Арбитражный суд Калининградской области
ул. Рокоссовского, д. 2, <...>
E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Калининград Дело № А21-1500/2024
18 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 16.04.2025. Полный текст решения изготовлен 18.04.2025.
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Грозной К.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «База», ОГРН: <***>, ИНН: <***>,
к Администрации городского округа «Город Калининград» в лице Комитета
муниципального имущества и земельных ресурсов,
ОГРН: <***>,
ИНН: <***>,
об оспаривании отказа от 07.11.2024 № 028-85/у-37-3020 в предоставлении в аренду
земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8 и обязании заключить
договор аренды земельного участка,
при участии: от истца: ФИО1, паспорт, директор;
ФИО2, доверенность, паспорт, диплом; от ответчика: не явился, извещен;
установил:
в связи с приобретением в собственность объекта неоконченного строительства, расположенного по адресу: <...>, находящегося на земельном участке с КН 39:15:142403:8, 05.05.2016 общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ договора аренды земельного сроком на 3 года для окончания строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию.
В связи с этим 16.06.2016 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с КН 39:15:142403:8 площадью 9 450 кв.м по ул. Энергетиков в Московском районе г. Калининграда.
Согласно п. 1.3 договора земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства с КН 39:15:142403:29.
В соответствии с п. 2.1 договора он действует до 04.05.2019 согласно заявлению общества от 05.05.2016 № в-КМИ-5200.
При этом в п. 3.8 договора указано, что земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта однократно и арендатор не имеет
преимущественного права на заключение договора на новый срок.
24.10.2023 общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды сроком на 3 года для завершения строительства объекта с КН 39:15:142403:29.
Однако письмом от 07.11.2023 администрация отказала в предоставлении земельного участка без проведения торгов, поскольку испрашиваемый земельный участок не имеет зарегистрированных прав, в границах земельного участка учтены находящиеся в собственности общества:
- объект незавершенного строительства с КН 39:15:142403:29,
- административное здание с КН 39:15:142403:148, которое в рамках дела № А21-10475/2022 признано подлежащей сносу самовольной постройкой,
- здание контрольно-пропускного пункта с КН 39:15:142403:149, являющееся вспомогательным объектом.
Не согласившись с указанным отказом, 07.02.2024 общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
14.10.2024 общество вновь обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 39:15:142403:8 в аренду, указав, что на нем расположены принадлежащие обществу объекты с КН 39:15:142403:29 и 39:15:142403:149.
Однако письмом от 07.11.2024 № и-КМИ-07/40745 администрация вновь отказала в предоставлении земельного участка, поскольку установленное законом право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с КН 39:15:142403:29 обществом реализовано, а объект с КН 39:15:142403:148 в рамках дела № А21-10475/2022 признан самовольной постройкой и общество обязано его снести.
В связи с этим 17.12.2024 общество уточнило требования и просило признать незаконным отказ администрации в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов, выразившийся в письме от 07.11.2024 № и-КМИ-107/40745 в предоставлении в аренду земельного участка с КН 39:15:142403:8, а также обязать администрацию заключить с обществом договор аренды земельного участка с КН 39:15:142403:8.
Последующее ходатайство общества об уточнении требований (от 07.02.2025) судом не принято к рассмотрению, поскольку свидетельствует о злоупотреблении правом, так как в нем заявитель после длительного рассмотрения дела оспаривает уже другой отказ администрации – от 12.01.2025 № 028-85/у-1-168, при этом общество не лишено возможности оспорить этот отказ путем предъявления самостоятельного заявления.
Администрация возражала против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве и письменных возражениях.
В судебном заседании 16.04.2025 представители общества требования поддержали, при этом представили суду подписанное со стороны общества мировое соглашение, предусматривающие раздел спорного земельного участка, в связи с чем ходатайствовали об отложении судебного разбирательства и о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу возможности такого раздела земельного участка.
Указанные выше ходатайства судом рассмотрены и отклонены по следующим основаниям.
Заявление общества принято к рассмотрению определением от 08.02.2024, по делу проведено 9 судебных заседаний.
Таким образом, у сторон было достаточно времени для согласования
возможности заключения и условий мирового соглашения по делу.
В судебное заседание 16.04.2025 представитель администрации не явился.
Представленное суду 16.04.2025 мировое соглашение администрацией не подписано, доказательства его направления заинтересованному лицу в материалы дела не представлены.
В ходе судебного разбирательства стороны не заявляли о возможности заключения мирового соглашения.
Согласно ч. 4 ст. 138 АПК РФ примирение сторон возможно на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иным федеральным законом.
Дело рассмотрено по существу 16.04.2025.
Суд признает необходимым требования общества удовлетворить частично по следующим основаниям.
Как указано выше, обращаясь 14.10.2024 с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду общество указало, что на земельном участке расположено неоконченное строительством нежилое здание с КН 39:15:142403:29 и нежилое здание с КН 39:15:142403:149, приложив к заявлению соответствующие выписки из ЕГРН.
Отказывая в предоставлении земельного участка, администрация сослалась лишь на то, что в отношении объекта с КН 39:15:142403:29 общество уже реализовала свое право на предоставление земельного участка для завершения его строительства, а объект с КН 39:15:142403:148 признан судом самовольной постройкой и подлежит сносу обществом.
При этом в оспариваемом отказе отсутствуют мотивы отказа в предоставлении земельного участка в отношении третьего объекта, принадлежащего обществу, на которое прямо указано обществом в заявлении – объект с КН 39:15:142403:149.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 названной статьи.
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 310-КГ17-2466).
Глава V.1 ЗК РФ устанавливает основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их
строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 названной статьи.
Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Из приведенных норм следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду на три года однократно собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства того объекта, для возведения которого передавался земельный участок.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 – 39.17 ЗК РФ.
Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после
указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Приведенный подход содержится в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.
Таким образом, действующим законодательством предусматривается однократная возможность приобрести после 01.03.2015 земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что направлено на защиту права добросовестного застройщика, являющегося собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду и завершить начатое строительство при наличии надлежащих разрешительных документов.
В рассматриваемом случае договор № 281/2016-А аренды земельного участка с КН 39:15:142403:8 заключен сторонами 16.06.2016 в целях завершения строительства объекта с КН 39:15:142403:29 на срок до 04.05.2019.
Таким образом, общество путем заключения договора от 16.06.2016 реализовало свое право на однократное приобретение земельного участка с КН 39:15:142403:8 в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства с КН 39:15:142403:29.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность более одного раза повторно предоставлять в аренду земельный участок из земель муниципальной собственности для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Более того, такое повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ создает преимущественные условия ведения предпринимательской деятельности и может иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства.
Кроме этого, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-10475/2023 объект с КН 39:15:142403:148, расположенный на спорном земельном участке, признан самовольной постройкой и суд обязал общество снести его в течение 6 месяцев с момента вступления судебного акта в законную силу.
В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Однако в письме администрации от 07.11.2024 отсутствует оценка тому обстоятельству, что общество является собственником расположенного на земельном участке объекта с КН 39:15:142403:149 (контрольно-пропускной пункт), на что общество прямо указывало в заявлении от 14.10.2024.
Указанный объект учтен в ЕГРН как объект недвижимого имущества, право собственности на объект зарегистрировано за обществом 26.09.2019.
В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в
собственность за плату установлен п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ; в аренду – п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду обладают граждане, юридические
лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ в решении об отказе в предоставлении земельного участка должны быть указаны все основания отказа.
В связи с этим позиция администрации по данному объекту, изложенная в письме от 07.11.2023, устных пояснениях в ходе судебного разбирательства и дополнительных письменных пояснениях от 11.03.2025, не имеет правового значения для рассматриваемого спора.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При этом согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В связи с этим, оспариваемый обществом отказ является незаконным и администрации в лице комитета следует повторно рассмотреть заявление общества от 10.10.2024 о предоставлении земельного участка с КН 39:15:142403:8 в аренду с учетом выводов суда по настоящему делу, что при изложенных выше обстоятельствах будет достаточным для восстановления общества в нарушенных правах.
При обращении в арбитражный суд обществом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., в то время как согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ следовало оплатить лишь 3 000 руб.
В связи с этим с администрации в пользу общества следует взыскать 3 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины (ст. 110 АПК РФ), а излишне оплаченную государственную пошлину в сумме 3 000 руб. – следует возвратить заявителю из бюджета.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Заявление общества с ограниченной ответственностью «База» удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ Администрации городского округа «Город Калининград» в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8, выраженный в письме от
07.11.2024 № и-КМИ-07/40745.
Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «База» от 10.10.2024 (принято Администрацией городского округа «Город Калининград 14.10.2024 в-КМИ-8311) о предоставлении земельного участка с КН 39:15:142403:8 в аренду с учетом выводов суда по настоящему делу.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «База» 3 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «База» из федерального бюджета Российской Федерации 3 000 руб. излишне оплаченной государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья С.А. Зинченко