56/2023-129274(1)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
08 ноября 2023 года город Вологда Дело № А13-7560/2023
Резолютивная часть решения объявлена 02 ноября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 08 ноября 2023 года.
Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куклиновой Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации города Вологды о признании права собственности на завершенный строительством комплекс 2-этажных административных зданий строительным объемом 2928 куб.м., общей площадью 943, 64 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0202010:108 по адресу: <...> в соответствии с техническим планом здания от 03.02.2022, подготовленным кадастровым инженером ФИО2, с характерными точками координат, указанных в просительной части искового заявления,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области,
при участии от истца ФИО3 по доверенности от 22.09.2023,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО4) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Администрации города Вологды (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на завершенный строительством комплекс 2-этажных административных зданий строительным объемом 2928 куб.м., общей площадью 943, 64 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0202010:108 по адресу: <...> в соответствии с техническим планом здания от 03.02.2022, подготовленным кадастровым
инженером Харечко О.Л., с характерными точками координат, указанных в просительной части искового заявления.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области.
Администрация города Вологды в отзыве на иск возражала против удовлетворения исковых требований.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области отзыва не представило.
Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области в отзыве на иск указало, что строительство здания должно осуществляться в соответствии с требованиями постановления Правительства Вологодской области от 24.12.2018 № 1200.
Ответчик, третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 09 декабря 2022 года, на основании протокола о результатах аукциона № 41/н от 07.12.2022, истец заключил с организатором торгов – Администрацией города Вологды, действующей от имени собственника объекта незавершенного строительства ФИО5, на основании решения Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2022 года дело № А13-2640/2022, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 12.
По акту приема-передачи недвижимого имущества от 12.12.2022 ФИО1 был передан в собственность объект незавершенного строительства, кадастровый номер 35:24:0202010:1145 площадью 943,6 кв.м., расположенный по адресу: <...> степень готовности – 66% (далее – объект незавершенного строительства).
16 декабря 2022 года истец заключил с Администрацией города Вологды договор № 24-1937гс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для завершения строительства, с кадастровым номером 35:24:0202010:108, площадью 1081 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 5 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства комплекса административных зданий (далее – земельный участок).
29 декабря 2022 года истец обратился в Департамент градостроительства Администрации города Вологды с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта.
В ответ на заявление истца письмом от 12 января 2023 года № 12-016/5747/217 Департамент градостроительства Администрации города Вологды отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию на основании того, что отсутствуют акты о подключении объекта к сетям теплоснабжения и ливневой канализации; на схеме не отображается планировочная организация земельного участка; планировочное решение поэтажных планов не соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство; колористическое, объемно-композиционное решение объекта не соответствует проектной документации; изменена форма кровли, цвет отделки, расположение, форма, расстекловка оконных проемов на фасадах в осях 14-1,114, Н-А, А-П, изменена этажность части здания в осях 7-9, отсутствуют объем здания в осях 12-14 и колонны на фасаде в осях 7-8; не завершены работы по устройству цоколя и входов в подвал, не выполнено благоустройство, не убрано строительное ограждение, не осуществлена уборка прилегающей к строительной площадке территории.
Указывая на то, что истец приобрел завершенное строительством здание, никаких строительных работ истец не проводил, здание было приобретено на торгах, проводимых Администрацией города Вологды, в имеющемся планировочном решении поэтажных планов, в имеющемся колористическом и объемно-композиционном решении объекта, с имеющейся формой кровли, цветом отделки, расположением, формой, расстекловкой оконных проемов, этажностью и объемом здания, истец обратился с иском в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В силу пункта 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные
требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснено пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В данном случае земельный участок с кадастровым номером 35:24:0202010:108 площадью 1081 кв.м., местоположение: <...> (далее – земельный участок), был предоставлен ООО «Леда- плюс» для строительства комплекса административных зданий на основании договора аренды земельного участка от 10.11.2008 № 01-285.
Строительство объекта осуществлялось ООО «Леда-плюс» на основании разрешения на строительство № RU35327000-50 от 18.04.2011, выданного Администрацией города Вологды.
Право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ООО «Леда-плюс» 04 декабря 2018 года, собственность № 35:24:0202010:1145-35/001/2018-1.
Новый договор аренды земельного участка № 24-1518г с ООО «Леда- плюс», предоставленного для завершения строительства объекта, был заключен 6 февраля 2019 года сроком до 05 февраля 2022 года.
На основании договора мены с доплатой, заключенного 22.07.2021 между ООО «Леда-плюс» и ФИО5, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0202010:1145 с 03 августа 2021 перешло ФИО5
Дополнительным соглашением от 07 сентября 2021 года № 1 к договору аренды земельного участка № 24-1518г права и обязанности арендатора земельного участка перешли ФИО5
В связи с прекращением срока действия договора аренды земельного участка, Администрация города Вологды обратилась в суд с исковым заявлением об изъятии объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 12 июля 2022 года по делу № А13-2640/2022 объект незавершенного строительства - нежилое здание с кадастровым номером 35:24:0202010:1145, расположенный по адресу: <...> был изъят у ФИО5 в целях реализации его путем продажи с публичных торгов.
Решением суда от 12 июля 2022 года по делу № А13-2640/2022 установлено, что согласно заключению по результатам технического обследования объекта: «Комплекс 2-этажных административных зданий», расположенного по адресу: <...>, выполненному ООО АБ «Формат», на период обследования: май 2022 года, здание подключено к городским сетям электроснабжения, водоснабжения, водоотведения. Отопление здания отсутствует. Благоустройство на территории участка отсутствует. Степень готовности конструкций здания – 98%, цоколь – штукатурка – 0%, внутренняя отделка – 20%. Таким образом, на объекте не завершены общестроительные и отделочные работы, отсутствует благоустройство, что позволяет сделать вывод о том, что нарушение срока строительства объекта допущено по вине самого истца, который не принял должных и своевременных мер для завершения строительства.
Таким образом, истец фактически приобрел завершенное строительством здание, никаких строительных работ не проводил.
При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что планировочное решение поэтажных планов не соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство; колористическое, объемно-композиционное решение объекта не соответствует проектной документации; изменена форма кровли, цвет отделки, расположение, форма, расстекловка оконных проемов на фасадах в осях 14-1,1-14, Н-А, А-П, изменена этажность части здания в осях 7-9, отсутствуют объем здания в осях 12-14 и колонны на фасаде в осях 7-8, суд не может признать обоснованными.
В данном случае истцом имущество приобретено на торгах.
В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи
недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В данном случае на несоответствие объекта при продаже положениям постановления Правительства Вологодской области от 24.12.2018 № 1200 ответчик не ссылался.
Кроме того, суд принимает во внимание, что проект здания заданных габаритов был согласован Департаментом культуры Вологодской области в сентябре 2006 года, соответственно объект может не соответствовать постановлению Правительства Вологодской области от 24.12.2018 № 1200, что отражено в экспертном заключении ООО «Вологодский центр комплексного проектировании и обследования».
В соответствии с экспертным заключением по объекту капитального строительства: «Административное здание по адресу: <...> с кадастровым номером 35:24:0102010:1145 на земельном участке с кадастровым номером 35:24:03202010:108», подготовленного ООО «Вологодский центр комплексного проектировании и обследования», объект на момент проведения экспертизы соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, градостроительных и иных норм, предъявляемым к данным объектам, нормам генерального плана городского округа города Вологды, правил землепользования и застройки городского округа города Вологды, нормативов градостроительного проектирования городского округа города Вологды. Состояние объекта на момент проведения экспертизы обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию. Сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в частности права смежных землепользователей. Здание с кадастровым номером 35:24:0102010:1145 полностью располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 35:24:03202010:108.
Кроме того, судом обозрено имеющееся в материалах дела № А132640/2022 заключение по результатам технического обследования объекта: «Комплекс 2-этажных административных зданий», расположенного по адресу: <...>, подготовленное ООО «Архитектурное бюро «Формат», в соответствии с которым обследованные здания и сооружение соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, градостроительных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, а также техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (ФЗ № 384-ФЗ). Состояние зданий и сооружения обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию.
Объект находится на принадлежащем истцу на праве аренды земельном участке, назначение которого допускает размещение объекта. Размещение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
При таких обстоятельствах, учитывая необходимость установления правовой судьбы объекта как объекта гражданских прав, суд считает
возможным удовлетворить заявленное требование о признании права собственности на объект.
Поскольку вины ответчика в возникновении настоящего спора не имеется, то государственная пошлина взысканию не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области
решил :
признать за ФИО1 право собственности на завершенный строительством комплекс 2-этажных административных зданий строительным объемом 2928 куб.м., общей площадью 943,64 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0202010:108 по адресу: <...> в соответствии с техническим планом здания от 03 февраля 2022 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО2, со следующими характерными точками координат:
Номер контура
Номера
характерных точек контура
Координаты, м
X
Y
1
2
3
4
(1)
(1)
1
352789.99
2327253.96
(1)
2
352789.99
2327255.07
(1)
3
352792.45
2327255.07
(1)
4
352792.45
2327250.16
(1)
5
352792.34
2327250.16
(1)
6
352792.34
2327246.63
(1)
7
352791.90
2327246.63
(1)
8
352789.99
2327246.63
(1)
9
352789.99
2327246.46
(1)
10
352789.99
2327242.37
(1)
11
352784.73
2327242.37
(1)
12
352784.11
2327242.37
(1)
14
352780.20
2327241.58
(1)
15
352780.20
2327242.37
(1)
16
352779.75
2327242.37
(1)
17
352775.39
2327242.37
(1)
18
352775.39
2327246.62
(1)
19
352775.40
2327254.46
(1)
20
352773.15
2327254.45
(1)
21
352773.14
2327257.88
(1)
22
352775.39
2327257.89
(1)
23
352775.40
2327266.88
(1)
24
352774.95
2327266.87
(1)
25
352774.95
2327271.31
(1)
26
352773.81
2327271.31
(1)
27
352773.80
2327270.20
(1)
28
352772.20
2327270.20
(1)
29
352772.20
2327271.31
(1)
30
352771.10
2327271.31
(1)
31
352771.10
2327270.20
(1)
32
352767.41
2327270.20
(1)
33
352767.41
2327271.32
(1)
34
352766.55
2327271.32
(1)
35
352766.56
2327277.62
(1)
36
352762.85
2327277.62
(1)
37
352762.85
2327284.79
(1)
38
352779.11
2327284.77
(1)
39
352779.10
2327276.19
(1)
40
352781.23
2327276.19
(1)
41
352781.23
2327272.18
(1)
42
352782.42
2327272.18
(1)
43
352782.41
2327258.04
(1)
44
352785.98
2327258.04
(1)
45
352785.98
2327253.97
(1)
1
352789.99
2327253.96
(2)
(2)
46
352789.99
2327252.91
(2)
45
352785.98
2327253.97
(2)
44
352785.98
2327258.04
(2)
43
352782.41
2327258.04
(2)
42
352782.42
2327272.18
(2)
41
352781.23
2327272.18
(2)
47
352779.10
2327272.18
(2)
39
352779.10
2327276.19
(2)
38
352779.11
2327284.77
(2)
37
352762.85
2327284.79
(2)
36
352762.85
2327277.62
(2)
35
352766.56
2327277.62
(2)
34
352766.55
2327271.32
(2)
33
352767.41
2327271.32
(2)
30
352771.10
2327271.31
(2)
29
352772.20
2327271.31
(2)
26
352773.81
2327271.31
(2)
25
352774.95
2327271.31
(2)
24
352774.95
2327266.87
(2)
23
352775.40
2327266.88
(2)
22
352775.39
2327257.89
(2)
21
352773.14
2327257.88
(2)
20
352773.15
2327254.45
(2)
19
352775.40
2327254.46
(2)
18
352775.39
2327246.62
(2)
17
352775.39
2327242.37
(2)
16
352779.75
2327242.37
(2)
15
352780.20
2327242.37
(2)
12
352784.11
2327242.37
(2)
11
352784.73
2327242.37
(2)
10
352789.99
2327242.37
(2)
9
352789.99
2327246.46
(2)
8
352789.99
2327246.63
(2)
7
352791.90
2327246.63
(2)
48
352791.90
2327246.42
(2)
49
352792.41
2327246.42
(2)
46
352789.99
2327252.91
(3)
(3)
38
352779.11
2327284.77
(3)
37
352762.85
2327284.79
(3)
36
352762.85
2327277.62
(3)
35
352766.56
2327277.62
(3)
34
352766.55
2327271.32
(3)
33
352767.41
2327271.32
(3)
30
352771.10
2327271.31
(3)
29
352772.20
2327271.31
(3)
26
352773.81
2327271.31
(3)
25
352774.95
2327271.31
(3)
24
352774.95
2327266.87
-
(3)
23
352775.40
2327266.88
-
(3)
22
352775.39
2327257.89
-
(3)
19
352775.40
2327254.46
-
(3)
18
352775.39
2327246.62
-
(3)
51
352779.75
2327246.62
-
(3)
16
352779.75
2327242.37
-
(3)
15
352780.20
2327242.37
-
(3)
12
352784.11
2327242.37
-
(3)
11
352784.73
2327242.37
-
(3)
52
352784.73
2327246.46
-
(3)
9
352789.99
2327246.46
-
(3)
8
352789.99
2327246.63
-
(3)
46
352789.99
2327252.91
-
(3)
1
352789.99
2327253.96
-
(3)
45
352785.98
2327253.97
-
(3)
44
352785.98
2327258.04
-
(3)
43
352782.41
2327258.04
-
(3)
42
352782.42
2327272.18
-
(3)
41
352781.23
2327272.18
-
(3)
47
352779.10
2327272.18
-
(3)
39
352779.10
2327276.19
-
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.
Судья С.В. Попова