ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
29 декабря 2025 года
Дело №А21-14351/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Целищевой Н.Е.
судей Балакир М.В., Изотовой С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Паничкиной М.А.,
при участии:
от истца: ФИО1 (доверенность от 24.09.2025),
от ответчика: не явился, извещен,
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.02.2025 по делу № А21-14351/2024 (судья Зинченко С.А.), принятое
по иску индивидуального предпринимателя ФИО3
к индивидуальному предпринимателю ФИО2
о взыскании 310 372,03 руб. убытков и 36 000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг специалиста,
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 310 372,03 руб. в возмещение убытков и 36 000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг специалиста.
Решением суда первой инстанции от 26.02.2025 иск удовлетворен.
Не согласившись с решением суда от 26.02.2025, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Определением апелляционного суда от 26.11.2025 ввиду болезни судьи Сухаревской Т.С. в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена в составе суда судьи Сухаревской Т.С. на судью Изотову С.В.
До начала судебного заседания от ответчика посредством системы «Мой Арбитр» поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции (судебное онлайн-заседание), которое было удовлетворено апелляционным судом, техническая возможность проведения судебного заседания в режиме веб-конференции обеспечена, однако в назначенное время установить соединение с представителем ФИО2 не удалось (представитель на связь не вышел).
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 01.09.2023 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор № 01/09/2023-1 аренды недвижимости: помещения № 12 общей площадью 35,7 кв.м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...>.
Помещение передано арендатору по акту от 01.09.2023.
Согласно п. 1.3 договора от 01.09.2023 помещение и находящееся в нем инженерное оборудование передается в состоянии, пригодном для его нормального использования для целей, предусмотренных в п. 1.4 договора.
В соответствии с п. 1.4 договора от 01.09.2023 помещение передается в аренду для организации пункта выдачи заказов, для коммерческой деятельности, складских и административных целей.
Как указал истец в обоснование иска, после возврата помещения из аренды арендодателем выявлены повреждения (дефекты) стен, потолка, пола и витражного блока.
Согласно заключению специалиста общества с ограниченной ответственностью «НЦ «Балтэкспертиза» от 22.08.2024 № ЗС-0115-2024 рыночная стоимость восстановительного ремонта помещения составила 310 372,03 руб.
В претензии от 04.10.2024 ФИО3 потребовал возместить убытки.
Неисполнение ФИО2 изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения ФИО3 в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, признав требования истца обоснованными, удовлетворил иск.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 8.1.5 договора от 01.09.2023 арендатор обязан производить текущий ремонт арендуемого помещения, содержать его в состоянии, соответствующем санитарным, противопожарным, техническим и другим требованиям действующего законодательства.
В соответствии с п. 8.1.8 договора от 01.09.2023 арендатор обязан содержать помещение в полной исправности, надлежащем противопожарном, санитарно-техническом состоянии и нести расходы на эти цели.
В силу п. 8.1.10 договора от 01.09.2023 арендатор обязан незамедлительно и за свой счет устранить повреждения арендуемого помещения, причиненные им самим или его представителями, служащими, агентами, пользователями или посетителями, а также имуществом указанных лиц.
Согласно п. 8.1.17 договора от 01.09.2023 арендатор обязан по окончании срока аренды передать арендодателю арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями по акту приемки-передачи в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, за исключением нормального износа.
Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Пунктом 1 статьи 15 ГК РФ установлен принцип полного возмещения причиненных убытков.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, только если доказана совокупность следующих условий: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.
В обоснование заявленного требования ФИО3 указал, что после возврата помещения из аренды арендодателем выявлены повреждения (дефекты) стен, потолка, пола и витражного блока, в результате чего у истца возникли убытки в размере рыночной стоимости восстановительного ремонта помещения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что помещение передано в аренду по акту приема-передачи от 01.09.2023 в состоянии, пригодном для осуществления деятельности, проведение косметического ремонта на момент приемки не требуется, замечаний по целостности и работоспособности оборудования и коммуникаций нет; поскольку какие-либо замечания по состоянию помещения в акте приема-передачи арендатором указаны не были, суд первой инстанции отклонил ссылки ответчика на то, что помещение возвращено в том же состоянии, что и при приемке его в аренду.
Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.
Как видно из материалов дела, до заключения договора аренды от 01.09.2023 спорное помещение было передано ФИО3 ФИО2 по договору аренды от 11.12.2021 № 12/2021.
Согласно п. 1.3 договора от 11.12.2021 помещение передается в аренду для организации пункта выдачи заказов, для коммерческой деятельности, складских и административных целей.
В силу п. 1.4 договора от 11.12.2021 арендатор должен за свой счет обеспечивать пригодность помещения для использования в целях, указанных в п. 1.3 договора, в том числе, и путем своевременного исполнения соответствующих требований, установленных законодательством РФ, противопожарные, санитарные нормы и правила, а также требования электробезопасности.
Как видно из акта от 13.12.2021 приема-передачи к договору от 11.12.2021, помещение передается арендатору в состоянии, пригодном для осуществления своей деятельности, требуется проведение косметического ремонта на момент приемки, замечаний по целостности и работоспособности оборудования и коммуникаций нет.
В силу п. 2.1 договора от 11.12.2021 он вступает в силу с даты его подписания, распространяет свое действие 25.11.2021 и действует до 25.11.2022.
Согласно п. 2.2 договора от 11.12.2021 стороны пришли к соглашению, что по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если не менее, чем за три месяца до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.
Как видно из материалов дела и не опровергнуто истцом, с момента передачи в аренду ФИО2 по договору от 11.12.2021 до момента заключения сторонами нового договора аренды от 01.09.2023 помещение из владения ФИО2 не выбывало.
Как пояснили стороны в ходе рассмотрения дела, акт возврата помещения из аренды по договору от 11.12.2021 не составлялся.
Как следует из представленных в дело доказательств, в период нахождения помещения в аренде на основании договора от 11.12.2021 ФИО2 в порядке п. 1.4 договора выполнила за свой счет косметический ремонт помещения. Указанное обстоятельство истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не опровергнуто.
Более того, как видно из акта от 01.09.2023, проведение косметического ремонта на момент приемки не требуется, что также подтверждает доводы ФИО2 о выполнении ею в период аренды с 11.12.2021 ремонта помещения.
Доказательств выполнения ремонта за счет ФИО3 до передачи помещения в аренду по договору от 01.09.2023 истец в материалы дела не представил.
При этом, как видно из материалов дела, по условиям договора от 01.09.2023 неотделимые улучшения помещения являются собственностью арендодателя вне зависимости от того, произведены они арендатором с согласия или без согласия арендодателя; право собственности на неотделимые улучшения возникает у арендодателя с момента их создания; неотделимые улучшения подлежат передаче арендатором арендодателю в составе помещения при прекращении договора по любому основанию; стороны определили, что неотделимым улучшением являются любые преобразования помещения, в том числе: реконструкция, модернизация, которые приводят к улучшению его качественных характеристик, повышают технико-экономические показатели; проведение перепланировок, переоборудование и дооснащение помещения арендатором не является основанием для уменьшения размера арендной платы; стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении, возмещению со стороны арендодателя не подлежит; настоящим арендатор отказывается от права требовать в соответствии со ст. 623 ГК РФ возмещения стоимости неотделимых улучшений помещения. Договор от 11.12.2021, взамен которого стороны подписали договор от 01.09.2023, таких условий не содержал.
Согласно п. 8.1.17 договора от 01.09.2023 арендатор обязан по окончании срока аренды освободить помещение от своего имущества и отделимых улучшений, передать арендодателю помещение с неотделимыми улучшениями по акту приемки-передачи в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, за исключением нормального износа. Под нормальным износом понимается такой износ помещения, который не связан с внешним воздействием на помещение (например, утрата яркости краски/обоев и т.п.).
В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
С учетом изложенного, фактических взаимоотношений сторон в рамках договоров от 11.12.2021, от 01.09.2023, толкования в порядке ст. 431 ГК РФ условия п. 8.1.17 договора от 01.09.2023, нельзя прийти к выводу о том, что помещение было возвращено ФИО2 ФИО3 из аренды в состоянии хуже, чем при принятии его арендатором в аренду и что перечисленные в заключении специалиста от 22.08.2024 № ЗС-0115-2024 недостатки нельзя отнести к естественному износу, понятие которого согласовано сторонами в п. 8.1.17 договора от 01.09.2023.
Однозначные и достаточные доказательства возникновения по вине арендатора недостатков, имеющихся в помещении на момент его возврата в 2024 году, в материалах дела отсутствуют.
Специалист, составивший заключение от 22.08.2024 № ЗС-0115-2024, исходил исключительно из условий договора от 01.09.2023 и акта приема-передачи к нему. Документы, подтверждающие состояние помещения на момент передачи его в аренду (01.09.2023), специалист при составлении заключения не исследовал. Фотоматериалы, позволяющие установить состояние помещение на 11.12.2021 и на 01.09.2023 в материалах дела отсутствуют; как пояснил представитель истца, фотофиксация состояния помещения на указанные даты не производилась.
В отсутствие надлежащих доказательств, что при передаче в аренду на 11.12.2021 помещение находилось в состоянии, не требующем ремонта, без дефектов, в том числе, без трещины витражного блока (незначительной по размерам согласно представленным фотоматериалам) оснований считать, что названный ущерб причинен в результате действий арендатора в рассматриваемом случае не имеется. При этом, как указал ответчик в материалах переписки с истцом, ранее ФИО2 обращалась к арендодателю по вопросу наличия трещины в витражном блоке на момент передачи помещения в аренду, претензий по этому поводу от арендодателя не поступало.
С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности материалами дела факта возврата помещения из аренды в состоянии, не соответствующем достигнутым сторонами в договоре от 01.09.2023 договоренностям.
При таком положении, поскольку совокупность условий для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения ФИО2 убытков, связанных с необходимостью ремонта спорного помещения, ФИО3 не доказана, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.
На основании изложенного, поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит изменению с принятием по делу постановления об отказе в удовлетворении иска.
По результатам рассмотрения дела в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы ФИО2 относятся на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.02.2025 по делу № А21-14351/2024 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 10 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Е. Целищева
Судьи
М.В. Балакир
С.В. Изотова