ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

03 июня 2025 года

Дело №А56-3456/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.А. Ракчеевой, Н.Е. Целищевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.А. Марченко,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представителя ФИО1 (доверенность от 18.03.2024),

от Комитета представителя ФИО2 (доверенность от 16.11.2024),

от КГА представитель не явился,

апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2025 по делу № А56-3456/2024 (судья Е.В. Новикова) по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «Василеостровский автоцентр» (199155, Санкт-Петербург, ул. Уральская, д.35, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н),

третье лицо:

Комитет по градостроительству и архитектуре (191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказа,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Василеостровский автоцентр» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании незаконным отказа Комитета, изложенного в письме от 04.12.2023 исх. № 05-26-113983/23-0-5, в передаче по договору купли-продажи в собственность Общества земельного участка площадью 2 475 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002235:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург. Уральская улица, участок 1. (северо-восточнее пересечения с Наличной улицей); обязании Комитета совершить действия, направленные на устранение нарушения прав и законных интересов Общества путем подготовки распоряжения о передаче земельного участка в собственность Общества и направления в тридцатидневный срок в адрес Общества проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 2 475 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002235:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Уральская улица, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Наличной улицей).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре (далее – КГА).

Решением от 28.02.2025 признан незаконным отказ Комитета, изложенный в письме от 04.12.2023 исх. № 05-26-113983/23-0-5, в передаче по договору купли-продажи в собственность Общества земельного участка площадью 2 475 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002235:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Уральская улица, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Наличной улицей), Комитет обязан совершить действия, направленные на устранение нарушения прав и законных интересов Общества, путем подготовки распоряжения о передаче земельного участка в собственность Общества и направления в тридцатидневный срок в адрес Общества проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 2475 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002235:16. расположенного по адресу: Санкт-Петербург. Уральская улица, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Наличной улицей).

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что возложив на Комитет обязанность подготовить распоряжение о передаче участка, подготовить проект договора купли-продажи, суд нарушил нормы действующего законодательства, вышел за пределы своих полномочий, нарушил принцип разделения властей, суд должен был обязать Комитет повторно рассмотреть заявление Общества, цели земельного участка, указанные в заявлении Общества, противоречат документации по планировке территории, площадь земельного участка несоразмерна площади здания, что подтверждается заключением КГА, спорный земельный участок сформирован для целей строительства.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит решение оставить без изменения, указывает, что суд первой инстанции обоснованно принял решение о восстановлении прав заявителя путем обязания направить проект договора, по смыслу положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков под объектами недвижимости имеет целью возможность эксплуатации этих объектов недвижимости, строительство принадлежащего объекта осуществлялось на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, указанный договор был заключен после принятия постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2010 № 1006 «О утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной Наличной ул., Уральской ул., пр. КИМа, перспективным продолжением пр. КИМа, в Василеостровском районе», соразмерность площади земельного участка подтверждена экспертным заключением.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал апелляционную жалобу, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002235:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Уральская улица, участок 1, (северо-восточнее пересечения с Наличной улицей), площадью 2 475 кв. м на основании договора аренды земельного участка от 29.09.2014 № 01/ЗД-05847, заключенного с Комитетом, сроком на 49 лет.

На указанном земельном участке находится принадлежащее заявителю на праве собственности нежилое здание площадью 100,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:06:0002235:1066.

15.11.2023 Общество в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность участка, на котором расположено принадлежащее заявителю здание, в целях его использования в соответствии с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли.

Письмом Комитета от 04.12.2023 исх. № 05-26-113983/23-0-5 Обществу отказано в выкупе участка на основании пункта 14 статьи 39.6 ЗК РФ, а именно: несоответствие разрешенного использования участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о его предоставлении, а также ввиду несоразмерности площади здания площади участка.

Посчитав отказ Комитета в предоставлении в собственность за плату земельного участка незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Комитет, отказывая в предоставлении участка, исходил из противоречия вида разрешенного использования земельного участка «для размещения объектов торговли» документации по планировке территории, ограниченной Наличной ул., Уральской ул., пр. КИМа, перспективным продолжением пр. КИМа в Василеостровском районе, в отношении которой постановлением Правительства от 27.07.2010 № 1006 утвержден проект планировки с проектом межевания (далее - ППТ и ПМ).

Согласно утвержденным материалам ППТ участок расположен в зоне планируемого размещения объектов капитального строительства, учтен как формируемый (ФЗУ-11), функциональное назначение объекта капитального строительства - объект транспорта (предприятие автосервиса) максимальной общей площадью 2 000 кв. м.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» участок расположен в границах территориальной зоны «ТИ1-1» - зоны объектов инженерной и транспортной инфраструктур, коммунальных объектов, - объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов IV и V классов опасности.

Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга проведено обследование участка, установлено, что здание, расположенное на участке, используется для размещения отдела продаж автосалона. По сведениям региональной, информационной системы «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» и ЕГРН в границах участка расположено здание с кадастровым номером 78:06:0002235:1066 площадью 100,7 кв. м. В соответствии с утвержденными материалами ППТ предусмотрено строительство с границах Участка двухэтажного объекта капитального строительства (объекта транспорта (предприятие автосервиса) общей площадью 2 000 кв. м, строительство которого до настоящего времени не реализовано.

В силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «для размещения объектов торговли», фактически используется в целях эксплуатации здания автосалона, годом постройки которого значится 2013 год. При этом содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными.

Как следует из пункта 1.4.2 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, градостроительные регламенты установлены с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон. В соответствии с пунктом 1.4.5 градостроительные регламенты применяются к правоотношениям, возникшим после вступления их в силу.

Таким образом, поскольку разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, следовательно, установленный вид разрешенного использования «для размещения объектов торговли» признается действительным.

В связи с этим указанные Комитетом для отказа обществу в выкупе земельного участка основания, предусмотренные пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ, нельзя признать законными.

Указанная правовая позиция соответствует выводам Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в кассационном определении от 31.03.2021 № 51-КАД-20-7-К8, согласно которым утверждение новых правил землепользования и застройки не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка.

Также коллегией по административным делам отмечено, что согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, а также сведений о виде их разрешенного использования (часть 7 статьи 1, пункт 4 части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ).

В качестве второго основания для отказа в предоставлении земельного участка Комитет ссылается на несоразмерность испрашиваемого земельного участка расположенного на нем земельного участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409).

Судом первой инстанции по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта от 20.11.2024, содержащее вывод о том, что площадь земельного участка 2 475 кв. м, которая определена при его образовании и предоставлении в аренду под размещение автосалона, открытые площадки хранения автомобилей, общедоступную бесплатную гостевую автостоянку, рекламные щиты, флагштоки и газоны, необходима для использования здания.

Применительно к подпункту 1 указанной статьи исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В данном случае при разрешении спора суд первой инстанции исходил исключительно из вывода эксперта, сделанного по результатам проведения экспертизы, о соразмерности площади земельного участка площадью 2475 кв. м. для эксплуатации здания площадью 100.7 кв. м.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований части 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Согласно схеме планировочной организации земельного участка масштаба 1:500, составленной 26.11.2010 для целей проектирования строительства автосалона, согласованной с Комитетом по архитектуре и градостроительству Санкт-Петербурга 12.10.2011, экспликация зданий и сооружений на спорном земельном участке: автосалон, автостоянка товарных автомобилей 43 м/места, автостоянка работников на 4 м/места, автостоянка для посетителей на 9 м/мест; в соответствии с технико-экономическими показателями: площадь всего землеотвода по зданию автосалона – 2 474 кв. м., площадь застройки предполагалась 101,5 кв. м, что соответствовало 4% плотности застройки; также предполагалась площадь озеленения согласно ПЗЗ – 405,5 кв. м, в процентном соотношении это соответствовало – 16,4%, предполагались проезды и пешеходные проходы – 1 967 кв. м, расчет машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта был произведен в соответствии с Приложением 3 к Закону Санкт-Петербурга «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 № 29-10 (т. 2, л. д. 19).

Кроме того, утвержденным проектом межевания территории, ограниченной Наличной ул., Уральской ул., перспективным продолжением пр. КИМа, в Василеостровском районе раздел спорного земельного участка не предусмотрен.

Письмо КГА, на которое ссылается Комитет, расчет площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, не содержит.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм. Иная оценка Комитетом обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Доводы апелляционной жалобы Комитета подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2025 по делу № А56-3456/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева

Н.Е. Целищева