ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

29 мая 2025 года

Дело №А56-19669/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания В.В. Извековым,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Товарищества представителей ФИО1 (доверенность от 13.01.2025), ФИО2 (доверенность от 13.01.2025),

от Комитета представитель не явился,

от ФИО3 представитель не явился,

апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Новгородское» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2024 по делу № А56-19669/2024 (судья А.Г. Сайфуллина) по иску:

товарищества собственников жилья «Новгородское» (191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 25, пом. 12-Н; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. а, пом. 2-н; ОГРН <***>, ИНН <***>),

ФИО3 (Санкт-Петербург)

о признании права общей долевой собственности,

установил:

товарищество собственников жилья «Новгородское» (далее - Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилые подвальные помещения 6-Н с кадастровым номером 78:31:0001034:2563 и 9-Н с кадастровым номером 78:31:0001034:2567, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, литер А, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о праве собственности города Санкт-Петербурга на нежилое помещение 6-Н, кадастровый номер 78:31:0001034:2563, расположенное по адресу: <...>, литер А, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о праве собственности ФИО3 на помещение 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001034:2567, расположенное по адресу: <...>, литер А.

Решением от 27.11.2024 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Товарищество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что до 2006 года обслуживанием и управлением жилым домом занималось Санкт-Петербургское государственное учреждение «Жилищное агентство Центрального района», с 2006 года управление многоквартирным домом осуществляет Товарищество, на момент передачи дома под управление Товарищества сведения о государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на спорные помещения отсутствовали, на момент приватизации первой квартиры в доме помещение 9-Н было предназначено для целей обслуживания многоквартирного дома, в связи с чем право собственности Санкт-Петербурга на него не возникло, что отражено в приемо-сдаточном акте и авизо № 70, помещение 6-Н было сформировано как склад, но склад мог быть организован только для целей обслуживания инженерных коммуникаций многоквартирного дома, ответчик не представил доказательств несения расходов на содержание спорных помещений, суд первой инстанции не предложил Товариществу представить дополнительные документы, при проведении собрания Товарищества спорные площади не учитывались при определении голосов Санкт-Петербурга.

В судебном заседании представители Товарищества поддержали исковые требования, представили акты совместного осмотра спорных помещений.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Товарищество на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (протокол от 27.12.2005 № 1) и в соответствии с уставом управляет и обеспечивает содержание, ремонт и эксплуатацию имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: <...> лит. А, дом 25 лит. Б, дом 27 лит. А (далее по тексту - многоквартирные дома).

Ссылаясь на то, что помещение 6-Н и помещение 9-Н расположены в подвале многоквартирного дома и, по мнению Товарищества, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД, Товарищество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в иске отказал, указал, что на момент приватизации первой квартиры в указанном доме спорные помещения являлись самостоятельными объектами недвижимости.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется и иными способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09, следует, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Наличие в помещении транзитных коммуникаций (стояков отопления, водоснабжения, канализации) само по себе не является препятствием отнесения помещений к индивидуальной собственности, такие коммуникации проходят по всему дому, могут быть размещены, в том числе и в помещениях, принадлежащих индивидуальным собственникам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 № 307-ЭС16-16808 по делу № А56-7223/2014).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Для нежилых помещений, сформированных органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, необходимо доказать факт их использования в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме.

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 84 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» дата приватизации первой квартиры в спорном МКД - 03.10.1992.

Из справки, отражающей хронологию формирования и использования объекта недвижимости, изготовленной ПИБ Южное департамента кадастровой деятельности СПб ГУП «ГУИОН» от 07.04.2022, помещение 6-Н по данным текущей инвентаризации на 1966, 1971, 1977, 2005 – 2006, 2020 годы учтено в качестве склада; помещение 9-Н по данным текущей инвентаризации на 1953 год – в качестве служебного, по данным текущей инвентаризации (дата не определена) в качестве кладовой Ж.К., по данным текущей инвентаризации 2006 года – кладовая.

Между тем, как следует из совместных актов осмотра, в спорных помещениях расположена общедомовая инфраструктура здания, а именно, общая внутридомовая магистраль электроснабжения, магистраль холодного и горячего водоснабжения (транзит), общая внутридомовая магистраль канализации (транзит), стояки с отсекающими и сливными кранами, магистраль теплотрассы (собственность акционерного общества «Теплосеть Санкт-Петербурга»).

Именно с данными инженерными сетями и оборудованием спорное помещение в качестве технического этажа было передано истцу как управляющей компании здания, по акту от 22.06.2007 и авизо № 70.

Доказательства использования этих помещений в иных целях не представлены.

Материалами дела также подтверждается, что часть инженерных сетей в спорном помещении не просто проходят, а имеют устройства и оборудование для обслуживания этих сетей.

Обстоятельством того, что помещения при строительстве и вводе здания в эксплуатацию не предполагались к самостоятельному использованию, свидетельствуют и их габариты, максимальная высота помещения 9-Н – 2,02 м, 6-Н – 2,40 м в отсеке 1 площадью 8 кв. м, в отсеке 2 площадью 10,4 кв. м – 2,26 м, в отсеке 3 площадью 2,1 кв. м – от 1,36 до 2,0 м, в отсеке 4 площадью 13,3 кв. м – 2,25 м, в отсеке 5 площадью 18,1 кв. м – 2,34 м.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Санкт-Петербург когда-либо до заключения договора с ФИО3 использовал помещения 6-Н, 9-Н, распоряжался этим помещением, в том числе путем сдачи их в аренду, в дело не представлены. Напротив, из материалов дела усматривается, что собственники помещений в доме несли расходы на содержание этих помещений и поддержание их в надлежащем состоянии, Товарищество имеет свободный доступ к этому помещению, использует его для общедомовых нужд.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В материалах дела отсутствуют доказательства владения ФИО4 помещением 9-Н, приобретенным им по договору купли-продажи, заключенным с Комитетом.

Ключи от указанного помещения, как следует из акта совместного осмотра, находятся у Товарищества.

При таких обстоятельствах Товариществом избран надлежащий способ защиты права.

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.11.2024 по делу № А56-19669/2024 отменить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилые подвальные помещения 6-Н с кадастровым номером 78:31:0001034:2563 и 9-Н с кадастровым номером 78:31:0001034:2567, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, литер А.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведения о праве собственности города Санкт-Петербурга на нежилое помещение 6-Н, кадастровый номер 78:31:0001034:2563, расположенное по адресу: <...>, литер А, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о праве собственности ФИО3 на помещение 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001034:2567, расположенное по адресу: <...>, литер А.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и ФИО3 в пользу товарищества собственников жилья «Новгородское» 42 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, по 21 000 руб. с каждого.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.В. Балакир

М.А. Ракчеева