объект в ЕГРН зарегистрировано 19.04.2023, номер записи 23:43:0125011:35-23/226/2023-14). Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 4 354 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:16528, из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения. В целях оформления прав на земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты, предприниматель неоднократно обращался в администрацию с заявлениями о предоставлении данного участка в аренду. Письмами от 03.02.2023 № 2173/26 и от 03.10.2023 № 27422/26 администрация в предоставлении указанного участка в аренду отказала со ссылкой на разные причины. Предприниматель 21.09.2023 вновь обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:16528, на котором расположены здание-цех и мастерская. Администрация письмом от 30.10.2023 № 30462/26 в очередной раз отказала в предоставлении в аренду земельного участка в связи с его снятием 16.06.2023 с государственного кадастрового учета. Также в соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1, на участке предусмотрены планируемые к размещению объекты местного значения – существующая улица и дорога местного значения, участок расположен в коммунально-складской зоне размещением объекта местного значения. Заявитель, ссылаясь на незаконность решения уполномоченного органа, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 27, 39.6, 39.16, 39.17, 39.20, 56.11 Земельного кодекса, статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Из материалов дела следует, что основанием для отказа в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка послужил факт снятия его с государственного кадастрового учета 16.06.2023. данное обстоятельство подтверждаются выпиской из ЕГРН от 26.09.2023. Между тем, согласно пояснениям публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю (далее – Роскадастр) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:16528 поставлен на государственный кадастровый учет 26.12.2016 со статусом «временный». В дальнейшем, 16.06.2023 указанный участок снят с государственного учета по решению государственного регистратора, статус записи изменен на «архивная». После чего, 16.11.2023 сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:16528 восстановлены в ЕГРН, статус записи изменен на «актуальная» в результате исправления технической ошибки на основании заявления о государственном кадастровом учете (письмо от 26.02.2024 № 27-03689-СС/24). Следовательно, земельный участок был ошибочно снят с кадастрового учета, впоследствии данная ошибка исправлена, сведения об участке (как актуальные) восстановлены. Суды учли, что поскольку представителем публичного собственника участка является администрация, последней требовалось предпринять меры по выяснению причины снятия его с учета, поскольку он сформирован на основании постановления органа местного самоуправления для цели эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости. Хотя на администрацию не возлагается обязанность по выяснению причины снятия земельного участка с кадастрового учета, она, не выяснив причины снятия участка с кадастрового учета, и отказывая в его предоставлении, в том числе, по данному основанию, изначально занимает позицию, направленную на отказ в предоставлении земельного участка собственнику расположенных на нем объектов, тем самым нарушает права последнего. Кроме того, своевременное рассмотрение администрацией заявления предпринимателя от 18.05.2023 в срок, предусмотренный пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса (ответ администрацией подготовлен 03.10.2023) могло предотвратить снятие земельного участка с кадастрового учета (16.06.2023). Согласно выписке ЕГРН от 08.12.2023 сведения об объекте недвижимости имеют статус «временные», дата истечения временного характера сведений – 01.03.2022. В разделе ЕГРН «Особые отметки» указано, что сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. В разделе ЕГРН «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» указано два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 23:43:0125011:35 (мастерская) и 23:43:0104037:63 (здание-цех). С 01.03.2008 до 01.01.2017 статус «временный» присваивался земельным участкам, поставленным на государственный кадастровый учет, но в отношении которых права не зарегистрированы. В связи с принятием Закона № 218-ФЗ, вступившего в силу с 01.01.2017, «временный» статус земельным участкам не присваивается. Временные сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости самим органом кадастрового учета по истечении срока, установленного Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», если не осуществлена государственная регистрация права или аренды. В силу изложенного, а также пункта 212 приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 (действовал до 11.02.2024) статус «временные» сохраняется до момента государственной регистрации права на объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 01.03.2022. Земельные участки, на которые не была осуществлена государственная регистрация права, в том числе государственная регистрация аренды, снимаются с кадастрового учета. Таким образом, администрации не могла не знать об истечении переходного периода 01.03.2022 и о том, что земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет со статусом «временные», на которые до 01.03.2022 не зарегистрированы права, после указанной даты подлежат исключению из ЕГРН. Образованный земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.12.2016 с присвоением кадастрового номера 23:43:0000000:16528, только администрация имела право в срок до 01.03.2022 зарегистрировать право собственности на данный участок. Однако, несмотря на то, что земельный участок изначально сформирован на основании постановления администрации от 09.12.2014 № 9169 для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, никаких действий в отношении поставленного 26.12.2016 на кадастровый учет земельного участка администрацией не предпринято. В этой связи суды признали решение администрации по мотиву снятия его с кадастрового учета не основанным на законе и нарушающим права (интересы) предпринимателя как правообладателя объектов недвижимости. Основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду послужило также наличие планируемых к размещению объектов местного значения – улицы и дороги местного значения в соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1. Суды пришли к выводу о том, что данное основание также не препятствует предоставлению земельного участка в аренду. В этом случае основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка является заключенное соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное. Таким образом, сами по себе положения пункта 17 статьи 39.16 Земельного кодекса не лишают права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного в соответствии с документами территориального планирования для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, до начала строительства названных объектов лица, не уполномоченного на такое строительство. В отношении испрашиваемой заявителем площади администрацией возражений не заявлено. Более того, земельный участок площадью 4 354 кв. м сформирован на основании постановления администрации от 09.12.2014 № 9169 именно для эксплуатации принадлежащих в настоящее время на праве собственности заявителю объектов недвижимости. Признав, что оспариваемый отказ администрации является незаконным и нарушает права (интересы) заявителя, суды удовлетворили требования предпринимателя об обязании уполномоченного подготовить и направить проект договора аренды испрашиваемого земельного участка.
Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована следующим. Вывод судов о том, что отказ администрации, оформленный письмом от 30.10.2023 № 30462/26, не основан на законе, несостоятелен. Одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка послужило снятие испрашиваемого участка с государственного кадастрового учета. На момент оказания муниципальной услуги, то есть по состоянию на 30.10.2023 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:16528 снят с государственного кадастрового учета (выписка из ЕГРН от 26.09.2023 № КУВИ-001/2023-219115757). В этой связи оснований для предоставления в аренду этого земельного участка у администрации (отсутствует объект гражданских прав). Суд первой инстанции сослался на информацию Роскадастра (письмо от 26.02.2024 № 27-03689-СС/24), согласно которой 16.11.2023 сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:16528 восстановлены в ЕГРН, статус записи изменен на «актуальная» в результате исправления технической ошибки на основании заявления о государственном кадастровом учете. То есть, сведения о земельном участке восстановлены в ЕГРН уже после оказания администрацией муниципальной услуги. В этой связи испрашиваемый участок не мог быть предоставлен предпринимателю в аренду. Вывод судов о том, что администрация должна предпринять меры по выяснению причины снятия земельного участка с кадастрового учета, с целью устранения данного недостатка и приведение сведений в соответствии, является необоснованным. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность администрации предпринимать меры по выяснению причин снятия земельного участка с кадастрового учета. В судебном акте отсутствуют ссылки на нормы закона, предусматривающие такую обязанность. Информация, предоставленная Роскадастром, не соответствует действительности, так как в выписки из ЕГРН от 24.06.2024 № КУВИ-001/2024-166742073 отсутствуют внесенные изменения о статусе земельного участка, который имеет статус «временный», его границы не определены. Суды также не учли, что решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 утверждены местные нормативы градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе участвовать в общественных слушаниях по обсуждению проекта генерального плана, и вносить свои возражения, а также оспорить генеральный план в судебном порядке. Однако предприниматель не реализовала право на оспаривание Генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 в соответствующей части. Суд первой инстанции обязал администрацию подготовить, подписать и направить заявителю договор аренды испрашиваемого земельного участка, что неисполнимо в отсутствие сведений о постановке его на государственный кадастровый учет. Также суд не вправе удовлетворить требования о возложении обязанности по принятию решения о подготовке и направлении проекта договора аренды земельного участка, минуя законную процедуру согласования предоставления и получения ответов в порядке межведомственного взаимодействия от управления муниципального контроля администрации, департамента архитектуры и градостроительства администрации, правового департамента администрации. Выполнение судом административной функции публичного органа недопустимо в силу положений статьи 10 Конституции Российской Федерации. Суд не наделен полномочиями предварять результаты рассмотрения соответствующего заявления. Поэтому требование о предоставлении муниципальной услуги не подлежит удовлетворению.
Предприниматель в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, сослалась на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Право собственности заявителя на здание-цех и мастерскую зарегистрировано в ЕГРН, поэтому у него возникло исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:16528. Отказав предпринимателю в предоставлении земельного участка в аренду, администрация фактически лишила заявителя возможности пользования принадлежащим ей на праве собственности имуществом в виде двух нежилых зданий. Ссылки на то, что на момент оказания муниципальной услуги земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:16528 был снят с государственного кадастрового учета, несостоятельны. В ответе на запрос суда Роскадастр подтвердил исправление технической ошибки и восстановлении в сведениях ЕГРН записи о земельном участке как «актуальная». Таким образом, земельный участок 16.06.2023 ошибочно снят с кадастрового учета, после чего 16.11.2023 запись о нем восстановлена. Как следует из выписки ЕГРН от 08.12.2023 в разделе «Статус записи об объекте недвижимости» указано, что сведения об объекте имеют статус «временные», дата истечения временного характера сведений – 01.03.2022. В период с 01.03.2008 до 01.01.2017 статус «временный» присваивался земельным участкам, поставленным на государственный кадастровый учет, но в отношении которых права не были зарегистрированы. Администрация знала об истечении переходного периода 01.03.2022 и о том, что земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет со статусом «временные», на которые до 01.03.2022 не зарегистрированы права, после указанной даты подлежат исключению из ЕГРН. Однако в срок до 01.03.2022 администрацией не реализовано право на вступление в арендные отношения в целях упорядочения гражданско-правовых отношений по использованию земельного участка, а также в целях соблюдения принципа платности землепользования. Информация администрации о том, что участок до настоящего времени имеет статус «временный», это делает неисполнимым судебный акт, не соответствует действительности. Согласно выписке из ЕГРН от 14.10.2024 сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные». Решением от 30.10.2023 № 30462/21 заявителю отказано в предоставлении в аренду земельного участка в связи с тем, что он снят с государственного кадастрового учета 16.06.2023. Вместе с тем данная процедура, когда статус сведений о земельном участке в ЕГРН изменяется с «временного» на «архивный», не является прекращением прав на такой участок. Аннулирование временных сведений имеет техническую функцию, производится в случае непринятия своевременных мер к регистрации права, но является обратимым (пункт 26 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016). Применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет. Вопреки позиции администрации, границы земельного участка определены, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.10.2024, содержащей подробное описание местоположения его границ и сведения о характерных точках границ. В результате исправления технической ошибки, сведения о земельном участке 16.11.2023 восстановлены в ЕГРН, статус записи изменен на «актуальная». Однако уже после восстановления записи в ответ на заявление предпринимателя от 14.02.2024 администрация письмом от 26.02.2024 № 4809/26 вновь отказала в предоставлении испрашиваемого участка в аренду, мотивировав решение невозможностью его предоставления без проведения торгов. Несостоятельна и ссылка администрации на Генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1, согласно которому на участке предусмотрены планируемые к размещению объекты местного значения – существующая улица и дорога местного значения, участок расположен в коммунально-складской зоне размещением объекта местного значения. Применяя к спору пункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса, орган местного самоуправления не учитывает, что предприниматель просила предоставить ей участок не в собственность, а в аренду. Испрашиваемый земельный участок к участкам, изъятым из оборота, не относится, а является ограниченным в обороте, не относится, ограничений в его предоставлении в аренду не имеется. Отображение на картах генерального плана местоположения объектов местного значения, автомобильных дорог, улично-дорожной сети носит общий, планируемый характер, то есть само по себе такое отображение не может служить препятствием для осуществления прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Администрацией не предоставлено также доказательств, в том числе копий карт указанного генерального плана, на основании которых возможно проверить наличие обстоятельств, обосновывающих ее позицию относительно предназначения испрашиваемого земельного участка для размещения дороги местного значения. В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными Решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, земельный участок расположен в территориальной зоне «КС-2» – зона размещения коммунально-складских объектов IV-V класса опасности. Таким образом, вид фактического использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:16528 соответствует видам разрешенного использования, установленным для данной зоны, в которой расположен испрашиваемый земельный участок.
Представитель администрации в судебном заседании поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.
Представитель предпринимателя возражал в судебном заседании против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ООО «УНИПАК» (арендатор) заключен договор от 08.09.2003 № 4300011175 аренды земельного участка площадью 2 392 кв. м, расположенного в Прикубанском административном округе <...> в пос. Индустриальном, для эксплуатации складских помещений, расположенных в нежилом здании литера «А2». Земельный участок по заявлению ООО «УНИПАК» от 17.09.2007 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:43:0125011:29 (решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 05.04.2016 по делу № 2-4547/2016). Расположенное на указанном участке нежилое здание-цех, площадью 1 884,4 кв. м, принадлежащее ранее ООО «УНИПАК», поставлено на кадастровый учет 23.08.2013 с присвоением кадастрового номера 23:43:0104037:63.
Кроме того, по улице Зеленой, д. 15А располагается нежилое здание-мастерская литеры «В», «над/В», площадью 51,7 кв. м, 1999 года постройки, ранее принадлежащие на праве собственности гражданке ФИО4 Данное задание-мастерская поставлено на кадастровый учет 06.05.2010 с присвоением кадастрового номера 23:43:0125011:35.
Постановлением администрации от 09.12.2014 № 9169 на основании заявлений ООО «УНИПАК» и ФИО4 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью 4 351 кв. м, расположенного по улице Зеленой, д. 15А в пос. Индустриальном, для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения. Образованный участок площадью 4 351 кв. м поставлен на кадастровый учет 26.12.2016 с присвоением кадастрового номера 23:43:0000000:16528. Участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения.
Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 05.04.2016 по делу № 2-4547/2016 право собственности на здание-цех площадью 1 884 кв. м (кадастровый номер 23:43:0104037:63) признано за ФИО5, который на основании договора купли-продажи от 16.09.2022 продал предпринимателю здание-цех, литеры А, А1, кадастровый номер 23:43:0104037:63, площадью 1 884,40 кв. м, 2002 года постройки. Право собственности предпринимателя на объект в ЕГРН зарегистрировано 23.09.2022, номер записи 23:43:0104037:63-23/226/2022-4.
По договору купли-продажи от 06.04.2023, заключенному с ФИО6, предприниматель приобрел здание-мастерскую, литеры «В», «над/В», с кадастровым номером 23:43:0125011:35, площадью 51,7 кв. м, 1999 года постройки (право собственности на объект в ЕГРН зарегистрировано 19.04.2023, номер записи 23:43:0125011:35-23/226/2023-14). Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 4 354 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:16528, из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения.
В целях оформления прав на земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты, предприниматель неоднократно обращался в администрацию с заявлениями о предоставлении данного участка в аренду. Письмами от 03.02.2023 № 2173/26 и от 03.10.2023 № 27422/26 администрация в предоставлении указанного участка в аренду отказала со ссылкой на разные основания.
Предприниматель 21.09.2023 вновь обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:16528, на котором расположены объекты недвижимости (здание-цех и мастерская). Администрация письмом от 30.10.2023 № 30462/26 в очередной раз отказала в предоставлении в аренду земельного участка в связи с его снятием 16.06.2023 с государственного кадастрового учета. Также в соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1, на участке предусмотрены планируемые к размещению объекты местного значения – существующая улица и дорога местного значения, участок расположен в коммунально-складской зоне размещением объекта местного значения.
Заявитель, ссылаясь на незаконность решения уполномоченного органа, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Для удовлетворения требований о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие этого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение им прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
Перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, закреплен в статье 39.16 Земельного кодекса. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: указанный в заявлении участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17); границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Законом № 218-ФЗ (пункт 24).
Нормы градостроительного законодательства сами по себе не лишают собственника объектов недвижимости права на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, занятого этими объектами и необходимого для их использования. Если испрашиваемый земельный участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте и в отношении него не принималось решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд, планирование размещения в долгосрочной перспективе объектов местного значения в границах такого участка не может служить причиной отказа в его предоставлении в аренду. В случае резервирования земельного участка он может быть предоставлен в аренду в пределах срока резервирования (определения Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2020 № 305-ЭС20-12105, от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22095).
Суды при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:16528 формировался на основании совместного заявления прежних правообладателей расположенных в его пределах объектов недвижимости (здания-завода и здания-мастерской). Указанные объекты недвижимости впоследствии приобретены предпринимателем в собственность. По информации Роскадастра, полученной по запросу суда первой инстанции, сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:16528 имеют статус «актуальные» (сведения восстановлены путем исправления технической ошибки). В этой связи судами отклонен довод администрации о том, что испрашиваемый предпринимателем земельный участок снят с кадастрового учета. Признан несостоятельным и отказ в предоставлении участка со ссылкой на Генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 г. № 100 п. 1. Наличие документа территориального планирования не может препятствовать легальному собственнику объектов недвижимости в оформлении права аренды для цели эксплуатации такого недвижимого имущества.
В силу пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса в резолютивной части решения по делу об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, в случае признания оспариваемого решения незаконным должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции обязал администрацию в течение 20 дней с момента вступления решения в законную силу подготовить, подписать и направить предпринимателю проект договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:16528.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 2 статьи 286 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы администрации судом округа не принимаются как не основанные на нормах земельного и градостроительного законодательства, а также противоречащие фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора. Соответствуют выводы судов и разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (пункты 15, 26). Если бы администрация своевременно (в течение 20 дней) рассмотрела заявление предпринимателя, не возникли бы обстоятельства, на которые она впоследствии ссылалась в оспариваемом решении и в кассационной жалобе (испрашиваемый земельный участок снят с кадастрового учета). Нормы материального права применены судами правильно, которыми надлежаще исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иного понимания им норм действующего законодательства, а также иной оценки фактических обстоятельств дела, само по себе не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых решения и постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2024 по делу № А32-64010/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.Е. Епифанов
Судьи В.А. Анциферов
А.И. Мещерин