ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва
31.01.2025
Дело № А40-22298/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2025
Полный текст постановления изготовлен 31.01.2025
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего – судьи Красновой С.В.
судей Аталиковой З.А., Немтиновой Е.В.,
при участии в заседании:
от ИП ФИО1: ФИО2 по дов. от 02.04.2024,
от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО3 по дов. от 06.12.2024 (онлайн),
от Департамента города Москвы по конкурентной политике: ФИО4 по дов. от 20.01.2025,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ИП ФИО1
на решение Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2024 по делу № А40-22298/2024
по заявлению индивидуального предпринимателя Крохина Сергея Александровича
к Департаменту городского имущества города Москвы, Департаменту города Москвы по конкурентной политике
о признании Распоряжения недействительным, о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, о признании недействительными торгов
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы и Департаменту города Москвы по конкурентной политике с требованиями о
- признании недействительным Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11.07.2023 № 44178 "О приватизации объекта недвижимости по адресу: <...>" в части определения начальной цены Объекта приватизации в размере 26 320 000 руб.;
- признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, этаж № 1, площадь 147,5 кв. м, кадастровый номер: 77:08:0008001:4289, установленной на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта приватизации от 02.06.2023 № П1796-1283-А/2023, подготовленного ООО "Центр оценки "Аверс";
-признании недействительными торгов по продаже нежилого помещения;
-взыскании суммы задатка в размере 2 632 000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебной акт об удовлетворении заявленных требований либо направить дело на новое рассмотрение.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.
Отводов составу суда не поступило.
В судебном заседании представитель истца доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представители ответчиков против удовлетворения кассационной жалобы возражали. Департамент города Москвы по конкурентной политике представил отзыв на кассационную жалобу.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Департамент городского имущества города Москвы издал распоряжение от 11.07.2023 №44178 "О приватизации объекта недвижимости по адресу: <...>", с кадастровым номером 77:08:0008001:4289 площадью 147,5 кв. м, в существующем положении (согласно технической документации, которая размещается в составе лотовой документации), находящийся в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 02.11.2021 № 77:08:0008001:4289-77/051/2021-1).
Согласно пункту 2.1. распоряжения от 11.07.2023 № 44178 продажа объекта приватизации осуществляется на аукционе в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене, цена первоначального предложения (начальная цена имущества) - 26 320 000 руб., в том числе НДС, в соответствии с подготовленным ООО "Центр оценки "Аверс" отчетом об определении рыночной стоимости Объекта приватизации от 02.06.2023 №Н1796-1283-Л/2023.
25.10.2023 в счет исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи и оплате приобретенного на торгах объекта приватизации истец уплатил задаток в размере 2 632 000 руб., что повреждается платежным поручением № 38 от 25.10.2023.
В соответствии с выпиской из протокола подведения итогов от 02.11.2023 торги были признаны состоявшимися, претендентом признан единственный участник - истец.
При обращении в суд предприниматель указал, что как победитель торгов обратился в ТСЖ "Олимпия-39/1", осуществляющее управление зданием, в котором расположен объект приватизации, с просьбой предоставить информацию о мощностях и точках подключения сетей отопления, электричества, водоснабжения и канализации по объекту приватизации.
Письмом № 35 от 07.11.2023 управляющая компания указала, что не располагает сведениями о согласовании проектов и выдаче разрешений на технологическое присоединение объекта приватизации ресурсоснабжающими организациями, возможность законного подключения объекта приватизации к инженерным коммуникациям отсутствует.
По мнению истца, указанные обстоятельства существенно влияют на рыночную стоимость объекта приватизации, в связи с чем истец отказался от подписания договора купли-продажи.
Согласно представленному истцом отчету об оценке ООО "ТЕХАССИСТАНС" № 2790/23Ф от 08.11.2023, цена объекта приватизации в отсутствие его подключения к коммуникациям (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) составляет: 17 710 843 руб., с учетом НДС.
Истец считает, что начальная цена, указанная в распоряжении от 11.07.2023 № 44178 и отчете об оценке от 02.06.2023 № П1796-1283-А/2023, не соответствует рыночным условиям объекта приватизации, поскольку оценка объекта приватизации осуществлялась с учетом его подключения ко всем коммуникациям (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение), что не соответствует действительности. В названном случае, по мнению истца, наличествует существенное завышение начальной цены объекта приватизации, и, как следствие, факт ее несоответствия рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества.
Досудебной претензией № 9 от 08.11.2023 предприниматель обратился с требованием о возврате уплаченного задатка в сумме 2 632 000 руб.
Решением Единой комиссии по проведению земельно-имущественных торгов в городе Москве (протокол от 13.11.2023 № 2100000500000000000015600) истец признан уклонившимся от заключения договора купли-продажи объекта.
В ответ на претензионное письмо Департамент городского имущества города Москвы от 30.11.2023 № ДГИ-Э-154252/23-1 сообщил об отсутствии оснований для возврата денежных средств в размере 2 632 000 руб.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Как указал суд, в рассматриваемом случае продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы, посредством публичного предложения (торги) проводится открытой по составу участников в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860 "Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме", постановлением Правительства Москвы от 28.06.2016 №371-ПП "Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве" и распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 11.07.2023 № 44178 "О приватизации объектов недвижимости по адресу: <...>".
Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Существенным условием для легитимности торгов является их проведение с позиций информационной открытости, прозрачности процедуры, привлечения максимально возможного количества потенциальных участников для создания и развития добросовестной конкурентной среды, равноправие, справедливость, отсутствие дискриминации и необоснованных ограничений конкуренции по отношению к участникам торгов.
Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов (пункты 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").
По мнению истца, информация, представленная в документации о торгах, является недостоверной и может ввести в заблуждение потенциальных участников торгов.
Между тем, во исполнение требований пункта 2 части 3 статьи 15 Закона о приватизации, пунктов 5.1, 5.1.1, 5.4.5, 5.4.7, 5.4.8, 5.4.9, 5.4.11 раздела 2 информационного сообщения обжалуемых торгов оно содержит следующие сведения о предмете торгов: наименование (нежилое помещение), кадастровый номер, адрес, площадь, характеристику (этажность, год постройки, процент износа), степень технического обустройства, сведения об обременениях и о перепланировке.
В соответствии с пунктом 2.2 информационного сообщения о проведении торгов в графе "Степень технического устройства" указано, что по данным справки БТИ от 20.07.2022 здание оборудовано: водопровод - централизованный; канализация - централизованная; отопление - центральное; горячее водоснабжение - централизованное; газоснабжение - нет; электроснабжение - 220 В, скрытая проводка; напольные электроплиты - да; лифты грузовые - нет; лифты пассажирские - нет; лифты грузопассажирские - 6 шт.
Согласно примечанию к вышеуказанному пункту информационного сообщения, степень технического обустройства здания согласно справке (форма 5) отражает исключительно сведения о здании, то есть о многоквартирном жилом доме, но не объекта продажи – нежилого помещения в нем.
Кроме того, в примечаниях к пункту 2.2 информационного сообщения указано, что сведения о наличии коммунальных и эксплуатационных услуг по объектам, расположенным в многоквартирных домах (МКД) можно получить в управляющей компаниях (УК), обслуживающей МКД. Перечень УК является общедоступным и размещен на портале Правительства Москвы (http://dom.mos.ru/).
Помимо этого, на официальном сайте торгов совместно с информационным сообщением обжалуемых торгов были размещены: проект договора купли-продажи (с приложением акта приема-передачи), копия отчета об оценке (с приложением копии экспертного заключения на отчет об оценке), выписка из ЕГРН, справка БТИ о состоянии здания (по форме № 5), поэтажный план и экспликация к нему, а также распоряжение Департамента городского имущества города Москвы и фотоматериалы предмета торгов.
Таким образом, еще до участия в торгах потенциальный участник торгов вправе запросить актуальную информацию о наличии коммунальных и эксплуатационных услуг объекта продажи у уполномоченных организаций.
Пунктом 5.5(1) Единых требований установлено, что в целях организации торгов правообладатели представляют в Департамент города Москвы по конкурентной политике документы и сведения, указанные в пунктах 5.1.1, 5.4.5, 5.4.7, 5.4.8, 5.4.9, 5.4.11 Единых требований, а также копию решения государственного органа города Москвы на отчуждение имущества или на распоряжение имуществом иным способом.
Обжалуемая заявителем документация о торгах представлена в Департамент в соответствии с утвержденной типовой формой и на основании сведений и документов, предусмотренных Законом о приватизации, Едиными требованиями, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28.06.2016 У 371-ПП (п. 5.1, п. 5.4), в том числе о техническом состоянии объекта.
В связи с изложенным, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд первой инстанции обоснованно признал информационное сообщение о проведении торгов содержащим все законодательно установленные сведения, информацию о торгах - опубликованной в установленном порядке и доступной широкому кругу лиц, заинтересованных в приобретении имущества.
Доводы о несоответствии начальной рыночной цены судом не приняты, поскольку достоверность отчета об оценке не была оспорена до заключения договора купли-продажи, а, следовательно, не была установлена недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке.
Из материалов дела следует, что истцом подана заявка на участие в аукционе. До принятия решения об участии в аукционе у истца имелась возможность ознакомиться со сведениями об объекте приватизации и его первоначальной ценой.
Судом установлено, что до проведения торгов предприниматель очно осмотрел помещение в сопровождении сотрудника ГКУ «Московский центр недвижимости»., в связи с чем он не был лишен возможности при указанных выше условиях выяснить техническую оснащенность объекта необходимыми устройствами, обратившись в управляющую компания до, а не после участия в торгах.
Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, указанной в Определении от 27.11.2017 по делу № 306-ЭС17-10491, подача каждой заявки является волеизъявлением участника торгов, офертой, от которой можно отказаться до определения организатором торгов их победителя, а действия по подаче заявок выражают волю субъекта оборота и направлены на возникновение у него гражданских прав.
Таким образом, истец, принимая решение об участии в аукционе посредством подачи заявки, согласился со всеми условиями его проведения, в том числе, с начальной стоимостью объекта приватизации, установленной на основании отчета об оценке от 02.06.2023 № 1П1796-1283-А/2023.
Согласно пункту 85 постановления Правительства Российской Федерации № 860 при уклонении или отказе победителя от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества последний утрачивает право на заключение указанного договора, задаток ему не возвращается.
Пунктом 7.5 информационного сообщения также дополнительно установлено, что в случае уклонения победителя от заключения договора задаток ему не возвращается.
Помимо этого, согласно пункту 7.1 информационного сообщения - информационное сообщение о проведении конкурса по продаже имущества и условия его проведения являются условиями публичной оферты в соответствии со статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подача претендентом заявки и перечисление задатка являются акцептом такой оферты, и договор о задатке считается заключенным в письменной форме.
Предприниматель, подавая заявку на участие в конкурсе, конклюдентно согласился с условиями его проведения, в том числе с положением о том, что задаток не подлежит возврату победителю, если последний уклонился от заключения договора купли-продажи по результатам торгов.
Таким образом, в связи с тем, что истец признан уклонившимся от заключения договора купли-продажи объекта приватизации, задаток возврату не подлежит.
На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.
Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 02.08.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2024 по делу № А40-22298/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий – судья С.В. Краснова
Судьи: З.А. Аталикова
Е.В. Немтинова