ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-45670/2025

г. Москва Дело № А40-107604/25

15 октября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение (определение) Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2025 (резолютивная часть от 21.07.2025) по делу №А40-107604/25-13-716, принятое судьей Хаустовой Н.И. в порядке упрощенного производства,

по иску ООО "Ателье "Иголочка" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании денежных средств,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ателье "Иголочка" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о взыскании убытков в размере 1056585,04 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2025 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства на основании главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2025 (резолютивная часть от 21.07.2025) по делу №А40-107604/25 иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 1 ст. 272.1 АПК РФ без вызова сторон.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 22.01.2007г. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности города Москвы №06-00027/2007 (далее – Договор аренды, Договор), в редакции Дополнительных соглашений от 14.12.2011г., 15.10.2015г., 11.04.2018г., 29.04.2020г., согласно которому истцу в аренду передано нежилое помещение общей площадью 300,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>/12 (далее - Помещение), с кадастровым номером 77:05:0007002:14588.

17.112023г. истец в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон №159-ФЗ), обратился в Департамент за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

13.12.2023г. Департамент направил истцу проект договора купли-продажи от 11.12.2023г. №59-9053 Помещения (далее – Договор купли-продажи). Исходя из условий, предложенных Департаментом, Цена Объекта составляет 39246000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.08.2023г. №М840-2782-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 21.08.2023г. №680/600-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

29.12.2023г. истец в установленный Законом №159-ФЗ срок подписал проект Договора купли-продажи с протоколом разногласий от 29.12.2023г, отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 29.12.2023г. №2912-23, выполненным Частнопрактикующим оценщиком ФИО1, направил указанные документы в Департамент через Портал mos.ru.

09.01.2024г. письмом №33-5-161480/23-(0)-6 «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» Департамент отказался от заключения Договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

19.01.2024г. ввиду отказа Департамента от заключения Договора купли-продажи в редакции, предложенной истцом, руководствуясь нормами ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2024 по делу №А40-8043/24 урегулированы разногласия между истцом и Департаментом, возникшие при заключении Договора купли-продажи по цене Помещения 23335000 руб., в соответствии с заключением эксперта Союза Судебных Экспертов «Федерация».

29.10.2024г. (согласно сведениям Росреестра, находящимся в свободном доступе) Договор купли-продажи Помещения прошел государственную регистрацию (зарегистрировано право собственности на объект №77:05:0007002:14588-77/051/2024-12 от 29.10.2024, с ипотекой в силу закона №77:05:0007002:14588-77/051/2024-13 от 29.10.2024).

Несоблюдение Департаментом требования в части надлежащего определения рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, предусмотренного Законом №159-ФЗ, привело к вынужденному обращению Общества в Арбитражный суд с целью урегулирования разногласий в части установления непосредственно рыночной стоимости выкупаемого объекта, и как следствие, продолжению арендных отношений, что повлекло за собой возникновение у истца убытков, поскольку истец вынужден был вносить арендную плату за пользование помещением с 11.02.2024г. (срок, предусмотренный п.3 ст.9 Закона №159-ФЗ) по 04.10.2024г. (дата вступления в законную силу решения суда), в то время как соблюдение требований, установленных ст.3 Закона №159-ФЗ в части установления уполномоченным органом цены, равной его рыночной стоимости и своевременное оказание государственной услуги явилось бы основанием для прекращения договора аренды и, как следствие, обязательств арендатора по внесению арендных платежей.

Так, согласно абз. 1 ст. 3 Закона №159-ФЗ приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании п.3 ст.9 Закона №159-ФЗ:

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (п.1 ч.3 ст.9 Закона №159-ФЗ), который, по смыслу абз. 1 ст. 3 Закона №159-ФЗ обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

В рамках дела №А40-8043/24 по исковому заявлению истца к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 300,9 кв. м., расположенного по адресу: <...>/12, с кадастровым номером 77:05:0007002:14588, судом была назначена и проведена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы было поручено Союзу Судебных Экспертов «Федерация» с постановкой следующий вопросов:

Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет №М840-2782-П/2023 от 16.08.23, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение №680/600-23 от 21.08.23 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»?

В случае выявления нарушений при составлении указанного Отчета, повлекших необоснованное увеличение цены объекта оценки, эксперту надлежит установить, какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:05:0007002:14588 площадью 300,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>/2 по состоянию на 17.11.23?

По результатам судебной экспертизы, проведенной Союзом Судебных Экспертов «Федерация», судебным экспертом сделан вывод, что отчет №М840-2782-П/2023 от 16.08.23, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение №680/600-23 от 21.08.23 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам, а рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 17.11.23 составляет 23335000 руб. Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено. В связи с чем, спор между сторонами был урегулирован на основании проведенной Союзом Судебных Экспертов «Федерация» экспертизы.

Следовательно, выкупная стоимость имущества, предложенная Департаментов, не соответствовала рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, разница составила 59,46%, что в числовом эквиваленте составляет 15911000 руб.

По итогам рассмотрения преддоговорного спора очевидно, что предложенная Департаментом стоимость выкупаемых объектов недвижимости не соответствует рыночной стоимости и не отвечает корреспондируемым требованиям Закона №159-ФЗ.

Тот факт, что предложенная Департаментом цена объекта недвижимости базировалась на результатах предварительной оценки, само по себе не может рассматриваться судом как свидетельствующей о бесспорном соблюдении органами публичной власти процедуры выкупа, невозможности содержательной (финансово-экономической) проверки предложенного ценового показателя, и, как следствие, недопустимости выдвижения имущественных требований по правилам статей 16, 1069 ГК РФ.

В частности, в силу ст. 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное.

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права.

Таким образом, Департамент как уполномоченный орган, действовал со своей стороны недобросовестно, предлагая истцу выкупить арендуемый объект недвижимости по цене, не отвечающей требованиям Закона №159-ФЗ.

При этом, лицо, не имеющее права уклониться от заключения договора в данном случае, ставит предпринимателя в ситуацию, в которой он вынужден урегулировать разногласия в судебном порядке, что в свою очередь влечет необходимость несения расходов по оплате аренды, несмотря на выраженную волю относительно реализации преимущественного права в соответствии с Законом №159-ФЗ и отсутствие оснований для отказа.

Вместе с тем, при совершении Департаментом действий, связанных с надлежащим определением рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и заключением договора купли-продажи в установленный законом срок, истец приобрел бы право собственности на арендуемое нежилое помещение – 11.02.2024г. (срок, предусмотренный п. 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ) и не нес бы дополнительных расходов, связанных с внесением арендной платы за использование данного имущества в указанный срок.

Так как истец был вынужден вносить арендную плату за пользование помещением в период с 11.02.2024г. (срок, предусмотренный п. 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ) по 04.10.2024г. (дата вступления в законную силу решения суда), которая, не подлежала бы внесению в случае надлежащего определения Департаментом рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, предусмотренного Законом №159-ФЗ, сумма, оплаченная истцом в указанный период и равная 1056585,04 руб., является убытками истца.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Указанное требование закона корреспондирует обязанность должника возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Возмещение убытков – это мера гражданско-правовой ответственности. Поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещение убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между правоотношением и убытками.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 АПК РФ, ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении. Отзыв на исковое заявление направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (ч. 3 ст. 131 АПК РФ).

Ответчик отзыв на иск в порядке ст. 131 АПК РФ не представил, доводы истца документально не опроверг, доказательств надлежащего исполнения обязательств в установленный срок не представил, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку в материалах дела имеются доказательства ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, тогда как в силу ст. ст. 65, 68 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается, и которые должны быть подтверждены определенными доказательствами.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2025 (резолютивная часть от 21.07.2025) по делу №А40-107604/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков