АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
16 декабря 2025 года Дело № А56-84857/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Салтыковой С.С., Сапоткиной Т.И.,
при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), ФИО2 (доверенность от 27.12.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Топливно Экологическая Компания» ФИО3 (доверенность от 01.03.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Волна» ФИО4 (доверенность от 03.12.2024), от Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга ФИО5 (доверенность от 15.10.2025), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» ФИО6 (доверенность от 10.10.2025),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2025 по делу № А56-84857/2024,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Топливно Экологическая Компания», адрес: 198261, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Ульянка, пр. Ветеранов, д. 103, лит. А, кв. 49, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Компания), обществу с ограниченной ответственностью «Волна», адрес: 190068, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Сенной округ, Садовая ул., д. 48, лит. А, пом. 1-Н, оф. 1, раб. м. 3, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее -
Общество), о признании недействительными в силу ничтожности договора от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 аренды земельного участка, заключенного между Комитетом и Компанией, и договора уступки прав и обязанностей по данному договору, заключенного между Компанией и Обществом; применении последствий недействительности сделок в виде погашения (аннулирования) регистрационных записей об обременении в виде права аренды и переуступки права аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра); Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Комитет по контролю); Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191144, Санкт- Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Учреждение).
Решением от 17.02.2025 иск удовлетворен.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2025 данное решение отменено; в иске отказано.
Комитет в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов этого суда обстоятельствам спора, и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции необоснованно со ссылкой на пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)указал на отсутствие у Комитета права оспаривать договор; оспариваемые договоры ничтожны как противоречащие действующему законодательству, поскольку в силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и действующих нормативных правовых актов Санкт-Петербурга предоставление земельного участка в аренду без торгов под гостевую автостоянку могло быть осуществлено в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ на срок не более трех лет; к Обществу не применимо понятие добросовестного приобретателя; Комитет в установленном порядке не одобрял передачу права аренды Обществу по договору, срок действия которого составляет не более пяти лет.
В судебном заседании представители Комитета поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Компании и Общества против удовлетворения жалобы возражали, считая выводы апелляционного суда правильными. Представители Комитета по контролю и Учреждения поддержали позицию
Комитета.
Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет, далее также Комитет) (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Татьяна-2» (арендатор) был заключен договор от 04.10.2005 № 22/ЗК-01971 аренды земельного участка площадью 5552 кв. м с кадастровым номером 78:22120:1021, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, <...> участок 2в (южнее пересечения Приморского шоссе и 1-ой Новой улицы), для использования под размещение кафе без права возведения объектов недвижимости сроком действия по 03.10.2008.
Дополнительным соглашением от 22.06.2006 срок действия договора продлен по 03.10.2015.
Дополнительным соглашением от 16.08.2010 арендатор заменен на Компанию.
Дополнительным соглашением от 23.10.2014 к договору внесены изменения в договор, в том числе в пункт 1.1, согласно которому в аренду передаются следующие земельные участки:
- земельный участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022120:3223, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 30 (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), под размещение гостевой автостоянки;
- земельный участок площадью 1864 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022120:3222, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Чудный сквер, участок 1, (на Приморском шоссе, северо-восточнее дома 424, литера В; ЗНОП № 10063), под отдых;
- земельный участок площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022120:3225, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 32 (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), под размещение объекта общественного питания (кафе);
- земельный участок площадью 888 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022120:3226, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 31 (юго-восточнее пересечения
Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), для использования под размещение хозяйственных построек;
- земельный участок площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022120:3224, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 33 (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), для использования под размещение летних выносных столиков.
Дополнительным соглашением от 27.02.2015 к договору из предмета аренды исключен земельный участок площадью 1864 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022120:3222; срок действия договора продлен по 25.02.2020.
По окончании указанного срока арендатор продолжал использовать земельные участки при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Компания обратилась в Учреждение с заявлением от 21.09.2023 о заключении нового договора аренды земельных участков сроком на пять лет на основании Федерального закона от 24.07.2023 № 370-ФЗ (далее – Закон № 370-ФЗ).
Далее Комитет в лице Учреждения и Компания подписали соглашение от 02.10.2023 о расторжении 20.09.2023 договора аренды от 04.10.2005 № 22/ЗК-01971 с указанием на то, что акт приема-передачи земельных участков не составляется в связи с заключением четырех новых договоров аренды.
Комитет в лице Учреждения и Компания заключили договор от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 аренды земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022120:3223, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 30 (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), под размещение гостевой автостоянки сроком действия по 20.09.2028 с распространением условий договора на отношения сторон, возникшие с 21.09.2023.
В преамбуле договора имеется ссылка на пункт 2 статьи 2 Закона
№ 370-ФЗ.
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 08.05.2024 произведена регистрация перехода права аренды по спорному договору к Обществу на основании договора от 26.04.2024 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды.
Комитет, считая, что для размещения гостевой автостоянки, то есть в целях, предусмотренных пунктом 3 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.06.2015 № 288-48, земельный участок мог быть предоставлен в аренду на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ только в порядке, предусмотренном пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, обратился в
арбитражный суд с настоящим иском.
Основания, условия и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установлены главой V.1 ЗК РФ.
По общему правилу, земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов договор аренды земельного участка может быть заключен в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.
Во исполнение данной нормы издано распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 12-рг, согласно которому предоставление земельных участков юридическим лицам в аренду без проведения торгов для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющихся объектами недвижимости, осуществляется при условии соответствия указанных объектов критериям, установленным Законом Санкт-Петербурга от 03.06.2015 № 288-48 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов» (далее – Закон № 288-48).
Согласно статье 2 Закона № 288-48 объекты коммунально-бытового назначения должны соответствовать критерию по сроку размещения не более трех лет, а также одному из критериев по назначению, в частности, использоваться для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе, в том числе в качестве гостевых автостоянок на земельных участках, смежных с земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома, за исключением случая, указанного в пункте 11 этой статьи (пункт 3 статьи 2).
Пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ определены случаи и условия заключения с гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами земельных участков публичной собственности, новых договоров аренды без проведения торгов.
Законом № 370-ФЗ статья 3 Федерального закона от 25.10.2001
№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации» (далее – Вводный закон) дополнена пунктом 21.1, введенным в действие с 04.08.2023.
Согласно данному пункту арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (в том числе арендатор земельного участка, договор аренды которого возобновлен на неопределенный срок), которому такой земельный участок был предоставлен до 01.03.2015, однократно имеет право заключить новый договор аренды такого земельного участка сроком на пять лет без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ, при соблюдении определенных этим пунктом условий, в частности, если заключение нового договора аренды такого земельного участка с данным арендатором без проведения торгов не может осуществляться в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.
Как видно из материалов дела, в данном случае оспариваемый договор от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 аренды земельного участка под размещение гостевой автостоянки сроком на пять лет был заключен между Комитетом в лице Учреждения и Компанией со ссылкой на Закон
№ 370-ФЗ. Однако, по мнению Комитета, поскольку указанный объект соответствует критериям, определенным Законом № 288-48, договор аренды земельного участка под размещение такого объекта мог быть заключен только в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ на срок не более трех лет; несоблюдение порядка заключения договора влечет его недействительность. В свою очередь, как указал Комитет в исковом заявлении, в связи с недействительностью договора аренды недействительной также является сделка по передаче прав и обязанностей арендатора, совершенная к тому же с нарушением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
Суд первой инстанции согласился с доводами Комитета.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в иске, пришел к выводу, что пункт 3 статьи 2 Закона № 288-48 распространяется только на случаи размещения гостевой автостоянки при многоквартирном доме; применил пункт 5 статьи 166 ГК РФ, посчитав, что поведение Комитета до и после заключения сделки давало другим лицам основания полагаться на действительность сделки, в связи с чем заявление Комитета о недействительности договора аренды не имеет правового значения; признал Общество добросовестным приобретателем права аренды, а также что Комитет своими действиями одобрил замену арендатора.
Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.
Исходя из обстоятельств настоящего спора и правового регулирования спорных правоотношений порядок заключения договора аренды земельного участка зависел от целей предоставления участка в аренду и характера объекта, подлежащего размещению на участке.
Законом № 288-48 предусмотрены случаи, в которых земельные участки могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Согласно буквальному толкованию пункта 3 статьи 2 Закона № 288-48 и в совокупности с пунктом 11 этой статьи размещение гостевой автостоянки на участке, смежном с занятым многоквартирным домом, является частным случаем использования земельного участка для целей, предусмотренных пунктом 3 статьи 2 названного Закона.
Таким образом, апелляционный суд ошибочно посчитал, что в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона № 288-48 земельный участок может быть предоставлен для размещения гостевой автостоянки только вблизи многоквартирного дома.
Как поясняли представители ответчиков, спорный земельный участок используется для временного размещения автотранспортных средств посетителей кафе, расположенного на другом участке.
В таком случае является правильным вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок для использования в указанных целях мог быть предоставлен только в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ на срок не более трех лет, а не в соответствии с пунктом 21.1 статьи 3 Вводного закона на срок пять лет.
Кроме того, суд кассационной инстанции также не считает правомерным применение апелляционным судом в рассматриваемом споре пункта 5 статьи 166 ГК РФ.
В соответствии с данной нормой заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается ЗК РФ, другими федеральными законами, то есть имеет публичный характер, и этот порядок обязателен как для уполномоченного органа, действующего от имени публичного собственника, так и для лица, выступающего на стороне арендатора. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, арендатор не лишен возможности оценить соблюдение предусмотренного законом порядка заключения конкретного договора и в случае нарушения действующих норм несет риск наступления соответствующих последствий наряду с уполномоченным органом. Таким образом, норма, изложенная в пункте 5 статьи 166 ГК РФ, не может быть истолкована в таком смысле, в каком она лишает арендодателя по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, права оспаривать договор, заключенный с нарушением действующего
законодательства.
Что касается договора передачи прав и обязанностей арендатора, заключенного между Компанией и Обществом, то его действительность в любом случае зависит от действительности договора аренды, признание недействительным которого влечет и недействительность договора об уступке прав и обязанностей арендатора вне зависимости от соблюдения условия пункта 9 статьи 22 ЗК РФ. Правовые позиции о добросовестном приобретателе не применимы к случаю передачи прав по соглашению, поскольку данные отношения регулируются положениями главы 24 ГК РФ.
При таком положении следует признать правильными выводы суда первой инстанции по существу спора.
Между тем при удовлетворении требования Комитета о применении последствий недействительности сделок в том виде, как просил истец, суд первой инстанции не учел следующее.
По смыслу статьи 167 ГК РФ, применение последствий недействительности сделки в виде, по общему правилу, двусторонней реституции означает приведение сторон в первоначальное положение, то есть в то положение, в каком они находились до заключения недействительной сделки.
Как видно из материалов дела, оспариваемый договор от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022120:3223, который являлся предметом ранее действовавшего между Комитетом и Компанией договора аренды от 04.10.2005 № 22/ЗК-01971 наряду с тремя другими участками. Соглашение от 02.10.2023 о расторжении этого договора аренды заключено сторонами одновременно с заключением новых договоров аренды в отношении каждого из четырех участков, что следует из пункта 3 соглашения, в котором указано на отсутствие необходимости составлять акт приема-передачи земельных участков и имеется ссылка на четыре новых договора аренды.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (пункт 3 статьи 154 ГК РФ).
Погашение (аннулирование) регистрационных записей об аренде в порядке применения последствий недействительности сделок означает прекращение у Общества и Компании каких-либо прав на земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022120:3223. Однако с учетом обстоятельств заключения оспариваемого договора и прекращения предыдущего договора аренды суду следовало оценить, соответствует ли положение сторон, в котором они оказались в результате применения в
таком виде последствий недействительности договора аренды, тому положению, в котором стороны находились до заключения этого договора. Разрешение данного вопроса зависит от того, на что была направлена воля обеих сторон при подписании соглашения о расторжении ранее действовавшего договора с одновременным заключением новых договоров аренды в отношении тех же земельных участков.
В таком случае оба судебных акта подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду в целях разрешения вопроса о применении последствий недействительности сделок необходимо определить, соответствует ли намерениям сторон расторжение ранее действовавшего договора аренды от 04.10.2005 № 22/ЗК-01971 без одновременного заключения новых договоров в отношении тех же участков; в зависимости от этого оценить, возможно ли рассматривать соглашение от 02.10.2023 о расторжении договора аренды от 04.10.2005 № 22/ЗК-01971 и договор аренды от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 как самостоятельные сделки или они связаны между собой; выяснить волю Компании на сохранение арендных отношений на основании договора от 04.10.2005 № 22/ЗК-01971 в части спорного участка и определить возможность восстановления этого договора в части в случае различной судьбы земельных участков, являвшихся его предметом.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2025 по делу
№ А56-84857/2024 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий И.В. Сергеева
Судьи С.С. Салтыкова
Т.И. Сапоткина