Решение по делу № А43-26818/2024 от 24.01.2025.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А43-26818/2024

Нижний Новгород

24 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.01.2025.

Полный текст решения изготовлен 24.01.2025.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-607)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.

с участием представителей

от истца: адвоката Осипова Д.Н. (доверенность от 21.07.2024 № 5),

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 13.12.2024 № Сл-326-1113243/2024)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Строительные технологии и материалы" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании сделки недействительной, договора действующим,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Строительные технологии и материалы" (далее – ООО "Производственная компания "Строительные технологии и материалы", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 05.07.2021 № 18-51346с*о, выраженного в уведомлении от 11.06.2024 № 326-335960/24, и о признании договора аренды земельного участка от 05.07.2021 № 18-51346с*о действующим.

Исковые требования основаны на статьях 318, 450.1, 451, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что односторонний отказ от договора является недействительным и не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных пояснений на отзыв ответчика, оригиналов представленных документов и проектной документации на административно-бытовой корпус производственного здания: "Завод строительных изделий из армированного ячеиского бетона" по адресу: <...> около д.№12.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве на иск.

Ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств судом удовлетворено на основании статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, 13.12.2017 распоряжением Губернатора Нижегородской области № 2408-р было принято решение о предоставлении ООО «Производственная компания «Строительные технологии и материалы» земельного участка без торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта.

05.07.2021 между Правительством Нижегородской области и ООО «Производственная компания «Строительные технологии и материалы» (инвестор) заключено Соглашение № 33 о реализации инвестиционного проекта «Завод строительных изделий из армированного ячеистого бетона» на земельном участке, расположенном по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, около дома № 12 по ул. Коновалова площадью 19 751 кв.м. с кадастровым номером 52:18:0000000:15237 с ориентировочным объемом инвестиций 156 548 000 рублей, в том числе в строительство 68 348 000 рублей (пункт 1.1 соглашения).

Согласно пункту 1.2 соглашения в рамках реализации проекта инвестор обязуется осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта – завод строительных изделий из армированного ячеистого бетона в срок, установленный пунктом 2.2.2 соглашения.

В соответствии с пунктом 2.2.2 соглашения инвестор обязуется оформить договор аренды земельного участка, указанного в пункте 1.1 соглашения, разработать проект, получить разрешение на строительство объекта, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в течение 32 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, указанного в пункте 1.1 соглашения.

05.07.2021 между ООО «Производственная компания «Строительные технологии и материалы» (арендатор) и Министерством имущественных и земельных отношений по Нижегородской области (арендодатель) заключен договор № 18 - 51346 с*о аренды земельного участка площадью 19 751 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, расположенный по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, около дома № 12 по ул. Коновалова с кадастровым номером 52:18:0000000:15237 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора участок предоставлен с видом разрешенного использования: строительная промышленность, цель использования: для строительства завода строительных изделий из армированного ячеистого бетона в рамках реализации инвестиционного проекта.

Земельный участок передан арендатору по Акту приема-передачи от 05.07.2021.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды составляет 5 (пять) лет с даты подписания акта приема-передачи.

Пунктом 3.4.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан начать освоение участка в целях, для которых он был предоставлен, в течение 29 месяцев с момента подписания договора. Под освоением понимается получение разрешения на строительство объекта капитального строительства, фактическое строительство объекта капитального строительства.

Согласно пункту 6.4 договора в соответствии со статьей 450.1 гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке в случае установления следующих фактов:

- задолженности по арендной плате за 2 месяца и более;

- при неисполнении арендатором требований арендодателя досрочно исполнить обязательства по настоящему договору в случае реорганизации арендатора или подачи заявления о признании арендатора банкротом;

- при использовании арендатором земельного участка не в соответствии с его видом разрешенного использования и целью использования либо способами, приводящими к его порче;

- загрязнения, захламления участка, организации свалки на участке, порчи или уничтожения плодородного слоя почвы участка;

- при неиспользовании участка в соответствии с его целью, для достижения которой он был предоставлен (пункт 1.3 договора), в течение 58 месяцев, в соответствии с пунктом 7.1 договора. Под неиспользованием участка понимается отсутствие фактического строительства, ордера на производство строительных работ и т.п.;

- нарушения земельного законодательства;

- нарушения условий договора;

- в случае неисполнения обязательств или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных соглашением о реализации инвестиционного проекта по строительству и являющихся основанием для его расторжения.

11.06.2024 в адрес ООО «Производственная компания «Строительные технологии и материалы» направлено уведомление Министерства имущественных и земельных отношений по Нижегородской области № Исх-326-335960/24 об одностороннем отказе от договора аренды, мотивированное нарушением арендатором пункта 3.4.4 договора аренды (неиспользование участка в соответствии с целью, для достижения которой он предоставлен в установленные сроки), а также нарушением сроков реализации инвестиционного проекта, предусмотренных пунктом 2.2.2 статьи 2 инвестиционного соглашения).

Истец, полагая, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договора у Министерства не имелось, поскольку на стороне Общества отсутствует задолженность по арендной плате, каких-либо нарушений земельного законодательства истец не допускал, к ответственности не привлекался, инвестиционное соглашение является действующим, а срок строительства, установленный договором аренды, также не истек, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Односторонний отказ от исполнения договора отвечает признакам сделки, определенным статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как действия по изменению и расторжению договоров по своей юридической природе являются сделками. Защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 166 (пунктов 1, 3), 167 (пункта 1) и 168 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В договоре могут быть предусмотрены основания отказа стороны от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением контрагентом того или иного условия договора.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 6.4 договора аренды земельного участка предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в конкретно поименованных случаях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.4.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан начать освоение участка в целях, для которых он был предоставлен, в течение 29 месяцев с момента подписания договора, то есть до 05.12.2023. Под освоением понимается получение разрешения на строительство объекта капитального строительства, фактическое строительство объекта капитального строительства.

Актом обследования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:15237 от 08.04.2024 № 23913, составленным специалистами Министерства, установлено, что на части земельного участка присутствуют строительные отходы, часть – не используется, произрастает древесно-кустарниковая растительность, расположены бытовки.

В соответствии с пунктом 2.2.2 соглашения о реализации инвестиционного проекта «Завод строительных изделий из армированного ячеистого бетона» от 05.07.2021 № 33 инвестор обязуется, в том числе, получить разрешение на строительство объекта, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в течение 32 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, то есть до 05.03.2024.

Доказательств, подтверждающие осуществление истцом строительства в установленные пунктом 3.4.4 договора аренды сроки, вопреки положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено. Согласно сведениям Министерства строительства Нижегородской области (письмо от 06.06.2024 № Сл-328-491896/24) разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:15237 не выдавалось, заявлений о получении таких разрешений не поступало.

Таким образом, арендатором нарушены условия пункта 3.4.4 договора аренды.

Каких-либо действий направленных на внесение изменений в договор аренды стороны не предприняли.

Доводы истца о наличии у ответчика задолженности по арендной плате и о ненадлежащем состоянии земельного участка, выявленное актом обследования от 08.04.2023 № 23913, не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Вопреки позиции истца, стороны согласовали в пункте 6.4 договора аренды право арендодателя в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке в случае нарушения условий договора. Данное условие соответствует принципам свободы договора, осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статьи 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Факт нарушения истцом пункта 3.4.4 договора не опровергнут.

Доказательств того, что условия одностороннего отказа от исполнения договора со стороны арендодателя, содержащиеся в договоре аренды, являются явно обременительными для арендатора и что арендатор мог их принять не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, поскольку не имел и был лишен возможности активно и беспрепятственно участвовать в согласовании условий договора, выразить собственную волю в отношении условий сделки на стадии ее заключения, не представлено.

Представитель ответчика пояснил, что разногласий относительно условий договора, требующих урегулирования при заключении сделки, у арендатора не имелось, договор подписан со стороны арендатора без каких-либо принуждений.

Из условий пунктов 3.4.4 и 6.4 договора аренды не следует, что его положения грубо нарушают баланс интересов сторон и их применение приводит к возникновению неблагоприятных последствий для арендатора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по строительству объекта недвижимого имущества представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.

Государственные органы, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе, в том числе в рамках инвестиционных проектов.

В данном случае не подтверждено осуществление ответчиком деятельности, направленной на получение разрешения на строительство и фактическое строительство в согласованные сторонами сроки. Доказательств того, что надлежащее исполнение обязательства, предусмотренного в пункте 3.3.4 договора аренды оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, что данное нарушение произошло по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, суду не представлено.

С учетом изложенного суд не усмотрел в действиях Министерства по одностороннему отказу от исполнения договора аренды признаков недобросовестности и злоупотребления правом.

Приняв во внимание указанные обстоятельства, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд счел, что прекращение договора аренды Министерством в одностороннем порядке соответствовало действующему законодательству и условиям сделки, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Строительные технологии и материалы" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 05.07.2021 № 18-51346с*о, выраженного в уведомлении от 11.06.2024 № 326-335960/24, и о признании договора аренды земельного участка от 05.07.2021 № 18-51346с*о действующим оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Т.Н. Назарова