АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар
Дело № А32-41678/2022
30 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2025 года
Решение в полном объеме изготовлено 30 сентября 2025 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы производства по делу № А32-41678/2022
по исковому заявлению администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Икар» (ОГРН <***>, ИНН <***>)
о взыскании задолженности по договору от 02.03.2020 № 5100008877 аренды земельного участка в размере 1 764 731 рубля 29 копеек за период с 10.01.2021 по 14.03.2022, неустойки с 01.01.2021 по 15.03.2022 в размере 586 523 рублей 90 копеек,
УСТАНОВИЛ:
администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Икар» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору от 02.03.2020 № 5100008877 аренды земельного участка в размере 1 764 731 рубля 29 копеек за период с 10.01.2021 по 14.03.2022, неустойки с 01.01.2021 по 15.03.2022 в размере 586 523 рублей 90 копеек.
В судебное заседание, состоявшееся 19 августа 2025 года, представители сторон не явились, заседание проведено в отсутствие представителей сторон в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс).
Изучив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 30.11.2017 № 1758 «О предоставлении ООО "Икар" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>» администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 02.03.2020 № 5100008877 аренды земельного участка площадью 2464 кв. м с кадастровым номером 23:51:0102016:013, расположенного по адресу: <...> для эксплуатации нежилого здания (боулинг-клуба) сроком действия до 31.11.2037.
Указанный в пункте 1.1 договора аренды участок фактически передан арендатору со дня вступления в силу постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 30.11.2017 № 1758 (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.1.1 договора кадастровая стоимость земельного участка составляет 47 491 185 рублей 28 копеек. Ставка арендной платы – 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Коэффициент инфляции – 1,03.
В силу пункта 2.1.2 договора сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 1 222 898 рублей 02 копейки.
Согласно пункту 2.4 договора арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж по договору аренды должен быть внесен в течение 30 календарных дней с даты регистрации в Туапсинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
На основании пункта 2.5 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.
По смыслу пункта 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Как указывает истец, арендатор свою обязанность по внесению арендной платы с 10.01.2021 по 14.03.2022 не исполнил, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность.
В адрес ответчика направлена претензия от 21.03.2022 № 676/21-12/05-05 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и неустойке.
Неисполнение требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.
В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса).
Возражая против заявленных требований, ответчик указывал, что с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дел № 3а-1356/2021 и № А32-38823/2020 на стороне арендатора образовалась переплата по арендным платежам, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.
Так, вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022 по делу № А32-38823/2020 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102016:1013 расположен в границах лечебно-оздоровительных местностей и курортов, входит в состав курортов краевого значения Туапсинский район.
Суд указал, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей до 01.03.2015, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11).
В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, дополнены новым принципом следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».
С 12.08.2017 размер арендной платы подлежал определению по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, абзаца восьмого Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Согласно положениям главы 31 Земельного кодекса земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства и ставкой земельного налога.
В соответствии с пунктом 5 приложения № 1 к решению Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края от 14.10.2008 № 7.19 «Об установлении земельного налога», ставка земельного налога составляла 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
После вынесения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022 по делу № А32-38823/2020 вступило в законную силу решение Краснодарского краевого суда от 06.12.2021 № 3а-1356/2021 (вступило в силу 21.04.2022), которым удовлетворено заявление общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости. Судом в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102016:013 установлена кадастровая стоимость, равная его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 02.10.2017, в размере 36 346 000 рублей на период с 02.10.2017 до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной кадастровой оценки, то есть до 24.12.2020.
Согласно письму филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 02.05.2023 № 22-09067-КЗ/23 по запросу суда предоставлена информация о том, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 36 346 000 рублей, установленном решением Краснодарского краевого суда от 06.12.2021 № 3а-1356/2021, 07.03.2023 внесены в ЕГРН в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и подлежат применению с 02.10.2017 по 01.01.2021.
Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 № 1882 утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 41 182 458 рублей 24 копейки, которая применяется с 01.01.2021 по 01.01.2023.
Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 55 215 135 рублей 36 копеек, которая применяется с 01.01.2023 для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
С учетом изложенных обстоятельств за период с 30.11.2017 по 14.03.2022 ответчик был обязан внести арендную плату за пользование земельным участком в общем размере 2 424 651 рубль 73 копейки, исходя из следующего расчета:
За период с 30.11.2017 по 31.12.2017 (32 дня) – 36 346 000 * 1,5% : 365 * 32 = 47 797 рублей 48 копеек;
За период с 01.01.2018 по 31.12.2020 (3 года) – 36 346 000 * 1,5% * 3 года = 1 635 570 рублей;
За период с 01.01.2021 по 31.12.2021 (1 год) – 41 182 458,24 * 1,5% * 1 год = 617 736 рублей 87 копеек;
За период с 01.01.2022 по 14.03.2022 (73 дня) – 41 182 458,24 * 1,5% : 365 * 73 = 123 547 рублей 38 копеек.
Таким образом, за спорный период с 10.01.2021 по 14.03.2022 размер арендной платы составляет 617 736 рублей 87 копеек + 123 547 рублей 38 копеек = 741 284,25 рублей.
Платежным поручением от 14.03.2022 общество произвело оплату задолженности по арендной плате, взысканную судом по делу № А32-38823/2020, в размере 1 179 832 рубля 99 копеек основного долга (за период с 30.11.2017 по 10.10.2020), 60 069 рублей 79 копеек пени (за период с 02.04.2020 по 13.10.2020).
При рассмотрении дела № А32-38823/2020 установлено, что по состоянию на 21.01.2021 обществом внесена арендная плата в общем размере 1 019 724 рубля 51 копейка.
Согласно представленному истцом акту сверки обществом в период с 10.01.2021 по 14.03.2022 произведены арендные платежи в общей сумме 1 640 168 рублей 56 копеек.
Таким образом, сумма фактически внесенных обществом арендных платежей в спорном периоде превышает сумму, которая должна была быть внесена арендатором при расчете арендной платы в установленном порядке в соответствии с требованиями законодательства, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований администрации не имеется.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 Гражданского кодекса).
Если лицо находилось в просрочке исполнения зачитываемого обязательства, срок исполнения по которому наступил ранее, то проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса) и (или) неустойка (статья 330 Гражданского кодекса) начисляются до момента прекращения обязательств зачетом.
Поскольку переплата в размере, покрывающем сумму задолженности за весь спорный период, имелась на начало периода, оснований привлечения ответчика к ответственности в виде предусмотренной договором неустойки и применения положений статьи 330 Гражданского кодекса не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объеме.
Судья А.Л. Назыков