Арбитражный суд Калининградской области
Рокоссовского ул., д. 2-4, <...>
E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Калининград Дело № А21-8657/2025
« 20 » ноября 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена « 06 » ноября 2025 года.
Решение изготовлено в полном объеме « 20 » ноября 2025 года.
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочаровой В.Д.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества «Западная энергетическая компания»
к Индивидуальному предпринимателю ФИО1
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Деловой центр «На острове»
о понуждении к заключению договора аренды нежилых помещений
при участии в заседании: согласно протоколу
установил:
Акционерное общество «Западная энергетическая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 236022, <...>, далее – Компания, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее – предприниматель, ответчик) об обязании предпринимателя заключить с компанией договор аренды нежилых помещений, расположенных на первом и подвальном этажах здания по адресу: Россия, <...>, а именно:
- помещение № 49, площадью 15,7 кв.м. на первом этаже,
- помещение № 50 площадью 15,7 кв.м. на первом этаже,
- помещение № 51 площадью 17,1 кв.м. на первом этаже,
- помещение № 11 площадью 50,1 кв.м. в подвальном этаже, в редакции, изложенной в приложении № 1 к настоящему исковому заявлению.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Деловой центр «На острове» (далее – Общество).
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на наличие в спорных помещениях кабельных линий и распределительной трансформаторной подстанции, принадлежащих компании на праве собственности.
Представитель ответчика возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора № 121 от 01.07.2024 субаренды нежилых помещений № 49, № 50 и № 51, истец, в установленном договоре порядке, не заявил о своем намерении заключить новый договор аренды. В связи с чем, предприниматель указал, что срок действия договора прекращен 26 мая 2025. Кроме этого, предприниматель ссылался на то, что помещение № 11 не может быть передано в аренду никому и ни при каких условиях, поскольку в данном помещении проходят сети газопровода и сети для обслуживания здания, оно является техническим, доступ в него могут иметь только специалисты с допуском для обслуживания. Также предприниматель полагает, что предприниматель является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору, в связи с отсутствием у нее обязанности по заключению договора с компанией, соглашение о передаче на рассмотрение суда возникших разногласий при заключении договора между сторонами отсутствует, согласие на передачу разногласий на рассмотрение суда предприниматель не давала. Кроме этого, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по обращению с рассматриваемым требованием.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.
Как следует из материалов дела, 01.07.2024 года между предпринимателем (продавец) и компанией (покупатель) был заключен Договор купли-продажи сетей электроснабжения (далее – Договор купли-продажи) по которому к компании перешло право собственности на сооружение – сети электроснабжения по ул. Октябрьской в г. Калининграде (движимое имущество):
- строенная в объект – нежилое здание с кадастровым номером 39:15:140201:35 по адресу: <...>, распределительную трансформаторную подстанцию РТП-1 РД разрешенной мощностью 3 000 кВт, напряжением 10кВт/380КВт с двумя кабельными линиями 10 кВ (2КЛ-10кВ) протяженностью 3 610 м (2 498 м и 1 112 м) каждая, в том числе:
- распределительная трансформаторная подстанция (ТП-1 РД) общей площадью 48,5 кв.м., с 2-мя трансформаторами DTTH 1000 кВА, 10/04 кВ;
- кабельная линия № 63-01 10 кВ от ПС О-63 «Университетская» до РТП-1 РД, выполненная XRUНАКХS 3(1 х 500 + 1 х 240), протяженностью 3 610 м;
- кабельная линия № 63-14 10 кВ от ПС О-63 «Университетская» до РТП-1 РД, выполненная XRUНАКХS 3(1 х 500 + 1 х 240), протяженностью 3 610 м.
Продавец гарантирует заключение договора аренды (субаренды) помещений площадью 48,5 кв.м. (пом. № 49 площадью 15,7 кв.м., пом, № 50 площадью, 15,7 кв.м., пом, № 51 площадью 17,1 кв.м.), расположенных на первом этаже в нежилом здании с кадастровым номером 39:15:140201:35 по адресу: <...> д,8, где находится указанное выше имущество, для владения, пользования и распоряжения сетями электроснабжения (пункт 1.3 договора купли-продажи).
Во исполнение пункта 1.3 договора купли-продажи между ООО «Деловой центр «На острове» (Арендатор) и АО «Западная энергетическая компания» (Субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений № 121 от 01.07.2024 г (далее – договор субаренды), по условиям которого арендатор передал субарендатору в субаренду вышеуказанные помещения.
Арендная плата установлена в размере 14 550 руб. за весь срок аренды (пункт 3.1 договора субаренды).
Срок действия договора субаренды установлен до 26.05.2024 (пункт 2.1 договора субаренды).
В соответствии с пунктом 2.2 договора субаренды по окончании указанного в пункте 2.1 Срока Субаренды Субарендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства по Договору, имеет преимущественное право на заключение нового договора субаренды на новый срок продолжительностью 11 месяцев на новых коммерческих условиях, согласованных Сторонами. Для заключения нового договора Субаренды, Субарендатор обязан уведомить Арендодателя в письменной форме о своем намерении заключить новый договор Субаренды не позднее, чем за один месяц до окончания Срока Субаренды. В случае, если указанное письменное уведомление не было получено Арендодателем от Субарендатора в указанный срок, или Стороны не договорились о новых коммерческих условиях договора субаренды (размерах арендной платы, коммунальных, эксплуатационных и иных платежей и проч.) за две недели до Даты Окончания Срока Субаренды, субаренда по настоящему Договору завершается в дату окончания Срока Субаренды.
Как указывает истец, 23.05.2025 Общество направило в адрес компании соглашение о расторжении договора субаренды и проект договора субаренды на новый срок № 88 от 27.05.2025 с установленным размером арендной платы в размере 254 625 руб. в месяц.
В письме от 27.05.2025 компания выразила свое несогласие с предложенным обществом размером арендной платы и предложила заключить договор новый договор субаренды с увеличением платы согласно условиям ранее действующего договора, согласно пункту 3.5, которым предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке, изменить размер арендной платы, но не более чем на 15% от установленного размера арендной платы. Изменение арендной платы по требованию Арендодателя может производиться не чаще 1 (одного) раза в год (т.е. не ранее чем 01.07.2025) путем уведомления Субарендатора о таком изменении не позднее 30 (тридцати) дней до даты начала применения новой арендной платы.
Вместе с тем, компанией от общества было получено письмо от 11.06.2025 о том, что 17.06.2025 года доступ в помещения, в которых располагается принадлежащее компании оборудование будет прекращен.
Истец, ссылаясь на понуждение общества заключить с компанией новый договор субаренды на кабальных условиях, а также на то, что предпринимателем не исполняются обязательства, предусмотренные пунктом 1.3 договора купли-продажи, направил в адрес ответчика требование от 17.06.2025 о заключении договора аренды спорных нежилых помещений.
Оставление ответчиком требования истца без удовлетворения, послужило основанием для обращения последнего с настоящим требованием в суд.
Суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с этим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В рассматриваемом случае в обоснование предъявленного требования компания сослалась на обязанность предпринимателя, предусмотренной в пункте 1.3 договора купли-продажи, заключить с истцом договор аренды (субаренды) помещений, в которых расположено оборудование истца.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 606 ГК РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статьи 614 и 654 ГК РФ).
Из приведенных норм следует, что условие об объекте и размере арендной платы являются существенными условиями договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме указанных условий договор считается незаключенным.
Вместе с тем, суд обращает внимание, что в договоре купли-продажи такие условия не согласованы, а буквальное толкование данного пункта (статья 431 ГК РФ) говорит не об обязанности Продавца заключить договор, а о гарантиях заключения такого договора, которые нельзя расценивать как добровольно принятые обязательства Продавца на заключение договора аренды.
Кроме этого, предприниматель не была стороной договора субаренды с компанией.
При этом, истцом не указаны основания для обязания ответчика к понуждению заключить договор аренды в силу закона, а действующим законодательством такие обязанности для ответчика не предусмотрены.
В соответствии с пунктом 38 Постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными.
В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.
В связи чем, суд считает, что предприниматель является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, соглашение о передаче на рассмотрение суда возникших разногласий при заключении договора между сторонами отсутствует, согласие на передачу разногласий на рассмотрение суда предприниматель также не давала.
При этом, из условий пункта 1.3 договора купли-продажи не усматривается, что к нему могут быть применения положения статьи 429 ГК РФ о предварительном договоре.
Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (часть 2 статьи 429 ГК РФ).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3 статьи 429 ГК РФ).
При этом требование о понуждении к заключению основного договора на основании предварительного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока (пункт 27 Постановления № 49).
Истец, ссылаясь на безусловную обязанность ответчика, установленную в пункте 1.3 договора купли-продажи, заключить с компанией договор аренды (субаренды) спорных помещений, с 01.07.2024 не обращался к ответчику к предпринимателю с требованием о понуждении к заключению договора аренды (субаренды).
Проект договора аренды нежилых помещений от 27.05.2025 направлен истцом ответчику письмом № 422 от 17.06.2025.
В связи с чем, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности на обращение с рассматриваемым требованием.
На основании изложенного, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
Судья С.Ю. Любимова