АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области
443001, <...>, тел. <***>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
19 февраля 2025 года
Дело №
А55-22623/2024
Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2025 года.
Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Черномырдиной Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петиной А.В.,
рассмотрев в судебном заседании 06 февраля 2025 года дело по заявлению Администрации г.о. Тольятти
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
с участием в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО1,
О признании незаконными отказов,
при участии в заседании:
от заявителя - ФИО2, доверенность от 25.12.2024,от заинтересованного лица - ФИО3, доверенность от 19.12.2024,
от третьего лица – ФИО4, доверенность от 14.10.2024
Установил:
Администрация городского округа Тольятти (далее – Администрация, заявитель) обратилась в арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области (далее – Росреестр, заинтересованное лицо), в котором просит:
1. Признать незаконными решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации перехода прав и права собственности, выраженные в Уведомлениях от 23.05.2024 г. № КУВД-001/2024-6373660/12 и от 23.05.2024 г. № КУВД-001/2024-6374293/12,
2. Обязать Управление Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности в отношении объектов недвижимости: нежилого здания - прачечная, площадью 932, 1 кв.м., этажность 2, Литер А1, кадастровый номер 63:09:0302049:868 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: бытовое обслуживание (3.3), площадью 5 281 кв.м., кадастровый номер 63:09:0302049:1932, по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 51.
Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1.
Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал по основаниям, указанным в заявлении.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований согласно доводам, отраженным в отзыве.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал требования заявителя.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.08.2023 г. между администрацией городского округа Тольятти и ФИО1 был заключен договор № 507 купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 63:09:0302049:868 и земельного участка с кадастровым номером 63:0-9:0302049:1932, расположенных по адресу: <...>.
Продажа объекта недвижимости, осуществлена в соответствии Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» постановлением администрации городского округа Тольятти от 21.06.2023 № 1970-пЛ «Об условиях приватизации нежилого здания и земельного участка по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 51, на аукционе в электронной форме».
08.08.2023 г. были поданы заявления в Росреестр о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в отношении нежилого здания с КН 63:09:0302049:868 заявление № КУВД-001/2023-34749303, в отношении земельного участка с КН 63:039:0302049:1932 заявление № КУВД-001/2023-34789040.
Уведомлением от 11.08.2023 г. № КУВД-001/2023-34749303/4 Росреестр приостановил государственную регистрацию права на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-03 «О государственной регистрации недвижимости» в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, сроком до 10.11.2023 г.
Основанием приостановки регистрационных действий послужил факт отсутствия в представленном договоре ограничения, зарегистрированное в отношении здания с КН63:09:0302049:868, в виде аренды; нахождение в границах заявленного земельного участка с КН 63:009:0302049:1932 сооружения с кадастровым номером 63:09:0302049:2272.
В период действия приостановки регистрационных действий Администрация повторно 13.09.2023 г., 19.02.2024, 21.02.2024 г. подавала документы на регистрацию спорных объектов, на которые были получены приостановки регистрационных действий от 15.09.2023 г., 18.09.2023 г., 22.02.2024 г.
Письмом от 05.12.2023 г. исх. № 5922/5.2 Администрация выразила свое несогласие относительно необходимости одновременной приватизации нежилого здания по адресу: <...> и сооружения с кадастровым номером 63:09:0302049:2272, находящегося на том же земельном участке.
23.05.2024 г. Уведомлениями № КУВД-001/2024-6373660/12, № КУВД-001/2024-6373660 Администрации было отказано в государственной регистрации прав на спорные объекты.
Заявитель посчитав, что отказы в государственной регистрации перехода прав и права собственности, выраженные в оспариваемых уведомлениях, являются незаконным и приводят к нарушению прав заявителя, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
В обоснование заявленных требований заявитель указывает на то, что муниципальный участок сети теплоснабжения от ТК-23а до тепловой камеры на территории ООО «Производственно-складская база» с местоположением: Центральный район, ул. Победы, д. 10 с КН 63:09:0302049:2272 осуществляет подачу теплоэнергии не только зданию по адресу: <...>, но и иных зданий, расположенных на территории ООО «Производственно-складская база», поэтому передача данного объекта физическому частному лицу противоречит действующему законодательству. Спорное сооружение - участок сети теплоснабжения от ТК-23а до тепловой камеры на территории ООО «Производственно-складская база», 1975 года строительства протяженностью 161 м проложена подземным способом в пределах нескольких земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0302049:2253, 63:09:0302049:2252, 63:09:0302049:1932, 63:09:0302049:11, что также исключает возможность передачи её в собственность покупателя.
Заявитель считает, что согласно сведениям из ЕГРН указанное сооружение муниципального образования городской округ Тольятти с кадастровым номером 63:09:0302049:2272 является сооружением - участок сети теплоснабжения, имеет протяженность 161 м, пролегает по значительной части земельных участков, в том числе по земельному участку с кадастровым номером 63:09:0302049:1932, что позволяет отнести его, исходя из положений пункта 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к линейному объекту.
Заявитель со ссылкой на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.04.2024 г. по делу № А07-9754/2023, считает, что расположение на спорном земельном участке сооружения тепловой сети, находящейся в собственности муниципального образования городской округ Тольятти не является препятствием для приватизации такого земельного участка иными лицами, поскольку прохождение такого линейного объекта под поверхностью земельного участка лишь налагает на данный участок определенный режим пользования, но не ограничивает его в обороте. У собственников такого земельного участка возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон линейных объектов. Ограничения в использовании земельного участка с кадастровым номером 63:069:0302049:1932 предусмотрены в п. 1.3 договора предоставленного на регистрацию.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив их доводы, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статей 71, 168, 201 АПК РФ, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: - несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту; - нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Оценка требований и возражений сторон производится судом в соответствии с положениями ст. 9, 65 АПК РФ с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, в соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ обязательным этапом государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи муниципального имущества на аукционе №507 от 01.08.2023г. Администрация в лице представителя департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. о. Тольятти ФИО5 продает, а ФИО1 покупает вышеуказанное имущество, являющееся муниципальной собственностью.
Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на вышеуказанном земельном участке, расположено сооружение кадастровым номером 63:09:0302049:2272 имеющее адрес: Самарская область, г. Тольятти, право собственности муниципального образования городской округ Тольятти на который зарегистрировано 07.08.2023г., что заявителем не оспаривается.
В соответствии с п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, является одним из основных принципов земельного законодательства, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения находящихся на этом участке объектов недвижимости.
Довод заявителя и третьего лица о том, что расположение на спорном земельном участке сооружения тепловой сети, находящейся в собственности муниципального образования г. о. Тольятти не является препятствием для приватизации такого земельного участка иными лицами, так как прохождение такого линейного объекта под поверхностью земельного участка лишь налагает на данный земельный участок определенный режим пользования, но не ограничивает его в обороте, отклоняется судом по следующим основаниям.
Положения ст. 39.16 ЗК РФ предусматривают основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Пунктом 4 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрены случаи отказа в предоставлении муниципального земельного участка, если на указанном в заявлении о предоставлении таком земельном участке расположено сооружение принадлежащее гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения, размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ (регламентирующей использование земель или земельных участи находящихся в государственной или муниципальной собственности).
В рассматриваемом случае договор купли-продажи № 507 от 01.08.2023г. не содержит сведений о том, на каких условиях за продавцом сохраняется право пользования частью предоставляемого на торгах земельного участка над указанным сооружением.
Ссылка заявителя на Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.04.2024 г. по делу № А07-9754/2023г. не может быть принята судом, так как судебные акты постановлены по иным обстоятельствам и не имеют преюдициального значения для данного дела.
Суд признает правомерным довод заинтересованного лица о том, что земельный участок для предоставления должен быть сформирован таким образом, чтобы сооружение тепловой сети не располагалось под ним, в случае невозможности формирования он может быть предоставлен на праве аренды.
Таким образом, оценив в совокупности и взаимосвязи представленные в материалы доказательства, с учетом норм ст.ст. 198, 200, ст.ст. 35, 39.16 ЗК РФ, суд приходит к выводу, что оспариваемые уведомления основаны на положениях действующего законодательства и не нарушают права и законные интересы заявителя.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
С учетом изложенного в удовлетворении заявления следует отказать.
Вопрос о распределении госпошлины судом не рассматриваются, так как заявитель в силу ст.333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
/
Е.В. Черномырдина